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唐山大唐凤凰园餐饮娱乐有限公司与王遵会案外人执行异议之诉上诉案
时间：2022年07月09日 来源：裁判文书网 作者： 浏览次数：2297 收藏[0]北京市高级人民法院
民 事 判 决 书
（2021）京民终262号
上诉人（原审原告）：唐山大唐凤凰园餐饮娱乐有限公司，住所地河北省唐山市唐山路北区新华西道63号。
法定代表人：董瑞平，经理。
委托诉讼代理人：徐倩，女，唐山大唐凤凰园餐饮娱乐有限公司职员。
被上诉人（原审被告）：王遵会，女，1972年5月12日出生，汉族，住天津市滨海新区。
委托诉讼代理人：牛彩红，北京法慈律师事务所律师。
委托诉讼代理人：赵轶婧，北京法慈律师事务所实习律师。
原审第三人：王静，女，1982年4月4日出生，满族，住河北省唐山市路南区。
上诉人唐山大唐凤凰园餐饮娱乐有限公司（以下简称凤凰园公司）因与被上诉人王遵会、原审第三人王静案外人执行异议之诉一案，不服北京市第二中级人民法院（2020）京02民初345号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月2日立案后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人凤凰园公司的委托诉讼代理人徐倩、被上诉人王遵会的委托诉讼代理人牛彩红、原审第三人王静到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
凤凰园公司上诉请求：1.依法撤销一审判决，改判解除在（2019）京02执988号执行案件中对位于北京市朝阳区百子湾南2路74号院3号楼17层1单元2001号房屋的查封措施，并停止对该房屋的执行；2.依法判决本案诉讼费用由王遵会承担。事实与理由：一审判决认定的“凤凰园公司对于涉案房屋不能办理过户手续存在过错，凤凰园公司对涉案房屋不享有足以排除强制执行的民事权益”系事实认定错误。一、本案所涉及的查封保全时间是在凤凰园公司与王静签订的《北京市存量房屋买卖合同（自行成交版）》（以下简称房屋买卖合同）及凤凰园公司合法占有该案涉房屋之后，故一审法院认定“凤凰园公司对涉案房屋被查封不知情，未尽到相应的注意义务，对不能办理过户登记存在过错”系事实认定错误。1.凤凰园公司签订房屋买卖合同及其补充协议，是以市场价格购买的案涉房屋，符合市场交易的一般规则，并于2017年12月13日开始实际合法占有该房屋持续至今。而本案执行案件对案涉房屋的保全查封日期为2018年6月8日，故与本案执行案件无关的其他案件的查封、解封等情况均不得作为本案定案依据。2.凤凰园公司与王静已于2018年5月30日进行了网签，如果房屋被查封是无法进行网签的，这也充分说明案涉房屋的查封是在房屋买卖合同签订和凤凰园公司与王静进行网签之后，凤凰园公司在签订房屋买卖合同和进行网签登记时，已尽到充分的注意义务，并不存在过错。3.凤凰园公司为办理案涉房屋的过户登记时一直予以积极配合，但因案涉房屋在办理网签后被法院查封，导致一直无法办理案涉房屋的过户登记手续，故未办理案涉房屋过户手续的原因并非凤凰园公司自身的原因。二、一审判决认定“凤凰园公司在签订房屋买卖合同时知晓涉案房屋存在抵押状态，且没有向王静提出过解除抵押，对不能办理过户登记存在过错”系事实认定错误。凤凰园公司根据房屋买卖合同的约定向王静支付了购房款共计1490万元，达到应付房款比例的74.5%，就是为了让王静先行解除案涉房屋的抵押，以达到可以办理案涉房屋的过户登记手续的目的。凤凰园公司已履行了其购房款的支付义务，但未能办理解除抵押登记系王静的过错，一审法院将该过错归责于凤凰园公司，系事实认定错误。
王遵会针对凤凰园公司的上诉请求辩称：一、一审法院认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应维持原判。1.凤凰园公司与王静签订房屋买卖合同的行为明显不符合常理。房屋买卖合同签订后，应及时办理网签及房屋过户手续，但自2017年9月签订房屋买卖合同至2018年5月30日，凤凰园公司与王静才办理网签手续，且凤凰园公司一直未通过有效方式向王静提出案涉房屋过户的主张，而房屋价值已高达2000万元，故上述行为明显与常理不符；同时，房屋买卖合同未对房屋单价进行约定，定金400万元又以现金方式交付，严重不符合交易习惯；凤凰园公司签章处无法定代表人签字，也未签署签订日期，上述合同签订的具体细节也与常理不符，故可以认定案涉房屋买卖系虚假交易。2.凤凰园公司在与王静签订房屋买卖合同时，案涉房屋处于查封和抵押登记状态。在一审审理中，凤凰园公司虽表示对案涉房屋被查封不知情，但凤凰园公司已知晓在签订房屋买卖合同时案涉房屋处于抵押状态，且根据王静在一审庭审中自述案涉房屋的查封情况，也可通过网上查询确认，故凤凰园公司作为买受人在购买案涉房屋时并未尽到相应注意义务；同时由于案涉房屋处于查封状态，王静已丧失了对查封物的事实上和法律上的处分权，且法院查封时经向王静送达了“未经许可，不得转让、出卖、抵押”等明确限制性要求的通知。此为法律强制性规定，如违反此规定则符合《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第五十二条第（五）项“违反法律、行政法规的强制性规定”导致合同无效的情形。故案涉房屋买卖合同无效，凤凰园公司对案涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权利。二、北京市第二中级人民法院（2019）京02执998号执行案件中，对于案涉房屋查封措施合法准确。三、凤凰园公司申请执行异议不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形。
王静述称，不认可一审判决结果，案涉房屋买卖合同的网签发生在执行查封之前，认可凤凰园公司的上诉意见。
凤凰园公司向一审法院起诉请求：依法解除在（2019）京02执988号执行案件中对位于北京市朝阳区百子湾南2路74号院3号楼17层1单元2001号房屋的查封措施，并停止对该房屋的执行。
一审法院认定事实：
一、案涉房屋执行相关事实
2018年5月9日，王遵会向北京市东城区人民法院（以下简称东城法院）申请诉前财产保全，请求冻结王静、周懿在其银行账户内存款共计3000万元。东城法院于2018年5月10日作出（2018）京0101财保43号民事裁定，冻结王静、周懿在其开户银行内的存款共计3000万元，如存款不足，查封、扣押其相应财产。2018年6月4日，东城法院查封王静名下案涉房屋，查封期限自2018年6月4日起至2021年6月3日止。
王遵会在提出前述诉前财产保全申请后，于2018年6月1日以王静、周懿为被告向北京市第二中级人民法院提起合同纠纷之诉，一审受理该案后，于2018年12月10日作出（2018）京02民初147号民事判决，判令：一、王静于判决生效之日起十日内向王遵会支付逾期未还款项3000万元；二、王静于判决生效之日起十日内赔偿王遵会逾期未还款项的利息损失；三、王静于判决生效之日起十日内赔偿王遵会律师费60万元、财产保全的保险费6万元；四、驳回王遵会的其他诉讼请求。王静提出上诉，本院于2019年7月19日作出（2019）京民终107号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。该案判决生效后，王遵会向北京市第二中级人民法院申请强制执行，该院于2019年8月1日立案执行，案号为（2019）京02执988号。
在北京市第二中级人民法院执行过程中，凤凰园公司向该院提出执行异议，申请停止对案涉房屋的执行。该院于2020年1月16日作出（2020）京02执异29号民事裁定，认定凤凰园公司未支付案涉房屋全部价款，其主张支付的400万元现金仅有收条无银行取款凭证，1090万元银行转款凭证的付款方为徐倩，故凤凰园公司提出的异议请求不符合法律及司法解释规定的情形，据此裁定驳回凤凰园公司的异议请求。凤凰园公司于2020年1月20日签收该裁定书后，于2020年2月2日以邮寄方式向一审法院提起本案诉讼。
一审法院另查明，2016年12月1日，东城法院在（2016）京0101民初19857号原告王遵会与被告王静民间借贷纠纷一案中查封了案涉房屋，后因王遵会与王静达成调解协议，东城法院在就该案作出民事调解书后，于2018年5月29日解除该查封。
一审法院再查明，2017年11月8日，东城法院在（2017）京0101执8886号一案中轮候查封了案涉房屋，后于2018年5月24日解除该查封。
二、凤凰园公司异议相关事实
（一）购房合同签订情况
凤凰园公司向一审法院提交其与王静签署的《北京市存量房屋买卖合同（自行成交版）》，载明：王静以成交价2000万元向凤凰园公司出售案涉房屋。交付房款的方式为自行交割，凤凰园公司可以在签订本合同时直接向王静支付定金400万元。王静应当在2017年12月30日前将案涉房屋交付给凤凰园公司。当事人双方同意，自本合同签订之日起360日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。该合同载明签订时间为2017年9月19日。
凤凰园公司向一审法院提交其与王静签署的《补充协议》，载明：一、付款时间：1.原合同签订后2日内，凤凰园公司支付定金人民币400万元；2.在房屋交付前，凤凰园公司支付购房款人民币1090万元；3.双方办理完毕房屋过户登记手续后当日，买受人支付剩余购房款510万元；二、付款方式：1.定金400万元由凤凰园公司以现金方式支付给王静；2.剩余购房款1600万元通过银行转账的方式支付，由凤凰园公司或者其指定的付款人徐倩支付至出卖人王静或者王静母亲刘贺春账户。双方均认可，无论按照哪一种支付方式支付购房款，均视为凤凰园公司已经履行了原合同及本协议约定的支付购房款的义务。该协议载明签订时间为2017年9月19日。
2018年5月30日，凤凰园公司与王静在北京市住房和城乡建设委员会就案涉房屋完成存量房网上签约。
（二）购房款支付情况
凤凰园公司向一审法院提交由王静签字的收条一张，载明王静收到凤凰园公司购买案涉房屋所交定金400万元，落款日期为2017年9月20日。
2017年11月28日，徐倩（凤凰园公司原法定代表人董学文之配偶）向刘贺春转账190万元，王静称刘贺春系其母亲，代为收取案涉购房款。2017年12月13日，徐倩向王静转账900万元。
（三）案涉房屋实际占有情况
凤凰园公司为证明其已合法占有案涉房屋，向一审法院提交金地华北区域乐成国际物业管理服务中心（以下简称金地物业）出具的《证明》，载明“乐成公馆3-1-2001房间的物业费和供暖费从2018年开始至今都是由徐倩女士缴纳，从2018年初至今房间实际居住人是徐倩一家。”此外，凤凰园公司提交2019年1月22日至2020年1月12日期间案涉房屋水费、电费、固话／宽带费、取暖费等交费记录，以及由金地物业出具的2020年1月1日至2020年12月31日的物业交费收据、2018年3月27日徐倩购买洗碗机的《居然之家商品销售合同》、2018年5月22日徐倩购买洁具的《居然之家商品销售合同》、2018年5月22日徐倩向凌永根转账13.2万元的银行卡交易明细清单、凌永根出具的收到徐倩关于案涉房屋装修施工费的证明等证据。
（四）案涉房屋权属登记情况
目前，案涉房屋所有权仍登记于王静名下。凤凰园公司主张，其之所以未完成房屋过户登记，系因案涉房屋被法院查封，凤凰园公司对此并无过错。
一审法院另查明，王静在本案一审庭审中自认案涉房屋在签订购房协议时处于抵押状态，且截至一审庭审时止，案涉房屋的抵押尚未解除。对于房屋是否处于查封状态，王静表示可以通过网站查询的方式了解，对于凤凰园公司是否查询过相关信息，王静表示不清楚。证人徐倩在一审庭审中出庭作证，其自认是其与董学文一起与王静签订的案涉房屋买卖合同，在签订合同时其知道案涉房屋存在抵押，但没有问是否存在查封。关于购房款的支付，徐倩表示定金400万元是董学文从凤凰园公司拿的现金，在王静家中支付。因为董学文从事餐饮行业，所以店面有一定的现金，故定金400万元均是从店面支付，剩余1090万元是徐倩的公公和婆婆给的，其中一部分是徐倩与董学文夫妻的积蓄。徐倩认可该房屋一直由其使用，因为其没有北京购房资格，故用凤凰园公司的名义购买。王静对收取400万元现金的事实表示认可，并称收取现金的原因是王静认为她的账户被法院冻结，故不能通过转账方式支付。对于400万元现金的客观状态，王静表示银行成捆的现金比较多，非银行整理的是用皮筋捆的，当时清点时，主要清点的是非银行整理的，对于银行成捆现金没有仔细清点。
一审法院认为，案件争议焦点为凤凰园公司对案涉房屋享有的权利是否可以排除执行。根据法律规定，对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。凤凰园公司与王静签订房屋买卖合同后，按照常理应当及时办理网签及房屋过户手续，但其于2017年9月签订房屋买卖合同后，直到2018年5月30日才办理网签手续，且凤凰园公司一直未通过有效方式向王静提出案涉房屋过户的主张，对于价值高达2000万元房屋的买卖，双方的行为明显不符合常理。另，根据本案查明的事实，凤凰园公司在与王静签订房屋买卖合同时，案涉房屋处于查封和抵押状态，虽然凤凰园公司表示其对案涉房屋被查封不知情，但根据王静在本案一审庭审中的自述，案涉房屋的查封情况可以通过网上查询确认，故凤凰园公司作为买受人在购买案涉房屋时，并未尽到相应的注意义务。最后，凤凰园公司在一审庭审中认可其知晓案涉房产在签订房屋买卖合同时处于抵押状态，但截至一审庭审时，该公司并无证据证明其向王静提出过解除抵押的主张。综上，凤凰园公司在未能提交充分有效证据证明非因其自身原因未办理过户登记手续的情况下，应当承担举证不能的法律后果。结合本案已查明事实，一审法院认定凤凰园公司对于案涉房屋不能办理过户手续存在过错，凤凰园公司对案涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益。一审法院执行过程中，在王静未按照生效判决履行清偿义务的情况下，查封其名下的案涉房产，符合法律规定，并无不当。
综上所述，凤凰园公司对案涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，对于其诉讼请求，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条规定，判决：驳回凤凰园公司的全部诉讼请求。
本案二审审理中，各方当事人均未提交新的证据。本院根据王遵会的申请，依法调取了王静名下位于北京市朝阳区百子湾南2路74号院1号楼2层2单元202及北京市朝阳区百子湾南2路74号院3号楼17层1单元2001号两处房屋的登记档案（包括但不限于房屋产权登记信息、房屋买卖合同、产权变更登记信息、房屋抵押信息等）。经本院核实，案涉房屋查封、解封及抵押情况与一审判决认定事实一致。
本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院对一审法院查明的事实予以确认。
本院认为，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条之规定，对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。上述四个要件需要同时具备，买受人的权利方可以排除强制执行行为。
本案中，案涉房屋分别于2016年12月1日基于（2016）京0101民初19857号案件被东城法院查封，后于2018年5月29日被东城法院依法解除查封；于2017年11月8日基于（2017）京0101执8886号案件被东城法院轮候查封，后于2018年5月24日被东城法院依法解除查封；于2018年6月4日基于（2018）京0101财保43号民事裁定被东城法院查封，查封期限自2018年6月4日起至2021年6月3日止。凤凰园公司与王静签订案涉房屋买卖合同的载明签订日期为2017年9月19日，虽然凤凰园公司与王静签订案涉房屋买卖合同的日期是在本案所涉东城法院的查封之前，但是双方签订房屋买卖合同时，案涉房屋正处于被法院依法查封期间内，因此，无论是法院基于本案相关执行案件依法查封案涉房屋，还是法院基于另案依法查封案涉房屋，均具有相同的法律效力。案涉房屋买卖合同签订后，凤凰园公司与王静于2018年5月30日在北京市住房和城乡建设委员会就案涉房屋完成存量房网上签约，双方办理网签的时间恰好在2018年5月29日东城法院解除对案涉房屋的查封之后一天，本院有理由相信凤凰园公司及王静对于案涉房屋执行查封的事实知晓；即使如其所述，凤凰园公司在签订房屋买卖合同时不知晓案涉房屋被法院查封的情况，但其作为房屋买受人亦能够通过不动产登记信息查询及时地了解案涉房屋被法院查封的情况；凤凰园公司明知案涉房屋存在抵押登记的情况却执意购买，且无证据证明其向王静提出过解除案涉房屋抵押的主张，直至目前案涉房屋仍未办理抵押权解除登记手续，继而案涉房屋也不能正常办理不动产过户登记手续。据此，虽然凤凰园公司与王静具有在法院解除对案涉房屋的查封后及时办理网签的意思表示及行为，但是凤凰园公司作为房屋买受人并未尽其应有的注意义务，亦缺乏相关的风险意识，其自身对于案涉房屋未能办理过户登记具有过错，其应承担相应的法律后果。凤凰园公司未支付案涉房屋的全部价款，其提交的证据不足以证明其在人民法院查封之前已合法占有案涉房屋。综上，凤凰园公司自身对于案涉房屋未能办理过户登记具有过错，故其对案涉房屋享有的民事权益不能够对抗（2019）京02执988号执行案件中合法的执行申请人王遵会，亦不足以排除该案的强制执行。一审法院对凤凰园公司的全部诉讼请求不予支持，是正确的。
综上所述，凤凰园公司的上诉请求和上诉理由均不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第（一）项、第一百八十一条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费70元，由上诉人唐山大唐凤凰园餐饮娱乐有限公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 夏林林
审 判 员 金 曦
审 判 员 赵英波
二〇二二年六月三十日
法官助理 陈旭云
书 记 员 王安琪