市法院发布商品房买卖合同纠纷10个典型案例

近年来，随着经济形势的变化和国家政策的调整，房地产市场出现了许多新情况、新问题，而这些都在人民法院审理的相关案件中得以体现。6月22日，市人民法院召开新闻发布会，向社会通报2013年至2015年期间审理的商品房买卖合同纠纷情况，并公布十个典型案例，旨在提示民众谨慎签约、依法维权，促进房地产市场健康发展。

据了解，三年来，市人民法院共受理商品房买卖合同纠纷449件，审结434件，涉案标的2.24亿元，有效维护了我市商品房买卖市场的良好秩序。其中2013年受理117件，审结113件，涉案标的4081余万元；2014年受理113件，审结101件，涉案标的3780万元；2015年受理219件，审结220件（含旧存），涉案标的1.45亿元。

1.购房人订立认购书后，因不可归责于当事人双方事由导致合同未订立的，出卖人应返还定金

【基本案情】 2011年11月，崔某与立都公司签订《房屋订购单》一份，内容为：崔某向立都公司订购房屋一套，预测建筑面积为24.26平方米，签约单价每平方米6480元，定金10000元；签约日期为2011年11月27日至12月17日；买方应于签约日携带本订购单及身份证、印章至售楼处签署定购房屋的《商品房买卖合同》。当日，立都公司向崔某收取定金10000元。2011年12月17日，崔某到立都公司处磋商签订合同事宜，因双方就合同的部分条款未达成一致，未能签订合同。后崔某要求立都公司返还定金，遭到拒绝，遂诉至法院，要求立都公司返还购房定金10000元。法院审理后认为，崔某与立都公司签订的房屋订购单未对房屋买卖作出详细约定，尚不具备商品房买卖合同的主要内容，属预约合同。正式合同的签订需要双方当事人在平等、自愿的基础上，采取要约、承诺的方式就合同的具体内容进行磋商，并终就所有条款达成一致意见。在《房屋定购单》限定的期间内，崔某与立都公司进行了磋商，但双方对合同部分条款存在分歧，因而未能签订商品房买卖合同。鉴于合同的订立是以当事人意思表示一致为前提，该情形下双方未能签订商品房买卖合同不可归责于任何一方当事人，原告有权要求被告返还定金10000元。

【法官点评】 出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如因一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由导致合同未能订立的，出卖人应将定金返还买受人。实践中，当事人签订商品房认购书或订购单后往往会支付一定数额的定金作为签订正式商品房买卖合同的担保，如当事人双方在签订正式合同的磋商过程中均无过错，只是就合同有关具体条款出现较大分歧，不能协商一致，或因不可抗力和其他当事人意志以外的因素而导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应将收取的定金返还给买受人。但如因一方当事人的原因，如购房人一方付款能力降低、选中其他楼盘或对未约定的事项提出一些苛刻条件，出卖人一方提出高于认购书约定的房屋价款等，则应当适用定金规则处理。

2 .夫妻一方与他人订立房屋买卖合同，虽未经另一方追认，不影响买卖合同的效力

【基本案情】 刘某与沈某系夫妻关系，二人名下共有房屋一套。2010年3月，刘某与张某签订商品房买卖合同，约定将上述房屋出售给张某。后因沈某不同意刘某擅自出售该房屋，致使张某无法取得该房屋的产权。后张某将刘某、沈某一并诉至法院，要求二人共同赔偿其损失。刘某和沈某则抗辩，刘某不是涉案房屋的完全所有权人，其无权出售该房屋，故房屋买卖合同无效。法院审理后认为，刘某与张某间的房屋买卖合同是二人的真实意思表示，应为合法有效，但由于刘某无法将涉案房屋所有权转移至张某名下，应向张某承担违约责任。

【法官点评】 根据《高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权的，其与买受人签订的买卖合同在不违反法律或行政法规的强制性规定下，应为合法有效；但由此标的物所有权无法转移至买受人名下的，买受人有权要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿。

3 . “一房数卖”合同均为有效，无法实际获得房屋产权的买受人可要求出卖人承担赔偿责任

【基本案情】 2008年9月30日，樊某与开发商A公司签订商品房买卖合同一份，约定向A公司购买其开发的房屋一套，并于当日向A公司交付全部购房款50万元。2008年10月，A公司又将上述房屋出卖给李某，在收到李某交付的60万元购房款后A公司将房屋所有权转移至李某名下。樊某得知后，诉至法院，请求判令解除与A公司间的买卖关系，并要求A公司返还购房款50万元并赔偿一倍损失50万元。法院审理后认为，A公司将房屋所有权登记至李某名下，致樊某无法实现购房目的，樊某有权要求解除与A公司的合同关系，并要求A公司退还购房款。同时，由于A公司在订立商品房买卖合同订立后又将该房屋出卖给第三人，樊某有权请求A公司承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任，据此法院又判令A公司赔偿樊某损失50万元。

【法官点评】 商品房“一房数卖”的合同均应认定为有效，但由于出卖人的行为导致其中部分买受人无法取得房屋所有权的，出卖人应当承担违约责任。根据《高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条的规定，商品房买卖合同订立后，出卖人又将房屋出卖给第三人，导致商品房买卖合同目的不能实现、无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付房款一倍的赔偿责任。

4 .买房人因自身原因无法办理按揭贷款，无权解除买卖合同

【基本案情】 2012年5月，陈某与亿城公司签订商品房买卖合同一份，约定陈某购买亿城公司开发的房屋一套，陈某于合同签订日支付首付款104528元，余款10万元由陈某于2012年6月13日前办理银行按揭贷款10万元。合同签订当日，陈某支付首付款104528元。余款10万元，陈某因其个人存在不良征信记录而未能办理贷款，其也未以其他方式支付。后陈某以无力付清购房余款，已丧失履约能力，客观上无法履行合同为由诉至法院，请求判令解除与亿城公司签订的商品房买卖合同。法院经审理认为，陈某未能办理按揭贷款是由于其存在不良征信记录所致，而征信问题系合同签订前陈某自身的失信行为所致，并非合同成立后所发生的无法预见的变化，因此陈某要求解除合同并不符合法律规定。

【法官点评】 《高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定，商品房买卖合同约定买受人以担保方式付款，因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失，因不可归责于当事人双方的事由，未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者本金返还买受人。根据该规定，在因开发商原因或不可归责于购房者和开发商原因的情况下，购房者有权解除合同。该案件提醒广大购房者欲通过按揭贷款方式支付房款前，一定要了解自身是否符合办理按揭贷款的条件，以防止因无法贷款问题引发纠纷。

5 .房屋不符合法律规定或者合同约定的交付条件，买房人有权拒收房屋并主张违约金

【基本案情】 2012年3月27日，陈某与中林公司签订商品房买卖合同一份，约定陈某向中林公司购买A小区的房屋一套。中林公司承诺于2012年12月31日前将取得商品房交付使用备案文件的商品房交付买受人使用。2012年12月26日，中林公司通知陈某于2012年12月31日办理房屋交付手续。陈某认为该房屋不符合交付条件，拒绝收房。2012年12月28日，A小区工程经施工单位、监理单位、建设单位、设计单位验收合格。2013年6月6日，住建部门向中林公司发出A小区房屋的《商品房现售前与交付使用备案通知书》。后陈某以中林公司逾期交房违约诉至法院，要求中林公司支付违约金。中林公司辩称在合同约定的交房时间前已向陈某发出交房通知，陈某拒收房屋，责任在陈某。法院经审理认为，中林公司向陈某发出交房通知时，房屋尚不符合交付条件，陈某有权拒绝收房，并要求中林公司支付逾期交房违约金。

【法官点评】 购房者与开发商就房屋交付的标准有明确约定，开发商应按约定的条件将房屋交付给购房者。在房屋不符合合同约定的交付条件时，购房者有权拒绝接收房屋，由此产生的逾期交房的违约责任由开发商承担。

6 .因房屋严重质量问题影响房屋使用，买受人有权解除合同

【基本案情】 2011年吕某与兴业公司签订商品房买卖合同，约定向兴业公司购买商品房一套，由兴业公司于2012年9月1日前将取得商品房交付使用备案文件的房屋交付给吕某。2012年8月，在取得商品房交付使用备案文件后，兴业公司即通知吕某收房。但在验房时，吕某发现房屋存在部分墙面空鼓现象，便据此拒收房屋，要求解除商品房买卖合同。法院经审理后认为，双方合同中约定的交房条件已成就，且该房屋的质量问题并非房屋主体结构不合格，对房屋使用不构成实质性影响，开发商应承担质量瑕疵的修复责任，但吕某无权据此要求解除合同。

【法官点评】 司法实践中，存在大量因房屋质量问题导致的购房者要求解除房屋买卖合同或要求赔偿损失的案件。如果房屋存在质量问题严重影响正常居住使用，包括房屋主体结构、地基问题等，购房者可以拒绝收房，并要求解除合同。但房屋存在的仅是一般质量瑕疵问题，买受人不得拒收房屋，但有权请求出卖人承担瑕疵担保责任，赔偿房屋修复费用，以及由此产生的搬家费等合理损失。

7 .因开发商原因导致延期办证的，开发商应支付买受人违约金

【基本案情】 2008年10月，蔡某与A房产公司签订商品房买卖合同一份，双方约定商品房交付使用后60日内应办理房屋产权证，如因A公司责任导致蔡某不能在规定期限内取得房地产权证，A公司按照逾期天数支付违约金。合同签订后，A公司于2008年11月1日交房，蔡某也将办理房地产证所需的材料全部提交给A公司。但直至2009年6月，房地产权属登记机关才向陈某颁发了房地产权证。后蔡某诉至法院，要求A公司支付延迟办证的违约金。法院审理后认为，由于A公司未及时向房地产权属登记机关提供规定的资料，导致蔡某未能按期取得房地产权证，A公司应当按照合同约定的计算方式支付蔡某延期办证的违约金。

【法官点评】 房屋所有权证是由不动产登记机关发放的证明房屋所有权归属的书面凭证。对广大消费者而言，取得房屋产权证件，才拥有了法律意义上的房屋所有权。在商品房买卖合同中约定了由开发商协助办理房屋产权证的情形下，买受人应按期付款，及时递交办证所需的资料，开发商应积极按合同约定条件及时间履行相关办证义务，如因开发商的原因导致未能按期办理房屋产权证，开发商需支付买受人逾期办证的违约金。

8 .房屋层高符合规范要求但不符合约定，买受人可请求赔偿

【基本案情】 2010年10月，范某与申绿公司签订商品房买卖合同一份，约定向申绿公司购买别墅一幢，总价款为344万元，别墅层高为1层3米、2层3.3米、3层3.7米。合同签订后，原告履行了付款义务。后原告发现房屋层高不足，诉至法院，要求被告返还因房屋层高不符合合同约定而产生的差价195556.29元。审理中，经测绘公司测绘，别墅一层客厅层高3.29米、餐厅层高3米，二层层高3.04米，三层层高3.33米。法院经审理认为，虽然涉案别墅实际层高符合相关建筑规范要求，但与合同约定不符。层高降低对房屋的使用功能及舒适度均存在一定影响，并进而影响到房屋的实际价值，被告应当承担相应的违约责任。鉴于双方对层高差的处理方式未作约定，法律、法规也无相应具体规定，法院结合层高差值及其对房屋使用功能的影响程度，本着公平原则和诚实信用原则，酌定按房屋实际价值的2%计算层高差价，确定由申绿公司向范某返还68504.6元。

【法官点评】 商品房买卖合同的约定和记载是双方当事人权利义务的主要依据，开发商交付的房屋及设施不符合合同约定，应承担违约责任。开发商随意降低楼层层高，理应赔偿购房者损失。同时也提醒购房者，可以与开发商在合同中对房屋层高差异问题产生的违约责任进行明确约定，防止出现纠纷时损失难以确定。

9 .商品房销售广告宣传不实构成违约，开发商需承担违约责任

【基本案情】 2009年6月，贾某在购买拓达公司开发的某小区房屋时，拓达公司向其发放的宣传册中称该小区环境良好，其中绿化率55%，容积率1.3。后贾某与拓达公司签订商品房预售合同，约定拓达公司将该小区301室房屋出售给贾某。2011年房屋建成交房后，贾某发现该小区的容积率仅有1.6，遂诉至法院，要求拓达公司承担违约责任。拓达公司认为宣传资料中的内容仅供购房者参考，双方签订的房屋买卖合同中并未对此内容进行约定，其不应当承担法律责任。法院审理后认为，拓达公司制作的宣传册对该小区绿化率、容积率等环境指标的描述具体且确定，足以让买受人产生信赖而签订商品房买卖合同并对房屋价格的确定有一定影响，故拓达公司在宣传册中的允诺虽然没有载入商品房买卖合同，也应当认定为合同的内容。本案中，拓达公司擅自提高容积率的行为，构成违约。据此，法院结合拓达公司提高容积率的幅度、贾某居住环境品质降低的程度、拓达公司违约超建可能获得的利益包括减少土地成本之支出等因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌情确定拓达公司赔偿贾某6000元。

【法官点评】 关于开发商制作的广告和宣传资料中所载内容的性质的认定，《高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》中第三条明确规定“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”因此，购房者在购房时有必要仔细查阅相关资料中宣传内容，尤其是一些足以影响房屋买卖合同订立及价格确定的重要宣传信息，审慎对待开发商对小区外部环境的宣传资料，对于涉及小区配套设施的重大问题应在合同条款内进行具体明确约定，以免日后发生纠纷。同时开发商广告宣传应当客观谨慎，防止因不实、虚假宣传承担赔偿责任。

10 .格式合同中约定的违约金过低，买受人可请求予以调整

【基本案情】 陈某和开发商甲公司于2012年8月签订商品房买卖合同，约定由陈某向甲公司购买商品房一套，甲公司于2013年3月1日向陈某交付房屋，如甲公司未按合同规定的期限交房，逾期超过30日后买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人已付款的0.5%向买受人支付违约金。因甲公司未按期交房，陈某向甲公司发出解除合同的通知，并要求退还全部购房款以及支付违约金。后陈某因与甲公司关于违约金数额问题诉诸法院。审理中，陈某认为合同约定的违约金过低，要求法院对违约金予以调高；甲公司认为合同是双方自愿签订的，应按约定确定违约金。法院认为，虽然陈某与甲公司的合同已明确约定违约金的给付标准，但因合同未能继续履行是由甲公司原因造成，在陈某交纳全部购房款的情况下，未能如期取得房屋，给其造成一定损失，而双方约定的违约金标准明显过低，故判令甲公司按照中国人民银行贷款利率的标准计算违约金。

【法官点评】 商品房买卖合同中，购房者与开发商签订的购房合同多系开发商事先拟定好的格式合同，很多情形下开发商尽可能减少自己的违约责任，而购房者处于弱势地位，无权改变合同条款。在合同履行过程中，因开发商自身原因导致合同未能如期履行时，且合同约定的违约金过低时，不能机械地适用合同中约定的违约条款，应当根据合同法第114条的规定以及民法的公平原则，适当调整违约金的数额，更好地保护守约方的权利。