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朱四元、代淑兰宅基地使用权纠纷二审民事判决书
时间：2020年05月07日 来源： 作者： 浏览次数：1859 收藏[0]湖南省长沙市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2020）湘01民终1267号
上诉人（原审原告）：朱四元。
上诉人（原审原告）：代淑兰。
朱四元、代淑兰的共同委托诉讼代理人：朱栋良，系朱四元、代淑兰之子。
朱四元、代淑兰的共同委托诉讼代理人：童清水。
被上诉人（原审被告）：李蔚。
委托诉讼代理人：蒋金友，湖南展航律师事务所律师。
上诉人朱四元、代淑兰因与被上诉人李蔚宅基地使用权纠纷一案，不服湖南省长沙市岳麓区人民法院（以下简称一审法院）作出的（2019）湘0104民初6606号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月4日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
朱四元、代淑兰的上诉请求：1、撤销一审判决并发回重审；2、判令李蔚依照《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定向朱四元、代淑兰返还现在位于长沙市岳麓区缝的宅基地（原位于长沙市缝）；3、因朱四元、代淑兰与李蔚签订的《宅基地转让协议》经（2016）湘0104民初3529号判决无效，判令李蔚返还朱四元、代淑兰的宅基地使用权的原有证件；4、判令李蔚承担本案一、二审诉讼费。事实与理由：一审法院认定强令李蔚返还重建地和房屋将造成李蔚较大的损失，系事实认定不清。一、李蔚占有该重建地基，已无事实和法律依据。朱四元、代淑兰与李蔚于2005年10月13日签订的《宅基地转让协议》于2017年11月20日经一审法院（2016）湘0104民初3529号判决无效。李蔚不服该判决上诉至长沙市中级人民法院，长沙市中级人民法院作出（2017）湘01民终1073号民事判决，判决驳回上诉维持原判。（2016）湘0104民初3529号民事判决已产生法律效力，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还”之规定，基于房地一致原则，李蔚应当将重建地上所建的房屋与重建地一并返还朱四元、李蔚。《宅基地转让协议》被判决无效后，朱四元、代淑兰愿意申请人民法院委托有资质的司法鉴定的评估机构按现在建房屋的造价进行评估，并将评估款项赔偿给李蔚。另朱四元、代淑兰愿意将转让宅基地的转让费168000元按照国家利息连本带息一并退还给李蔚。因此，一审法院认定强令李蔚返还重建地和房屋将造成李蔚较大的损失没有事实依据。朱四元、代淑兰已向法院提供有经济实力的证据以保障李蔚的利益不被损害。二、一审法院认为就目前情况而言，李蔚无法向朱四元、代淑兰返还重建地。朱四元、代淑兰作为涉案重建地的原使用人，其取得重建地使用权属于行政审批范畴，其重建地使用不能转让，只能抛弃。李蔚与朱四元、代淑兰签订的《宅基地转让协议》已被判决无效，其因该合同取得的重建地应当予以返还。如果按照一审法院认定事实的逻辑，那么《中华人民共和国合同法》第五十八条将形同虚设。三、一审法院认定朱四元、代淑兰已从李蔚处取得了相应对价，符合民事权利义务对等原则，综上，即使《宅基地转让协议》认定无效后，朱四元、代淑兰也不能要求李蔚返还涉案重建地。朱四元、代淑兰不知道一审法院的该认定是基于哪条哪款的法律规定。《宅基地转让协议》已经被判决无效，难道生效文书是一纸空文？四、李蔚不具有案涉重建地所在地集体经济组织成员资格，一审法院认定朱四元、代淑兰取得了李蔚的相应对价，将《宅基地转让协议》的行为认定为抛弃宅基地的意思表示。依照一审法院的审判逻辑抛弃之后的物不能再要求返还，李蔚即因朱四元、代淑兰的抛弃行为当然拥有了涉案重建地的使用权。朱四元、代淑兰认为，一审法院的判决违反了合同法第五十八条的规定，系有法不依。综上所述，一审法院认定事实不清，适用法律不当，侵犯了朱四元、代淑兰的合法权益，请求二审法院支持朱四元、代淑兰的上诉请求。二审中，朱四元、代淑兰增加如下诉讼请求：1、请求对李蔚于2005年10月13日支付给朱四元、代淑兰的位于长沙市缝转让费168000元按照银行利息连本带息判决由朱四元、代淑兰返还给李蔚；2、请求人民法院委托有资质的司法鉴定评估机构依法对位于长沙市缝重建地上的一栋六层房屋按现在建房的造价进行评估的数额，判决朱四元、代淑兰赔偿给李蔚。
李蔚辩称：一、一审判决事实清楚，适用法律准确，请求维持一审判决。二、对于朱四元、代淑兰在二审中增加的二项诉讼请求，根据法律规定二审法院应当调解，调解不成应当告知朱四元、代淑兰另行起诉。李蔚不同意调解，请求法院依法处理。
朱四元、代淑兰向一审法院提出诉讼请求：1、李蔚向朱四元、代淑兰返还现在位于长沙市岳麓区缝的宅基地（原位于长沙市缝），并由李蔚向朱四元、代淑兰返还在此宅基地上建造的一栋六层房屋（房权证登记为四层，现实际为六层）；2、李蔚向朱四元、代淑兰返还上述房屋的房权证原件；3、由李蔚承担本案诉讼费用。
一审法院查明：2005年10月13日，朱四元、代淑兰夫妇（甲方）与李蔚（乙方）签订了《宅基地转让协议》，约定：一、甲方将甲方位于长沙市缝转让给乙方，由乙方使用。二、转让价为壹拾陆万捌仟元整，本协议签订后一日内一次性付清，甲方出具收条。三、该宅基地的有关建房、权证等手续由甲方协助乙方办理，费用由乙方承担。四、如长沙含浦科教产业园拆迁安置处对该缝房屋的建设有所补贴的部分全部归乙方所有，甲方协助乙方领取。协议签订当天，朱四元、代淑兰与李蔚在望城县公证处对上述协议进行了公证。签订《宅基地转让协议》后，李蔚向朱四元、代淑兰支付了168000元宅基地转让款，并在宅基地上建造了一栋六层楼的房屋，未办理建房手续。现在房屋李蔚仍在使用。2016年，朱四元、代淑兰夫妇以土地使用权转让合同无效为诉讼请求向一审法院提起诉讼。2017年11月20日，一审法院作出（2016）湘0104民初3529号民事判决书，判决朱四元、代淑兰与李蔚于2005年10月13日签订的《宅基地转让协议》无效。判决作出后，李蔚不服一审法院作出的（2016）湘0104民初3529号民事判决，向长沙市中级人民法院提起上诉。2018年9月20日，中院经审查后作出（2017）湘01民终10731号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。
一审法院认为:本案的争议焦点为一、本案是否已经超过诉讼时效。二、朱四元、代淑兰的诉讼请求是否成立。一、关于本案的诉讼时效的问题。因合同无效产生的财产返还请求权在性质上属于债权请求权范畴,理应受《中华人民共和国民法总则》关于诉讼时效期间的规定的限制,诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。鉴于当事人并不享有确认合同无效的法定权力,合同只有在被有权机关确认为无效之后,才产生财产返还请求权的诉讼时效问题。一审法院认为,返还财产的诉讼时效,应从法院确认合同无效时，即2018年9月20日开始起算，故朱四元、代淑兰起诉未过诉讼时效。二、2018年9月20日，经长沙市中院法院二审终审判决，判决朱四元、代淑兰与李蔚于2005年10月13日签订的《宅基地转让协议》无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定,合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价赔偿。但在本案中，李蔚已于2005年在该重建地上建有房屋，居住至今已十四年,如要求李蔚返还重建地,则该房屋势必一并移交给朱四元、代淑兰,但目前李蔚与朱四元、代淑兰之间就房屋返还不能达成一致意见，强令李蔚返还重建地和房屋将造成李蔚较大的财产损失，因此,就目前情况而言，李蔚无法向朱四元、代淑兰返还重建地。朱四元、代淑兰作为涉案重建地的原使用人,其取得重建地使用权属于行政审批范畴,其重建地使用权不能转让,只能抛弃。朱四元、代淑兰向李蔚转让重建地使用权的行为隐含了其抛弃使用权的意思表示,且朱四元、代淑兰已从李蔚处取得了相应对价,符合民事权利义务对等的原则。综上,即使《宅基地转让协议》认定无效后,朱四元、代淑兰也不能要求李蔚返还涉案重建地,故对朱四元、代淑兰要求李蔚返还案涉重建地的诉讼请求,一审法院不予支持。根据房屋与土地使用权不可分的原则,朱四元、代淑兰亦无权向李蔚提出返还房屋的请求。综上所述，对于朱四元、代淑兰的全部诉讼请求，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第一百五十二条、第一百五十三条、《中华人民共和国土地管理法》第六十二条、第六十三条之规定，一审法院判决：驳回朱四元、代淑兰的全部诉讼请求。案件减半收取受理费2200元，由朱四元、代淑兰负担。
二审中，李蔚未向本院提交新证据。朱四元、代淑兰向本院提交一份银行存折复印件，拟证明朱四元、代淑兰有收回重建地基和房屋的经济实力，能保证李蔚不遭受损失的证据。
李蔚质证称：对证据的真实性予以认可，对关联性有异议，与本案无任何关联，李蔚从来没有同意过要将房屋卖给朱四元、代淑兰。
本院认证如下：对证据的真实性、合法性、关联性予以采信。本院二审查明事实与一审法院查明事实一致。
本院认为，本案二审的争议焦点为：1、涉案重建地上的房屋和房权证原件是否应返还朱四元、代淑兰；2、朱四元、代淑兰要求返还涉案重建地使用权的诉讼请求应否支持。
关于涉案重建地上的房屋和房权证原件是否应返还朱四元、代淑兰的问题。本院认为，虽然朱四元、代淑兰与李蔚签订的《宅基地转让协议》已经被法院生效判决确认为无效，但是涉案宅基地上的房屋系李蔚出资建造，李蔚对涉案重建地上的房屋享有所有权。在此种情况下，房屋所有权人和重建地使用权人不一致，出现了房地分离的情形。虽然朱四元、代淑兰对涉案重建地享有使用权，但其并非地上房屋的所有权人，在未能对涉案房屋进行妥善处理的情况下，朱四元、代淑兰要求李蔚直接向其返还重建地上的房屋和房权证原件并无事实依据。
关于朱四元、代淑兰要求返还涉案重建地使用权的诉讼请求应否支持的问题。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，合同无效的，因该合同取得的财产应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。本案中，朱四元、代淑兰与李蔚签订的《宅基地转让协议》因违反法律规定被法院生效判决确认为无效，李蔚自始无法取得涉案重建地的使用权。然李蔚修建的房屋已添附在涉案重建地上，如返还重建地使用权，则房屋势必一并转让给朱四元、代淑兰。现朱四元、代淑兰与李蔚并未就涉案房屋的转移达成一致，直接判令李蔚返还涉案重建地的使用权必然给李蔚造成重大损失。二审中，虽然朱四元、代淑兰提供了一张70万元存款的存折以证明其有经济能力对李蔚进行补偿，但是李蔚在涉案重建地上修建的系六层楼房，距今已有十余年，本地房地产价格已增长数倍，参照本地房地产行情，朱四元、代淑兰提供的该证据仍不足以证明其能向李蔚支付涉案房屋的对价或支付购房款以保障李蔚的居住权益，故暂不宜支持朱四元、代淑兰要求李蔚返还重建地使用权的诉讼请求。
关于朱四元、代淑兰二审中提出的向李蔚退还涉案重建地使用权的转让款并对涉案房屋进行评估后赔偿李蔚的请求。本院认为，朱四元、代淑兰的该上诉请求系在二审中新增加的独立诉讼请求，在李蔚不同意调解的情况下，根据法律规定，朱四元、代淑兰在二审中新增加的诉讼请求不宜在本案中一并处理。
综上所述,朱四元、代淑兰的上诉理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费4400元，由上诉人朱四元、代淑兰负担。
本判决为终审判决。
审判长 盛知霜
审判员 王晓虹
审判员 曾 明
二〇二〇年四月十七日
法官助理周丽花
书记员毛娟
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。