哈尔滨天台石业有限公司、沈阳市欣亚食品厂与沈阳长白岛管理委员会、沈阳土地储备中心长白分中心等房屋拆迁补偿安置协议纠纷案

上诉人（原审原告）：哈尔滨天台石业有限公司。

法定代表人：周明发，该公司董事长。

委托代理人：张海丹，辽宁法德律师事务所律师。

委托代理人：吴江永，辽宁法德律师事务所律师。

上诉人（原审第三人）：沈阳市欣亚食品厂(个体工商户)，经营者：史宝红。

委托代理人：吕惠，辽宁四洋律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：沈阳长白岛管理委员会（原沈阳市和平区长白地区管理委员会）。

法定代表人：程晓龙，系管委会主任。

委托代理入：王辑，辽宁明格律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：沈阳土地储备中心长白分中心。

法定代表人：孙明，系该中心主任。

委托代理人：王辑，辽宁明格律师事务所律师。

被上诉人（原审第三人）：沈阳市和平区长白街道办事处马总屯村民委员会。

法定代表人：冯宝生，该村委会主任。

委托代理人：万铁军，该村委会工作人员。

上诉人哈尔滨天台石业有限公司（以下简称天台石业）、上诉人沈阳市欣亚食品厂（以下简称欣亚食品厂）与被上诉人沈阳长白岛管理委员会（以下简称长白岛管委会）、被上诉人沈阳土地储备中心长白分中心（以下简称土地储备中心长白分中心）、被上诉人沈阳市和平区长白街道办事处马总屯村民委员会（以下简称马总屯村委会）房屋拆迁补偿安置协议纠纷一案，前由沈阳市中级人民法院于2009年8月5日作出（2008）沈中民二初字第162号民事判决。天台石业、欣亚食品厂不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2010年3月4日公开开庭审理了本案。上诉人天台石业的委托代理人张海丹、吴江永，上诉人欣亚食品厂的委托代理人吕惠，被上诉人长白岛管委会及土地储备中心长白分中心的委托代理人王辑，被上诉人马总屯村委会的委托代理人万铁军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明：1998年11月9日，以沈阳市东陵区长白乡人民政府为征地单位，马总屯村委会为被征地单位，双方达成征(拨、占)用土地协议书，马总屯村委会同意将0.7781公顷的土地被政府征用。该协议书所载明的土地补偿费为55,439.63元，马总屯村委会在该协议书上加盖了公章。1998年12月10日，沈阳市人民政府针对沈阳市东陵区长白乡人民政府下发沈政地征字(1998)0357号文件，名称为“关于征地并向东陵区长白乡人民政府划拨土地使用权的批复”。批复内容为：一、同意长白乡代马总屯村补办征用该村厂地0.7781公顷，鉴于征地范围内全部为规划绿地，因此，将该地使用权临时划拨给你单位，作为新亚食品厂项目建设用地，待国家建设需要时，按有关规定执行；二、土地补偿等费用，同意按协议执行；三、该宗土地在未办理出让手续前，土地使用权不得转让、出租或抵押；四、接此批复后，到市土地管理局办理《建设用地批准书》。1998年12月10日，沈阳市土地管理局下发第(1998)0502号建设用地批准书。1999年6月9日，沈阳市东陵区规划土地管理局以沈阳欣亚食品厂为土地使用者，下发东陵国用(1999)字第01989号国有土地使用证。

2002年3月13日,欣亚食品厂与天台石业签订协议书，双方约定：“沈阳欣亚食品厂在沈阳市东陵区长白西路58—11号厂房804平方米和办公楼1023平方米(所有权证号分别为000984号、000985号、000986号、000987号、000988号)，土地使用权7781平方米(土地使用证号为01989号)，欣亚食品厂将这些房屋土地全部转让给哈尔滨天台石业有限公司。”依合同约定，天台石业向欣亚食品厂履行了给付300万元价款的义务，欣亚食品厂将上述土地及地上房屋一并交给天台石业使用，天台石业与欣亚食品厂未办理土地使用权过户手续，天台石业仍持有欣亚食品厂的东陵国用(1999)字第01989号国有土地使用证，土地用途为工业、类型为行政划拨。

2005年上述土地及房屋被政府列入拆迁范围，经长白岛管委会委托辽宁长信房地产评估有限公司评估，构筑物评估值为1,221,281.00元，土地评估值扣除土地出让金后为3,089,057.00元，房屋建筑物评估值为2,910,779.00元，机器设备评估值为198,440.00元，评估总值为7,419,557.00元。2006年8月10日，天台石业作为被拆迁人、长白岛管委会作为拆迁人、土地储备中心长白分中心为委托拆迁单位，三方签订《城市房屋拆迁补偿安置协议》，协议中约定：拆迁人因土地整理项目建设需要，经审查批准，领取了《房屋拆迁许可证》，在长白地区1#地块规划范围内实施房屋拆迁。被拆迁人所有的房屋属于该《房屋拆迁许可证》核准的拆迁范围内。被拆迁人房屋坐落在长白乡马总屯村，《房屋所有权证》号：000984、000985、000986、000987、000988，建筑面积1,911.05平方米。房屋的所有权证(产籍卡)所标明的房屋设计用途为办公、厂房、宿舍。第三条规定，对天台石业非住宅房屋包括房屋的货币补偿金额2,853,590.00元，未到期限的临时建筑补偿金额57,189.00元，拆迁补助费566,000.00元，无法恢复使用设备的重置费、设备拆装费等198,440.00元，构筑物补偿金额1,221,281.00元，电权、变压器191,000.00元，过渡期补偿、场地作业263,328.75元，漏评、电缆沟、门斗型煤库、自行车库、绿化27,000.00元，金额共计5,377,828.75元。另外，协议第七条补充条款约定：土地补偿费支付给马总屯村民委员会。

另查明：争议土地在由东陵区长白乡人民政府代征、划拨土地使用权过程中，马总屯村委会未获得土地补偿等费用。现该土地的补偿款3,089,057.00元仍在长白岛管委会账户。

天台石业一审诉称：2005年，沈阳市和平区长白乡西路的778?3国有土地及地上房屋由长白岛管委会、土地储备中心长白分中心拆迁，天台石业为被拆迁人，该土地经评估，扣除土地出让金后，长白岛管委会应向天台石业支付土地补偿款人民币3,089,057.00元。2006年8月10日，天台石业与长白岛管委会、土地储备中心长白分中心签订城市房屋拆迁补偿安置协议，并签订了该协议第七条补充条款，该条款规定土地补偿费支付给马总屯村民委员会。由此产生的权利义务明显违反公平、等价有偿原则，给天台石业造成经济损失。请求法院变更天台石业与长白岛管委会、土地储备中心长白分中心签订的城市房屋拆迁补偿安置协议第七条补充条款的约定事项；判令第一被告长白岛管委会履行给付天台石业人民币3,089,057.00元土地补偿费责任，储备中心长白分中心承担连带责任；诉讼费用由二被告承担。

长白岛管委会、土地储备中心长白分中心一审辩称：城市房屋拆迁补偿协议合法有效，合同第七条约定土地补偿费支付给马总屯村委会。天台石业和欣亚食品厂签订的房屋土地转让协议书，不符合法律规定，欣亚食品厂的土地使用权取得是违法的，其土地使用权是通过租赁关系获得的，所以，该土地的使用权归马总村所有。

马总屯村委会一审述称：同意上述二被告的抗辩理由。

欣亚食品厂一审述称：我们食品厂与马总村签有租地协议，租用了本案争议土地。当时为支持农村经济建设，在土地上给了优惠政策，属于代征土地，土地手续办了但征地的费用没有交纳，还是按照租赁协议定期交纳租赁费，后来食品厂与天台石业签订协议，把土地和办公楼一并转让给天台石业，转让费300万元。签订协议之前食品厂与马总村的租赁费是每亩1.5元，与天台石业签订协议后，三方协议天台石业以每亩3元的标准交租赁费，后将厂房和土地都腾给了天台石业，动迁之后的情况我们没有参与就不知道了。

一审法院认为，涉案土地的使用权性质系国有划拨土地，登记的土地使用权人为沈阳市欣亚食品厂，天台石业主张其应享有该土地使用权的补偿款，其依据是2002年3月13日与沈阳欣亚食品厂签订的转让厂房土地的协议书。审理中已经查明，欣亚食品厂是以东陵区长白乡代征、划拨的方式获得该土地使用权的，该土地征为国有的过程中，马总屯村未获得补偿，且至本案征地事实发生前，该土地未办理出让手续，土地使用权人亦未变更。在该宗土地代征过程中，沈阳市人民政府于1998年12月10日针对涉案土地下发的批复文件明确“该宗土地在未办理出让手续前，土地使用权不得转让、出租或抵押”，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条规定：土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效。本案中，天台石业与欣亚食品厂签订的土地及房屋转让协议中的土地系需经批准方得转让的国有划拨土地使用权，未经批准且起诉前也没有经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续，因此，该协议中关于土地使用权转让的约定属于无效。

2006年8月10日长白岛管委会、土地储备中心长白分中心作为拆迁人及委托拆迁单位，哈尔滨天台石业有限公司作为被拆迁人所达成的城市房屋拆迁货币补偿安置协议书，不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。根据我国《合同法》第五十四条第一款规定：“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：(一)因重大误解订立的；(二)在订立合同时显失公平的”。长白岛管委会取得拆迁许可证后，作为拆迁人对天台石业实际使用的土地及地上物委托有关部门进行了评估，在签订拆迁补偿安置协议书时将地上物的补偿款给付了天台石业，却将土地补偿款决定支付给协议以外的马总村屯委会。天台石业认为在签订协议时存在重大误解，即不清楚涉诉土地应归其所有，但审理已经查明，涉诉土地在代征、划拨时政府已经明确未办理出让手续之前禁止转让，而事实上天台石业在实际占有土地后亦未能将土地使用权变更至自己名下，其该项诉讼主张依据不足，不予支持。但如前述之原因，天台石业与欣亚食品厂签订的土地及房屋转让协议中的土地转让条款无效，欣亚食品厂虽然主张其与天台石业、马总村签有租赁协议，但未向本院提供相关协议证明，故欣亚食品厂应将土地转让款返还给天台石业，但双方在协议中未具体分别约定房屋、土地的转让款数额，故参照该宗土地动迁时房屋及土地补偿价值的比例确定土地的转让款应为：3,089,057.00元／(3,089,057.00元+5,377,828.75元)×3,089,057.00元=1，127,010.97元。因涉案土地现已经被征用，欣亚食品厂返还土地使用权转让款后，天台石业无法返还该宗土地给该食品厂，现该宗土地的补偿款已经依约定归马总村委会所有，即土地的权利实际上归属了马总屯村委会，故马总村委会应对上述返还义务承担连带责任。据此,判决如下：一、沈阳市欣亚食品厂于判决发生法律效力后十日内返还哈尔滨天台石业有限公司人民币1,127,010.97元；二、沈阳市和平区长白街道办事处马总屯村民委员对上述判决内容承担连带责任；三、驳回哈尔滨天台石业有限公司、沈阳长白岛管理委员会、沈阳土地储备中心长白分中心及沈阳市和平区长白街道办事处马总屯村民委员会的其他诉讼请求。上述款项逾期给付的，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条规定执行。案件受理费31,502.00元,由马总村委会负担10,500.00元,天台石业负担21,002.00元。

天台石业上诉的主要理由是:一审法院认为天台石业与欣亚食品厂签订的土地及房屋转让协议中关于土地使用权转让的约定无效,有悖于法律；一审认为马总屯村委会在征地过程中未获得补偿是偏袒长白岛管委会；一审认为天台石业与欣亚食品厂之间的土地使用权转让无效，又认为拆迁补偿协议有效，系矛盾认定；一审在判决中关于天台石业认为签订拆迁协议时存在重大误解，不清楚涉诉土地应归其所有的阐述有误，天台石业是在长白岛管委会的误导下错误的认为土地性质是集体的，才将土地补偿款给付了马总屯村委会；长白岛管委会、土地储备中心长白分中心与马总屯村委会恶意串通损害天台石业的合法权益，请求二审法院维护其合法权益。

欣亚食品厂上诉的主要理由是：1、一审判决内容超出原告请求范围导致程序违法。天台石业起诉的请求是要求二被告向其支付土地补偿款3,089,057.00元,并未向欣亚食品厂提出任何诉讼请求,在此条件下,一审判决欣亚食品厂向天台石业返还土地转让款112万余元，显然超出了原告的诉讼请求范围，属程序违法。2、判决欣亚食品厂向天台石业返还土地转让款112万元，没有事实基础。欣亚食品厂转让房屋土地时综合计价300万元，未单独明确土地使用权价格，一审参照上述财产在拆迁时的评估价值比例为基数推算当年的土地转让款数额，不仅缺乏事实基础，其计算方法也是错误的。3、一审判决适用法律错误。一审既然认定天台石业与欣亚食品厂之间关于土地使用权转让的约定无效，就应当按照无效返还的原则相互返还，即欣亚食品厂返还土地转让款，天台石业返还土地使用权，在土地被拆迁的条件下，应当返还相应的土地补偿款，一审判决严重损害了欣亚食品厂的合法权益。一审既然认定天台石业与欣亚食品厂关于土地使用权转让约定无效，基于前述协议产生的《拆迁补偿协议》也应当无效，涉案土地使用权始终登记在欣亚食品厂名下，土地补偿款应属欣亚食品厂，该土地已经征为国有，征地时欠付的征地费用可由土地使用权人欣亚食品厂给付马总屯村委会，欣亚食品厂与马总屯村委会之间的土地补偿款如何处理，应当由欣亚食品厂与马总屯村委会另行解决，不属本案的审理范围。一审判决程序违法，事实不清，适用法律错误，请求二审法院撤销一审判决，依法改判。

本院经审理查明：原审认定事实属实。

另查明，原告天台石业的诉讼请求是请求长白岛管委会给付土地补偿款300余万元，由土地储备中心长白分中心承担连带责任，其没有请求原审第三人欣亚食品厂承担责任。在二审庭审中，法庭询问天台石业，其对一审判决欣亚食品厂给其补偿是否接受，天台石业明确表示不接受，称其诉讼请求是要求长白岛管委会、土地储备中心长白分中心给付款项，未请求欣亚食品厂给付补偿款。

本院认为，本案争议土地使用权的性质系国有划拨土地，登记的使用权人为欣亚食品厂。沈阳市人民政府于1998年12月10日针对涉案土地下发的批复文件明确说明，“该宗土地在未办理出让手续前，土地使用权不得转让、出租、抵押”。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条规定：土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效。本案中，天台石业与欣亚食品厂签订的土地及房屋转让协议中的土地系需经批准才能转让的国有划拨土地使用权，该宗土地的使用权转让未经批准，且起诉前也未经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续，因此，一审判决认定该协议中关于土地使用权转让的约定内容无效是正确的。

涉案土地虽然由天台石业占有使用，但登记的土地使用权人并非天台石业。《中华人民共和国土地管理法》第五十八条第二款规定，有关人民政府土地行政主管部门收回国有土地使用权的，对土地使用权人应当给予适当补偿。本案中，天台石业不是涉案土地的使用权人，故其请求变更拆迁补偿协议的有关条款，要求取得土地补偿款的主张没有事实和法律依据，本院不予支持。

本案天台石业的一审诉讼请求是要求长白岛管委会、土地储备中心长白分中心向其支付土地补偿款3,089,057.00元,并未向欣亚食品厂提出相关诉讼请求。二审庭审中，天台石业明确表示其没有请求欣亚食品厂给付土地补偿款，也不同意由欣亚食品厂支付土地补偿款。在此情况下,一审判决欣亚食品厂向天台石业返还土地转让款，超出了原告天台石业的诉讼请求范围,程序不当，应予纠正。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款（二）、（三）项之规定，经本院审判委员会讨论，判决如下：

一、撤销沈阳市中级人民法院（2008）沈中民二初字第162号民事判决；

二、驳回哈尔滨天台石业有限公司的诉讼请求。

一、二审案件受理费63,014.00元，由哈尔滨天台石业有限公司负担。

本判决为终审判决。

                                                  审  判  长   刘    晶

                                                  审  判  员   刘    军

                                                  代理审判员   王    刚

                                                  二 0 一 0 年 五 月 十  日

                                                  书  记  员   李 小 佳（代）