最高院：通过以房抵债所获得的房屋到底能否排除强制执行

　　【裁判要旨】

　　《执行异议和复议规定》第28条规定了对一般不动产买受人针对金钱债权提起执行异议之诉的处理。以房抵债的目的并非为购买案涉不动产，而是为了实现债务的清偿，故原则上不能视为一般不动产买受人。但是在特殊情况下，如果当事人在债务履行期限届满后达成合法有效的以房抵债协议，旧债清算完毕变更为新债，不存在规避执行或逃避债务等情形，应当尊重当事人因社会经济生活的复杂性对其交易内容所进行的合意变更，符合上述规定的，并经审慎认定，可参照本条规定予以支持。

　　《执行异议和复议规定》第29条属于商品房消费者生存利益排除强制执行的特别规则，当事人对案涉房屋享有的民事权益系由多方主体经过多次抵顶债权而来，不属于商品房消费者生存利益特别保护的范畴。

　　中华人民共和国最高人民法院

　　民 事 判 决 书

　　（2021）最高法民终345号

　　上诉人（原审原告）：四川省国基建筑工程有限公司。住所地：四川省南充市仪陇县金城镇西寺街35号。

　　法定代表人：黄强，该公司总经理。

　　委托诉讼代理人：董钢，四川天作律师事务所律师。

　　委托诉讼代理人：张燕茹，四川天作律师事务所律师。

　　被上诉人（原审被告）：禹建辉。

　　委托诉讼代理人：禹秀芳（禹建辉妻子）。

　　原审第三人：银川博冠房地产开发有限公司。住所地：宁夏回族自治区银川市永宁县征沙渠三沙源。

　　法定代表人：全勇，该公司总经理。

　　委托诉讼代理人：刘桂华，女，该公司工作人员。

　　上诉人四川省国基建筑工程有限公司（以下简称国基公司）因与被上诉人禹建辉及原审第三人银川博冠房地产开发有限公司（以下简称博冠公司）申请执行人执行异议之诉一案，不服宁夏回族自治区高级人民法院（2020）宁民初6号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人国基公司的委托诉讼代理人董钢，被上诉人禹建辉及其委托诉讼代理人禹秀芳到庭参加诉讼。原审第三人博冠公司经合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，予以缺席审理。本案现已审理终结。

　　国基公司上诉请求：1.依法撤销宁夏回族自治区高级人民法院（2020）宁民初6号民事判决；2.依法改判准许执行三沙源逸都花园2区6号楼601室房屋；3.一审、二审诉讼费用由禹建辉负担。事实和理由：一、一审判决未能查清案涉房屋与禹建辉主张的房屋是否为同一房屋，（2019）宁执保20号案件结案通知书载明，国基公司申请查封的房屋为三沙源逸都花园2区6号楼601室，而禹建辉以房抵债的房屋为三沙源逸都花园2区6-1-6-1室（6栋1单元6层1号），一审判决不能仅凭博冠公司出具的证明认定上述两间房屋为同一房屋；二、禹建辉提出的执行异议之诉不符合法律规定。禹建辉不是案涉房屋的真实消费者，案涉房屋被查封前，其与博冠公司未签订书面商品房买卖合同，博冠公司出具的收据不能认定为书面商品房买卖合同，本案中禹建辉享有的权利并不优先于国基公司享有的权利。

　　禹建辉辩称，禹建辉向宁夏回族自治区永宁县人民法院起诉博冠公司商品房销售合同纠纷一案时，案涉房屋还未被查封；禹建辉已经提供证据证明在永宁县没有其他住房，禹建辉在银川市是否有住房的举证责任在国基公司；三沙源逸都花园2区6号楼只有一个单元，本案双方所主张的房屋是同一房屋。

　　博冠公司述称，国基公司申请保全案涉房屋的时间晚于禹建辉与博冠公司商品房销售合同纠纷案件的立案时间，案涉房屋的物权已被生效裁判文书予以确认，属于禹建辉；禹建辉已经通过抵顶的方式向博冠公司交纳了案涉房屋的房款；禹建辉在案涉房屋同一设区的市或县级市范围内没有其他用于居住的房屋，综上，禹建辉可以排除案涉房屋的强制执行。

　　国基公司向一审法院起诉请求：1.依法撤销宁夏回族自治区高级人民法院（2020）宁执异1号执行裁定；2.恢复对登记在博冠公司名下的三沙源逸都花园2区6号楼601室房屋执行。

　　一审法院认定的事实：2016年11月25日，四川园尚景观工程有限责任公司（以下简称园尚公司）向银川柏悦天成文化旅游投资管理有限公司（以下简称柏悦公司）出具《购房抵款申请》《委托付款书》，由园尚公司认购三沙源逸都花园2区6栋1单元6层1号，房款总额386456元从柏悦公司应付园尚公司的工程款中扣除，园尚公司以案涉房屋冲抵其欠付禹建辉工程款386456元。2017年8月2日，柏悦公司更名为银川文化旅游投资集团有限公司（以下简称文旅公司）。2018年10月11日，文旅公司向博冠公司出具《情况说明》，以三沙源逸都花园2区项目住房（6栋1单元6层1号）冲抵文旅公司与博冠公司之间债权债务，不做实际支付。当日，博冠公司向禹建辉出具《收据》，载明：禹建辉交来逸都花园2区6-1-6-1房款386456元（大写叁拾捌万陆仟肆佰伍拾陆元整）。另查明，禹建辉以博冠公司未签订商品房买卖合同及未交付房屋为由提起诉讼，永宁县人民法院于2019年4月1日立案受理，于2019年6月13日作出（2019）宁0121民初1663号民事判决，认定博冠公司按照《收据》约定已经通过顶账方式收取了禹建辉的购房款386456元，就应当按照法律规定和双方约定履行商品房出卖人的法定义务，及时与禹建辉签订商品房买卖合同并交付房屋，博冠公司至今不与禹建辉签订商品房买卖合同，不向禹建辉交付房屋，已经构成违约，应当依法承担违约责任，继续履行合同，并赔偿禹建辉的损失，判决：一、博冠公司于判决生效后十日内与禹建辉签订位于宁夏回族自治区永宁县三沙源逸都花园2区6-1-6-1号房屋《商品房买卖合同》，并向禹建辉交付该房屋；二、博冠公司于判决生效后十日内赔偿禹建辉已付购房款386456元的利息损失13912.4元。再查明，2019年4月9日宁夏回族自治区高级人民法院根据国基公司诉讼财产保全申请，作出（2019）宁民初20号民事裁定，裁定：查封、冻结博冠公司名下价值9000万元的财产。后法院将登记在博冠公司名下的包括案涉房屋在内的243套房屋予以查封，查封期限自2019年5月10日至2022年5月9日，同时向国基公司、博冠公司送达（2019）宁执保20号结案通知书。博冠公司出具的《证明》载明：博冠公司抵顶给禹建辉的位于三沙源逸都花园2区6-1-6-1号房屋与本院查封的三沙源逸都花园2区6号楼601室为同一房屋。2020年4月21日，禹建辉对查封永宁县三沙源逸都花园2区6号楼601室的房屋提出书面异议。2020年6月2日宁夏回族自治区高级人民法院作出（2020）宁执异1号执行裁定，中止对登记在博冠公司名下的三沙源逸都花园2区6号楼601室房屋的执行。国基公司对（2020）宁执异1号执行裁定不服，向本院提起执行异议之诉。

　　一审法院认为，本案争议的焦点为是否应恢复对登记在博冠公司名下的三沙源逸都花园2区6号楼601室房屋的执行。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，博冠公司于2018年10月11日向禹建辉出具案涉房屋房款收据，双方已经成立合法有效的商品房买卖合同关系。博冠公司与禹建辉之所以未签订买卖合同，系因博冠公司怠于履行签订合同的义务，不是禹建辉导致，不可归责于禹建辉，已生效的永宁县人民法院（2019）宁0121民初1663号民事判决对上述事实亦予以认定。案涉房屋系禹建辉用于自己居住，禹建辉就全部房款已经抵顶结算，禹建辉的诉讼行为发生在本院查封之前。故禹建辉的异议符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条法律规定，其能够排除对案涉房屋的强制执行。综上，国基公司的诉讼请求不能成立，应予驳回。综上所述，一审法院依照《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条之规定，判决：驳回国基公司的诉讼请求。

　　二审中，当事人没有提交新证据。经审理，本院对一审查明的事实予以确认。

　　本院二审查明，三沙源逸都花园2区6号楼仅有一个单元，案涉房屋即三沙源逸都花园2区6号楼601室房屋具有唯一性。

　　本院认为，本案的争议焦点为禹建辉对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。国基公司上诉认为一审判决未查明案件事实，仅依据博冠公司出具的证明即认定案涉房屋（三沙源逸都花园2区6号楼601室）与禹建辉主张享有权利的房屋（三沙源逸都花园2区6-1-6-1室房屋）为同一房屋。根据二审查明的事实，国基公司、禹建辉均认可三沙源逸都花园2区6号楼为单独单元，案涉房屋具有唯一性，本院确认本案中禹建辉主张以房抵债的房屋与案涉房屋为同一房屋。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”该条规定了对一般不动产买受人针对金钱债权提起执行异议之诉的处理。以房抵债的目的并非为购买案涉不动产，而是为了实现债务的清偿，故原则上不能视为一般不动产买受人。但是在特殊情况下，如果当事人在债务履行期限届满后达成合法有效的以房抵债协议，旧债清算完毕变更为新债，不存在规避执行或逃避债务等情形，应当尊重当事人因社会经济生活的复杂性对其交易内容所进行的合意变更，符合上述规定的，并经审慎认定，可参照本条规定予以支持。本案中，禹建辉提交博冠公司出具的案涉房屋的房款收据，并不能证明其与博冠公司在法院查封之前就案涉房屋已签订合法有效的书面买卖合同且禹建辉认可至今未占有案涉房屋。因此，禹建辉并不符合上述规定，对案涉房屋不享有排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条属于商品房消费者生存利益排除强制执行的特别规则，禹建辉对案涉房屋享有的民事权益系由其本人、园尚公司、文旅公司、博冠公司等多方主体经过多次抵顶债权而来，不属于商品房消费者生存利益特别保护的范畴。一审判决参照适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，适用法律不当。

　　综上，国基公司的上诉请求成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：

　　一、撤销宁夏回族自治区高级人民法院（2020）宁民初6号民事判决；二、准许执行宁夏回族自治区银川市永宁县三沙源逸都花园2区6号楼601室房屋。

　　一审案件受理费7097元，二审案件受理费7097元，均由禹建辉负担。

　　本判决为终审判决。

　　审   判   长　 何　波

　　审   判   员　 陈宏宇

　　审   判   员　 徐　霖

　　二〇二一年五月十三日

　　法 官 助 理　 吕　晨

　　书   记   员　 范　苗