侯凌霄与绿城物业服务集团有限公司北京分公司物业服务合同纠纷案

北京市第三中级人民法院

民 事 判 决 书

（2022）京03民终12276号

上诉人（原审被告）：侯凌霄，女，1979年9月5日出生，汉族，住北京市通州区。

委托诉讼代理人：冉华维，上海秦兵律师事务所律师。

委托诉讼代理人：王梁，上海秦兵律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：绿城物业服务集团有限公司北京分公司，住所地北京市房山区阎村镇绿城百合公寓1号会所1层11号房间。

法定代表人：李进军，总经理。

委托诉讼代理人：赵桐，男，该公司职员。

上诉人侯凌霄因与被上诉人绿城物业服务集团有限公司北京分公司（以下简称绿城物业）物业服务合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2021）京0112民初37350号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法由法官张**独任进行了审理。本案现已审理终结。

侯凌霄上诉请求：1.请求撤销一审判决，依法改判驳回绿城物业全部诉讼请求；2.本案诉讼费由绿城物业负担。主要事实和理由：一、一审法院认定事实不清。（一）一审法院认定对物业服务质量不宜进行评价不合法。本案双方纠纷关键点在于侯凌霄认为绿城物业提供的服务达不到合同约定的标准，造成小区质量、品质严重下降，双方发生激烈冲突。故对于物业服务是否达标，是本案必须要考虑的问题。一审法院认为不宜根据某一短期的物业服务质量问题或者单个、局部问题来认定，同时，也不认可侯凌霄提供的照片反映的物业服务问题，亦驳了侯凌霄提出对物业服务评估鉴定申请。显然，一审法院审理欠缺公平。

首先，涉案项目于2011年建成，绿城物业也多年在此处提供物业服务，形成了一定连续性，应当具备评估条件，并非只提供短期服务。另外一审法院评价的短期服务不能进行评价，但并未明确短期服务的具体期限，直径作出不利于侯凌霄的认定，显然不能服众。

其次，从侯凌霄入住小区后，小区各项品质服务是逐年下降，而绿城物业并未意识到改变，而一味依照合同收取服务费，且收取了费用也合理的投入到小区维护中，侯凌霄经多方投诉，绿城物业仍然拒不整改，一审法院应当依照依照侯凌霄提供的证据，作出合理认定，甚至可以前去项目现场查看，作出准确认定。

第三，双方对于物业服务标准存在争议，为确保公平公正，侯凌霄在一审中申请法院委托评估机构对绿城物业的物业服务标准及价格进行评估，以此确定侯凌霄是否应当按照合同约定缴纳费用。但一审法院以必要性不足不予准许，无法服众。另外，根据《北京市住房和城乡建设委员会关于规范物业服务评估活动的通知》（京建发（2021）145号）第一条规定，业主或者有关部门的委托可以委托专业评估机构和相关专业人员对物业服务标准和费用测算进行评估。一审法院不予准许，显然不符合法律等规范性文件规定。

第四，一审中侯凌霄向小区业主征集业主评估意愿，绝大部分业主都签字确认，希望法院对绿城物业的物业服务标准及价格进行评估，一审法院也应当考虑本案的社会影响性，绿城物业提供的物业服务并非侯凌霄不满意，已经造成了小区绝大部分业主的不认同，应当以评估机构的评估认定其服务是否达到了合同约定标准。

（二）侯凌霄与绿城物业签署的《前期物业服务协议》合法有效，绿城物业应当提供全面的物业服务。《前期物业服务协议》明确约定了绿城物业应当提供的物业服务内容，包含了物业共用部位、共用设备的维修维护、公共绿地、景观的养护，清洁服务，绿化养护、车辆停放、秩序管理、装饰装修管理服务，账目档案管理等诸项内容。绿城物业应当全面提供上述服务。

（三）绿城物业并未充分提供上述物业服务，已提供物业服务严重不达标，绿城物业无权要求支付物业费：首先，物业管理区域内卫生状况堪忧，垃圾的收集、清运及雨、污水的排放问题严重影响了侯凌霄的正常生活，绿城物业未提供有效的卫生管理及排水疏通服务。小区长期存在清洁工作拖沓，垃圾点垃圾外溢现象。小区居住人员密集，饲养动物的住户比例大。日常会产生较多的生活垃圾及动物粪便，需要清洁人员及时清理，但是小区内经常看到飘落的垃圾及动物粪便，长期困扰小区居民，虽经侯凌霄及其他住户多次反馈，卫生状况仍未有根本改善。小区内的垃圾存放点，长期存在堆放及清理严重拖沓的情形。尤其是夏天高温环境下，散落在垃圾桶外的垃圾气味难闻，严重影响居住体验。更严重的是小区并不具备功能完善的垃圾清运站；小区南门仅仅存在一个临时搭建四至的垃圾存放点，小区全部垃圾均需清理至此，然后再统一清运，承担的是小区垃圾清运站的功能，但是该清运站不具备任何通风排水除味功能，相反，这个垃圾存放点成为严重影响小区出入环境和小区居民身心健康的隐患点。小区内的雨水、污水排放系统多处瘫痪，积水现象多发。小区排水系统维护滞后，每逢雨季或者灌溉绿植，小区内多条道路都会出现积水阻路现象，且由于小区绿化属于无遮挡裸露覆土的自然设计，雨水夹杂泥水，经常造成侯凌霄无法正常出行的困境。上述的卫生及积水问题严重反映了绿城物业未充分提供清洁卫生及排水系统维护的义务，违反了物业服务协议的约定。其次，物业管理区域内共用部位的维修、养护和管理存在严重滞后，绿城物业怠于履行维护义务。小区内的绿植长期缺乏有效的养护和管理。绿植景观长期无人修剪，枯枝败叶一方面影响美感，另一个方面又会造成潜在的卫生问题及排水隐患，同时延伸到道路的树枝也会影响住户的人身安全。小区内的景观水系长期瘫痪。目前水系没有循环系统，夏天俨然就是死水沟，蚊蝇滋生；经业主多次投诉，绿城物业干脆排空部分水系，裸露池底，小区环境毫无美感。建筑物外立面墙皮脱落且长期得不到维护。小区内多处建筑物出现墙皮脱落现象，且经业主反应，问题伊然存在。该问题，

一方面对于业主出行安全产生极大隐患，另一方面也是影响建筑物外墙保温系统的功能，同时有碍观瞻。车库采光井排水设施损害，雨季积水严重且有倒灌车库的危险。上述问题充分印证绿城物业未尽到合理的维护和管理义务，违反了物业服务协议的约定。

（四）物业账目混乱，公开滞后，业主知情权受到侵害。绿城物业提供的包干制的服务收费模式，但是对于小区公共部位的收益，绿城物业并未全面及时公布，且公布的数据涉嫌造假，诸多涉及广告收益、停车管理收费的项目收益为零，与事实严重不符，侵害业主知情权，而且本小区别墅区与高层区物业服务混同，但是物业收费标准却相差近3倍。根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条规定，业主请求公布、查阅下列应当向业主公开的情况和资料的，人民法院应予支持：（一）建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况；（二）管理规约、业主大会议事规则，以及业主大会或者业主委员会的决定及会议记录；（三）物业服务合同、共有部分的使用和收益情况；（四）建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的处分情况；（五）其他应当向业主公开的情况和资料。侯凌霄有权利知悉真实的共有部位的使用和收益情况。绿城物业并未履行充分的公开义务。

二、一审人民法院适用法律错误。一审人民法院认定事实不清，据以作出判决所适用的法律依据必然错误。一审人民法院应当依照《合同法》第一百一十一条、《北京市住房和城乡建设委员会关于规范物业服务评估活动的通知》以及《民事诉讼法》相关规定，支持侯凌霄的评估申请或者直接驳回绿城物业的一审诉讼请求。

绿城物业辩称，同意一审判决，不同意侯凌霄的上诉请求及事实理由，要求维持原判。

绿城物业向一审法院提出诉讼请求：1.侯凌霄支付绿城物业物业服务费人民币34340.59元（2019年4月15日至2020年12月31日，按照6.91元/月/平方米计算）；2.侯凌霄承担本案的全部诉讼费用。

一审法院认定事实：侯凌霄自认系北京市通州区xx室（以下简称涉案房屋）的业主，该房屋建筑面积为242.03平方米。

2018年4月15日，绿城物业与侯凌霄就涉案房屋签订《K2·清水湾前期物业服务协议》，协议约定：绿城物业为侯凌霄所购涉案房屋所在小区提供物业服务，期限自物业交付之日起至业主委员会代表全体业主选聘新的物业服务企业，并与选聘的物业服务企业签订物业服务合同生效之日止；物业服务的收费标准为6.91元/月·平方米；物业服务费每12个月预缴一次，缴纳费用时间为每12个月的第1个月上旬，乙方或物业使用人应在约定交费的时间内按时交费。协议约定了其他内容。

庭审中，侯凌霄提供了一些照片以证明小区物业服务方面存在的问题；并申请对小区物业服务标准及物业服务价格进行评估鉴定。

一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，绿城物业与侯凌霄签订的《K2·清水湾前期物业服务协议》系双方真实意思表示，且未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。在诉争的2019年4月15日至2020年12月31日期间，绿城物业为涉案房屋所在小区提供了物业服务，侯凌霄作为涉案房屋业主应按照合同约定的标准缴纳物业费，故对绿城物业主张该期间物业费的诉讼请求，一审法院予以支持，具体数额以一审法院核定为准。关于该期间物业服务质量的问题，一审法院认为物业服务是包括各专项服务的综合服务，是一动态的过程，对物业服务质量的评判，应当进行综合的考察，以动态、发展和全面的视角看待，不宜根据某一短期的服务质量问题或者单个、局部问题来认定，因此一审法院认为现有证据不足以认定绿城物业在2019年4月15日至2020年12月31日期间提供的物业服务存在严重的足以导致拒交物业费程度的问题，故对侯凌霄拒付物业费的抗辩意见，一审法院不予采纳。关于侯凌霄答辩所述业主知情权问题，不构成拒交物业费的理由，如有纠纷侯凌霄可另行解决。

关于侯凌霄对涉案小区物业服务进行评估鉴定的申请，对本案的必要性不足，一审法院不予准许。

需要说明的是，物业服务具有持续性和公共性的特点，物业服务质量好，会在很大程度上提升小区的整体品质，进而使全体业主和物业公司均获益；反之，物业服务质量不达标会导致小区公共环境恶化、降低小区的生活品质，最终受损的仍然是全体业主和物业公司。物业服务质量的好坏，一方面取决于物业公司严格履行合同项下的各类义务，另一方面也取决于业主主动缴纳物业费以保障物业服务的正常运转。业主在对物业管理公司提供的服务存在异议时，应及时向物业管理公司提出问题、进行建议，尽量通过沟通协商解决问题，而非以拒绝缴纳物业服务费的方式解决问题；物业管理公司在收到业主的投诉和建议后，亦应当积极、及时地为业主解决问题，不断改进与完善物业服务，尽管完美的物业服务很难做到，但只要物业公司本着对业主负责的态度，不断提高服务水平，一定能够赢得业主的肯定和支持。

综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条之规定，判决：一、侯凌霄给付绿城物业服务集团有限公司北京分公司2019年4月15日至2020年12月31日的物业费34284.76元，于判决生效之日起七日内执行清；二、驳回绿城物业服务集团有限公司北京分公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

二审期间，侯凌霄提交四组新证据，用以证明通过行政机关的调查核实，绿城物业在提供服务工程中未及时对小区设备存在的故障进行检查和维修，同时行政机关也要求绿城物业进行整改，绿城物业在小区服务中存在大量不达标的情况，包括草坪维护、摄像头、电梯厅、小区道路等大量问题，同时行政机关表示对于涉案小区物业评估并不再其审查范围内，可由物业管理相关主体提出申请进行对标准质量进行评估。绿城物业未提交新证据。本院组织双方进行了证据交换与质证，绿城物业对侯凌霄提交的证据发表质证意见称，对该证据的真实性、关联性、证明目的不予认可。

对一审法院经审理查明的事实，本院依法予以确认。

本院认为，综合双方诉辩意见，本案二审争议焦点为：侯凌霄应否支付争议期间物业服务费。关于该争议焦点，本院认为，侯凌霄与绿城物业签订了物业服务合同，侯凌霄作为涉案房屋的所有权人实际接受了绿城物业提供的物业服务，有义务按照合同约定支付物业服务费。侯凌霄辩称，因绿城物业提供的物业服务不达标，故其无需缴纳物业服务费。本院认为，物业服务是一项关乎小区全体业主共同利益的综合性服务，对物业服务质量的评判应以动态、全面、发展的视角综合判断，不应仅以某一时段、个别、局部的问题来认定。侯凌霄一、二审中提交的证据并不足以证明绿城物业提供的物业服务存在严重问题导致侯凌霄作为业主丧失合同根本利益，其主张拒交物业费依据不足，本院不予支持。侯凌霄申请对绿城物业服务标准及服务价格等进行评估，因缺乏必要性，一审法院不予准许并无不当，本院对此予以确认。侯凌霄关于业主知情权部分的诉请与本案物业服务合同纠纷不属于同一法律关系，其可另行主张，其据以此为由主张拒交物业费依据不足，本院不予支持。

综上所述，侯凌霄的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费657元，由侯凌霄负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

审 判 员　　张　阳

二〇二二年十一月二十二日

法官助理　　苗振跃

法官助理　　闫韦韦

书 记 员　　高明晓