张彦军与王文川转让宅基地使用权纠纷一案再审民事判决书

申请再审人（一审被告、二审上诉人）：张彦军，男，1974年3月生。

委托代理人：张云峰，男，1952年9月15日生，大专，汉族，河南省舞钢市工商所退休职工，系张彦军姨父。

委托代理人：谷秀红，河南长风律师事务所律师。

被申请人（一审原告、二审上诉人）：王文川，男，1974年12月生。

申请再审人张彦军因与被申请人王文川转让宅基地使用权纠纷一案，不服本院（2009）漯民四终字第122号民事判决，向河南省高级人民法院申请再审，河南省高级人民法院于二○○九年十一月二十六日作出（2009）豫法民申字第01735号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。申请再审人张彦军的委托代理人张云峰、谷秀红，被申请人王文川到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

河南省舞阳县人民法院（2008）舞民初字第206号民事判决查明：2007年12月5日，王文川与张彦军双方经过协商达成宅基地使用权出让协议，其主要内容为：1、张彦军自愿将惠芳机械厂东侧规划住宅小区内最后一排，从西边数第2、3户宅基地（该宅基地甲方已购买但未过户）出让给王文川方，出让价格为160000元；2、王文川应于合同签订之日首付张彦军出让金100000元，应于2008年元月底以前支付剩余的60000元出让金，张彦军应于合同签订之日将宅基地使用权交给王文川，并保证王文川方能进工地施工；3、张彦军必须保证宅基地产权清楚，若发生与该宅基地有关的产权纠纷或债务纠纷概由张彦军承担，并由张彦军承担有关法律责任，因此给王文川造成的损失由张彦军负责赔偿；4、在该宅基地建设期间，张彦军负责协调与瑶璋村村民（包括村干部）之间的关系，保证村民不能无故找事或影响工人正常施工。在该房产建成后，张彦军必须无条件保证该房产住户可以使用该房产北边道路；5、张彦军有义务向王文川提供办理宅基证过户的相关手续，并有义务协助王文川在合同签订后15日内办理好宅基地过户手续，办证费用全部由王文川承担；6、此协议一式两份，自签订之日起生效，双方应自觉履行协议内容，若张彦军不能保证该房产建成后，住房可以使用该房产北边道路，则张彦军应以该房产一楼违约时市场最高价赔偿王文川损失，若张彦军执意收回宅基地使用权，张彦军应以收取王文川所付出让金的双倍赔偿对方损失。若王文川不能按时支付张彦军剩余出让金，则张彦军有权依法处置王文川房产抵出让金。协议签订后，王文川王文川于2007年12月5日、12月6日分三次交付张彦军张彦军宅基地转让款105000元，当王文川组织施工时，遭到阻拦，无法施工。2007年12月底，双方协商解除合同，张彦军分两次分别退还王文川宅基地使用权转让款25000元、60000元，王文川分别给张彦军出具了收条。另外，张彦军又给付王文川现金20000元，王文川为张彦军出具了20000元收据，该收据的内容是否系违约金，双方存在争议。王文川称是张彦军支付的违约金，张彦军称是退还的宅基地使用权转让款。王文川为张彦军所出具的收据，张彦军称已丢失，王文川对此不认可。张彦军为证明自己的主张，提交2008年3月初制作的录音光盘一本，并附有书面记录，该光盘为复制件，录音的主要内容是，合同解除后，双方协商违约金、赔偿损失及重新开发的问题。王文川在原审时认为录音整体还真实，只是录音材料第2页倒数第二行孙鹏说：“当时你分两批把钱还了，没有‘完’字”。在重审庭审听取录音后，王文川对录音的质证意见：1、不是一次的录音，不完整，有些谈话内容没有录上；2、原录音没有封存，这次提供的是复制件；3、录音材料是摘抄的，只显示对张彦军有利的内容。关于主张的赔偿损失问题，王文川提供下列证据：1、王文川与王军友签订的建房协议一份，协议上显示：施工前王文川应首付王军友（建筑方）定金50000元......若王文川执意违约，则王军友不再退还定金，并有权利向王文川索赔因施工给王军友造成的损失。该协议上还显示2007年12月13日王军友收到王文川建房定金50000元。2、2007年12月张亚奇的收条，主要内容为：今收到王文川图纸设计费500元。3、舞阳县百乐福超市发票，王文川称是两次买礼品给张彦军表哥郭连卿两次共550元。4、舞阳县新华酒店定额发票3张60元，王文川称是双方在一起洗澡的费用。5、提交开始施工放线当天购买糖、烟、酒、线绳、铁钉、鞭炮、白灰的票据9张180元。放线当天中午就餐费票据4张400元。6、给付张彦军105000元的银行贷款利息。王文川请求张彦军支付20000元违约金后，再赔偿损失32000元。张彦军质证意见：1、王文川提交的建房协议不真实，王文川没有给他人交付建房订金。2、王文川提交的张亚奇的收条，该设计费不合法，张亚奇不具有建筑设计资质，同时设计的图纸未必是本案涉及的该宗地所使用的。3、王文川提交的送礼票据不是损失，是王文川自愿送的，是礼尚往来，票据与张彦军无关，给谁送礼张彦军不认可。4、洗澡票据，王文川也消费了，张彦军未必消费，不是王文川的损失。5、对于放线就餐这一块费用，放线人员不可能出具定额票，这些票据是假的，也不一定用于放线。另查明，张彦军所转让给王文川的土地原是国有土地，舞阳县国土资源局于2003年10月出让给郭连卿。双方签订转让合同时，张彦军尚未取得该块土地的使用权证。该判决认为：王文川、张彦军签订的宅基地出让协议，实际上是国有土地使用权转让协议。双方转让宅基地使用权达成协议后，王文川向张彦军支付宅基地使用权转让款105000元，张彦军当庭认可，予以确认。之后，双方经过协商解除宅基地使用权转让协议，张彦军退还给王文川现金105000元，王文川当庭认可，予以确认。根据双方签订的宅基地使用权转让协议，张彦军应保证王文川能进工地施工，保证宅基地产权清楚，并负责协调与瑶璋村村民及村干部之间的关系，保证村民不能无故找事或影响工人正常施工等内容，造成王文川不能正常施工，张彦军负有违约责任。但张彦军向王文川退还的105000元现金中，王文川认可其中的85000元系张彦军退还的宅基地使用权转让款，其中的20000元为张彦军支付的违约金。对此，张彦军当庭认可王文川在收到其105000元现金后，为其出具了三份收据，但张彦军以该三份收据丢失为由，未能向法庭提供。可以推定王文川主张的三份收据中20000元的收据是收到张彦军支付违约金的内容，据此，可以认定张彦军还有20000元宅基地使用权转让款没有退还给王文川。因此，王文川请求张彦军退还宅基地使用权转让款，理由正当，予以支持。王文川请求的赔偿损失部分，证据不足，且张彦军支付的20000元违约金可以弥补王文川的损失，王文川请求赔偿损失32000元，不予维护。张彦军辩称的合同无效问题，根据《中华人民共和国民法通则》第五十五条和《中华人民共和国合同法》的有关规定，王文川、张彦军签订的宅基地出让协议，只要双方当事人就土地使用权转让达成一致意思表示，符合法律规定的合同生效的条件，协议书即成立生效。至于张彦军所称签订合同时未取得该块土地的使用权证及违反法律规定转让房地产的条件，不影响双方签订的债权合同的效力。故判令：1、张彦军于本判决生效后十日内退还王文川宅基地使用权转让款20000元。2、驳回王文川的其它诉讼请求。

本院（2009）漯民四终字第122号民事判决查明的事实与一审一致。该判决认为，王文川与张彦军双方签订转让宅基地使用权协议后，王文川向张彦军支付宅基地使用权转让款105000元，张彦军在原审当庭认可。双方签订的转让宅基地使用权协议无法履行后，双方经过协商解除宅基地使用权转让协议，张彦军退还给王文川现金105000元，王文川在原审当庭也认可。本案争议的焦点是，张彦军退还给王文川现金105000元，王文川为张彦军出具三份收据，王文川诉称其中一份收据是2万元的违约金，张彦军还欠其2万元的转让款。而张彦军称三份收据丢失，是转让款。结合本案的宅基地出让协议及张彦军为王文川出具的收条综合分析，王文川为张彦军出具的收据一份为2万元的违约金，张彦军应支付王文川2万元的转让款。理由是：张彦军收到王文川现金105000元时为王文川出据收条、张彦军在退还王文川105000元转让款时，在没有收回收条的情况下，王文川为其出据的收据是其对抗王文川持有的收条的重要依据。张彦军辩称三份收据丢失的理由不符合常理。根据最高人民法院《关于民事诉讼证据若干规定》第七十五条的规定，可以推定王文川主张的三份收据中的其中一份2万元的收据是张彦军支付的违约金。王文川上诉称张彦军应赔偿其损失32000元，因其提供的与王军友的建房协议违背建筑行业的常规，且王军友在出庭作证后又撤回了其出庭作证的证人证言。王文川是否支付王军友5万元建房订金没有证据证明，无法支持。故判令：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1100元，王文川负担550元，张彦军负担550元。

申请再审人张彦军申请再审称：原审法院认定事实错误，适用法律不当。1、张彦军与王文川签订的转让协议为无效协议，且该协议没有约定违约金。张彦军不负违约责任。2、张彦军与王文川签订协议后没几天双方就解除了协议，双方均认可王文川向张彦军支付宅基地使用权转让款105000元，张彦军退还王文川现金105800元。原审法院推定张彦军退还的105000元中有2万元是违约金没有依据。3、王文川主张三份收据中2万元是张彦军支付的违约金，王文川口说无凭，应举证证明。原审法院未依据证据认定事实，故请求再审，判令驳回王文川的诉讼请求。

被申请人王文川答辩称：1、本案所涉宅基地转让协议为有效协议。张彦军因不能将土地交王文川使用进行施工，构成违约，应承担违约责任。2、张彦军退还王文川土地使用款105000元，王文川出具三张收条，其中一张2万元注明是违约金。原审法院判令张彦军退还王文川2万元宅基地款正确。请求驳回张彦军的再审申请，维持二审判决。

本院再审查明事实与原一、二审查明事实一致。

本院认为：本案案由为宅基地使用权转让纠纷，王文川的诉讼请求是要求张彦军退还其宅基地使用权转让款20000元、赔偿损失32000元。王文川在诉讼过程中称张彦军退还其105000元，其中85000元是退还的宅基地使用权转让款，20000元是张彦军自原承担的违约金，王文川为张彦军出具有收据；张彦军辩称其已足额退还给王文川宅基地转让款105000元，张彦军亦认可王文川为其出据有三张收据，故张彦军应承担其是否足额退还王文川宅基地转让款的举证责任。最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第75条规定，有证据证明一方当事人持有证据无正当理由拒不提供，如果对方当事人主张该证据的内容不利于证据持有人，可以推定该主张成立。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百八十六条、第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：

维持本院（2009）漯民四终字第122号民事判决。

本判决为终审判决。

                                                  审  判  长    李  军

                                                  审  判  员    于凤鸣

                                                  审  判  员    张书臣

                                                 二○一○年四月二十六日

                                                  书  记  员     尚云飞