上诉人高天顺因与被上诉人翟大文、刘文英、翟奇志国有土地使用权转让合同纠纷一案

湖南省湘西土家族苗族自治州中级人民法院

民 事 判 决 书

（2011）州民一终字第193号

上诉人（原审原告）高天顺，男，1951年５月２０日出生，汉族，职工，住吉首市镇溪办事处团结西路３８号。

委托代理人汤志强，湖南民生律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）翟大文，男，1939年１１月１５日出生，苗族，退休职工，现住古丈县古阳镇三坡湾８５号。

    被上诉人（原审被告）刘文英，女，1943年９月２１日出生，苗族，下岗职工，现住古丈县古阳镇三坡湾８５号。

以上两被上诉人的共同委托代理人鲁小刚，湖南茶源律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）翟奇志，女，1973年８月２７日出生，苗族，职工，现住古丈县古阳镇三坡湾85号。

上诉人高天顺因与被上诉人翟大文、刘文英、翟奇志国有土地使用权转让合同纠纷一案，不服古丈县人民法院（2011）古民初字第145号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人高天顺及其委托代理人汤志强、被上诉人翟大文、刘文英的委托代理人鲁小刚, 被上诉人翟奇志到庭参加诉讼, 被上诉人翟大文、刘文英经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。

原审查明，2010年5月26日，原告高天顺与被告翟大文、刘文英签订了一份《房屋并宅基地转让协议》，该协议约定：被告将自己享有权利的位于古丈县古阳镇三坡湾门牌号为85号的一栋砖房连同土地一并转让并过户给原告，原告将在该转让土地红线图范围内修建楼房，并约定原告将新建后楼房的第一、二层交付给被告所有，作为被告转让房屋及土地的全部费用。协议签订后，原告出资将新楼房修好，并按协议将楼房一、二层交付给被告翟大文、刘文英使用。此后，因为被告翟大文、刘文英的不配合，原告不能办理好修建楼房的房产及土地使用权的登记手续。2011年6月24日，被告翟大文、刘文英与被告翟奇志签订赠与合同，将原告修建房屋使用的宅基地及地上附着房屋一并赠与给被告翟奇志，并在古丈县公证处进行了公证。另查明，被告翟奇志于2011年6月30日在古丈县国土资源局取得古国用（2011）第061号国有土地使用证，将本案诉争宅基地登记在自己名下，其中土地使用权类型被古丈县国土资源局确认为划拨土地。2011年7月19日，被告翟奇志在古丈县房屋管理机关将本案诉争房产登记在自己名下，房产权证号分别为：711000420、711000421、71100042、711000423、711000424。原告认为被告的行为严重损害了自己的合法权益，故诉请法院：1、确认原告与被告签订的房屋并宅基地转让协议合法有效；2、判令被告翟大文、刘文英与被告翟奇志之间的赠与行为无效；3、判令被告将权证号为古国用（2011）第061号土地使用证及房屋权证号为：711000420、711000421、71100042、711000423、711000424等五处房屋产权过户给原告；4、判令案件受理费由被告承担。

原判认为，本案系国有土地使用权转让合同纠纷。理由如下:根据《最高人民法院关于经济合同的名称与内容不一致时如何确定管辖权问题的批复》第一条，“当事人签订的经济合同虽具有明确、规范的名称，但合同约定的权利义务内容与名称不一致的，应当以该合同约定的权利义务内容确定合同的性质”的规定，结合本案，原告与被告翟大文、刘文英签订的转让协议，标题虽为房屋并宅基地转让协议，但内容实为土地使用权的转让，原告的合同目的就是取得土地使用权并进行利用。事实上，原告在协议签订后即拆除了原房屋修建了新楼，印证了合同的内容。另参照《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第24条，“合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定为土地使用权转让合同”的立法精神及目的，本案被告按协议约定没有承担经营风险，只收取固定利益，本案原告在宅基地上修建房屋行使的也是土地使用权，故本案定性为国有土地使用权转让合同纠纷。基于本案系国有土地使用权转让合同纠纷的定性及本案合同标的物（国有土地使用权）的性质为国有划拨土地的基本事实，根据《城市房地产管理法》第40条的规定：“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院的规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地出让金。”本案中，被告转让划拨土地使用权给原告，未经有批准权的人民政府批准，根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第11条，“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效。”的规定，原告与被告签订的《房屋并宅基地转让协议》在起诉前没有经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续，而维护国家对划拨土地使用权的规范管理才应是本案裁判的价值取向。因此，该转让协议因合同当事人没有处分权而无效，故对原告要求确认其与被告签订的《房屋并宅基地转让协议》合法有效的请求，原审法院不予支持。鉴于本案《房屋并宅基地转让协议》的无效，结合原告实际上已在划拨土地上完成房产开发行为的事实，导致本案的宅基地和开发完成的房产权利处于待定状态，只有在原、被告间无效合同权利义务合法明晰后，有权利人才能依法处分。且划拨土地使用权的处分必须经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续后才能处分，被告间的赠与行为，违反了法律禁止性规定。因此，被告翟大文、刘文英与被告翟奇志之间的赠与行为无效。对原告的该项诉请，原审法院予以支持。被告以赠与行为因转让协议的无效而导致划拨土地使用权依然为被告翟大文、刘文英享有，因此被告之间的赠与行为是合法有效民事行为的辩驳理由，忽略了法律禁止性规定，故该赠与行为无效，对被告的该辩驳理由不予采纳。对于原告要求判令被告将权证号为古国用（2011）第061号土地使用权及房屋权证号为：711000420、711000421、71100042、711000423、711000424等五处房屋产权过户给原告的请求，因我国现行法律规定不动产权属的转移登记，是行政职权行为，被告无该项权利，且本案涉及的相关不动产权利人并不明确，即使在相关权利人权利明确的前提下，被告应尽的也只是协助义务，原告的该项请求，不属于人民法院受理民事诉讼的范围，在本案中该院不予裁判。据此，依据《中华人民共和国民法通则》第五十八条第一款第五项、第五十八条第二款、《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第五项、第五十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百零八条的规定，判决如下：一、驳回原告要求确认其与被告于2010年5月26日签订的《房屋并宅基地转让协议》合法有效的诉讼请求；二、被告翟大文、刘文英与被告翟奇志于2011年6月24日订立的赠与合同无效。案件受理费8800元，由原告高天顺负担4400元，由被告翟大文、刘文英、翟奇志共同负担4400元，限本判决生效后十日内缴纳。

高天顺不服原审判决向本院提出上诉称：一、一审判决驳回确认双方签订的“房屋并宅基地转让协议”的效力请求是于法无据的。根据《合同法》的规定，合同效力的确认权在人民法院，但一审法院却用驳回的方式，不予确认合同效力，是无法律依据的。二、上诉人高天顺与被上诉人翟大文、刘文英所签订的“房屋并宅基地转让协议”合法有效。应以转让协议签订时的土地使用证为依据，而不能以翟大文、刘文英与翟奇志恶意串通所办的土地使用证为依据。双方签订的“房屋并宅基地转让协议”时，原来的土地使用证并没用“国有划拨”的说明，且该宅基地是征收而来，当时已交了征地费，划拨土地从何谈起。故一审法院以翟奇志的所谓土地使用证上“国有划拨”来作为认定依据是完全错误的。一审认定被上诉人翟大文、刘文英与翟奇志赠与协议的无效是正确的，但认定的理由是错误的。赠与协议的无效是因为翟大文、刘文英与翟奇志恶意串通，肆意损害高天顺的合法权益而产生的，是违法行为而导致的无效。三、本案是一起侵权案件，一审法院错误地以翟奇志违法取得的土地使用证为依据，不以转让协议签订时土地使用证为据，明显偏袒。四、一审法院将协议约定的义务与具体行政行为混为一谈是错误的。根据高天顺与翟大文、刘文英所签的转让协议，一审法院应该明确翟大文、刘文英该不该按协议执行，而一审法院离开审理的协议，认为办证是行政机关的职责，不属于法院审理的范围，这种做法是错误的。综上所述，一审判决错误，请求二审法院依法公正判决。

被上诉人翟大文、刘文英、翟奇志共同答辩称：一、一审判决认定“房屋并宅基地转让协议”无效，事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。因为答辩人翟大文、刘文英与上诉人高天顺签订的协议违反法律法规的强制性规定，一审认定为无效于法有据，符合本案的事实。二、上诉人高天顺以签订协议时答辩人翟大文持有的国有土地使用证上没有注明土地权属来源为国有划拨和该宗地为征收而来为由，诉称一审法院认定该宗土地使用权类型为“划拨”土地错误的上诉理由不能成立。答辩人刘文英、翟大文的该宗土地使用权是历史用地，是由国家无偿划拨进行拆迁安置的。我国对土地权属的管理实施的是登记发证制度，一审法院认定的土地权属登记机构确定的土地使用权类型认定案件事实正确。三、一审认定上诉人高天顺要求判令答辩人将权证号为古国用（2011）第061号土地使用证及五套房产过户给上诉人的诉讼请求不属于人民法院受诉范围是正确的。上诉人在一审中主张的第三项关于要求答辩人过户的诉讼请求于法无据，确实不属于人民法院受案范围。综上所述，一审法院的判决事实清楚，适用法律正确，故请求二审法院依法驳回上诉，维持一审判决。

二审中，为查清案件事实，本院依法到古丈县国土资源管理局对本案所涉土地使用权的性质进行了核实，古丈县国土资源管理局出具说明一份，证实本案所涉土地使用权的性质属国有划拨土地。上诉人高天顺对该证据质证认为，国土局的讲法不正确。被上诉人翟大文、刘文英、翟奇志对该证据质证认为，对该证据无异议。本院认为，该证据客观真实，能证明待证事实，予以采信。

本院经审理查明的案件事实与原审认定的事实一致，本院对原审认定的事实予以确认。

本院认为，本案的争议焦点，一是双方签订的《房屋并宅基地转让协议》的效力；二是翟大文、刘文英与翟奇志于2011年6月24日订立的赠与合同的效力；三是上诉人要求判令被上诉人将土地使用权及房屋权证过户给上诉人的请求，是否属于人民法院受理民事诉讼的范围。争议焦点一，关于双方签订的《房屋并宅基地转让协议》的效力。上诉人高天顺与被上诉人翟大文、刘文英签订的转让协议，标题虽为房屋并宅基地转让协议，但内容实为土地使用权的转让。基于本案所涉及转让国有土地使用权的性质为国有划拨土地，根据《城市房地产管理法》第40条的规定：“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院的规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地出让金。”本案中，被上诉人转让划拨土地使用权给上诉人，未经有批准权的人民政府批准，根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第11条 “土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效”的规定，上诉人与被上诉人签订的《房屋并宅基地转让协议》在起诉前没有经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续，故双方签订的《房屋并宅基地转让协议》依法认定无效，对上诉人要求确认其与被上诉人签订的《房屋并宅基地转让协议》合法有效的请求，应不予支持。争议焦点二，关于翟大文、刘文英与翟奇志于2011年6月24日订立的赠与合同的效力。鉴于本案《房屋并宅基地转让协议》的无效，结合原告实际上已在划拨土地上完成房产开发行为的事实，导致本案的宅基地和开发完成的房产权利处于待定状态，只有在上诉人、被上诉人间无效合同权利义务合法明晰后，有权利人才能依法处分。且划拨土地使用权的处分必须经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续后才能处分，被上诉人间的赠与行为，违反了法律禁止性规定，故被上诉人翟大文、刘文英与被上诉人翟奇志之间的赠与行为，依法应认定无效。对上诉人的该项诉请，应予以支持。争议焦点三，关于上诉人要求判令被上诉人将土地使用权及房屋权证过户给上诉人的请求，是否属于人民法院受理民事诉讼的范围。上诉人要求判令被上诉人将权证号为古国用（2011）第061号土地使用权及房屋权证号为：711000420、711000421、71100042、711000423、711000424等五处房屋产权过户给原告的请求，由于我国现行法律规定不动产权属的转移登记，是行政职权行为，被上诉人无该项权利，且本案涉及的相关不动产权利人并不明确，即使在相关权利人权利明确的前提下，被上诉人应尽的也只是申请或协助义务，故一审认定上诉人的该项请求不属于人民法院受理民事诉讼的范围，并无不妥。综上所述，上诉人高天顺的上诉理由不能成立，对其提出的上诉请求，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，审判程序合法，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：

    驳回上诉，维持原判。

    二审案件受理费8800元，由上诉人高天顺承担。

本判决为终审判决。

                审  判  长     杨光福

                代理审判员     向美蓉

                代理审判员     张安成

          二0一一年十二月十日

            代理书记员    王   慧

附：适用法律条文：

《中华人民共和国民事诉讼法》

第一百五十三条　第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：

（一） 原判决认定事实清楚，适用法律正确的，判决驳回上诉，维持原判