合同中的抵押条款已经被生效的判决书判决为无效，不动产登记主管部门应撤销房屋抵押权登记

大连市中山区人民法院

　　行 政 判 决 书

　　（2012）中行初字第27号

　　原告兰树华，女，****年**月**日出生，汉族，住大连市中山区。

　　委托代理人陈红光，系辽宁丰源律师事务所律师。

　　被告大连市国土资源和房屋局，住所地：大连市中山区人民路72号。

　　法定代表人王晋良，系该局局长。

　　委托代理人辛东娜，系大连市房地产交易登记中心职员。

　　委托代理人政晓文，系大连市房地产交易登记中心职员。

　　第三人大连瑞银典当有限责任公司，住所地：大连市沙河口区联合路15号。

　　法定代表人周驰，系该公司董事长。

　　委托代理人崔斌，系该公司工作人员。

　　委托代理人乔玉刚，系该公司工作人员。

　　原告兰树华诉被告大连市国土资源和房屋局、第三人大连瑞银典当有限责任公司撤销房屋抵押权一案，原告于2012年7月23日提起诉讼。本院于同日受理后，于同年8月1日向被告送达了起诉状副本及应诉通知书。本院依法组成合议庭，于2013年7月30日公开开庭审理了本案。原告兰树华、原告委托代理人陈红光、被告委托代理人辛冬娜、第三人委托代理人崔斌、乔玉刚到庭参加诉讼。2012年8月15日，裁定中止本案审理。本案现已审理终结。

　　被告大连市国土资源和房屋局于2011年6月20日，就案涉房屋，坐落于中山区捷山街17号，建筑面积为69.59平方米，房屋所有权人张志弘。）为第三人大连瑞银典当有限责任公司办理房屋抵押权登记。内容是：权利人：大连瑞银典当有限责任公司，权利种类:抵押，权利价值：40万，约定期限：2011年6月16日至2011年08月15日。被告于2012年8月7日向本院提供了作出被诉具体行政行为的证据、依据：证据1、房地产抵押权登记申请书。证据2、房地产登记询问记录。证据3、第三人营业执照、法定代表人证明、授权委托书和受托人的证明。证据4、张志弘的身份证明、户口簿、离婚证、离婚协议书。以上证据证明申请人于与依法提交的材料记载的主体一致，被告尽到了审查责任。证据5、房屋所有权证。证明张志弘对案涉房屋享有所有权。证据6、《大连瑞银典当有限责任公司房地产借款合同》，证明第三人申请登记的内容与有关材料一致。法律、法规依据有《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》、《房屋登记办法》。

　　原告兰树华诉称:原告与第三人大连瑞银典当有限责任公司抵押合同的纠纷一案，（2011）中民初字第3160民事判决书以及（2012）大民三终字第186号民事裁定书，确认房地产借款合同中就该房屋的抵押条款无效，第三人在被告处办理的抵押权登记是张志弘（原告丈夫）通过伪造的假证骗取的。为维护原告的合法权益，请求法院依法判令被告撤销大连市中山区捷山街17号房屋的抵押登记及他项权证。原告兰树华向本院提供以下证据：证据1、生效的法律文书：（2011）中民初3160号判决书和（2102）大民三终186号裁定书，证明张志弘与第三人签订的抵押条款无效，判决书确认的事实是张志弘办理抵押登记时提供的户口簿、离婚证、离婚协议是伪造的，被告作出的具体行政行为基础法律关系被确认无效。证据2、（2012）中民初字第1022号裁定书和（2013）大民二终字第561号裁定书，以上裁定书驳回了本案第三人要求确认抵押权有效的起诉，证明案涉房屋抵押条款无效，第三人对案涉房屋不享有抵押权。证据3、原告与张志弘离婚公证书，证明案涉房屋归原告所有，原告有诉权。

　　被告大连市国土资源和房屋局辩称:被告具有辖地房屋登记的职权。本案中房屋抵押登记事实清楚，材料齐备。2011年6月，张志弘与第三人大连瑞银典当有限责任公司因借款申请房屋抵押登记向被告提交如下材料：（1）房地产抵押权登记申请书；（2）房地产登记询问记录；（3）第三人营业执照；（4）张志弘的身份证明、户口簿、离婚证、离婚协议书；（5）房屋所有权证；（6）《大连瑞银典当有限责任公司房地产借款合同》。被告经审查认为，上述材料符合相关法律关于房屋抵押登记的相关规定，且被告对案涉房屋的权属归属情况进行了特别询问，张志弘称房屋归其个人所有，又有离婚协议书以及房屋所有权证佐证，因此予以受理并办理了抵押登记。至此被告已经完全尽到了形式审查责任，行政行为并无不当之处。《房屋登记办法》第十一条规定，申请人应当对申请登记材料的真实性、合法性、有效性负责，不得隐瞒真实情况或者提供虚假材料申请房屋登记。被告作出的具体行政行为在先，原告与第三人争议是在具体行政行为之后，其产生的法律责任，不应该由被告承担。

　　第三人大连瑞银典当有限责任公司述称:一、抵押条款合法、有效。（一）办理抵押借款合同时，第三人不知道大连市中山区捷山街17—3号69.59平方米的房屋为张志弘和兰树华共同所有。房产证上只有张志弘本人的名字。（二）抵押登记是经大连市房地产登记中心审查批准的。二、第三人具备善意取得抵押权的条件。即使（2011）中民初字第3160民事判决书判决张志弘与第三人抵押条款无效，依据《物权法》第一百零六条之规定，第三人是善意的，双方签订了《大连瑞银典当有限责任公司房地产借款合同》是真实意思表示；价格合理。抵押物为69.59平方米房屋，支付现金40万元人民币；抵押权是经登记机关核准后获得的。以上三点法律事实和法律依据足以证明抵押条款无效不等于抵押权也无效，看抵押权是否有效，是要看是否具备善意取得的条件，具备了善意取得的条件，则抵押权有成立。三、（2011）中民初字第3160号判决书中只有”抵押条款无效”，而没有抵押权亦无效的字样。因此，以（2011）中民初字第3160号民事判决书的”抵押条款无效”作为撤销抵押登记及他项权证的依据是对法律条款的误解。第三人大连瑞银典当有限责任公司向本院提供以下证据：证据1、房地产借款合同、授权证明、当票、续当凭证，证明抵押借款合同的兑现，第三人履行义务支付40万人民币。证据2、身份证、户口簿、离婚证、房产证，证明抵押借款合同签订时，张志弘持以上原件证明自己已协议离婚，房产属个人财产。证据3、房地产登记询问笔录、他项权证，证明经房地产登记中心审核批准、登记、发证，抵押条款有效。证据4、离婚证、2011年8月8日的离婚协议书、起诉状，证明离婚是假，转移财产逃避债务是真。证据5、起诉状、受案通知书、传票、（2012）中民初字第1022号裁定书，证明中山区人民法院已经受理该案，因张志弘死亡而中止诉讼。证据6、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释（二）》、《中华人民共和国行政诉讼法》、《物权法》、《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》,证明法律依据。

　　经庭审质证，本院对以下证据做如下确认：对被告大连市国土资源和房屋局、原告兰树华提供的证据，均符合证据的真实性、合法性和关联系，予以全部采信。对第三人大连瑞银典当有限责任公司提供的证据6，因不具有证据的合法性，不属于证据，不予采信；对第三人提供的其他证据，符合证据的真实性、合法性和关联系，予以采信。

　　经审理查明:2011年6月16日，张志弘（原告丈夫）向第三人大连瑞银典当有限责任公司借款40万元整，并以其所有位于中山区捷山街17号案涉房屋作抵押，签订《大连瑞银典当有限责任公司房地产借款合同》，合同第一条第二款约定：”本合同项下借款抵押房屋具体情况如下：（1）房屋座落：中山区捷山街17号（2）权证编号（3）建筑面积：69.59平方米（4）房屋结构：混合（5）房屋用途：住宅（6）房屋号（7）房屋价值：肆拾万元整”。同时，张志弘向第三人出具了身份证、户口本、离婚协议书、2008年3月3日签发的离婚证。离婚协议书中约定案涉房屋归张志弘所有。同年6月17日，张志弘与第三人共同到被告大连市国土资源和房屋局下属部门大连市房地产交易登记中心办理房屋抵押权登记，张志弘提交了上述材料。经审核，同年6月20日，大连市房地产交易登记中心对该申请予以登记。

　　张志弘办理房屋抵押登记时提交的2008年3月3日的离婚协议和离婚证书系其伪造。事实上，张志弘与原告签订离婚协议书的日期是2011年8月8日，并于当日办理离婚登记。该离婚协议约定案涉房屋归原告所有。至今，该房屋未过户至原告名下。2011年8月15日，本院受理了兰树华诉张志弘、大连瑞银典当有限责任公司抵押合同纠纷一案，原告兰树华请求确认被告张志弘与大连瑞银典当有限责任公司签订的抵押条款无效。2011年11月23日，该案（2011）中民初字第3160号民事判决书（已经生效）判决：”被告张志弘与被告大连瑞银典当有限责任公司签订的借款合同中关于大连市中山区捷山街17号房屋抵押条款无效。”

　　另查，张志弘于2012年4月12日死亡，死亡原因：高坠。

　　本院认为，被告大连市国土资源和房屋局作为房产登记机构，具有办理房屋抵押权登记的职权。

　　被告受理抵押权登记申请后，依法审核相关材料，于法定期限内办理完毕，被告为申请人办理房屋抵押权登记的程序符合法律规定。

　　被告对申请人的登记申请书、申请人的身份证明、张志弘和原告兰树华2008年的离婚协议书、离婚证、张志弘的房屋所有权证书、借款合同进行审核，据此为申请人办理房屋抵押权登记。依据《房屋登记办法》第四十三条之规定，被告适用法律准确，尽到了全面、审慎的审查义务。但因已生效的（2011）中民初字第3160号判决书判决：”被告张志弘与被告大连瑞银典当有限责任公司签订的借款合同中关于大连市中山区捷山街17号-3号6层3号房屋抵押条款无效。”所以，被告就案涉房屋为申请人办理的抵押权登记所依据的事实已经不复存在。原告要求撤销被告就案涉房屋的抵押权登记行为的诉求应予支持。

　　关于第三人称其享有对案涉房屋抵押权一节，由于第三人与张志弘签订的《大连瑞银典当有限责任公司房地产借款合同》中的抵押条款已经被生效的判决书判决为无效，故基于此条款产生的抵押权就失去了其存在的合法性。第三人没有相应证据支持其主张，故第三人的此点意见不予支持。

　　综上所述，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第五十四条第（二）项第1目之规定，判决如下：

　　撤销被告大连市国土资源和房屋局于2011年6月20日，就坐落于中山区捷山街17号，面积为69.59平方米，所有权人为张志弘的房屋为第三人大连瑞银典当有限责任公司办理的房屋抵押权登记。

　　案件受理费50元，由被告大连市国土资源和房屋局负担。

　　如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内提起上诉，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于大连市中级法院。

　　审　判　长　　魏继禄

　　人民陪审员　　王莉军

　　人民陪审员　　李　俊

　　二〇一三年九月十三日

　　书　记　员　　高　玉

　　附本判决所适用的法律规范：

　　一、《房屋登记办法》

　　第四十三条申请抵押权登记，应当提交下列文件：（一）登记申请书；（二）申请人的身份证明；（三）房屋所有权证书或者房地产权证书；（四）抵押合同；（五）主债权合同；（六）其他必要材料。二、《中华人民共和国行政诉讼法》

　　第五十四条人民法院经过审理，根据不同情况，分别作出以下判决：

　　（一）具体行政行为证据确凿，适用法律、法规正确，符合法定程序的，判决维持。

　　（二）具体行政行为有下列情形之一的，判决撤销或者部分撤销，并可以判决被告重新作出具体行政行为：

　　1、主要证据不足的；

　　2、适用法律、法规错误的；

　　3、违反法定程序的；

　　4、超越职权的；

　　5、滥用职权的。