审理房改房屋纠纷几个具体问题的探讨

　　城市住房制度改革是经济体制改革的重要组成部分，它涉及到各种经济、行政关系，因而需要法律从多方面去调整、规范。但当前国家关于房改的配套性法律法规尚未健全，而随着住房制度改革的深入，房改中出现的各种矛盾、纠纷日趋增多。所以，法院在审理有关房改房屋纠纷案件时，在操作上存在一定难度。下面笔者对法院审理房改房屋纠纷的几个具体问题及处置进行探讨。

　　一、完全产权房的分割与处置

　　完全产权即完全个人产权，是指当购房人以市场价或成本价购得公有住宅，则产权完全归个人，成为私有房屋。产权人享有完全的占有、使用、收益和处分权，尽管对成本价售出的房屋，规定了5年后方可依法进入市场的附加条件，但承认产权归个人所有，进入市场后的收益扣除有关费用、税费后也归个人所有。

　　对完全产权房的分割主要体现在离婚、继承或家庭财产等纠纷中，在这些纠纷中，当事人对房改房的价值及归属争议都较大。因为当事人购买带有一定福利政策的房屋时，这些房屋的取得往往与职务、级别、工作年限等挂钩，所花费的费用要远远低于房屋的市场价值，如何才能公平合情合理地分割这类房屋?笔者认为应遵循三个原则：一、有利于城市住房制度改革深入进行的原则；二、公平保护当事人合法权益的原则；三、尊重合同、协议约定原则。

　　（一）离婚、继承纠纷中房改房的分割处置

　　对离婚纠纷涉及到的房改房分割处置，笔者认为一般不宜将房屋间隔分室居住，因为当事人分割居住，会导致产权分散，不利于住房制度改革的深入，也会加剧有关所有权理论的混乱，而且当事人争议的住房往往无法实际间隔居住，实物分割不利于案件的实际执行。当事人对夫妻共同财产中的房屋、价值及归属无法达成协议时，应参照最高人民法院《婚姻法》司法解释（二）的第二十条处理原则进行，可采取的方法有以下几种：（1）竞价取得。对夫妻双方均要求住房，均争房屋产权，而双方经济条件比较优越，有支付能力愿意竞价处理的，可以采取竞价分割法。竞价额在房屋实际价值基础上进行，最高出价方获得房屋取得产权，获得房屋方按其最高出价根据对方的财产份额予以补偿。（2）作价补偿法。即一方主张房屋所有权的，由评估机构按市场价格对房屋作出评估，取得房屋所有权的一方应当给予另一方相应的补偿。（3）拍卖得款分割法。即双方均不主张房屋所有权的，根据当事人的申请拍卖房屋，就所得价款进行分割。（4）暂住方式过渡法。即未分得房屋的一方立即解决住房确有困难，可采取暂住的方式过渡，暂住期限一般不超过两年。暂住期间，暂住方应交纳与房屋租金等额的使用费及其他必要费用。对继承纠纷中的房屋分割，可参照上述的办法进行。但对继承纠纷中，若多个继承人均争执房屋的居住、使用权，则法院可按照顾无住房户或住房困难户的原则，确定房屋由一方继承，得到房屋的继承人则按一定标准扣除应得遗产份额，作价补偿其他继承人。

　　（二）家庭财产纠纷中房改房的分割

　　对家庭财产纠纷案件，这类案件涉及到房屋分割与以上离婚、继承的性质存在一定的差异。因为财产纠纷一般发生在父母与子女之间，而该类纠纷的产生原因主要是子女从原先与父母一起生活的大家庭中分离出来分开生活，也是现实生活中最常见的“分灶”生活，这类纠纷的当事人之间矛盾并不是十分尖锐，所以采取隔室居住的分割方法也是比较适合的。当然，对上述所讲的到的方法在财产案中也是可以借鉴的。

　　二、有限产权房的买卖、出租、分割、抵押

　　有限产权即有限个人产权，又称部分产权，是指购房人以标准价购得公有住房后，按买卖合同只享有占有、使用的权利，而其处分权和收益权是受到一定限制的。有限产权的内容主要包括：（1）产权人对房屋享有充分的占有权和使用权，而收益权和处分权受到法定的限制。（2）可以继承。（3）可以在购房5年后进入市场出售或出租，所得收益在补交土地使用权出让金或所含土地收益和按规定交纳有关税费后由本人、单位按产权比例进行分配。（4）原售房单位有优先购买、租用权。

　　（一）有限产权房的买卖出租问题

　　根据有限产权房的特点，有限产权房只有在购买取得部分产权5年后才可依法进入市场，5年内购房人不能进行买卖、出租。如果购房人在购房后5年内将有限产权房擅自出卖、出租，则法院可以认定该买卖、出赁行为无效，由买卖、租赁当事人双方互相返还财产，并根据过错承担赔偿责任。审理有限产权房的买卖、出租纠纷时，应注意三点：一、买卖或出租的价格要公平合理。由于有限产权房在购买时享受了各种优惠，价格远远低于市场，因而在投放市场时，我们要防止购房人进行不正当竞争，用低投入来获取暴利，对于那些高价出售、出租有限产权房的行为不应予以保护。二、买卖、出租有限产权房时，要注意保护有关权利主体的优先购买权和承租权。通常在法律和实践中，房屋的优先购买权主要有共有人的优先购买权、承租人的优先购买权。售房单位作为有限产权房的共有人，应享有优先购买权和租用权。三、要注意维护国家或政府对有限产权房屋拥有的财产利益，在审判时，要注意审查买卖、出租双方是否侵犯国家或政府利益。售、租房收入在单位和个人按各自的产权比例分配之前，应补交土地使用权出让金或所含土地收益和按规定交纳有关税费，对当事人规避法律不交有关费用或偷税、漏税行为要予以纠正或民事制裁。

　　（二）有限产权房的分割处置问题

　　有限产权房的分割也体现在离婚、继承、财产纠纷中。由于有限产权房的购房人对房屋的收益权及处分权受到法定的限制，根据《婚姻法》解释（二）第二十一条第一款的规定，法院不宜判决房屋所有权的归属，只能根据实际情况判决由当事人使用。该由哪一方使用，则应按《婚姻法》和最高院《关于人民法院审理离婚案件处理财产分割问题的具体意见》的有关处理原则，遵循兼顾离婚双方和售房单位三者利益，照顾抚养子女的一方，男女双方在同等条件下，照顾女方，照顾残疾或生活困难一方，照顾无过错一方的原则进行。对继承财产等纠纷，也可以参照前面谈到的竞价、作价补偿、暂住方式过渡的方法进行分割。

　　（三）有限产权房的抵押问题

　　有限产权房能否抵押，是个有争议的问题。《关于深化城镇住房制度改革的决定》规定：“经办政策性住房金融业务的银行，应充分利用政策性住房资金，向购房职工提供政策性抵押贷款。”《关于鼓励购买公有旧住房的意见》，提出“付款形式，首次付款不得低于售价的30％，其余部分，可向银行申请住房低息贷款，低息贷款以户为对象，一户只能享受一次优惠。”从以上规定看，可以肯定有限产权房是可以用于抵押，申请住房贷款的，但抵押权人限于银行。按物权理论，既然购房人已获得有限产权，当然有权在政策法律规定范围内处分其中的财产权利，包括以有限产权房屋为其它债务设立抵押，只是用于抵押担保的数额不能超过其产权比例份额，抵押权人在行使抵押权将房屋拍卖进单位有优先购买权；根据物权效力优于债权效力的民法理论，所得拍卖款应先按产权比例分配售房单位的产权份额，余款才能用于清偿债务。

　　（作者单位：琼中县人民法院）