公产房纠纷案件裁判规则及要旨五则

1、【合同解除】产权管理单位不能以承租人拒不缴纳“公房租金”为由，解除公有住房租赁合同而收回房屋

裁判要旨：公产房屋的承租权具有的永续性、支配性、可转让性等特征。从公产房租赁合同的实质内容上看，所谓的“公房租金”远低于私产房屋的租赁价格，并不能成为房屋使用上的合理对价；公有住房租赁权的取得，无论是以实物工资分配形式还是通过交易流转，均属于财产性权利，应予充分保护。基于这些理由，公有住房的租赁合同应当获得法律上更为严格的保护。产权管理单位当然不能以承租人拒不缴纳“公房租金”为由，解除公有住房租赁合同而收回房屋。即便产权管理单位的这种主张有相关政策上的支持，人民法院仍然不能判决解除合同。

例如，2014年5月31日出台的《天津市直管公产房屋管理办法》第十条即规定：“承租人有下列行为之一的，直管公产房屋管理单位有权解除房屋租赁合同并收回房屋：（一）擅自改变房屋用途的；（二）擅自转租、转让承租房屋的；（三）连续拖欠租金12个月以上，经书面告知逾期仍不支付的；（四）利用住宅房屋储存污染物或者易燃、易爆、有毒等危险物品的；（五）其他严重违反房屋租赁合同约定情形的。”这一规定赋予了产权管理单位租赁合同的解除权，实质上侵害了公房承租人的财产权利。本案中，原告要求解除与被告之间的天津市公有非住宅房屋租赁合同其实质就是终止与被告的公产非住宅房屋租赁关系、收回被告对涉案房屋享有的公有房屋承租权。通过庭审调查，原、被告均认可被告是通过置换方式获得涉案房屋的公有房屋承租权，那么被告所享有的公有房屋承租权更体现了涉案房屋的财产属性。而原告在未向被告催缴租金的情况下直接要求解除公有房屋租赁合同，则使被告丧失对涉案房屋的公有承租权。被告的欠租情形与原告主张的解除公有房屋租赁合同、收回公有承租权要求不具有对等性，对于原告的该项诉讼请求，不予支持。

案例索引：天津市和平区人民法院(2014)和民二初字第0077号民事判决书（天津市××房屋经营管理中心与天津市××商贸有限公司房屋租赁合同纠纷案）

2、【租赁价格】对公产房屋租赁价格的认定，体现的是公产房管理人代表行政机关对国有资产的管理，该行为系行政管理范畴，有关公产房屋租赁价格调整的争议不属于人民法院民事案件受理范围

裁判要旨：公产房屋租赁关系与平等民事主体间的一般房屋租赁关系有着较大区别：平等民事主体间的租赁关系中，租赁价格是由出租人和承租人协商确定的，遵循的是一般市场行为中“价高者得”的基本原则。而在公产房屋租赁关系中，租赁价格的确定并不是通过公产管理人和公产承租人协商确定，而是由公产管理人根据政府部门的相关文件来确定，遵循的也并非“价高者得”的市场原则。不享有承租权的个人或法人，既使出得较公产承租人相同或更高的租金，也无法与公产管理人达成租赁关系。对于租赁价格，公产出租人可以依据政府调价文件单方提高租赁价格，公产承租人无权依据订立的公产租赁合同确定的租金价格对抗调价行为。本案中，原告依据有关政府文件，要求公产房屋的管理者减租。对于管理者来说，对公产房屋租赁价格的认定，体现的是公产管理人代表行政机关对国有资产的管理，该行为系被告行政管理的范畴，而并非能够通过民事法律规范予以调整。此类争议不属于人民法院民事案件受理范围。

案例索引：天津市第一中级人民法院（2014）一中民终字第0420号民事裁定书（天津××（集团）股份有限公司诉天津市××房产公司房屋租赁合同纠纷案）

3、【居住权】因身份关系取得的公产房居住权，应予保护

裁判要旨：在住房改革之前，房屋产权单位综合考虑承租人的工龄、贡献、家庭成员、家庭经济状况等因素后，由承租人及其家庭成员取得以低于市场价格的租金标准居住使用公有房屋的权利。公房承租权对于承租人及其家庭成员而言，均具有福利性质。正是基于这种福利待遇的人身性，承租人的家庭成员虽并不直接承租房屋，但对于其所居住的房屋亦享有居住权，承租人不能随意剥夺家庭成员的居住权。从法律规范层面而言，居住权在物权法中并未获得认可，仅在《婚姻法解释（一）》、《关于人民法院审理离婚案件处理财产分割问题的若干具体意见》、《关于审理离婚案件中公房使用、承租若干问题的解答》等司法解释中有相关规定。但在现实生活中，存在着大量因非所有权人居住使用他人所有的房屋而造成的纠纷，对于居住权的保护尤为必要。除了意定居住权的情形以外，居住权的取得与权利人的身份特征密切相关。居住权通常具有长期性、终身性、无偿性，且不可转让。

本案中，被上诉人张××享有合法承租权，以享有对该房的处置权。但上诉人李×与被上诉人之子宋某甲结婚时，被上诉人提供诉争房屋供其子结婚使用，上诉人李×系合法进住。上诉人宋××系李×与宋某甲之女，出生在诉争房内，且户籍也落在诉争房内，取得对诉争房屋的合法居住权。在被上诉人将诉争房屋置换后，造成上诉人宋××无房居住，侵犯了其居住权，应予适当补偿。

案例索引：天津市第二中级人民法院（2014）二中民四终字第764号民事判决书（李×、宋××与张××侵权纠纷案）

4、【承租凭证】在双方租赁关系存续的情况下，公产房产权管理单位不得以拖欠租金为由，拒绝向承租人发放公产房承租凭证

裁判要旨：《公有住房租赁合同》是承租人承租公产房的基本凭证。本案中，在房管部门决定为全市公有住房的承租户更换新的承租合同文本的情况下，被告以原告拖欠租金为由，拒绝为原告更换新的租赁合同。在双方公产房租赁关系存续的情况下，被告为原告更换新的租赁合同是其合同义务中的附随义务，且有关部门也未对更换新的合同文本附加条件，因而法院判决被告应履行为原告办理更换新合同文本手续的义务。

案例索引：天津市红桥区人民法院（2010）红民二初字第509号民事判决书（王××与天津市红桥区××房管站房屋租赁合同纠纷案）

5、【“文革产”的保护】“文革产”房屋因落实政策引发房地产纠纷，不属于人民法院受案范围；但落实政策后房屋因继承或租赁等纠纷起诉到法院的，人民法院应予受理

裁判要旨：文革产系指“文革”期间被接管或没收的私产房屋。落实政策后，文革产发还给原房主或其继承人，有的房屋内已有他人居住，称为“带户发还”。文革产问题属历史遗留问题，因落实政策而产生的房地产纠纷不属于人民法院受案范围。当事人起诉到法院的，法院不予受理或驳回起诉，可告知当事人向政府有关部门申请解决。但“文革产”落实政策后因继承或租赁等纠纷起诉到法院的，不属于历史遗留房产落实政策问题，应予受理。对于“带户发还”的房产，房屋产权人要求租住户或占用人腾房或支付市场价租金的，应依法保护。以下两则案例法院均判决支持产权人的诉讼请求。但也需要强调，对于通过正常途径取得公产房承租权有权要求政府有关部门予以解决。

案例索引：（1）江苏省苏州市中级人民法院（2014）苏中民终字第03434号民事判决书（朱××、刘××与金××、宣××返还原物纠纷案）；

（2）北京市第二中级人民法院（2014）二中民终字第02291号民事判决书（杨×等与闫××物权保护纠纷案）