从辽宁省高级人民法院一份再审民事判决书 看企业自管公房承租人变更的规则和司法规制
时间：2019年11月22日 来源： 作者： 关智慧律师 浏览次数：2798 收藏[0]最近一段时间，陆续有朋友咨询企业自管公房承租人变更的问题，我觉得这也许是一个讯号，表示在今后一段时期内，这方面的法律纠纷可能有增长的趋势。我之前关注比较多的是直管公房，对于企业自管公房没有特别留意。现在正好有机会全面了解一下企业自管公房承租人变更的问题。
着手搜集资料以后才发现企业自管公房承租人的变更相对于直管公房承租人的变更要更加复杂。例如，我们在对北京市关于直管公房承租人变更的案例的搜集和整理中，归纳出法官对直管公房承租人变更的规则和条件有比较一致的见解，这就为处理同类性质的案件提供了可预测的标准。然而，我试着搜集了一些北京的企业自管公房承租人变更的案例后却发现，这些裁判文书的裁判结果各式各样，而且几乎都没有列出裁判的法律依据，论证也很牵强，无法令人信服。
最后终于在中国裁判文书网上检索到辽宁省高级人民法院2014年4月18日作出的（2012）辽审三民提字第00023号民事判决书。我认为这份判决书可以作为处理企业自管公房承租人变更案件一个最值得借鉴的典范案例。
这个案件的案情和一波三折的裁判过程如下：
2007年2月14日，原告王润杰起诉被告孙淑珍和大连弘原房屋信息服务有限公司（以下简称“弘原公司”）称，其从小即与外祖父母共同生活，婚后仍与二位老人生活在一起。1992年，共同居住的房屋动迁。1995年5月回迁至现住址。因原告一家三口的户口在原住房所在地，故回迁后的房屋增加了28平方米，增加面积款系原告缴纳。1994年外祖父病故，2005年10月外祖母病故，该房屋一直由原告居住。2006年5月，原告发现房屋的承租人变更为孙淑珍，故起诉请求判令撤销孙淑珍和弘原公司之间签订的房屋租赁合同，涉案房屋由原告承租。
被告孙淑珍辩称，涉案房屋增加面积款系其母亲曹桂荣缴纳，原告婚后与丈夫居住在别处，1988年回到涉案房屋居住，但户口与曹桂荣不在一起。孙淑珍父母去世后，经其兄弟姐妹协商，一致同意将涉案房屋过户给孙淑珍。故请求驳回原告的诉讼请求。
被告弘原公司辩称，涉案房屋系该公司所有的公房。该公司由于工作失误，在没有核实该房屋是否有共同居住人及该共同居住人是否另有住房的情况下，即为孙淑珍办理了更名手续。弘原公司对由谁承租涉案房屋没有意见，听从法院判决。
甘井子法院一审认为，案涉房屋的性质是单位自管公房，而非孙经礼、曹桂荣夫妇的私有房产，其二人对该房屋只享有使用权，不具有所有权，公有住房的使用权不能作为遗产继承。故二被告认为该房屋应作为孙经礼、曹桂荣的遗产由其子女依法继承的观点与法相悖，法院不予采纳。原告自l994年起就一直与其外祖母曹桂荣共同居住在案涉房屋内，其户籍亦落在案涉房屋所在地，其虽不是案涉房屋租赁合同中确认的承租人，但应认定其为该房屋的共同居住人。《中华人民共和国合同法》规定，“承租人在房屋租赁期间死亡的，与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋。”《城市公有房屋管理规定》规定，“承租住宅用房的，承租人在租赁期限内死亡。其共同居住两年以上的家庭成员愿意继续履行契约的，可以办理更名手续。”《大连市城市公有房屋规定》亦有相同的规定，故原告在曹桂荣死亡后，要求继续承租案涉房屋于法有据，应予支持。被告孙淑珍不是案涉房屋的共同居住人，要求以继承的方式成为该房屋的承租人无理，弘原公司与孙淑珍在对案涉房屋的性质存在重大误解的前提下订的公房承租合同应予撤销。甘井子法院于2007年4月28日作出（2007）甘民合初字第643号民事判决：
一、撤销被告大连弘原房屋信息服务有限公司与被告孙淑珍签订的9907028号公有住房租赁合同；
二、坐落于大连市甘井子区甘井子路27-3-3-1号公有住房由原告王润杰承租。
孙淑珍不服一审判决，向大连市中级人民法院提起上诉。
大连市中级人民法院二审认为，现已查明的事实表明案涉房屋为企业自管公房，产权人为弘原公司，承租人为曹桂荣。在曹桂荣去世后，根据孙淑珍的申请，弘原公司与孙淑珍建立了租赁关系，并向孙淑珍下发了公房租赁证。基于上述可见：1、弘原公司为孙淑珍办理公房租赁证的这一行为系单位内部分房性质；2、王润杰与弘原公司之间的纠纷不是产生于平等主体之间的财产关系之中。根据最高人民法院的相关规定、通知精神，该类纠纷不在民事案件的受案范围之内，人民法院不予受理，对王润杰的起诉应予驳回。上诉人上诉理由成立，应予支持。原判确有错误应予纠正。大连市中级人民法院于2007年11月8日作出（2007）大民房终字第561号民事裁定：
一、撤销甘井子法院（2007）甘民合初字第643号民事判决；
二、驳回王润杰的起诉。
原告王润杰不服（2007）大民房终字第561号民事裁定，向辽宁省大连市人民检察院提起申诉。经大连市人民检察院提请，辽宁省人民检察院于2008年11月17日作出辽检民抗（2008）67号民事抗诉书，向辽宁省高级人民法院提起抗诉。辽宁省高级人民法院于2008年12月18日作出（2008）辽立二民抗字第68号民事裁定，指令大连市中级人民法院再审。
大连市中级人民法院于2010年3月15日作出（2009）大审民终再字第58号民事裁定：维持（2007）大民房终字第561号民事裁定。
原告王润杰不服（2009）大审民终再字第58号民事裁定，向辽宁省高级人民法院申请再审。
辽宁省高级人民法院再审认为，本案并非单位内部房屋分配纠纷，系公房承租权纠纷，系平等主体之间的民事法律关系，属于人民法院受理民事案件范围。与自有房屋租赁不同，公有房屋的产权单位在承租人的选择、租金标准的确定等方面权利受到公房管理规定的限制。本案中，弘原公司虽为涉案房屋的产权单位，但不得违反相关规定随意确定公房的承租人，原审法院再审裁定认为弘原公司与孙淑珍建立租赁合同关系系对自己权利处分的观点不当。该裁定认为本案不属民事案件受理范围缺乏法律依据。按照《大连市城市公有房屋规定》第二十条规定，王润杰作为与承租人共同居住的人要求继续承租案涉房屋于法有据，应予支持。被告孙淑珍不是承租人的共同居住人，要求以继承的方式成为该房屋的承租人没有法律依据。
综上，一审判决认定事实清楚，判决结果正确，判决：
一、撤销辽宁省大连市中级人民法院（2009）大审民终再字第58号民事裁定、（2007）大民房终字第561号民事裁定；
二、维持辽宁省大连市甘井子区人民法院（2007）甘民合初字第643号民事判决。
至此，王润杰诉孙淑珍和大连弘原房屋信息服务有限公司企业自管公房承租人变更纠纷案件宣告尘埃落定。
（2012）辽审三民提字第00023号民事判决书在本院认为部分的两点意见对企业自管公房承租人变更案件的审理具有十分重要的借鉴意义。
第一，企业自管公房承租权纠纷（承租人变更纠纷），系平等主体之间的民事法律关系，属于人民法院受理民事案件范围，认为此类纠纷不属民事案件受理范围缺乏法律依据。
第二，公有房屋的产权单位或出租单位在承租人的选择、租金标准的确定等方面权利受到公房管理规定的限制，不得任性。《大连市城市公有房屋规定》第二十条规定：“承租公有住房，承租人在租赁期限内去世，其共同居住两年以上的 家庭成员愿意履行原租赁合同的可以办理承租过户手续。”王润杰作为与承租人共同居住的人要求继续承租案涉房屋符合《大连市城市公有房屋规定》第二十条的规定，自管公房单位有义务与王润杰从新签订租赁合同。
回过头来，我们再看一下北京市关于企业自管公房承租人变更的规定。
《北京市人民政府关于城市公有房屋管理的若干规定(97修正)》第一条规定：“凡本市城区、近郊区、远郊县城、建制镇和工矿区的公有房屋（以下简称公房），均按本规定管理。”
第二条第二款规定：“一切单位和个人，管理和使用公房，都必须遵守本规定，接受各级房管机关的监督管理。”
第三条规定：“全民所有和集体所有的房屋，都是公房。全民所有的公房，所有权属于国家。集体所有的公房，所有权属于集体单位。公房分别不同情况，按下列原则管理：
（一）机关、团体、学校等行政、事业单位使用的全民所有的公房，由房管机关所属的管房单位直接管理，或按现实情况由各该单位自行管理。
（二）国有企业使用的全民所有的公房，除由房管机关所属单位或其他行政事业单位管理的以外，属国家授予企业经营管理的固定资产，由企业负责管理。……”
可见，无论是直管公房还是企业自管公房都统一受《北京市人民政府关于城市公有房屋管理的若干规定(97修正)》约束，公房管理单位都必须按照《北京市人民政府关于城市公有房屋管理的若干规定(97修正)》的要求履行公房管理职责，不得任性。
关于公房承租人的变更（包括企业自管公房承租人的变更），《北京市人民政府关于城市公有房屋管理的若干规定(97修正)》第十二条规定：“（五）承租者外迁或死亡，原同住者要求继续承租的，须经出租单位同意，并新订租赁合同。”
同年，根据原房屋土地管理局京房地房字[1997]第946号发布的修订后的、统一适用于直管公房和自管公房的《北京市公有住宅租赁合同》第七条规定，租赁期限内，承租人外迁或死亡，承租人同一户籍共同居住两年以上又无其他住房的家庭成员愿意继续履行原合同，其他家庭成员又无异议的，可以办理更名手续。
2001年2月26日，北京市国土资源局在给崇文区人民法院《关于对城市公有房屋承租人变更有关问题答复的函》（京国土房管法字[2001]167号）中进一步明确：
北京市人民政府《关于城市公有房屋管理的若干规定》(京政发〔1987〕109号)第12条第5项 规定:“承租者外迁或死亡，原同住者要求继续承租的，须经出租单位同意，并新订租赁合同”。作为代国家行使公房所有权职能的房屋管理部门，是直管公房的出租人。自市政府109号文件发布实施后，北京市国土资源局也先后发布了一系列规范性文件，对公房租赁管理做了规定。主要有：《北京市房地产管理局关于启用〈公有住宅租赁合同〉的通知》(市房经管字〔1991〕503号 )、《北京市房地产管理局关于启用〈北京市公有住宅租赁合同〉的通知》(京房管字〔1995〕第172号)以及《北京市房屋土地管理局关于启用新的〈北京市公有住宅租赁合同〉的通知》(市房地房字〔1997〕第946号)。上述规范性文件明确了：
三、如因原承租人外迁而由符合条件的共居人承租其住房时，根据有关规定，应由有关当事 人提出书面申请，出租方同意后方可变更。
京国土房管法字[2001]167号答复虽然针对直管公房，但是根据直管公房和自管公房统一受《北京市人民政府关于城市公有房屋管理的若干规定(97修正)》约束、统一适用1997年修订的《北京市公有住宅租赁合同》的情况，我们有理由相信京国土房管法字[2001]167号答复关于直管公房承租人变更的解释同样适用于企业自管公房。
综合以上北京市关于公房承租人变更的规定可知，第一，原承租人死亡和外迁，是变更企业自管公房承租人的一般前提条件。关于这个前提条件，应当这样理解：在发生原承租人死亡和外迁的情况下，自管公房产权单位或出租单位必须根据公房管理规定重新选定承租人，并新定租赁合同。
第二，外迁是指房屋承租人另有正式住房，实际搬出承租房屋，不再继续在原承租房屋居住生活。至于户口是不是必须同时从承租房屋迁出到正式住房，京国土房管法字[2001]167号答复并未明确。但是，就北京市直管公房承租人变更实务而言，与原承租人同一户籍是变更承租人的必要条件之一。1997年修订的《北京市公有住宅租赁合同》第七条对此亦有明确的规定。
第三 ，在发生原承租人死亡和外迁的情况下，符合条件的同住者（假如符合条件者为一人）根据《北京市人民政府关于城市公有房屋管理的若干规定(９7修正)》第十二条的规定向自管公房产权单位或出租单位提出继续承租，新订租赁合同的，自管公房产权单位或出租单位必须同意，并积极配合办理承租人变更手续，重新订立租赁合同。自管公房产权单位或出租单位无权拒绝。
在符合继续承租条件的同住者为两人或两人以上的情况下，应由符合继续承租条件的同住者和自管公房产权单位或出租单位根据公房管理规定共同协商确定承租人。
最后需要重复强调的是，企业自管公房承租人变更纠纷系平等主体之间的民事纠纷，属于人民法院受理民事案件范围，受司法权的管辖，认为此类纠纷不属于民事案件受理范围的观点是错误的。
以上是我受（2012）辽审三民提字第00023号民事判决书的启示，结合北京市公有住房管理规定，对北京市企业自管公房承租人变更问题所作的粗浅的思考，欢迎大家的批评。