司法实践解读：腾房条件——物权排他权利与居住权的较量

“杀人偿命”、“欠债还钱”反映的是普通人对法律问题的朴素认识。在法治并不发达的时代，一种朴素的法律价值观约束着社会和人们的行为，使得我们在从事某一行为时可以预判到这种行为将能够带来什么样的后果，现在的法学理论中，将之称为法的预测作用。但是，朴素的法律认识已经远远不能胜任现代的法律实践，尤其当我们引入真实事实与法律事实的概念之后，当我们越来越多的接触到各类利益平衡下的无过错责任侵权情形时，当我们对各种不同的价值冲突进行艰难取舍时，很多种不可理解跃然纸上，尤为生动。

　　就拿“欠债还钱”来说，大家都认为是天经地义的道理，可是在法律实践面前却呈现出截然不同的一面。现代社会流行着“欠钱是大爷”的格言，维护权益的支出与产出比之低，和，侵权违法的收益与负担比之高，形成了鲜明的对比。以往，约束欠债者的不仅仅是残酷的社会制度，更有欠债者自身的道德谴责，而如今，凡是打着依法办事的旗号，往往干的都是违法的事情，道德约束的底线似乎一直在下探而没有尽头。尤其在面对玩法律概念的时候，无辜的权利人，就只好被法律玩了一下。在腾房类案件中，房屋所有权人最能体会到被法律玩了一下的感觉。

　　问题的提出

　　笔者最早接触腾房案件是在2010年。案情比较简单，顾问单位的厂院内有一处二层办公楼，其中一层几个房屋被出租给了单位某员工，该员工后擅自将房屋转租给了本案的三个被告人，三个被告人利用该房屋从事洗车经营，房屋面积大约300平米。起诉时，顾问单位与其员工的租赁合同已到期，转租的承租人在承租期间内从未支付过房屋租金，顾问单位于是起诉三被告人请求腾房，没有要求补缴租金。

　　按照通常的逻辑，原告的请求权基础为《物权法》第三十四条，“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。”依据该规定，原告的诉讼请求是否能够得到支持，需要判断以下两个事实：第一，原告是否对房屋享有所有权或者其他优先于被告的权利；第二，被告占有原告的房屋是否没有合法依据。

　　关于第一个问题，原告提供了房屋所有权证原件，并提供了原告与其单位员工签订的租赁合同，证实原告为房屋权利人，且原告与其员工形成的租赁合同关系已经到期；关于第二个问题，被告无法提供其从单位员工处承租该房屋的合同依据，也不能证明原告同意其租赁房屋的行为。

　　似乎本案的判决结果一目了然，按照前述的逻辑，原告是房屋所有人，被告无权占有不动产，那么依据《物权法》第三十四条规定，直接就可以得出被告应当返还房屋的结论。然而，天津市河北区人民法院在“本院认为”部分则为原告增加了一个权利行使的限制，即被告“是否具有腾房条件”。法院阐述的原话是“因原告未能提供被告现有其他住房的证据，且不同意为其提供腾房去向，目前被告尚不具备腾房条件，故对原告要求该三被告腾房的诉讼请求，本院不予支持。”

　　初步分析与案情发展

　　法院在上述腾房案件中，在《物权法》第三十四条之外设立了一个附加要件，即无权占有人应当具备“腾房条件”。前面提到，维护权益的支出与产出比之低，和，侵权违法的收益与负担比之高，形成了鲜明的对比，腾房案件则是这种奇怪组合的典型体现。

　　首先，腾房案件之所以要设立一个“腾房条件”的限制，考虑的是被告人居住权的保护。但这种善意的出发点，在当下的环境里却纵容了侵犯权利人利益的结果。这种“司法纵容”，既纵容了权利人的权利被侵害，也纵容了侵权人的错误行为，推而广之，让更多的人认识到违法有利可图，更有甚者可能导致权利人采取非法的渠道去维护合法的利益，最终颠覆原本的合法秩序。

　　其次，法院在设定腾房条件这一要件时，将构成这一要件的举证责任分配给了原告。目前，当事人并无能力在房管局通过对方当事人的姓名或者名称查询到其名下是否有住房，而且住房信息系统不联网的情况下，各地区之间信息不能共享，实践中还存在着公有住房不在房管局登记的情况。在被告刻意隐瞒的情况下，原告查询到被告住房情况十分困难。法院设定的“腾房条件”一招即可将死原告。原告本来作为被侵害者，还要负担如此之重的维权压力，这就不难理解为什么会存在守法成本之高和违法成本之低的奇怪现象了。

　　当事人朴素的法律认识让他们在一审阶段抱有必胜的把握，结果如此。二审法院以原审判决事实不清发回重审。后来得知，二审法院给一审法院的函件里表达了对该案结果的不理解。然而，天津市河北区人民法院重审判决时，把“腾房条件”从排除妨害的要件中去除，肯定了原告返还原物的请求，却额外附加了一个履行条件，即“原告应为被告提供腾房去向”，故判决为“判决生效后30日内，被告将占用的房屋腾空，搬至由原告提供的在天津市市区范围内不小于原面积的房屋内，由原告垫付6个月的房屋租金”。

　　物权纠纷中的居住权保障的由来

　　上述判决，虽无直接的法律依据，却有最高人民法院司法解释的条款可以参照。《最高人民法院关于人民法院执行设定抵押的房屋的规定》（法释【2005】14号）就执行设定抵押房屋的具体问题进行了规范，该解释当年颁布的时候，引来银行一方当事人的集体震惊，它的出台为银行按揭贷款中，实现抵押权设定了较为严格的执行条件。当然，其影响也绝不仅仅限于银行抵押权的实现，在普通的腾房案件中，或多或少也能看到这个解释的影子，其实也可以说，这个司法解释只不过是常年来此类案件实践的一个总结。

　　该解释第三条第二款规定，“强制迁出时，被执行人无法自行解决居住问题的，经人民法院审查属实，可以由申请执行人为被执行人及其所扶养家属提供临时住房。”以朴素的法律认识，难以理解法院这种规定所表达的意思。本来欠债还钱，天经地义的事情，如今债务人无法偿还债务，为什么还要给债权人附加提供临时住房的义务呢？

　　在维护债权人的债权和债务人的居住权发生冲突的情况下，显然，人的居住权位于价值位阶的上层，仅仅表现为金钱的债权则处于了次要地位，从法律价值的冲突解决方法来看，该司法解释的精神是应当值得肯定的。然而，实践中滥用该解释的规则，或者扩大、改变该解释适用范围，导致债权人或者物权人的权益难以保障，这已经超出了解决价值冲突的范畴。

　　我们先来看一下，法释【2005】14号主要的内容包括哪些？

　　首先，该解释第一条，肯定了房屋抵押权的实现以保障债权人利益的宗旨，设定抵押的房屋不仅可以查封，而且可以采取执行措施。这是法律设定抵押权的应有之意，且从解释的逻辑安排上看，是否具备腾迁条件，并不是抵押权能否实现的法定要件。

　　其次，第二条规定，在执行抵押房屋时，设定了一个宽限期，即限期六个月要求被执行人自行腾迁房屋。这是保障债务人居住权的第一层措施，既要求债务人自行办理腾迁事宜，又设定了较长的期限，让债务人有充足的时间选择腾迁去处，并实际履行腾迁义务。显然，该规定在裁定拍卖、变卖或者抵债时，并不考虑债务人当时是否具备腾迁条件。

　　再次，第三条第一款，宽限期届满后，被执行人仍未迁出的，人民法院可以作出强制迁出裁定。该款规定并无新意，这是抵押权实现的本意。关键问题在于第二款，强制迁出时，被执行人无法自行解决居住问题的，经人民法院审查属实，可以由申请执行人为被执行人及其所扶养家属提供临时住房。该款在要求债权人提供临时住房时，设定了一个先决条件，即债务人无法自行解决居住问题，且该先决条件是否符合，需经人民法院审查。实践中，人民法院所谓的审查并无依据可循，而且如何判断当事人是否无法自行解决居住问题，更多的是一种价值判断，其并无判断的现实基础，债务人只需要表达“没钱、没房、没处去”，法院为避免强制执行的麻烦，也会认为其“无法自行解决居住”。在这种案件中，焦虑的仅仅是债权人，那么，在任何情况下，债权人都将充当冤大头，被要求提供临时住房。而且根据该解释第五条的规定，临时住房的租金，是由债权人先期垫付的。

　　第四，关于临时住房的条件，该解释第四条规定，房屋品质、地段可以不同于被执行人原住房，面积按照《城镇最低收入家庭廉租住房管理办法》所规定的人均廉租住房面积标准确定。既然在价值冲突中，法院首先保障人的基本居住权利，那么这种居住权利只能是基本型，参照人均廉租住房面积标准能够满足这一要求。

　　第五，唯一不能强制腾迁的条件是，被执行人属于低保对象且无法自行解决居住问题的。法条中的“且”字，让本规范必须同时满足两个条件，即“低保对象”和“无法自行解决居住问题”。一般理解，低保对象，既无积蓄又无新的收入，只能靠微薄的救济支撑，在这种情况下，要求债务人自行解决居住问题几乎不可能。普通城市的房屋租赁价格都高于低保救济金额，这种情形的债务人一旦被强制迁出，只能流落街头，对其居住权的保障是国家的基本义务，当然不能适用强制迁出。然而，该条件在实践中却被扩大解释，过分提倡保障居住权的结果，就是债权人的利益被侵害，而且其示范效果更为恶劣。

　　从以上分析可知，一方面，腾迁条件并非实现抵押权的先决条件，而且在裁定实现抵押权时，是否具备腾迁条件，并不应是法院考虑的选项之一；另一方面，实现抵押权应当保护债务人的居住权，该居住权仅限于基本居住权，且债务人有义务自行解决居住问题，只有在无法自行解决的情况下，才能够要求债权人提供临时住房，有且只有在债务人属于低保对象且无法自行解决居住问题的情况下，才不能强制迁出。

　　我们回过头来看一下前面案例中的重审一审判决结果，结合上面对司法解释的分析，就可以得出如下结论：其一，被告人租赁的房屋属于经营用房，其实际从事洗车生意，并不属于居住范畴，这里不涉及保障被告人基本居住权的问题，要求原告提供腾迁房屋，并垫付租金，没有法律依据；其二，判决要求原告为被告提供市区内不小于原面积的房屋，这已经大大超出了保护基本居住权的范畴，上述司法解释仅规定按照人均廉租住房标准提供临时用房，本案却判决要求提供不小于原面积的房屋，原房屋面积300平米，在市区范围内三个人居住300平米的房屋已属奢侈，完全有悖于保护基本居住权的原则；其三，被告人作为债务人，其无权占有他人房屋，腾迁房屋是其义务，但是按照法院判决的结果，如果原告人不能提供腾房去处，则被告人仍可以占据原房屋，法院并未给被告人设定明确的自行腾房义务，反倒让其继续占据房屋提供了充足的理由。

　　这种判决结果，当事人显然无法接受，再次上诉至二审法院。后经二审法院释明，上诉人同意提供不小于30平米的空间为被上诉人房屋内的物品提供腾迁的存放去处，而不再为三被告提供房屋居住，二审撤销原判决，改判三被告人限期腾迁房屋。

　　二审法院并不轻易改判一审判决，像本案这样二审一次发回，一次改判的情形，并不多见。这既反映出一审法院对某些问题根深蒂固的主观认识，也能看出在腾房类纠纷案件中法律适用上的千差万别。

　　腾房案件的主要问题

　　北京专业房产律师曹晓静律师指出，腾房案件在司法实践中较常见的问题主要有以下三个方面：

　　（1）将“腾房条件”的具备与否作为行使物权排他权利的构成要件，此种情形的判决结果较多情况是驳回原告的腾房请求，因为，由原告举证证明被告有其他住房十分困难。

　　从法律适用的角度来看，这种认定扩大了《物权法》第三十四条的权利构成要件，属于法定构成要件之外的创设，按照立法与司法的关系来看，法院这种认定超越了适用法律的范畴，严格来说，存在违反法律规定的内容断案的嫌疑。从举证分配来看，法院将一项不可能完成的举证任务分配给了原告，过分强调了被告居住权的保障，却忽略了原被告之间的利益平衡，毕竟在此类案件中，真正受损害方是房屋的所有人，而不是非法占有人。

　　换个角度来理解，对于公民居住权的保障是国家的责任和义务，普通公民并无对其他公民，尤其是毫无关联的且存在侵害自己权益的公民提供居住保障的责任。最高人民法院执行办主任俞灵雨就《最高人民法院关于人民法院执行设定抵押的房屋的规定》答记者问时也表示，“为被执行人及其所扶养家属提供基本的居住条件应当是社会保障制度的功能，属政府职责范围”。现如今，法院将政府职责范围的责任转嫁到权利人一方，让受到侵害的权利人为侵害自己的无权占有人提供居住保障，从平衡利益关系的角度讲，过分重视了无权占有人的利益保护，而忽视了权利人的利益。普通老百姓都已经明白了一个道理，只要说自己没有房子，就能够赖在别人的房子里，一直住下去。法院的判决在形成这种社会法律意识过程中起到了十分消极的作用。

　　当然，并非所有的腾房案件中，“腾房条件”是否具备都应被排除在物权排他权利行使的构成要件之外。比较典型的因“腾房条件”不具备而不能行使排他权利的情形是，具有共同居住关系或者具有亲属关系的双方或者多方，因非物权人具有无法自行解决居住问题的困难，而基于原共同居住关系，不能支持物权人的腾房请求。2012年8月北京晚报上一篇题为“因女儿不具备腾房条件，父亲要求啃老女儿腾房被驳”的新闻，反映的正是这种情况。

　　（2）“腾房条件”是否具备并不影响物权排他权利的行使，但不区分居住用房和经营用房的性质，一概判决要求原告为被告腾迁提供去向用房。

　　在天津市红桥区人民法院（2013）红民初字第3604号民事案件中，原告为店铺所有权人，第一承租人在租赁期限内拖欠租金，且在租期届满之后，擅自将房屋转租于第二承租人，第二承租人将该房屋装修经营“绝味鸭脖店”，后第二承租人又将房屋整体转让给第三承租人继续从事经营活动。为此，原告将实际占用房屋的第二、第三承租人作为被告提起腾房诉讼。法院经审理判决“被告于本判决生效之日起十五日内将房屋腾空交于原告，逾期则由原告在外环线以内提供一处房屋作为被告的腾房去处，相关费用由原告垫付，被告负担。”

　　如果法律为了保护无权占有人的居住权，而限制物权人行使排他权利，那么，在不影响居住权的情况下，仍然为物权人行使排他权利设定额外限制或者附加条件，就与法律的精神相悖。经营用房不具备居住性质，且无权占有人实际也从事经营活动，物权人要求行使排他权利，于法有据。无权占有人在判决确定的履行期限内未能履行腾房义务的，有关损失应由无权占有人承担。而法院给物权人附加提供腾房去处并垫付租金的负担，让权利人在受到无权占有人侵害之后再次被司法侵害，这种伤口上撒盐的判决，实难让权利人能够在司法案件中感受到公平正义。司法实践中存在一种奇怪的现象，就是我们宣称的保护当事人的权益，更多情况下，其实更偏重保护违法人的权益，守法人不仅维权成本很高，往往受各种条条框框约束。

　　（3）将原告提供腾房去处，作为被告可以腾迁的前提条件。

　　这是判决加在原告头上的紧箍咒，却是被告油奸耍滑的润滑剂。原告之所以提起诉讼，是因为以原告之力无法实现对被告的腾房要求，诉诸法律是为了让被告负担消极评价，受到法律的制裁，承担违法后果。但是，法院判决将原告提供腾房去处，作为被告腾迁的前提条件，为被告持续无权占有原告房屋提供了口实，而且法院不加区分，一概设定这种前提条件，其结果必然受益于被告。试想，被告如果合法履行腾房行为，则需要自己去找一处合适的房屋，还需缴纳不少的租金；而违法占据房屋的结果，会换来法院判决让原告替自己去找房屋，且原告还需要垫付租金，无需被告亲力亲为，何乐不为。届时原告费了九牛二虎之力把被告请走，微不足道的垫付租金也许就不再主张了，白白使唤了原告一把。

　　天津市和平区人民法院（2013）和民二初字第0912号民事判决书，正体现了这种判决思路，其判决原文为“本判决生效之日起十五日内，被告将原告名下的房屋腾清自身物品，并将房屋腾交原告收回；逾期不腾房，原告可在外环线以内给被告租赁一间不小于15平方米的住房，并垫付三个月租金，被告搬至该住房内，租房费用由被告负担。”该判决的第一句话并无意义，现实中在判决确定的履行期内履行判决义务的被告人较少见，特别是自然人被告。因此，本案被告腾迁的前提条件就是原告需要首先按照判决书确定的条件提供一套住房。收到这样的判决结果，被告只需要等着原告为自己提供房屋，再腾房即可，何必主动履行呢？

　　尽管如此，这是目前为止腾房案件中原告所能取得的最优结果。一来原告的腾房请求没有被“腾房条件”所限制，其排他权利的行使得到了支持，二来这种判决至少为原告收回房屋提供了可操作性的方案，即使到执行程序也有步骤可依。如果没有判决书的第二句话，那么到了执行程序，执行法官也会为了省事而套上“腾房条件”的限制，认为不具有执行条件，到时，权利人只能拿着一纸空文的生效判决，看着被告乐呵呵的在自家房子里逍遥了。

　　综上所述，笔者认为，《物权法》第三十四条关于物权人行使物权排他权利的构成要件，应当严格依照法律规定进行判定，至少在大部分案件中，“腾房条件”不能作为行使物权排他权利的构成要件来看待。即使在支持原告腾房请求的同时，要求原告负担提供腾房去向和垫付租金的义务，也应当以保障被告人的基本居住权为限，不应过分苛责原告承担本就不应当由其来负担的义务。