黄富妹与福安市人民政府房屋征收补偿决定纠纷案代理词

尊敬的审判长、审判员：

　　北京市才良律师事务所接受黄富妹与福安市人民政府征收补偿决定纠纷一案原告的委托，指派我们担任原告的代理人，经过庭审以及查阅案件材料后现在发表书面代理意见如下：

　　一、被告作出涉案的房屋征收补偿决定所依据的房屋征收决定不具有合法性。

　　因本案被告在房屋征收决定的送达证据方面的真实性存疑，被告的不合法送达方式直接导致原告丧失了在法定期限内对房屋征收决定提起行政复议以及行政诉讼的权利，故本案中房屋征收决定的合法性是存疑的。又因本案被告作出房屋征收补偿决定所依据的是被告在本案中提供给法庭的《房屋征收决定书》，故代理人认为在本案中对房屋征收决定书的合法性审查也是法庭审查的重点之一。

　　1、被告未提供合法有效的征收范围红线图，故不能确定原告所有房屋在此次征收决定的用地范围内。

　　依据被告向法庭提供的《福安市人民政府征收决定书》中所述“征收范围应具体以征收范围红线图为准”被告在作出征收决定后并未依《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十三条的规定向社会公示征收范围红线图，在整个征收过程中原告也没有看到该征收范围红线图。而被告在本次庭审中向法庭提供的是《选址意见书所附用地红线图》，该图为征地报批前的规划红线图而并非征收决定书中的征收范围红线图。如被告以此规划红线图作为征收范围红线图，那么依《交通部关于简化公路建设项目审批程序的通知》第一点的规定，此次福安市城区过境路南段环城路二期项目按项目管理权限由省级交通主管部门负责组织审批，即应由福建省交通运输厅负责审批。在被告提供的该规划红线图上并未体现已通过省级交通主管部门的审批，被告亦未提供其他证据证明该过境路项目已经过省级交通主管部门审批。

　　《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条明确规定了征收决定的适用范围，只有在国有土地上因公共利益   的需要才可以对单位和个人的房屋实施征收。而在集体土地上实施拆迁是不能作出征收决定的。也就是征收决定的征收范围内的土地必须是国有土地。在本案中，原告黄富妹向法庭提供了两份地契，分别签订于1987年和2006年。该证据显示原告所有的房屋有部分建于宅基地上即集体土地上。在这种情况下，此次征收决定就涵盖了部分集体土地，那么该征收决定即是违法的，如果征收范围内有集体土地应依《土地管理法》实施征收。

　　综合上述两点，被告没有提供法定的征收范围红线图来证明其征收决定和征收补偿安置方案中所述的征收范围，所以被告没有证据用以确定原告是否在征收范围内。

　　2、本案被告未提供征收房屋进行建设的具体建设项目的合规性证据。

　　依《国有土地上房屋征收与补偿条例》第九条规定，依照本条例第八条规定，确需征收房屋的各项建设活动，应当符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划。保障性安居工程建设、旧城区改建，应当纳入市、县级国民经济和社会发展年度计划。否则，市、县级人民政府不能作出征收决定，实施征收。以及《国务院办公厅关于加强和规范新开工项目管理的通知》（国办发〔2007〕64号）第一点的规定，严格规范投资项目新开工条件。各类投资项目开工建设必须符合下列条件：（一）符合国家产业政策、发展建设规划、土地供应政策和市场准入标准。……在本案中，被告并未提供相应的相应的国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划。故此，本案建设项目的合法性是存疑的。

　　3、被告提供的福安市发展和改革局项目可行性研究报告的批复存在违法性。

　　本案被告向法庭提供的福安市发展和改革局《关于福安市城区过境路南段建设项目可行性研究报告的批复》不符合《国务院办公厅关于加强和规范新开工项目管理的通知》（国办发〔2007〕64号）第三点以及《福建省人民政府办公厅贯彻国务院办公厅关于加强和规范新开工项目管理的通知》（闽政办〔2007〕236号）第六点的规定，上述两通知规定，各级发展改革、经济贸易部门应在信息互通制度的基础上，为总投资5000万元以上的拟建项目建立管理档案，包括项目基本情况、有关手续办理情况（文件名称和文号）等内容（具体格式见附件）。各设区市发展改革、经济贸易部门将汇总审查的本地区项目（除按照有关保密规定不宜公开的项目外），于每月15日前通过系统纵向网分别向省发改委、经贸委报送项目信息。在项目完成各项审批和许可手续后，省发展改革部门和省经贸部门将新开工项目名称、主要建设内容和规模、各项审批和许可文件的名称和文号等情况，通过各自的门户网站，从2008年1月起按月向社会公告。本案过境路南段全长2.497公里，项目总投资11239.59万元，建设资金筹措计划为市财政投入。本案项目属上述两通知中规定的总投资5000万元以上的拟建项目，而被告在本案中并未提供向该项目已向省级发展改革部门报送审批的证据，原告亦未在省级发展改革部门的门户网站或其他方式知悉该项目报送或审批的信息。

　　4、被告提供的社会稳定风险评估报告不具有合法性。

　　依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十二条以及《国务院关于加强法治政府建设的意见》（俗称依法行政29条或法治政府建设29条）第12点“完善行政决策风险评估机制。凡是有关经济社会发展和人民群众切身利益的重大政策、重大项目等决策事项，都要进行合法性、合理性、可行性和可控性评估，重点是进行社会稳定、环境、经济等方面的风险评估。建立完善部门论证、专家咨询、公众参与、专业机构测评相结合的风险评估工作机制，通过舆情跟踪、抽样调查、重点走访、会商分析等方式，对决策可能引发的各种风险进行科学预测、综合研判，确定风险等级并制定相应的化解处置预案。要把风险评估结果作为决策的重要依据，未经风险评估的，一律不得作出决策。”规定，福安市城区过境路南段建设项目一是需要政府投资项目，一是征收个人房屋，这是涉及到人民群众的切身利益的重大决策事项，风险评估应作为决策的重要依据，未经风险评估的，一律不得作出决策。然而在本案中，被告提供的风险评估报告是2011年9月22日作出的，而被告提供的福安市发展和改革局作出的项目可行性研究报告批复是2010年7月30日作出的，也就是说福安市发展和改革局在没有取得风险评估报告的情况就作出了项目可行性研究报告的批复，这显然是违反上述条例与意见的规定。

　　二、被告作出的房屋征收补偿决定不具有合法性，严重损害原告合法权益。

　　首先，在事实和程序方面不具有合法性。

　　1、房屋征收补偿决定书中所称的因征收决定确定原告所有的房屋在红线范围内与事实不符，属认定事实不清。

　　因本案被告未提供前述的合法征收范围红线图，故无法确认本案原告所有的房屋是否在征收范围内。又因在本案中，原告黄富妹向法庭提供了两份地契，该地契涉案地块中存有集体土地。这一证据直接证明被告作出房屋征收补偿决定书所依据的征收决定的违法性。被告作为房屋征收部门应依《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十五条及《国有土地上房屋征收评估办法》第九条的规定，在房屋征收评估前，房屋征收部门应当组织有关单位对被征收房屋情况进行调查，明确评估对象。评估对象应当全面、客观，不得遗漏、虚构。房屋征收部门应当向受托的房地产价格评估机构提供征收范围内房屋情况，包括已经登记的房屋情况和未经登记建筑的认定、处理结果情况。调查结果应当在房屋征收范围内向被征收人公布。在对产权变更事实认定清楚的情况下方可对房屋的实际产权人作出房屋征收补偿决定。在本案中，被告在作出房屋征收补偿决定前并未对被征收人的产权情况调查核实清楚，也未依《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定将该情况提供给房地产价格评估机构，亦未对调查情况予以公示。在本案中被告自征收开始至本案庭审始终未提供原告所有的两份地契，亦未对该地契所涉土地为集体土地进行调查核实，更未对调查情况予以公布。故此，被告作出的征收补偿决定书应属认定事实不清，应予撤销。

　　2、被告在补偿决定书中认定的面积与事实不符。

　　被告在房屋补偿决定书中认定的建筑面积和土地使用权面积与事实不符。房屋征收补偿决定书中认定“房屋建筑面积190.95平方米，（其中房产证砖木结构161平方米，不具有完全产权砖木结构21.21平方米，实际测量误差8.74平方米）；另有经认定的违法建筑：无产权简易搭盖19.03平方米；无产权砖铁搭盖147.15平方米；土地使用权面积108平方米”。而原告黄富妹家实际建筑面积为385.8平方米，土地使用权面积为305.8平方米。这其中房屋所有权证上载面积为160平方米，土地使用权证上载面积108平方米，两份地契上面积178平方米。

　　依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十四条和《国有土地上房屋征收评估办法》第九条的规定，房屋征收部门应当向受委托的房地产价格评估机构提供征收范围内房屋情况，包括已经登记的房屋情况和未经登记的建筑认定、处理结果情况。调查结果应当在房屋征收范围内向被征收人公布。对于已经登记的房屋，其性质、用途和建筑面积，一般以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准。对于未经登记的建筑，应当按照市、县级人民政府的认定、处理结果进行评估。如果被征收人对被征收房屋用途和面积有异议时，经过协商达成一致意见的，按照协商结果进行评估。对被征收房屋的用途不能协商一致的，应当向城市规划行政主管部门申请确认。对被征收房屋的面积不能协商一致的，可以向依照《房产测绘管理办法》设立的房屋面积鉴定机构申请鉴定；没有设立房屋面积鉴定机构的，可以委托具有房产测绘资格的房产测绘单位测算。而本案中对于面积与事实不符的情况，被告既未作出正确的认定，亦未提供相关的处理结果。

　　3、被告作出的房屋征收补偿决定遗漏补偿项目。

　　依《国有土地上房屋征收评估办法》第十四条的规定，被征收房屋价值评估应当考虑被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等影响被征收房屋价值的因素。被征收房屋室内装饰装修价值，机器设备、物资等搬迁费用，以及停产停业损失等补偿，由征收当事人协商确定；协商不成的，可以委托房地产价格评估机构通过评估确定。在本案中，被告提供的评估报告中未显示对原告的房屋室内装饰装修进行估价。被告作出的房屋征收补偿决定并未对原告所有的房屋室内装饰装修部分给予补偿，也没有与被征收人协调过房屋室内装饰装修价值事宜。所以涉案的征收补偿决定遗漏了重要的补偿项目，应予撤销。

　　4、被告作出的房屋征收补偿决定未依法保障被征收人的居住条件。

　　依《物权法》第四十二条的规定以及《福建省人民政府办公厅关于进一步完善保障性住房分配政策加快配租配售步伐的通知》（闽政办[2012]196号）第一点中“（一）实施廉租住房、公共租赁住房并轨运行，在实现人均收入在当地城市低保标准3倍以内、人均住房建筑面积13平方米左右（“十二五”期内达到15平方米以下）的家庭已应保尽保的前提下，各地可将剩余廉租住房向符合公共租赁住房条件的保障对象配租，按公共租赁住房租金标准收取租金。”的规定，征收个人住宅的，应依法保障被征收人的居住条件，并达到人均住房保障面积15平方米的标准。在本案中，被告提供的《房屋征收补偿安置与征收补偿决定认定处理情况表》中显示原告家庭人口为20人。那么，依上述标准应予安置的面积至少为300平方米。但是被告在房屋征收补偿决定书中虽然给原告产权调换了一套面积为76.77平方米和一套117.48平方米的安置房，房地产价值为1469695.5元，这需要原告缴纳产权调换差价款807508元。原告不仅因为此次征收失去了赖以生活的房屋，还需要补偿差价款，被告征收了原告的房屋，产权调换给原告的房屋距原告原有房屋仅1500米之隔，其评估价格远高于被征收房屋的价格。这从原告提供给法庭参考的金鼎湖项目售楼宣传广告可知。这样的房屋征收补偿决定明显有违《宪法》、《物权法》的精神，依法应予撤销。

　　5、被告作出房屋征收补偿决定所依据的评估报告不具有合法性。

　　依《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条和《国有土地上房屋征收评估办法》第十六条、第十七条、第二十一条、第二十二条的规定，房地产价格评估机构应当按照房屋征收评估委托书或者委托合同的约定，向房屋征收部门提供分户的初步评估结果。分户的初步评估结果应当包括评估对象的构成及其基本情况和评估价值。房屋征收部门应当将分户的初步评估结果在征收范围内向被征收人公示。公示期间，房地产价格评估机构应当安排注册房地产估价师对分户的初步评估结果进行现场说明解释。存在错误的，房地产价格评估机构应当修正。分户初步评估结果公示期满后，房地产价格评估机构应当向房屋征收部门提供委托评估范围内被征收房屋的整体评估报告和分户评估报告。房屋征收部门应当向被征收人转交分户评估报告。被征收人在收到房地产评估报告后如对评估确定的被征收房屋价值有异议，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。在本案中，原告是在收到涉案的房屋征收补偿决定书同时收到的评估报告，这一点从被告提供的证据以及被告当庭确认可以认定。被告在庭审中未提供分户的初步评估结果经公示的证据，也没有提供告知原告有对评估报告申请复核和鉴定的权利。评估报告是被告作出房屋征收补偿决定书的依据，本案评估报告与房屋征收补偿决定书同时送达，这在程序上是明显违法的。

　　依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条的规定，对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。本案中，安置房评估价格7000多，被征收人的房屋评估价格为2000多，被征收人的房屋所在地块仅1：1的土地价格房屋区位价都比安置房强。如果是货币补偿，那么让被征收人拿到的补偿款应置换不少于被征收房屋的面积。如被征收人不能购买则不符合法律规定。在本案房屋征收补偿决定书中原告的房屋被征收还要补差价，这与法律规定不符。

　　6、被告未提供安置房的建筑手续，安置房的合法性存疑。

　　被告在本案中仅提供安置房平面图，这是不能证明该安置房有合法建筑手续的。该安置房源是否取得了国有土地使用证权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证等相关证件，被征收人产权调换后是否能取得相应的产权从这平面图上均无从考证。

　　其次，在适用法律方面，被告未依法行政且选出择性适用法律，严重侵害了原告的合法权益。

　　在适用法律方面，被告向法庭提供了相关的《国有土地上房屋征收与补偿条例》所涉法条、福建省人民政府办公厅关于贯彻落实《国有土地上房屋征收与补偿的通知》和福安市人民政府《关于贯彻实施的意见》，但被告并未依上述法律依据作出合法的被诉具体行政行为。

　　除上述被告提供的法律依据外，本案被告还应适用《国有土地上房屋征收评估办法》、《土地管理法》、《物权法》、《交通部关于简化公路建设项目审批程序的通知》、《国务院办公厅关于加强和规范新开工项目管理的通知》（国办发〔2007〕64号）、《福建省人民政府办公厅贯彻国务院办公厅关于加强和规范新开工项目管理的通知》（闽政办〔2007〕236号）、《国务院关于加强法治政府建设的意见》。

　　综上所述，被告在认定事实不清、适用法律错误、程序违法的情况下作出的涉案房屋征收补偿决定书违法，应予撤销。为维护法律尊严，维护原告的合法财产权益，恳请贵院在合议时采纳以上意见，并作出公正裁判！

　　北京市才良律师事务所

　　律师 王才亮、曹小连

　　二○一三年八月二十八日