案外人执行异议书

案外异议人：某某省农牧渔业厅驻北京联络处（以下简称“驻京联络处”）住所地：北京市朝阳区左家庄二区儒林苑A座3xx号

负责人：金某某 主任         联系电话

申请执行人：中国建设银行股份有限公司北京朝阳支行（以下简称“建行朝阳支行”）

被执行人：北京市金陛房地产发展有限公司（以下简称“金陛房地产公司”）

建行朝阳支行申请强制执行金陛房地产公司一案中，朝阳区人民法院误将案外异议人的财产，当作被执行人的财产予以执行。异议人依法提出本执行异议。

请求事项

请求朝阳区人民法院确认对儒林苑A座3xx查封拍卖无效，依法撤销[(2005)朝执字第9219号]民事裁定书，并返还异议人的财产。

事实与理由

2004年6月份，驻京联络处在网上查到金陛房地产公司开发的儒林苑楼盘，该商品房有北京市国土资源和房屋管理局颁发的销售证号，“京房内证字748号"，土地使用权号：京市朝基国用(2005)字第10041。土地使用权出让合同号(土地使用权划拨批准文件号)(划拨土地使用权转让批准文件号)为京(地)出(台)字(2000)第477号。建设工程规划许可证号：98-规建字一1 807，施工许可证号：京建开字(2000)第0468号。

经查实无误后，2004年7月30日驻京联络处与金陛房地产公司签订《商品房买卖合同》，购买其开发的北京朝阳区左家庄二区儒林苑A座302商品房，建筑面积180平方米，房屋总价款135万，签约当天驻京联络处支付购房款人民币134万，金陛房地产公司当天即向驻京联络处交付了该商品房，余款1万元已于04年8月20日现金缴纳。在住进儒林苑A座302房的2年零4个月中，驻京联络处多次发公函，并口头追问金陛房地产公司何时能办理房产证，金陛房地产公司解释还要等些时间，并解释说很多房屋都在2年后办理房产证的，事实也确实如此

2005年8月金陛房地产公司因与建行朝阳支行保证合同一案，被法院判令清偿建设银行北京分行朝阳支行贷款9000余万元，因金陛房地产公司拒不履行法院判决，2006年底朝阳区人民法院整体查封金陛房地产公司名下的儒林苑16号楼、18号楼。驻京联络处购买的儒林苑A座302商品房位于儒林苑18号楼，被朝阳区人民法院无辜查封。驻京联络处当即向法院提出交涉，经办法官严兵明确答复我们买卖合同有效，整体查封对我们的权益会进行保护。当时北京各媒体报道也说明整体拍卖对已经购房者没影响。

2007年8月21日朝阳区人民法院委托中拍在线拍卖公司整体拍卖儒林苑16号楼、18号楼。通过竞拍，北京新锐房地产开发有限公司（以下简称“新锐房地产公司”）取得儒林苑16号楼、18号楼整体产权。竞拍成功后，新锐房地产公司多次要求驻京联络限期腾房。驻京联络处合法购买的房产被当做被执行人金陛房地产公司财产拍卖，驻京联络处合法权益受到侵犯。

驻京联络处请求朝阳区人民法院确认对儒林苑A座302查封拍卖无效，并对案外异议人驻京联络处财产执行回转。理由如下：

一、驻京联络处2004年7月30日从金陛房地产公司合法购买儒林苑A座302，总房款135万已经支付完毕，房屋交付使用多年，且驻京联络处在购房时并未对金陛房地产公司提供过任何担保。根据最高人民法院2004年11月4日发布了法释[2004]15号《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”。驻京联络处购买的儒林苑18号楼2单元302室已付清全款，且交付使用多年，驻京联络处也无过错，据此，朝阳区人民法院对该处房产查封拍卖违法。

二、根据最高人民法院公布的《关于审理企业破产案件若干问题的规定》明确“尚未办理产权证或者产权过户手续但已向买方交付的财产”不属于破产财产。最高人民法院副院长李国光指出，根据这个规定，如果房地产开发商破产的话，购房人已经购买的房屋，即便购房人没有取得房屋产权证，但只要房屋已经实际交付给购房人的，房屋就不再属于破产财产，业主仍然拥有对所购房屋的所有权。也就是说金陛房地产公司即使破产的情况下，驻京联络处已经购买的房屋都不受影响，何况金陛房地产公司并未破产。

三、从公开资料获悉，类似案件其他法院在处理时均有效保护已购房人的合法利益。

1、广州市200户业主购买广东华侨房产开发公司开发的广州大道南米兰苑商品房，60户业主几乎付清全款，因开发商原因未取得产权证，后因华侨房产开发公司拖欠银行贷款，该60户业主房产遭到广州中级法院查封，险些被拍卖。该60户业主第一时间向广州中级法院提出了执行异议，并且申请中止执行，经多方上访和协调，最后广州中院停止对无辜业主购得房产的查封拍卖。

2、惠州市60户业主购买华龄工业房产(惠州)有限公司金山城小区11号楼商品房，50多户业主入住3年，一直没有拿到房产证，因开发商欠银行贷款，上述50户业主房产遭到法院查封，此事经惠州市房产管理局等部门的协调，法院已暂停对该栋楼的拍卖。业主、开发商、债权人已达成初步协议，尚未一次性购房的业主可一次性以8.8折的优惠付清房款，在开发商还完欠债权方的360多万元后，解除11号楼的抵押，半年内给业主们办理房产证。

　　综上所述，驻京联络处是案外人，贵院将驻京联络处的财产予以执行，明显错误。特依《民事诉讼法》第 条的规定，提出异议，请立即中止对上述财产的执行，并执行回转，切实维护异议人的合法权益。

　　此致

北京市朝阳区人民法院

　　　　　　　　　　　　　　　　　　异议人（盖章）

年   月   日

附：证据    份