董金花与程志伟、俞晓红宅基地使用权纠纷案

原告董金花，女，1957年11月17日出生。

委托代理人祝军强，德兴市金剑法律服务所法律工作者。

被告程志伟，男，1980年12月12日出生。

被告俞晓红，女，1977年11月12日出生。

委托代理人程水生，江西带湖律师事务所律师。

原告董金花与被告程志伟、俞晓红宅基地使用权纠纷一案，本院受理后，先适用简易程序，由审判员洪振华独任审判，于2011年5月13日公开开庭进行了审理，该次庭审中，原告委托代理人祝军强、被告程志伟、被告俞晓红及其委托代理人程水生到庭参加诉讼。第一次开庭审理后，本案转为普通程序审理，本院依法组成合议庭，于2011年8月23日公开开庭进行了审理，原告董金花及其委托代理人祝军强、被告程志伟、被告俞晓红及其委托代理人程水生均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称，原告位于婺源县城广场北侧有一房屋，2010年被拆迁，按拆迁政策，可以在规定范围内选定一块面积为160平方米的宅基地。2010年8月17日，被告程志伟在未征得原告同意的情况下，擅自将该宅基地转让给了被告俞晓红。而被告俞晓红明知该地使用权属于原告，仍然与被告签订协议，受让、占有、使用该地，主观上也存在恶意，应当对自己造成的后果承担责任，原告在拆迁过程中，一直呆在德兴，对宅基地被卖始终不知情。二被告擅自签订宅基地转让协议，严重损害了原告的合法权益。依照民事诉讼法的规定，向法院提起民事诉讼，请求确认二被告所签订的宅基地转让协议无效，被告俞晓红归还占用的宅基地。

被告俞晓红辩称，首先，原告所持的“被告程志伟未经原告同意、擅自转让”和“被告俞晓红恶意受让”，“宅基地转让无效”的主张，与事实不符，也缺乏法律依据。被告俞晓红因需宅基地建房，2010年8月初，武口茶场退休职工吴启赐与被告俞晓红及被告俞晓红的父亲谈及他家拆迁补偿之事，被告俞晓红便请其帮忙打听是否有人要转让宅基地。吴启赐告知被告俞晓红，程志伟家要转让安置的宅基地，于是被告俞晓红便请自己的父亲向“拆迁办”了解该地基的有关情况，被告俞晓红的父亲了解到：根据有关规定，该地基可以转让，户主为董金花，现与大儿子生活在德兴，拆迁、补偿一切事务全权委托其在婺源县粮食局工作的次子即第二被告程志伟处理。于是被告俞晓红再托自己父亲到程志伟家探询、商谈。8月14日，被告俞晓红的父亲与吴启赐一同到程志伟家，与其商谈宅基地转让事宜。程志伟称，经其母亲、家人商量后，决定以260 000元价格转让。在被告俞晓红的父亲再三要求下，程志伟当场通过电话与母亲、胞兄商量，答应减让2 000元，吴启赐建议程志伟兄弟各减2 000元，程志伟遂再次通过电话与家人商量，最终同意转让价格为256 000元，同时要求一次性付清转让款。双方于当天拟定了初步协议，并互相交换了电话号码。8月17日，被告俞晓红与程志伟通了电话，程志伟称如果需要该宅基地，则立即付款，于是被告俞晓红与父亲一同去了被告程志伟家，在其家中拟定协议时，被告又以母亲和胞兄不同意减让4 000元讨价还价，最后，程志伟又通过电话与其母亲、胞兄商量，决定转让价格仍为256 000元。在打字店打印好协议准备签字时，被告俞晓红及其父亲要求程志伟的母亲董金花在协议上签字，程志伟反复说明其母亲不在本地，其在“拆迁办”已办了全权委托手续，拆迁中各项手续均由其代签字，转让宅基地的价格是与母亲、胞兄共同商量的，且当面打了电话，其有权代表母亲及家人……等等。为了完善手续，程志伟又当场签了“关于拆迁补偿宅基地转让亲友承诺说明”，让被告俞晓红交“拆迁办”，以便被告俞晓红办理登记手续。随后，双方一同到银行交接款项，被告俞晓红付款前，被告程志伟的胞兄打来电话，要求在协议上增加一条内容，即“五、若该地以后要缴纳土地出让金，该土地出让金由乙方支付，如该地因未缴纳土地出让金而导致无法转让，土地转让费概不退”，由于协议已签字，故由被告程志伟在“协议”中亲笔书写上。办理了转款手续后，被告程志伟出具了收条，将转让宅基地的“选地号”交给了被告俞晓红。根据以上情况，被告俞晓红完全有理由相信程志伟具有委托代理权。另外，“协议”中后来增加的条款即第五条，只有具备相当法律专业知识和相当社会经验的人才能想到。由于被告程志伟在“拆迁办”有相当完善的代理手续 ，并办理了拆迁补偿中的所有事务，同时，有程志伟给“拆迁办”的“关于拆迁补偿宅基地让给亲友承诺说明”，所以，2010年10月，被告俞晓红顺利通过“拆迁办”，用“选地号”在安置区选中18号地。2011年2月24日，被告俞晓红向“拆迁办”缴纳了“代办代缴办证费用（不含房产证）12 598.80元，用于办理土地使用权证、建设规划许可证，3 月初，被告俞晓红开通水电，3月下旬，正式开工建房。其次，被告俞晓红是善意并以合理价格取得了城东安置区18号地的使用权。被告俞晓红在受让过程中，不仅无丝毫恶意，也无疏忽大意和懈怠等过错，而且支付了合理的对价。同为城东安置区的安置户俞宝玉2010年5月转让宅基地转让价为185 000元，胡灶庆2010年9月转让宅基地的价格为215 000元，而被告俞晓红受让价格为256 000元。再次，被告受让后通过“拆迁办”的审核并缴纳了登记办证费用，已经取得了土地使用权并正在建房。此外，本案案由值得商榷。根据最高人民法院《关于〈民事诉讼案由规定〉理解与适用》的规定，“宅基地使用权纠纷”一般指农村宅基地使用权。而根据被告程志伟与“拆迁办”签订的《房屋拆迁安置补偿协议》，本案所涉的位于 城东安置区18号土地不是农村宅基地 ，而是国有划拨住宅建设用地，本案定为“建设用地使用权纠纷”或许更为恰当。综上，请求依法驳回原告的诉讼请求或起诉。

被告程志伟未作书面答辩。

经审理查明，各方当事人对以下事实无争议，本院予以确认：

被告程志伟系原告董金花次子。原告原系婺源县武口茶场职工，在武口茶场总场所在地购置有砖木结构住房一套，面积64.62平方米。2010年2月，中共婺源县委、婺源县人民政府决定，对县城文化广场北侧的土地整体开发，包括原告的房屋

在内的部分房屋需拆迁。2010年4月20日，以婺源县土地储备中心为拆迁人（甲方），以本案原告为被拆迁人（乙方），签订了一份房屋拆迁补偿安置协议，协议载明：乙方被拆迁房屋总建筑面积为64.62平方米，砖木结构，单家独院，土地批准面积为64.62平方米，土地使用权取得方式为国有划拨，用途为住宅；乙方自愿选择自行建房方式进行安置，甲方按拆一还一原则和原用地性质，统一在城东安置小区给乙方安排160平方米的宅基地，由其自行建房，但所建房屋的外形、面积、层高等必须符合规划统一要求，且要在规定时间内建成；乙方房屋拆迁应得补偿款为32 317元。协议还就搬迁补助费、被拆迁房屋用地面积与安置用地面积的找差等进行了约定。该协议乙方由被告程志伟代表签字。2010年4月20日，以“婺源县文化广场北侧土地整体开发项目指挥部”为一方，以被拆迁人为一方，签订了一份“婺源县文化广场北侧土地整体开发项目拆迁补偿奖励金确认书”，该确认书确认的被拆迁人（董金花）获得的奖励金额为拆迁房屋货币补偿总额的50%即16 159元，被拆迁人签名为“程志伟”。被告程志伟在原告房屋动员拆迁过程中向“拆迁办”递交了一份委托人署名为“董金花”的委托书，委托书的内容为“本人广场北侧住宅房屋拆迁事项由儿子程志伟全权负责”，落款时间为2010年4月23日，该协议书的左下方空白处，“拆迁办”的经办人员注有“经与董金花联系确认其房屋拆迁事项由其儿子程志伟负责”的内容，并加盖有“婺源县文化广场北侧土地整体开发项目指挥部”的公章。

2010年8月17日，本案原告董金花、被告程志伟为甲方，被告俞晓红为乙方，签订了一份“关于宅基地转让协议”，协议内容为：甲方董金花、程志伟家房屋拆迁宅基划拨地一块，面积160平方米，座落在  （空白）现同意转让给乙方俞晓红，双方共同达成协议如下：一、甲方宅基地一块，面积160平方米，同意转让给乙方，转让补偿费256 000元整；二、甲方应尽量协助乙方办理好相关手续 ，所需费用由乙方自行承担；三、付款方式，乙方一次性付清转让费，甲方同时将选地号交给乙方；四、以上条款甲、乙双方共同遵守；五、若该地以后要缴纳土地出让金，该土地出让金由乙方支付，如该地因未缴纳土地出让金而导致无法转让，土地转让费概不退还。该协议除第五项内容由被告程志伟手写外，其他内容均为打印，第五条内容系在协议文本打印后，应被告程志伟的胞兄的要求而增加。协议的甲方由程志伟签名，乙方则由俞晓红签名。协议签订后，被告俞晓红通过银行转账的方式向被告程志伟支付了双方约定的价款256 000元，被告程志伟出具了收条。同日，被告程志伟向婺源县文化广场北侧土地整体开发项目指挥部出具了“关于拆迁补偿宅基地让给亲友承诺说明”，该“承诺说明”载明：武口茶场拆迁房屋补偿宅基地一块160平方米，因本人家庭经济不足，无法建设，现同意让给亲友俞晓红家建设，本家庭无争议。“承诺人”署名为程志伟。2011年2月24日，原告向婺源县文化广场北侧土地整体开发指挥部交纳了办证费用12 598.8元（不含房产证，该费用系用于办理土地使用权证、规划许可证等费用）。

2011年4月，原告向法院提起诉讼，请求确认两被告未经其同意擅自转让宅基地行为无效，并要求被告俞晓红返还宅基地。诉讼中，被告俞晓红未提起反诉。

本案双方当事人争议的事实焦点为：两被告签订宅基地转让协议及被告程志伟收取被告俞晓红的土地转让费256 000元事前是否征得原告的同意？

关于两被告在签订宅基地转让协议之前是否征得原告同意的问题。诉讼中，被告程志伟认同原告主张的事实，但因被告程志伟系原告次子，且对于本案的诉讼结果有着共同的利害关系，故其自认行为不足以证实原告所主张的事实。而诉讼中，本院查明原告目前系在德兴市新岗山人民法庭居住，而其长子即被告程志伟的胞兄也在该法庭工作。第一次庭审中，被告俞晓红向法庭申请了证人吴启赐出庭作证，证人吴启赐称，其陪同被告俞晓红及其父亲一同到被告程志伟家商谈宅基地转让事宜，期间，谈到转让价格事宜，被告程志伟曾用电话与其胞兄联系，最后商定在260 000元的基础上减4 000元即256 000元，而本案两被告最终的交易价格也为256 000元，且在第一次庭审中，被告程志伟也承认在正式签订协议时，程志伟的胞兄打电话给程志伟，要其在协议中加上协议第五条的内容。由此，可以推论，在两被告转让宅基地过程中，被告程志伟的胞兄虽未与被告俞晓红见面，但确实是参与了此事的，而原告又一直与其长子共同居住生活在德兴市新岗山法庭，依常理，原告长子不可能不将其与胞弟即被告程志伟共同商议转让宅基地的有关事宜告知原告。应当认定，在两被告协商宅基地转让事宜过程中，被告程志伟及其胞兄是将转让宅基地的事宜告知了原告的。

本院认为，首先，在原告的房屋拆迁过程中，系由其次子即被告程志伟代理一切事宜，并最终代表原告与拆迁人签订拆迁补偿安置协议，被告俞晓红有理由相信被告程志伟是有权代理原告与其签订宅基地转让协议的；其次，根据本院查明的事实，在被告程志伟与被告俞晓红协商宅基地转让事宜过程中，被告程志伟是将转让宅基地一事事先告知了原告的，被告俞晓红更有理由认为程志伟有民事代理权，原告主张两被告未经其同意而擅自转让，与事实不符；再次，被告俞晓红是以256 000元受让原告的拆迁安置宅基地，高于而不是低于同期婺源县宅基地转让的市场价格，因此，原告主张被告俞晓红系恶意取得宅基地使用权，理由不能成立；此外，两被告签订的转让土地使用权协议，也无《中华人民共和国合同法》第五十二条所列情形，因此，应当确认被告程志伟代理原告与被告俞晓红转让土地使用权的行为合法有效，原告的诉讼请求于法无据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第六十六条和《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条之规定，判决如下：

驳回原告董金花的诉讼请求。

本案受理费一百元，由原告负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省上饶市中级人民法院。

                                                  审  判  长  洪振华

                                                  人民陪审员  朱红彬

                                                  人民陪审员  俞丽华

                                                  二○一一年九月八日

                                                  书 记 员    郑美玲