冉崇伦、蒋兴惠与冉崇明、张俊英宅基地使用权转让合同纠纷案

重  庆  市  武  隆  县  人  民  法  院 
民  事  判  决  书

(2007)武民初字第4号

    原告：冉崇伦，男，1955年1月19日出生，汉族，武隆县农业局干部，住重庆市武隆县农业局职工宿舍楼。
    原告：蒋兴惠，女，1957年5月27日出生，汉族，武隆县公路局退休干部，住重庆市武隆县农业局职工宿舍楼。
    委托代理人：张宇龙，重庆星空律师事务所律师。
    被告：冉崇明，男，1963年10月29日出生，汉族，居民，住重庆市武隆县巷口镇武仙路安居工程楼。
    被告：张俊英，女，1965年1月17日出生，汉族，武隆县市政局职工，住重庆市武隆县巷口镇武仙路安居工程楼。
    委托代理人：吴国强，重庆剑直律师事务所律师。
    原告冉崇伦、蒋兴惠与被告冉崇明、张俊英宅基地使用权转让合同纠纷一案，本院2006年10月31日立案受理，依法组成合议庭，于2007年1月19日公开开庭进行了审理。双方当事人及其委托代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
    原告冉崇伦、蒋兴惠诉称，原、被告的母亲代亨元在武隆县白笋溪有一块宅基地，2003年在村社干部的主持下，原、被告和弟弟冉强各分得一块地基，准备各自修建住房。被告提出，把地基交给他统一修建，搞商品房开发。2004年8月20日双方达成《房屋建设合伙协议》，约定原告把地基转让给被告开发，被告归还两套房屋给原告，超过120m的面积，按500元/补差价。被告将房屋修建后，拒绝履行协议。请求人民法院判决被告将白笋溪自建的两套房屋交付给原告。
    原告对自己主张的事实提供了以下证据：
    1、《房屋建设合伙协议》。拟证明与被告有合法有效的协议。
    2、1999年11月13日武隆县巷口镇人民政府、武隆县巷口镇人民政府梓桐村一社、武隆县巷口镇人民政府民政办公室的书面证明。拟证明代亨元取得宅基地经乡镇、村社同意。
    3、代亨元1999年取得的建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、农村居民建设用地批准书。拟证明代亨元建房经过了有关行政部门批准，同时证明该地流转必须征为国有并有偿使用。
    4、证人代亨元、冉强的证言。拟证明代亨元将宅基地分给了原、被告及冉强，原告转让宅基地经过了代亨元的同意。
    5、武隆县巷口镇城东村村民委员会、城东村凉子脚村民小组的书面证明。拟证明代亨元在白笋溪张华修建房屋处西面有一宅基地，村、社干部调解由原、被告及冉强共同修建。
    6、证人张华的证实。拟证明2004年7月张华转让了一间2.5米宽的猪圈给冉强。
    7、重庆市武隆县崇民粮油有限责任公司（以下简称崇民公司）关于修建办公楼和库房用地的请示、重庆市人民政府关于武隆县建设崇民粮油公司办公楼及库房工厂农用地转用和征收土地的批复、武隆县国土资源局武国土资预审{2005}8号文件、委托征地安置补偿协议书、崇民公司与代亨元签定的土地转让协议、建设项目环境保护“三同时”审查申请表、房屋集资建设合伙协议。拟证明被告修建房屋所占地是代亨元的宅基地。
    被告对以上证据的真实性没有异议，但认为1999年行政职能部门颁发给代亨元的建设手续已经失效，现在的修建手续是崇民公司的，不是代亨元和被告的。
    被告冉崇明、张俊英辩称，与原告达成合作建房协议属实，但因代亨元的修建手续已经失效，重新办理修建手续需要花8万多元的费用，由于原告不愿意负担这笔费用，双方实际并没有履行合同。被告后来单独办理了征地手续修建了房屋，取得了国有土地使用权，代亨元对被告征用的土地不享有使用权。原、被告都是非农业人口，均没有资格受让农村宅基地，双方签定的合伙建房协议无效。请求人民法院驳回原告的诉讼请求。
    被告对自己主张的事实提供了以下证据：
    1、证人代亨元、代元淑、代亨才、冯意秀的证实。拟证明被告建房所占的土地是统征办征用的，原告不是武隆县巷口镇城东村一社的村民，在该社没有宅基地。
    2、崇民公司关于修建办公楼和库房用地的请示、武隆县国土局关于武隆县崇明粮油公司办公楼和库房建设用地的预审意见文件、委托征地安置补偿协议书、征用土地补偿协议书、勘测定界报告、缴费收据、公司用地地形图、重庆市企业投资项目备案证、重规地证武隆字第{2004}66号建设用地规划许可证、建设工程初步设计审批通知书。拟证明建房用地是国有土地，其使用权属于崇民公司。
    原告对证据1的真实性有意见，认为证人代亨元向原、被告律师所作证实相互矛盾，其他证人没有如实作证，对证据2的真实性没有异议，但认为崇民公司能够获得建房用地的国有土地使用权，是因代亨元享有宅基地使用权和冉崇明是代亨元的儿子。
    本院根据双方当事人举证、质证及庭审查明情况，确认案件事实如下：
    原告冉崇伦与被告冉崇明的母亲代亨元是武隆县巷口镇城东 一社的村民。1998年8月代亨元的房屋因山体滑坡需要另选宅基地，代亨元将宅基地选在武隆县巷口镇白笋溪沟右岸张华和张四的宅基地之间，村、社同意其占地167m2，1999年12月代亨元办理了农村居民建设用地批准手续，但没有立即修建。2004年7月代亨元将该宅基地分给其子冉强、原告冉崇伦、被告冉崇明，由三人各自修建住房。其中分给冉强的宅基地排面宽12.5米，分给原告冉崇伦的宅基地宽10.7米，分给被告冉崇明的宅基地宽11.8米。2004年8月20日，原告冉崇伦、蒋兴惠与被告冉崇明、张俊英达成《房屋建设合伙协议》，约定原告冉崇伦、蒋兴惠将其分得的基地有偿转让给被告冉崇明、张俊英，被告冉崇明、张俊英交给原告冉崇伦、蒋兴惠120平方米房屋（两套）作为对价，超出120平方米部分按500元/平方米补差价。此后，被告冉崇明、张俊英到有关部门办理房屋修建手续时，被告知该地属于农村集体所有的土地，不能私自转让用于非农建设，只能由国家征用后出让。2005年4月6日，被告冉崇明借用崇民公司的名义向武隆县人民政府提出用地申请，要求征用巷口镇白笋溪右岸未利用地337.8m2，2005年5月25日，崇民公司与武隆县国家建设统一征用土地办公室（以下简称统征办）签定了《委托征地安置补偿协议书》，委托统征办征用巷口镇白笋溪右岸未利用的集体土地及支付相应补偿、安置费用。2005年7月5日，崇民公司将征用补偿专项资金16416元划到武隆县国土资源局指定的帐户上。2005年7月29日被告冉崇明用崇民公司和代亨元的名义假造了一份《土地转让协议》，将正在办理征用手续的337.8平方米国有土地虚假转让给代亨元，随后，又用代亨元与冉强、冉崇伦、冉建容、冉晓梅等10多人的名义假造了十多份《房屋集资建设合伙协议》，并利用这些合同以代亨元的名字办理了个人集资建房修建手续并将房屋建成后对外出售。原告冉崇伦、蒋兴惠在房屋建成后要求被告冉崇明、张俊英按照合同交付两套房屋，被告则提出原告应承担一部分征用土地的费用才同意按合同履行，双方多次协商无果。2006年10月31日，原告起诉来院。
    另查明：武隆县国土资源局、武隆县人民政府就崇民公司征用武隆县巷口镇城东村凉子脚村民小组集体未利用地0.0338公顷一事依法请示重庆市人民政府，重庆市人民政府于2006年11月17日批复同意将巷口镇城东村凉子脚村民小组集体未利用地0.0338公顷转为建设用地并予以征收。
    本院认为：原、被告双方所签定的《房屋建设合伙协议》实质是宅基地使用权转让协议，非合伙建房协议。根据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条“农村村民一户只能拥有一处宅基地，……农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准”、第六十三条“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”的规定，以及国务院《关于深化改革严格土地管理的决定》“禁止城镇居民在农村购置宅基地”的规定，宅基地使用权专属于农村集体经济组织成员享有，城镇居民和国家公务员不能享有宅基地使用权。原告冉崇伦、蒋兴惠和被告冉崇明、张俊英都是城镇居民或国家公务员，所以原、被告的母亲代亨元将其享有的宅基地使用权赠送给原、被告违反了国家法律规定，该赠予行为无效，原、被告双方基于无效的赠予再另行签定宅基地使用权转让协议亦属无效协议。无效合同自始无效，对双方没有约束力，原告冉崇伦、蒋兴惠要求被告冉崇明、张俊英按照协议交付房屋的诉讼请求，不符合法律规定，本院不予支持。据此，本院根据《中华人民共和国民法通则》第五十八条第二款、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项的规定，判决如下：
    驳回原告冉崇伦、蒋兴惠的诉讼请求。
    本案案件受理费2310元，其他诉讼费730元，共计3040元（原告已经预交），由原告冉崇伦、蒋兴惠负担。
    如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于重庆市第三中级人民法院。且应在递交上诉状后七日内，到重庆市第三中级人民法院缴纳上诉费（按一审受理费、其他诉讼费金额预交；亦可通过邮局将款汇至重庆市第三中级人民法院立案庭，并注明交款事由），逾期不交或未按规定办理缓交手续的，重庆市第三中级人民法院按自动撤回上诉处理。

审  判  长   黄镝鸣  
审  判  员   徐永青  
代理审判员   潘先中  

二00七年三月三十日
 
书  记  员   徐华林