邓建军与湘潭高新房地产开发股份有限公司、第三人湘潭市添泰贸易有限公司国有土地使用权转让合同纠纷一案

　　湖南省湘潭市中级人民法院民事判决书

　　（2007）潭中民一初字第55号

　　原告邓建军，男，1955年6月7日出生，汉族，湘潭县人，私营业主，住湘潭市雨湖区齐白石纪念馆水上公寓1号。

　　委托代理人周绥之，湖南立仁律师事务所律师。

　　被告湘潭高新房地产开发股份有限公司，住所地湘潭市建设南路麻元山腾飞大厦。

　　法定代表人唐跃龙，该公司董事长。

　　委托代理人刘晓丹，湖南湘君律师事务所律师。

　　委托代理人彭吴清，湖南湘君律师事务所律师。

　　第三人湘潭市添泰贸易有限公司，住所地湘潭市岳塘区建设南路14号。

　　法定代表人裴校民，该公司董事长。

　　委托代理人肖汉泉，湖南省湘潭市潭城法律服务所法律工作者。

　　原告邓建军与被告湘潭高新房地产开发股份有限公司（以下简称“高新房产公司”）、第三人湘潭市添泰贸易有限公司（以下简称“添泰公司”）国有土地使用权转让合同纠纷一案，原告于2007年9月15日向法院提交诉状，并申请诉前财产保全，本院经审查于9月21日依法裁定冻结了被告高新房产公司转让给第三人添泰公司位于湘潭市岳塘区霞光中路与宝塔路西北拐角，宗地号为2-6-2-304的土地，经诉前调解不成，本院于10月16日立案受理，并依法组成由审判员谭四红担任审判长，审判员文仕林、章业尧组成的合议庭，因合议庭一成员因病住院，本院于11月23日通知合议庭成员变更，由审判员罗蔓莉担任审判长，审判员谭四红、章业尧参加合议，于11月27日公开开庭进行了审理。原告邓建军及其委托代理人周绥之，被告高新房产公司的委托代理人刘晓丹、彭吴清，第三人添泰公司的法定代表人裴校民及其委托代理人肖汉泉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

　　原告邓建军诉称：被告高新房产公司自2004年以来，诱使原告对湘潭市岳塘区宝塔中路2005GT004号地块（即宗地号为2-6-2-304的土地）进行巨额投资，但原告投资后权益不清，关系不明。双方为明确该地块各自所享有的土地实体权益和相互之间的关系，于2006年9月同时向湘潭市仲裁委员会申请仲裁与反仲裁，湘潭市仲裁委员会经审理做出了（2006）潭仲裁字第182号裁决书，并于2007年3月6日送达了双方。该裁决书已明确原告在总价为488.8万元出让土地中占有296.66万元土地实体权益。但被告收到裁决书后，却在明知国土证原件在原告处的情况下，声称国土证已遗失，故意向湘潭市国土资源局提供虚假情况，造成国土部门重复发证。2007年7月24日，被告又故意隐瞒真实情况，单方与第三人添泰公司签订《土地转让协议》，并假借岳塘区法院受理刘关云诉邓建军土地（与本案同一宗土地）权益纠纷一案，将土地进行查封后又无故自动解封，致该宗土地的使用权人变更至第三人添泰公司名下，损害了原告的权益。第三人明知原告邓建军对土地有实体权益，并经过了仲裁，却故意以低于市场价的价格与被告签订土地转让协议，且在第三人未实际付款的情况下，将土地过户，其主观是恶意的，损害了原告的利益，也损害了国家的利益，请求确认被告与第三人签订《土地转让协议》的行为为无效民事行为，确认被告与第三人签订的《土地转让协议》为无效合同。

　　被告辩称：1、原告与高新房产公司之间不存在合作开发房地产的法律关系，只是债权债务关系。因（1）《引资开发协议》不是合作开发房地产合同。该协议从约定的内容来看，实质是附条件的借款协议。原告没有依约办理国土出让手续，也没有按约定在11月20日前借款200万元给高新房产公司，该协议因原告未履行主要义务而终止。根据最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》，合作开发房地产的特点必须是共同投资、共享利润、共担风险，原告与高新房产公司之间的协议没有这种合作关系；（2）潭仲裁（2006）182号仲裁书没有确认双方之间是合作开发房地产法律关系，裁决书只是要求原告与高新房产公司签订具体的合作开发合同，在没有签订合作开发合同前，两者不存在合作开发房地产的法律关系；（3）原告除借款180万元之外，对讼争的土地没有投资，而借款是其自愿，不存在诱使投资之说。2、高新房产公司与第三人转让国有土地使用权的行为合法有效。因（1）高新房产公司处置自己拥有合法使用权的土地，原告无权干涉。土地权属档案及土地使用权证均表明合法权利人只有被告，不存在共有权人，高新房产公司对土地权属的事实没有隐瞒，处置合法；（2）湘潭市国土资源局向高新房产公司颁发新证行为合法。高新房产公司以最高应价取得成交确认权后，因原告没有资金，无法履行国土出让办证工作，为防止国土部门依法收回土地重新挂牌出让，高新房产公司委托刘关云、杨德华办理国有土地出让办证工作。国土使用权证领取后，原本在杨德华、刘关云处保管，但高新房产公司在向杨、刘两人落实证件情况时，国土使用证已到了唐运仕手中，高新房产公司随后追到唐运仕处，查看不到权证原件，讨还权证被唐运仕无理拒绝，为此只能向湘潭市国土资源局申报遗失。经登报公示，在登报公示的异议期内，无人提出异议，湘潭市国土资源局才注销老证，颁发新证，其行政行为程序合法。该土地的合法权证只有一个，不是一地多证，重复发证。现原告称权证原件在其手中恰恰说明了其非法占有高新房产公司土地权证的事实；（3）高新房产公司与第三人的土地转让行为合法有效。两者都系合法成立的法人，具有依法使用国有土地的主体资格，转让标的物合法，不是国家禁止流通物，转让过程经过签订书面协议，委托土地评估，以合理的价格转让，办理了土地使用权转让的申报审核、批准手续，并已依法登记过户为第三人享有；（4）原告因与他人的纠纷导致土地被查封的行为与高新房产公司无关。岳塘区人民法院受理刘关云诉邓建军土地实体权益确认纠纷一案，高新房产公司不是该案的当事人，也没有申请查封与解冻，与该案没有任何关系。原告与刘关云的纠纷反而证明了原告根本就没有经济实力与高新房产公司进行合作开发。综上，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。

　　第三人添泰公司辩称：原告不是该地的所有权人和共有人，其所称的实体权益是其与被告的内部权属关系。《土地转让协议》符合法律规定，添泰公司是土地的合法所有者。原告所称的“享有实体权益的用地”既未申请权属确认，又未得到国家认可，不受法律保护。仲裁书只是确定的债权关系，不能对抗添泰公司已经登记生效的物权。

　　原告在举证期限内向本院提交了以下证据：

　　1、《引资开发协议》，拟证明原、被告双方进行投资并承诺土地取得国土手续后进行共同开发的事实；

　　2、《国有土地使用权预收购合同》，拟证明名义上是以“被告”一个主体进行预收购，实际上是原、被告共同投资后的预收购，名义上以“前期投入费用”进行预收购，实际上为成本利润总和；

　　3、湘潭市仲裁委员会（2006）潭仲裁字第182号裁决书，拟证明原告对土地进行开发的过程和数额；潭国用（2005）第2300206号国有土地使用权人虽登记为被告，事实上为原、被告两个主体，且原、被告为按份共有，比例为61：39；

　　4、湘潭市仲裁委员会对裁决书的说明，拟证明原、被告双方系对争议土地共有及共同开发的法律关系；

　　5、潭国用（2005）第2300206号国有土地使用权证原件，拟证明该证自始在原告处，从未遗失；

　　6、被告的“委托书”、唐运仕的“收条”及被告的“情况汇报”，拟证明证据5所证明的事实；

　　7、湘潭日报的公告，拟证明被告欺骗国土部门，导致其错误刊登遗失公告，并重复颁证；

　　8、精会师评报字[2007]第045号资产评估报告，拟证明转让价格远低于市场价，系恶意损害原告利益的行为。

　　原告在开庭后根据法院的要求在指定的时间内还提交了证据8-1即与证据8配套的资产评估约定书，拟证明该评估报告系其在诉讼中自行委托的。

　　被告对原告提供的证据1的真实性、合法性及证明的目的有异议，认为约定的前提不存在，当时被告未取得土地使用权，约定的内容没有就共同投资、共享利润、共同担风险作出约定，但对其约定的借贷关系予以认可。该份约定只能证明原告与被告之间系聘任关系；对证据2的真实性、合法性、关联性无异议，对拟证明的目的有异议，此合同的当事人是土地储备中心和被告，没有原告，只能证明被告享有该宗土地的开发权，不能体现合作开发关系；对证据3的真实性无异议，对其合法性与证明的目的有异议，认为裁决要求继续履行已无实际意义，且没有确定签订具体合作开发事项的时限，造成原告故意制造阻碍，土地无法开发，且裁决书没有认定原、被告形成了合作开发的法律关系，也没有确认原告对土地享有使用权，只是要求原、被告之间在裁决后签订具体开发合同，原、被告之间仅是债权债务关系；对证据4的真实性、合法性、关联性均有异议。仲裁裁决一经做出未经法定程序不得修改。而“说明”是对裁决内容的修正，“由实体权益变为共有，由借贷变为共同开发”，这种修正没有法律依据，不合法，且“说明”的来源不合法，既然是仲裁委向法院出具的，却在原告手中，不合情理；对证据5的真实性无异议，但对拟证明的目的有异议。原告称此证从未遗失，不能推论被告没有遗失权证；对证据6的真实性无异议，对其关联性与证明目的有异议，不能证明被告知晓权证在原告手中；对证据7的真实性、合法性、关联性无异议，对证明目的有异议，补发权证是权利人正当行使合法权利的行为；对证据8及证据8-1的真实性、合法性有异议，认为该评估委托主体不合法，其非土地使用权人，也非共有人，在诉讼过程中即使要评估，也要向法院提出申请，由受理法院委托。

　　第三人对原告提供的证据1、2、4的质证意见同被告；对证据3的真实性无异议，对其合法性与证明的目的有异议，认为仲裁决定的比例问题是债权关系，不是物权关系；对证据5的真实性无异议，但对其效力和拟证明的目的有异议；对证据6的真实性和合法性不予质证，因其没有参与，但对其关联性与证明目的有异议；对证据7的真实性、合法性、关联性无异议，对证明目的有异议；对证据8及证据8-1的真实性、合法性有异议。

　　被告在举证期限内向本院提交了四组证据：

　　第一组，共9份，拟证明被告依法参与土地使用权挂牌、出让、拍卖，取得争议土地的使用权，并交纳了契税，是该块土地的唯一合法使用权人，其对土地的处置合法。该9份证据如下：

　　9、关于对丝绸南路建设工程的承诺；

　　10、湘潭市国有土地使用权挂牌出让公告；

　　11、关于恳请免交2005GT004地块保证金的报告；

　　12、土地成交确认书及公证书；

　　13、关于申请冲抵出让金的报告；

　　14、国有土地出让审批单；

　　15、国有土地使用权出让合同；

　　16、契税证；

　　17、潭国用（2005）第2300206号国有土地使用权证。

　　第二组，共5份，如下：

　　18、引资开发协议，拟证明该协议实际是为附条件的借款合同，不是合作开发，邓建军没按约履行借款义务；

　　19、委托书，拟证明原告没有按约承办国土办证工作；

　　20、湘潭市仲裁委员会（2006）潭仲裁字第182号裁决书，拟证明该裁决书并未认定争议土地还有其他使用权人，原告与被告要形成合作开发关系，还须另行签订合作开发合同；

　　21、律师函，拟证明仲裁书下达后，被告及时通知原告协商具体合作事宜，但因原告内部合伙人利益矛盾，致合作开发不能达成，责任应由原告承担；

　　22、民事起诉状、（2007）岳民初字第367、367-1号民事裁定书，拟证明邓建军没有资金实力承办国土办证工作，其与刘关云等合伙人之间的利益分配矛盾形成诉讼，造成与本案被告的合作开发事宜无限期被搁置，刘关云为保护其合法权益而采取财产保全和解封的措施，与被告无关。

　　第三组，共2份，拟证明湘潭市国土资源局根据被告的申请，经登报遗失后补办权证，新证颁证程序合法。该2份证据如下：

　　23、湘潭日报公告；

　　24、潭国用（2007）第2400533号国土使用权证。

　　第四组，共3份，拟证明被告将土地转让给第三人，价格合理，转让手续合法，土地转让行为合法有效。该3份证据如下：

　　25、2007年7月24日《土地转让协议》；

　　26、土地估价报告备案表；

　　27、潭国用（2007）第2102973号国土使用权证。

　　原告对被告提出的第一组证据、第二组证据的18、19、20的真实性、合法性都没有异议，但对证明的目的有异议；对证据21、22认为与本案没有关联性；对第三、四组证据的合法性有异议；

　　第三人对被告提出的第一、三、四组证据的真实性、合法性、关联性及证明目的予以认可；对第二组证据18、19、20的真实性没有异议，证明目的同意被告的意见；对证据21、22因不清楚原、被告之间的纠纷，不予以质证；

　　第三人在举证期限内向本院提交了如下6份证据：

　　28、土地转让协议，拟证明被告将所争议土地约定转让给第三人；

　　29、一组收款凭证，拟证明已交土地款4 505 540元。收款凭证1、被告于2007年9月12日出具给第三人的150万元的收款联；收款凭证2、被告于2007年6月8日出具给第三人的200万元的收款联；收款凭证3、被告法定代表人唐跃龙打的255 540元收条；收款凭证4、被告打的60万元的收条；收款凭证5、转付律师费的函与转付15万元的银行进账单；

　　30、潭国用（2007）第2102973号国土使用权证，拟证明转让的土地已经合法登记，转让行为合法有效；

　　31、湘潭市仲裁委员会（2006）潭仲裁字第182号裁决书，拟证明原告是被告的项目负责人，原告与被告之间是债权债务关系；

　　32、引资开发协议，拟证明原、被告双方系同一主体；

　　33、湖南万源公司评估报告，拟证明转让的土地经过了价格评估，土地转让价格高于评估价。

　　第三人在开庭后在法院指定的期限内补交了以下证据：

　　34、添泰公司通过农行转帐给被告150万元的银行转帐单；

　　35、被告与湘潭九瑞贸易发展有限公司（以下简称九瑞公司）2007年6月1日签订的土地转让协议、九瑞公司2007年6月8日付给被告200万元的银行电汇凭证和2007年7月24日被告、九瑞公司与第三人签订的《协议》，拟证明九瑞公司与被告就所争议土地签订过协议，并支付了200万元土地款给被告，后因故不能继续履行协议，同意由第三人继续履行，并将已付的200万元转为第三人购买土地定金；

　　36、2004年湘潭市城区住宅用地基准用价图、城区商业用地区段图，拟证明所争议土地系三类用地。

　　原告对第三人提出的证据28认为不真实也不合法；对证据29中的收款凭证1、2的真实性无异议，但对其合法性有异议，认为被告9月12日收到150万元， 6月8日收到200万元，而两张收款凭证却是连号，被告在三个月期间不可能没有一笔资金往来，且这350万元没有相应的银行转帐明细；对收款凭证3、4的合法性有异议，认为便签与收条不符合法定的会计手续；对收款凭证5的真实性与合法性没有异议；对证据30的合法性有异议；对证据31、32的真实性、合法性与关联性没有异议，但对证明目的有异议，认为仲裁书确定的原、被告之间不是简单的债权债务关系；对证据33的合法性有异议，认为该评估结论远远低于市场价；对证据34的真实性无异议，但认为此150万元与15万元的付款均系土地过户给第三人以后付的款，在土地过户前没有发生资金往来，是被告与第三人之间的恶意串通行为；对证据35、36认为不是在法定期限内也不是按法院要求补充的银行往来证据，对其真实性表示怀疑，不予以质证。

　　被告对第三人提出的证据28、29、30、32、33、34、35、36的真实性、合法性与关联性及证明目的没有异议。对证据31即仲裁裁决的合法性有异议。

　　本院经过庭审质证，综合各方意见，依法做出如下分析：证据1、18、32系引资开发协议，三方均作为证据提出 ，只是证明目的不同，对其真实性本院予以认可。对证据2、5、6、7（同证据23）、9-17、19、21、22、24、26、27、30和证据29中的收款凭证5的真实性三方均没有异议，只是对以上证据所证明的目的有异议，本院对以上证据的真实性予以认可。

　　证据3、20、31均系湘潭市仲裁委员会的仲裁裁决，三方对其真实性均无异议，只是对其效力有异议，被告认为其违法，不具证据的合法性因而没有效力。根据《中华人民共和国仲裁法》第五十七条规定，仲裁裁决书自做出之日起发生法律效力。本案中仲裁双方当事人在法定期限内没有对仲裁裁决提出撤销或不予执行的异议，原、被告双方且为履行仲裁做过准备，故该仲裁裁决有法律效力，被告认为其不合法没有提供相反的证据予以反驳，本院不予以支持。

　　证据4因其系湘潭市仲裁委员会向本院做出的说明却给了原告，证据来源不合法，本院不予以确认。

　　证据8与证据33是就所争议的土地价值出现的两个评估结论，证据8系原告在举证期限内，自行向湘潭精诚会计师事务所有限公司申请的评估，评估师的资格证书系国家财政部颁发的注册资产评估师证，其于庭审中接受质询时称该块地介于第二类地与第三类地之间，经本院查明，该块土地经国土局登记系第三类土地，此外，该评估没有鉴定过程的说明，不符合《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》关于鉴定的合法性要求，故对该份评估结果本院不予确认；证据33系第三人提交的其与被告在转让土地使用权时用以参考并备案的湖南万源公司评估报告，评估师的资格证书系国土资源部颁发的土地估价师资格证，在土地估价资格方面较原告的评估师专业，且该报告鉴定过程说明详细,原告称该评估远远低于市场价不合法，但根据国务院《城镇国有土地使用权出让转让暂行条例》第二十六条规定，“土地使用权转让价格明显低于市场价的，市、县人民政府有优先购买权。”本案政府部门没有启动优先购买程序，且已被国土部门备案，表明政府部门已认可，该鉴定结论有效，本院予以认可。

　　证据25与证据28均系是被告与第三人之间的土地转让协议，系引发本案的事实根据，原告认为其不真实与其提起诉讼要求确认其无效的行为自相矛盾，本院对其真实性予以认可。

　　对证据29中的收款凭证3、4，第三人称系现金交付，但因不符合相关的会计手续，不合法，且没有其它证据予以佐证，本院对其真实性不予以确认。

　　证据34、35系法庭要求第三人在指定的时间内补充的证据，原告认为这两份证据系第三人作的伪证，法院亦无权要求当事人在法律规定的举证期限外提供证据。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十三条的规定，法院有权根据案件情况指定举证期限，本院依案件情况当庭要求原告与第三人开庭后七日内补充相关证据合法合理，并无不当，且原告与第三人均在规定的时间内提交了相应的证据，证据35虽不是银行往来证据的直接证据，但说明了被告与第三人签订转让协议以前已付款200万元的由来与事实，且与证据29中的收款凭证2相互印证，可视为是银行往来证据的间接证据；证据34证明了土地款150万元系从银行转帐，真实合法，且与证据29中的收款凭证1相互印证，故对证据29中的收款凭证1、2及证据34、35本院予以认定。结合证据34与35可以合理的解释被告就这两次付款做出的两张收款凭据连号现象，即高新房产公司收到200万元和150万元后一次性出具给第三人的收款凭据。

　　对于证据36，原告称不是本院在规定的时间内要求提交的证据，原告不予以质证。本院认为，该份证据系对土地估值的重要依据，原、被告之间就土地的估值差异较大，主要是因土地的类别引起，故本院认为该证据属于《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定的“人民法院认为审理案件需要的证据”。经本院到国土部门查实，该份证据仍为现行有效的国土使用说明图示，也就是说本案所争议的土地是属于第三类地。尽管现实中地价确有上涨，但在国土部门还没有做出调整之前，只能适用现行有效的国土分类，故对证据36本院予以确认。

　　经本院审理查明：1998年3月，被告高新房产公司受高新区工、管委的委托，承担宝塔中路、霞光中路修建工程时，对2005GT004号土地完成了征用补偿工作。2004年9月30日，原告与被告签订了一份《引资开发协议》，协议以原告同意在2004年11月20日前借款200万元给被告为前提，约定：1、由甲方（高新房产公司）委托乙方（邓建军）办理该宗土地的国土手续，并承担因此而发生的各项费用。乙方缴纳甲方土地成本及利润共120万元。2、国土手续办好后，可由邓建军担任项目经理，以高新房产公司名义成立项目部进行开发，其所借款200万元不另计息。具体合作开发事项另行商定。3、如土地手续不能办妥，所借200万元按月息1.2%计息，计息时间为款到之日起至还款之日止。协议签订后，原告分四次向被告借款180万元。双方在取得云盘村出具的确权《证明》后，向湘潭市国土资源局办理确权手续， 2004年12月17日湘潭市人民政府以潭地权确字[2004]第11号文下达《土地权属确认书》。2004年12月28日，被告正式向国土部门申请办理土地出让手续，土地进入估价程序，估价基准日为2004年12月1日，2005年1月5日、6日，国土评估机构分别出具了《土地估价结果备案表》和《土地估价报告》，报告明确：土地面积为4191.11平方米，每平方米单价为1115元，总地价为467.3087万元，其中土地开发成本估价258万元。2005年5月8日，湘潭市国土储备中心预收购该宗土地使用权，2005年6月30日，通过公开竞价程序，被告获得该宗土地的国有土地使用权，土地总价为467.3087万元，加上其它税费共计488.8万元。该488.8万元中，被告用丝绸南路工程款抵交116.83万元，以土地成本抵交258万元。原告交纳35万元，刘关云、杨晓军代原告交78.86万元，该宗土地的国土使用证的全部手续办妥和费用交清后，国土部门于2005年12月30日颁发了潭国用（2005）第2300206号国有土地使用证，原告因协议中有“乙方缴纳甲方土地成本及利润共计120万元”的约定，书面要求被告在借款中抵扣，被告未同意，刘关云代原告向被告交付了50万元的土地成本款。

　　被告于2005年11月14日、15日向杨德华、刘关云两人签发了办理上述土地手续的委托书。原告亦于2005年11月18日与杨德华、刘关云签订开发该块土地的《协议》。被告又于2005年11月30日与刘关云、杨晓军、杨德华签订开发《协议》，约定由刘关云、杨德华等全权负责开发该宗土地。原告认为被告违反了先前的约定，为此双方多次协商，但未达成一致，原告遂按双方达成的仲裁协议于2006年9月1日向湘潭市仲裁委员会申请仲裁，被告亦于同年9月16日向湘潭市仲裁委员会申请反仲裁。2007年3月6日湘潭市仲裁委员会作出（2006）潭仲裁字第182号裁决书，裁决如下：一、申请人与被申请人湘潭高新房地产开发股份有限公司于2004年10月21日签订的《引资开发协议》中借款约定和第二条、第三条及第一条前半部分“甲方全权委托乙方办理该宗土地的国土手续，并承担因此而发生的各项费用（如土地出让金、契税等）的条款继续履行，双方理顺财务往来及债权债务后，就具体合作开发事项另行签订合同；二、土地成本120万元到258万元增值的138万元部分，申请人邓建军占82.8万元（60%），被申请人湘潭高新房地产开发股份有限公司占55.2万元（40%）；申请人向被申请人湘潭高新房地产开发股份有限公司“支付土地成本及利润共计120万元”调整为“支付土地成本175.2万元。（已付50万元，抵50万元，还应付75.2万元）；利润等分配方案根据合作方式在另行签订合同时约定；三、申请人邓建军在被申请人湘潭高新房地产开发股份有限公司总价为488.8万元的潭国用（2005）第2300206号出让土地中，实体权益为296.66万元；四、180万元借款，扣减已划抵土地成本的50万元，再冲减还欠付的土地成本75.2万元，由被申请人湘潭高新房地产开发股份有限公司归还申请人邓建军54.8万元。

　　仲裁裁决后，被告于2007年4月30日向原告发出律师函，称双方应依裁决就具体合作开发事项另行签订合同，以避免今后不必要的纷争，并要求原告在收到函件后三日内与被告联系，确定双方谈判时间和内容，否则，被告将依法视为原告放弃合作权利，根据实际情况另寻其他合作伙伴。原告于同年5月8日才予以回复，称其一直在与被告洽谈，请求出具律师函的律师事务所督促被告搞好组织协调并尽快定妥。该宗土地因开发建设受益人之间相互牵制，关系错综复杂，项目无法启动，被告遂于2007年6月1日将该块土地以520万元转让给九瑞公司并于当日签订转让协议。2007年6月8日，九瑞公司通过银行付200万元购买土地定金给被告。2007年6月20日，第三人添泰公司成立。2007年7月24日，高新房产公司（甲方）与九瑞公司（乙方）、添泰公司（丙方）签订三方协议，称：因乙方原因，甲方与乙方于2007年6月1日签订的土地转让协议不能执行，甲、乙双方同意由丙方继续执行该协议，并由甲、丙双方另行签订协议。乙方同意于2007年6月8日付给甲方的200万元定金转为丙方的土地购买定金。2007年7月24日，被告与第三人签订土地转让协议，协议将该块土地以520万元的总价转让给第三人。2007年8月21日，为办理转让手续提供土地使用权价格参考，被告就所争议土地申请湖南万源评估咨询有限公司进行评估，评估价为481.98万元，并由湘潭市国土资源局同意备案。2007年9月5日，湘潭市国土资源局向第三人颁发潭国用[2007]第2102973号土地使用权证书。为此，湘潭市仲裁委员会认为被告没有尊重已生效的仲裁裁决，于2007年9月12日向被告发出《关于湘潭高新房地产开发股份有限公司蔑视〈仲裁法〉的通报》。2007年9月13日，被告向湘潭市人民政府法制办公室就该份《通报》做出了《关于宝塔路拐角地处置情况汇报》，以澄清事实，消除影响。原告则认为被告与第三人的转让行为侵害了原告的利益，遂于2007年9月诉诸本院。

　　另查明，潭国用（2005）第2300206号国土使用证领取后，原件在刘关云、杨德华处保管，2006年3月12日，被告公司前任总经理唐运仕从杨德华手中拿到该份原件。被告多次讨还均被拒绝，遂向湘潭市国土资源局申报遗失，湘潭市国土资源局于2007年6月23日在湘潭日报上登报公告，因一个月的公告期内无人提出异议，遂于2007年8月6日注销潭国用（2005）第2300206号国有土地使用证，颁发潭国用（2007）第2400533号国有土地使用证，土地使用权人为高新房产公司。

　　另查明，除以上2007年6月8日已付的200万元外，2007年9月12日，第三人通过银行转帐，向被告支付土地款150万元整。2007年10月16日，被告因欠湖南湘君律师事务所律师费，发函要求第三人支付律师费15万元，以冲抵第三人所欠土地款。第三人于同日通过银行转帐付给湖南湘君律师事务所15万元，并注明系土地款。至此，第三人共向被告支付土地款365万元。

　　另查明，2007年8月1日，刘关云就原告获得的（2005）第2300206号土地中的296.66万元实体权益向岳塘区人民法院提起诉讼，要求确认自己128.86万元的土地权益。岳塘区人民法院将本案所争议土地冻结，后于2007年9月5日解除冻结，本院于2007年9月21日对土地进行了查封冻结。

　　另外，在诉讼期间，原告于2007年12月4日向市政府法制办投诉湘潭市国土资源局颁证行为，湘潭市人民政府于2008年2月1日作出了潭监决字[2008]第1号《行政执法监督决定书》，原告在提交该份决定书时声明不是作为证据提交，而是作为政府的规范性文件提交，人民法院应当直接适用。

　　本院认为:本案首先要解决的是仲裁裁决书确定原告邓建军对所争议土地享有的实体权益到底是什么权利的问题，是物权，还是债权？根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十条规定，国家实行土地使用权登记发证制度，故土地的物权法定表现形式是土地使用权证书，它是土地物权状态最权威、最有效的证明，一经公示即产生公信力，以保护交易安全及善意第三人的利益。本案中，从国土出让时办理的国土证到转让给第三人之前补发的国土证，使用权人均为被告高新房产公司，并没有原告，国土使用证即便遗失，因国土部门有不动产登记簿备案，使用权人在没有申请变更的情况下也不会因此而改变。因此，仲裁裁决书确定原告邓建军对所争议土地享有的实体权益，在原告依法向国土部门申请权属变更，并被依法登记为共同使用权人之前，不能确定为物权。

　　其次，转让行为与转让协议是否有效？转让行为包括签订协议、委托评估、交付价款、办理审批手续、过户登记等，转让协议是转让行为的起因，也是转让行为的重要一环，故先审查转让协议的效力。《中华人民共和国民法通则》第五十五条规定了民事法律行为的条件，即主体上，当事人具有相应的民事行为能力；主观上，意思表示真实；内容合法，不违反法律或者社会公共利益。该三个条件是民事行为合法的一般准则，所以有效的民事合同也应具备上述三个条件。那么，被告与第三人是否具有相应的民事行为能力？本案中，国有土地使用权转让协议双方即被告与第三人均为依法成立的法人，均具有使用国有土地的主体资格。原告认为仲裁裁决书明确了其实体权益，被告为无权处分人。因所争议的土地在转让时，国土证上及国土部门备案的使用权人均为被告，原告认为被告是无权处分人的理由不能成立，本院不予以支持。

　　行为人意思表示是否真实？原告认为，被告在转让之初没有告知第三人原告在土地上拥有权利的事实，是欺诈，应以欺诈为由，确认转让行为与转让协议无效。原告邓建军与所争议土地确实有利害关系，被告在转让土地时应将这些情况告知第三人，被告没有告知，违背了诚实信用原则，但被告是否构成欺诈应以第三人自动主张为前提。本案中，第三人在知道被告隐瞒事实后，没有以被告欺诈为由申请撤销，仍然以自己的行动要求合同有效，根据《中华人民共和国合同法》第五十五条第二款规定，具有撤销权的当事人知道撤销事由后明确表示或者以自己的行为放弃撤销权的，其撤销权消灭，故原告认为协议因欺诈而无效的说法不成立。原告还认为土地转让价格远远低于市场价，且在土地权属变更到第三人名下时，没有一笔资金往来，属恶意串通，侵害了国家利益，也损害了集体利益，更损害了原告方的利益。就土地的价格而言，现实中，土地价格每年有所增长是实，但土地买卖行为是市场行为，买卖双方有权自主决定，只要成交价格不明显低于市场价即可。对于土地转让价格是否明显低于市场价，原告提交了一个评估结论作为参考，但该评估结论因不合法不具有参考价值。被告与第三人对此块土地评估时，是按国土部门使用的现行有效的土地分类中的第三类地进行的评估，评估价为481万元，已经国土部门备案认可，土地实际转让价格为520万元，高于其评估价，且如果转让价格明显低于市场价，政府部门可启动优先购买程序，本案中政府部门没有启动优先购买程序，表明其已认可，故原告认为转让价明显低于市场价没有依据，本院不予以支持。在支付土地款项方面，第三人在土地过户至其名下之前由九瑞公司先行支付了土地款200万元给被告，后又陆续支付了部分土地款，前后共计365万元。原告认为土地权属变更为第三人时，被告与第三人之间没有一笔资金往来的说法与事实不符，故原告认为被告与第三人系恶意串通的说法没有依据，本院不予支持。

　　协议是否违反法律或者社会公共利益？如前所述，土地转让价没有明显低于市场价，没有侵害国家与集体的利益，转让协议也没有违反《中华人民共和国民法通则》与《中华人民共和国合同法》第五十二条关于合同无效的强制性规定，故没有违反法律与社会公共利益，至于原告认为侵害了自己的利益，可依其他途径维护自己的合法权益。

　　第三，适用法律方面，因转让协议涉及到土地不动产，故本案在适用法律方面还应遵守其他专门规范土地转让行为的法律、法规的规定。原告认为，被告与第三人的转让协议还违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》（2007年8月30日修改前）第三十七条第二款、第四款、第五款的规定，即司法机关和行政机关依法查封或者以其他形式限制房地产权利的房地产、共有房地产、未经其他共有人书面同意的房地产、权属有争议的房地产不得转让。经查，岳塘区人民法院在刘关云诉邓建军的土地权益纠纷案中确实将土地进行了查封，但被告与第三人转让土地协议签订在土地查封之前，在第三人办理使用权转让变更手续时，岳塘区人民法院已将土地解封，故土地不属于司法机关查封之情形；对于是否属于共有房地产，因原告不是该块土地的共有权人，被告转让无须经其书面同意；土地是否存在权属争议？从原告与被告签订《引资开发协议》时的目的及之后的行为分析，原告签订协议的目的是想与被告一同合作开发土地，当项目经理，从而获取利润，而不是想取得该块土地的使用权，其初次拿到使用权证书到仲裁裁决书作出后，均未申请变更为土地共有人，这可以看出，原告与被告就该块土地所争议的不是土地的使用权，不存在权属争议之说。综上，原告认为转让协议违反了以上规定的理由不能成立，本院不予以采纳。原告还认为转让行为与协议违反了关于土地转让时投资应达到开发投资总额的25%的规定，应认定无效。本案中，原告在诉讼时没有提出该块土地投资总额没有达到25%的证据，且即使没有达到25%，该条款所规定的立法本意也只是对土地使用权人“炒地”行为的限制，属于政府土地行政管理部门对土地转让的一种监管措施，而非针对转让行为所作的禁止性规定，即转让的土地没有达到法定投资开发条件不得转让是从行政管理的角度来规定的，不影响转让协议民事法律上的效力。

　　关于《行政执法监督决定书》能否作为规范性文件适用的问题。

　　对于该份决定书是以何种形式提交法院是当事人自主选择的权利，原告认为该份决定书不是一份证据，法院则不作为证据进行事实方面的审查（其所查事实也与本院所查明事实不一致）。该决定书是针对特定的行政相对人即湘潭市国土资源局就特定的事项即颁证行为所作的具体行政行为，而不是针对不确定的人和不确定的事所作的可以反复适用的具有普遍约束力的行政措施、决定和命令，不是规范性文件，故原告要求予以适用不符合法律规定，本院不予采纳。

　　综上所述，被告与第三人所签订的《土地转让协议》主体合法，没有违反有关土地转让的法律、法规的强制性规定，从现有证据来看，不能确定第三人与被告之间存在恶意串通，转让协议合法有效。转让协议签订后，双方委托评估，交付价款，办理审批手续，过户登记手续等转让行为符合法律规定，亦合法有效。原告请求确认被告与第三人之间的转让协议与转让行为无效的诉讼请求不成立。依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第五十五条、《中华人民共和国合同法》第八条第二款、第九条第一款、第五十五条第二款，《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十条、第六十一条第三款之规定，判决如下：

　　驳回原告邓建军的诉讼请求。

　　诉讼费48 200元，由原告邓建军负担。

　　如不服本判决，可在本判决送达次日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人人数提交副本，上诉于湖南省高级人民法院。

　　审  判  长    罗  蔓  莉

　　审  判  员    谭  四  红

　　审  判  员    章  业

　　二 00 八 年 四 月 二日

　　书  记  员    郭  新  蓉