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深圳市盐田区海鹏苑业主委员会、侯立欢车库纠纷二审民事判决书
时间：2020年05月01日 来源： 作者： 浏览次数：1385 收藏[0]广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2019）粤03民终24376号
上诉人（原审原告）：深圳市盐田区海鹏苑业主委员会，住所地：深圳市盐田区海鹏苑小区一楼。
负责人：张许新，该委员会主任。
委托诉讼代理人：李山，广东本海律师事务所律师。
委托诉讼代理人：吴耀鸿，广东本海律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：侯立欢，男，汉族，1964年3月4日出生，住所地：广东省深圳市盐田区，
上诉人（原审第三人）：深圳市秋玉投资有限公司，住所地：深圳市福田区新沙路揽翠阁A101，组织机构代码：27931392-7。
法定代表人：王秋玉，该公司董事长。
委托诉讼代理人：王琰，男，该公司总经理。
委托诉讼代理人：郑志东，广东国晖律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：深圳市盐田区果菜食品有限公司，住所地：深圳市盐田区沙盐路3109号201-210室，组织机构代码：192184472。
法定代表人：赖准，该公司总经理。
上诉人深圳市盐田区海鹏苑业主委员会（以下简称海鹏苑业委会）因与上诉人侯立欢、深圳市秋玉投资有限公司（以下简称秋玉公司）及被上诉人深圳市盐田区果菜食品有限公司（以下简称果菜公司）车库纠纷一案，本案纠纷原经一审法院作出（2013）深盐法房初字第××号民事判决书，判决驳回海鹏苑业委会的诉讼请求，海鹏苑业委会上诉后，本院经审理后作出（2013）深中法房终字第××号民事判决书，判决驳回上诉、维持原判。海鹏苑业委会向广东省高级人民法院提出再审申请，该院经审查后裁定提审本案。广东省高级人民法院经提审本案后，作出（2016）粤民再21号民事裁定书，裁定撤销（2013）深盐法房初字第××号、（2013）深中法房终字第××号民事判决，将本案发回一审法院重新审理。一审法院作出（2016）粤0308民再14号民事判决，海鹏苑业委会等人提起了上诉，本院作出（2017）粤03民终11004号民事裁定书，驳回海鹏苑业委会的起诉，海鹏苑业委会向广东省高级人民法院申请再审。广东省高级人民法院于作出（2018）粤民申6083号民事裁定，指令本院再审本案。本院作出（2019）粤03民再78号民事裁定，撤销（2017）粤03民终11004号民事裁定书，指令审理本案。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审结。
海鹏苑业委会的上诉请求：1、维持(2016)粤0308民再14号民事判决书第一项。2、撤销(2016)粤0308民再14号民事判决书第二项判决，改判果菜公司、候立欢自2005年1月1日起按照每间车库每月人民币250元至果菜公司、候立欢实际返还车库之日止的经济损失（暂计至2016年12月31日为人民币33000元）。3、判令候立欢、果菜公司承担办案一审、二审、再审的全部诉讼费用。上诉事实与理由：再审法院判决认定涉案14号车库为小区全体业主享有占有使用权，却认为果菜公司、候立欢无需承担损失赔偿责任，认定事实错误，适应法律不当。1、果菜公司、候立欢非法占用海鹏苑业委会小区车库的行为是一种违法侵权行为，其明知涉案车库是全体业主共同享有的用于停车用途的物业，却与第三人占涉案车库，并将车库改造成商铺出租盈利，时间长达十几年之久，期间已有深圳市公安局盐田区分局消防监督管理大队查封责令改正，果菜公司、候立欢仍继续非法占用涉案车库，盐田区法院再审判决认为果菜公司、候立欢并无主观过错，明显与事实不符，没有法律依据。2、涉案车库系小区内供全体业主停车使用的车库，虽然不对外时扣经营盈利，但小区业主在小区内停车仍然须按月交纳相应的停车费，收取的停车费可用于小区的公共设施设备的维护和保养，让小区内没有车辆的业主能共享车库带来的利益，深圳市政府专门颁布了《深圳市机动车服务收费管理办法》规定，对住宅类车库收费作出相应的规定并规定了收费指导价格，表明小区内部停车库依法可以收取相关费用，涉案车库被他人非法占用自然导致小区业主无法依法收取相应的停车费用，及因涉案车库被侵占不得不到其他地方付费停车，造成实际的经济损失。盐田区法院再审判决认为小区业主对涉案车库享有的占用使用权为非财产性收益的权利，明显与法律不符，与目前深圳市相关的法律规定相悖。3、果菜公司、候立欢通过改造涉案车库作为商铺对外出租盈利，盐田区法院再审判决果菜公司、候立欢无需承担损失赔偿责任无疑是在保护果菜公司、候立欢非法侵占行为而获得非法利益，没有任何法律依据。4、因海鹏苑业委会无法获得果菜公司、候立欢出租涉案车库获得的具体非法利益，故海鹏苑业委会请求按照深圳市小区停车位指导价计算损失赔偿，该损失赔偿的请求金额明显远远低于果菜公司、候立欢实际获得的非法利益，法律应保护海鹏苑业委会的利益诉求，判令果菜公司、候立欢向全体业主赔偿相应的经济损失。
侯立欢的上诉请求：1、撤销(2016)粤0308民再14号，广东省深圳市盐田区人民法院民事判决书。2、依法改判。维持原一审，二审生效判决。维持(2013）深盐法房初字第××号，(2013）深中法房终字第××号的判决。上诉事实与理由：一、侯立欢于2017年1月22号收到(2016)粤0308民再14号民事判决书，于2017年1月25号委托侯立旋代交上诉状。二、原(2013）深盐法房初字第××号(2013)深中法房终字第1797所适法律正确应予支持。三、(2016)粤0308民再14号民事判决适用法律不当，系受业主委员会错误引导应予撤销。1、判决书第16页第一行说本案不应适用《物权法》的相关规定，而17页20行则说应当适用《物权法》的相关规定，相互矛盾。2、被业主委员会错误引导，说原设计车位70个，现在才48，加涉案16个才64接近合理，难道在我名下就不是车库？3、什么“首次转让”“没有特别约定”你们与秋玉公司签定的《安居房买卖合同》就是首次转让，难道我与果菜公司授权的秋玉公司签订的协议，果菜收的款（付有收据）就不是首次转让吗？不是特别约定吗？4、退一步说，请问各业主你们当时的购房价是不是三千多一平？现在是不是三万多一平？再问果菜和秋玉公司，我的车库当时是不是2500元一平，按你们的价，也有25000元一平吧，现在说返还就返还，不公平。5．当年你们与果菜公司授权的秋玉公司签订的“安居房买卖合同”有效。基于同一主体，车库协议同样应当有效。
秋玉公司的上诉请求：一、请求依法撤销(2016)粤0308民再14号民事判决；二、请求依法判决驳回海鹏苑业委会的全部诉讼请求；三、请求依法判令海鹏苑业委会、果菜公司、候立欢承担本案一、二审及再审诉讼等费用。上诉事实与理由：一、再审一审判决认定事实不清、证据不足，严重损害秋玉公司合法权利。1、秋玉公司享有涉案车库的物权，有权将其使用权转让给候立旋。秋玉公司因合法建造盐田区海鹏苑，根据《物权法》相关规定，秋玉公司自建造完成之日起，即取得包括涉案车库在内的所有房产建筑物的物权。只是由于我国目前没有相应的车库所有权登记制度，秋玉公司无法对涉案车库物权进行登记。根据《物权法》的相关规定，秋玉公司有权将涉案车库的使用权进行转让。2、涉案车库不属于盐田区海鹏苑共有部分物业，不属于全体业主所有。(1)一审法院在(2016)粤0308民再14号判决书第13、15页中，认定涉案车库应属不计容积率，未分摊部分，根据相关司法解释，涉案车库不应当属于业主共有部分。一审法院在(2016)粤0308民再14号判决书第14页中，查明涉案车库未计入分摊。因此，涉案车库不属于盐田区海鹏苑共有部分物业，不属于全体业主所有。(2)一审法院在(2016)粤0308民再14号判决书第15页中，认为根据《规定》涉案车库应为“满足公共需要的核增面积”，因此得出其权益应为业主享有，没有事实与法律依据，且没有相关证据证明，仅凭主观认定。首先，《规定》只是对核增面积的情形进行了规定，而未对核增面积的权属进行规定。其次，该《规定》只是深圳市的地方标准，只能参考，不能作为直接依据。根据我国物权法定的原则，秋玉公司因合法建造而依法当然享有涉案车库的物权，一审法院认为涉案车库权益由业主享有是明显错误的。(3)根据原一审、二审查明，业主并未承担涉案车库的建设费用，根据“谁投资，谁收益”的原则，业主不享有涉案车库的权益。(4)房屋买卖合同中并未约定涉案车库在建成后归业主所有，亦未约定业主可以无偿使用。因此，海鹏苑业主当然不享有涉案车库的权益。二、一审法院适用法律、法规及规范性文件错误。1、本案应直接适用《物权法》。一审法院依据《深圳经济特区房地产转让条例》，该《条例》规定为地方性法规，在法律位阶上低于《物权法》，故本案不适用该《条例》，而应直接适用《物权法》。2、《深圳经济特区房地产转让条例》不适用本案。《条例》规定的只是停车场，而涉案车库是相对封闭的车库，两者在构造和利用上均不相同。因此，该《条例》规定内容明显不适用于本案。3、《深圳市规划标准与准则》不适用于本案。涉案的盐田区海鹏苑建设项目于2002年立项，并于2002年1月25日取得《深圳市建设工程规划许可证》。而《深圳市规划标准与准则》是2004年4月1日颁发施行，该规定不能溯及既往，不应适用于本案。
海鹏苑业委会辩称，一审法院查明事实清楚，适用法律正确。秋玉公司、候立欢的上诉理由没有法律依据和事实依据，涉案16个车位是属于规划内的车位，且属于不计容积率公用面积，同时果菜公司作为涉案小区的开发商，已出具确认书明确表明涉案16个车位没有出售，属于全体业主公共停车用途的空间，第三人秋玉公司并非涉案小区的开发主体，其无权擅自将涉案车位转让给他人。在果菜公司首次转让涉案小区房产买卖合同中，并没有对涉案车位的归属进行约定，依据深圳市经济特区条例涉案车位应属于全体业主共有的空间，上述事实有涉案小区房屋车辆报告，买卖合同，规划图纸等相关证据予以证实。因此，候立欢的上诉要求确认涉案车位属于个人所有的专有建筑是没有事实和法律依据，请求驳回其上诉。
果菜公司辩称，涉案小区实际的开发商是秋玉公司，同意秋玉公司的诉讼意见。
秋玉公司述称，一、秋玉公司合法拥有车库所有权，秋玉公司将车库转让给候立欢符合法律规定，根据相关的客观事实，秋玉公司作为实际开发商对车库所有原始所有，且根据相应的法律法规没有规定车库为所有业主共有。二、秋玉公司接受了开发商雅田公司的转让为首次转让，因此不适用于《深圳市经济特区房地产转让条例》第十三条。三、根据最高院相关司法解释，审理物权归属争议的应当以法律、行政法规为依据，因此不应当以深圳地方法规为依据。四、法院的判决应当实现法律效果和社会效果的统一，因目前深圳尚无车库登记相应的规定，一审判决对整个深圳市车库的归属产生巨大影响，增加社会矛盾，不利于社会和谐稳定。秋玉公司作为实际开发商，在之前几次开庭中，法院已经认定我方作为实际开发商的身份，有法律和依据。车位和封闭式车库是两个概念，海鹏苑业委会声明是车位，与现实不符。现实是封闭式独立车库，与车库不一致。开发时，预留了足够的停车场给业主，但是不够，车位多少是由竣工验收部门核实，竣工验收部门经过核实后合法颁发了竣工验收报告及相应的证件，可以证明我们当时停车场的配比是得到法律认可的。其次，封闭式车库在当时及现在都没有明确的法律依据所有权是归所有业主所有，当时向所有业主提出过要求是否要购买车库的使用权，涉案的这些车库实际使用者也是海鹏苑的业主之一，当时他们选择按照对价使用该封闭式车库，我方认为是合情合法的，而且也没有约定购房必须拥有停车位或车库。我方非常不理解，在十几年前，购房时没有要求，十几年后又有新的诉求，我方认为如果购房有问题，有疑问，当时可以提出，事后可以退还，现在也可以按照原价退还，但违背法理的事情，本公司不敢做。
海鹏苑业委会向一审法院起诉请求：一、确认深圳市盐田区海鹏苑住宅楼北面一层第14号车库归全体业主共同享有；二、侯立欢向海鹏苑业委会返还其侵占的第14号车库；三、侯立欢按照每间每月人民币250元（以下币种均为人民币）的标准向海鹏苑业委会支付全体业主自2005年1月1日起至返还车库之日止遭受的经济损失（暂计至2012年12月31日）；四、果菜公司、侯立欢承担本案诉讼费用。
一审法院原审认定事实：
（一）本案原一审（2013）深盐法房初字第××号案件中，原一审法院认定如下事实：
2001年8月18日，果菜公司（甲方）与案外人深圳市雅田实业有限公司（乙方，以下简称雅田公司）签订《合作建房协议书》。该协议书第2条约定：甲方提供位于沙头角沙盐路和28号路交汇处约5691.3平方米商住用地使用权，乙方作为投资方全面负责并自主实施该项目的策划、设计、报建、施工、监理、销售、按揭、办证等全过程实施，承担全部开发建设资金，包括自用地价、建筑安装、配套设施、建设设计、施工监理及房产销售、银行按揭、办理等费用，并支付给甲方合作补偿金（含甲方已付自用地价）共计人民币1050万元。付清后，即可取得该项目全部房产产权及物业管理费用权。第11条约定：乙方在本项目全部建成后拥有该全部房产和全部公共物业的使用权及管理权，承担本项目物业管理，并按市政府有关规定标准收取费用。甲方应配合乙方成立该项目物业管理公司。
2003年5月8日，果菜公司、秋玉公司与雅田公司签订《补充协议书》约定：1、果菜公司同意雅田公司将与果菜公司于2001年8月18日签订的合作开发海鹏苑的《合作建房协议书》的所有责、权、利全部转让给秋玉公司，并按原协议条款与各方继续履行；2、果菜公司与秋玉公司按原《合作建房协议书》履行到海鹏苑项目竣工及秋玉公司与施工单位结算完毕后，果菜公司不再参与对该项目开发建设的专用银行账户的共管，但秋玉公司必须在以果菜公司名义签订的售楼合同中承诺，如购房者退房款，由秋玉公司负责退款。
2003年12月18日，果菜公司出具《证明》，称秋玉公司系果菜公司海鹏苑商住项目的唯一投资商，其具有对该项目的投资建设、施工管理、销售及回收房款、代果菜公司办理产权登记及银行按揭手续等权利。果菜公司协助其办理上述事项等有关手续。
2004年6月25日，深圳市规划与国土资源局盐田分局就海鹏苑项目颁发《深圳市建设工程规划验收合格证》，其中计容积率建筑面积为13195.07㎡，不计容积率建筑面积为624.77㎡。
2004年9月30日，果菜公司与深圳市万厦居业有限公司签订《深圳市海鹏苑物业管理服务合同》。
2005年，果菜公司与业主签订《深圳市安居房买卖合同》，未就涉案车库的权属作出约定。该安居房后经补交地价已转成商品房。侯立欢为海鹏苑112、113、114、115、117号商铺业主。
2005年4月28日，案外人侯立旋与秋玉公司签订《车库使用权转让协议书》，约定：由秋玉公司投资建设并拥有使用权的位于深圳市盐田区××与××路交汇处的海鹏苑，为一栋七层商住楼。该楼自西向东共有五个单元，南侧首层为商铺，北侧为住宅，住宅的地面夹层为车库。现秋玉公司将该楼第14号商铺北侧的车库使用权转让给案外人侯立旋。使用时间为自本转让协议书生效后至2070年5月10日即与该楼使用年限相同；还约定：该车库无房地产证，现仅作为秋玉公司使用权的完全转移，秋玉公司不承担办证及使用、管理等相关责任。本协议生效后，案外人侯立旋具有使用该车库的权利、责任与义务。如今后可办理该车库的房地产证，有关费用全部由案外人侯立旋承担，该车库产权登记至案外人侯立旋名下。2005年7月29日，案外人侯立旋与侯立欢签订《车库使用权转让协议书》，复将该第14号商铺北侧的车库使用权转让给侯立欢。
2012年8月17日，果菜公司出具《确认书》，称其开发的位于盐田区沙头角的海鹏苑住宅区，于2004年11月竣工交付业主使用。根据规划，该小区第一层北面共有16间架空结构，面积总计624.77平方米，没有计入容积率，属于该小区业主公用面积，用于业主停放汽车用途。其从未对外出售上述面积。
2013年5月8日，果菜公司出具《关于在2012年8月17日确认书加盖了公司公章的情况说明》，称上述《确认书》是当时由海鹏苑的几个业主找到果菜公司办公室，并以申办停车场等理由，将已经打印好的确认书让果菜公司盖章，由于果菜公司办公室人员对已经过去多年的项目并不了解，没有认真核查后草率地在确认书上面盖了公章，但这并不是果菜公司的真实意见。经果菜公司董事会研究后认为，该确认书并没有采用果菜公司的文件信签，没有果菜公司法人代表的签字，打印落款也没有果菜公司的全称，所以该确认书不能代表本公司的意见，况且果菜公司只是海鹏苑的名义开发商，并没有权利对海鹏苑项目的车库及架空层所有权加以确认。
2013年5月8日，果菜公司出具《关于海鹏苑项目销售房款收取过程的说明》，称海鹏苑项目销售的房款全部由秋玉公司收取，由秋玉公司写好给客户的收款收据，并就此做出证明，证明该款项实际由秋玉公司收取，由果菜公司提供的收款收据仅作为报市住宅局办理审批手续使用，果菜公司核对收款收据与证明上的客户姓名和收款金额相符后，就在秋玉公司写好给客户的收款收据上加盖公章，完成以果菜公司名义销售的过程。
（二）本案原二审即（2013）深中法房终字第××号案件中，原二审法院除确认原一审法院已查明的事实外，另查海鹏苑项目初始登记权利人为果菜公司，涉案车库未计入海鹏苑小区的容积率，系未分摊的公用面积。
（三）根据广东省高级人民法院（2016）粤民再21号民事裁定书，一审法院对本案进行了补充调查：于2016年8月8日前往深圳市规划和国土资源委员会重新调取了海鹏苑项目的《建设工程竣工测量报告》（包括《深圳市房屋建筑面积测绘报告》、《分栋汇总表》）；于2016年11月15日向深圳市规划和国土资源委员会盐田管理局发出《关于协助查询（2016）粤0308民初第532-547、856号案件的通知书》，该局于2016年11月16日向我院出具《市规划国土委盐田管理局关于协助查询（2016）粤0308民初第532-547、856号通知书的复函》（以下简称《复函》），并提供了海鹏苑项目于2001年12月上报的设计阶段一层平面组合图（以下简称平面组合图）。上述证据各方当事人均无异议，一审法院予以确认并附卷佐证。
因平面组合图并非海鹏苑项目竣工图纸，一审法院于2016年12月13日分别前往深圳市档案局、深圳市不动产登记中心、深圳市规土委信息中心、深圳市城建档案馆调取海鹏苑项目的竣工图纸，均回复无该项目的竣工图纸存档。对此一审法院认为，平面组合图与海鹏苑项目于2002年1月25日取得《深圳市建设工程规划许可证》的时间相吻合，亦为一审法院所能调取的海鹏苑项目存档时间最晚的一份图纸，一审法院采信该份图纸的证明力，认为其所反映的事实具有高度盖然性。
（四）除原一、二审法院已查明的其他事实外，一审法院查明：
海鹏苑业委会于2012年4月20日申请向深圳市盐田区住房和建设局备案，海鹏苑小区于2012年6月1日至6月30日召开业主大会，通过如下决议：授权业主委员会通过诉讼途径向本小区开发商及其他侵权行为人追索属于全体业主共有的物业及侵权损害赔偿，包括一层架空层停车位、地下室等物业及其损害赔偿。具体权限包括：聘请律师提起共有物业确权及侵权诉讼、有权实施放弃、变更或承认诉讼请求、撤诉、进行和解、调解等诉讼行为。
1999年5月10日，深圳市规划国土局盐田分局就海鹏苑项目颁发《深圳市建设用地规划许可证》，其中“市政设施要求”写明机动车泊位数70；2002年1月25日，深圳市规划国土局盐田分局就海鹏苑项目颁发《深圳市建设工程规划许可证》，写明停车位自用70。在果菜公司（甲方）与深圳市万厦居业有限公司（乙方）签订的《深圳市海鹏苑物业管理服务合同》中，“物业基本情况”写明：“车位64个，其中夹层车位14个，露天车位50个”，“车场养护权由乙方负责，主要对停车场管理、维修、养护、设施管理、卫生保洁等进行一体化管理。甲方为弥补停车场经费的不足，停车场所费用不再分成，收费由乙方负责。乙方按照深物价有关停车场收费指导标准收取停车场位养护费，具体标准为：露天车位110元/月/台，夹层车库归甲方全权处置，但乙方可按每平方米每月1元的标准收取管理费”。
包括涉案车库在内，秋玉公司与侯立欢、案外人侯立旋、吴顺海、林锡锐、侯旋芝五人共签订16份《车库使用权转让协议书》，约定将商铺北侧的1、2、3、4、6、7、10、11、14、15、16号车库使用权转让给侯立旋、5号车库使用权转让给吴顺海、8号车库使用权转让给林锡锐、9号车库使用权转让给侯旋芝、12、13号车库使用权转让给侯立欢。根据深圳市金海城物业管理有限公司海鹏苑管理处于2012年10月31日出具的《证明》，“住宅楼北面一层建有16间架空结构用于业主停车，其中第1、2、3、4、6、7号车库的使用人为侯立旋，第5号车库的使用人为吴顺海，第8号车库的使用人为林锡锐，第9号车库的使用人为侯旋芝，第10、11、12、13、14、15、16号车库的使用人为侯立欢”。
深圳市规划和国土资源委员会盐田管理局于2016年11月16日出具的《复函》写明：“海鹏苑项目于2002年1月取得YT2002004号《建设工程规划许可证》，计容积率建筑面积为13249.36㎡，其中商业面积为1532.12㎡，住宅面积为11717.24㎡；不计容积率建筑面积717.56㎡。经查报建施工图纸，717.56㎡为设备间（92.79㎡）及车库面积（624.77㎡）。综上，根据该项目报建图纸核查情况，海鹏苑一层车库应属不计容积率的核增面积，面积为624.77㎡。”根据该局提供的平面组合图，海鹏苑项目规划设计车位共计64个，其中地上停车位48个，架空层车库即涉案车库16个。
另查明，深圳市规划国土局于1999年7月1日施行《深圳市建筑设计技术经济指标计算规定》（以下简称《规定》），其中3.5.3条规定，“不分摊公用建筑面积”包括“符合4.2.1条核增建筑面积要求的特定用途的建筑面积”；4.2.1条规定，核增建筑面积系“规划行政主管部门为保证公众安全、改善环境、鼓励配建机动车停车位等目的，允许对建筑中一些特定用途的建筑空间增加等量的建筑面积”；4.2.1.1条规定，以下情形属于增加核增建筑面积的情形之一：“在建筑物内开辟城市公共通道、城市公共开放空间或建筑楼层架空做公共停车、绿化休闲使用，必须符合以下条件：……（3）建筑楼层架空作公共停车。建筑楼层（包括一层）架空或裙房屋顶层主楼架空用作停车，但必须符合有关设计规范。”
深圳市人民政府于2004年4月1日施行《深圳市城市规划标准与准则》，其中“主要项目配建停车场（库）的停车位指标”规定，住宅的车位配比标准为每100㎡建筑面积的停车位指标为0.6—1.0。
一审法院认为，本案为车库纠纷。争议焦点为，一、海鹏苑业委会是否具有诉讼主体地位；二、涉案车库面积是否计入分摊；三、涉案车库是否属于公用建筑面积；四、对于涉案车库权益的确认应如何适用法律；五、海鹏苑业委会是否有权主张侯立欢返还车库；六、海鹏苑业委会是否有权主张果菜公司及侯立欢支付损害赔偿。
关于海鹏苑业委会的诉讼主体地位问题。一审法院认为，海鹏苑业委会就涉案车库提起诉讼经过海鹏苑小区业主大会授权，符合法律规定，具有诉讼主体地位。
关于涉案车库面积是否计入分摊的问题。根据一审法院调取的海鹏苑项目《建设工程竣工测量报告》，其中的《建设工程竣工测量数据表》中的“房屋建筑面积分栋汇总表”写明“其中624.77不计容积率（位于第一层）”，《深圳市房屋建筑面积测绘报告（竣工面积）》中的《房屋建筑面积总表》亦写明“不分摊624.77（第一层架空层）”，但在《分栋汇总表》中又备注写明“其中第一层架空层面积624.77平方米已加入总建筑面积进行分摊”。对此前后相互矛盾的记载数据，一审法院认为，首先根据《复函》，已明确该624.77㎡为核增面积，则根据当时施行的《规定》，该部分面积并未计入分摊；其次，写明624.77㎡未计入分摊的《建设工程竣工测量数据表》、《房屋建筑面积总表》均盖有深圳市地籍测绘大队业务专用章，而《分栋汇总表》并未加盖任何公章，故一审法院认为《建设工程竣工测量数据表》、《房屋建筑面积总表》所记载的数据具有更高的证明效力，且与《深圳市建设工程规划验收合格证》、《复函》、《规定》相互印证，故一审法院认定涉案的车库面积624.77㎡并未计入分摊。
关于涉案车库是否属于公用建筑面积的问题。涉案车库面积虽未计入分摊，但《建设工程竣工测量数据表》、《房屋建筑面积总表》均写明其为“架空层”，表明涉案车库目前虽为独立结构，但在设计规划及竣工验收阶段，均视其整体为架空层。根据《复函》，涉案车库的624.77㎡为核增面积；而根据《规定》，核增面积系“为保证公众安全、改善环境、鼓励配建机动车停车位”等公共目的由规划行政主管部门所允许对具有特定用途的建筑空间所增加的建筑面积。故该部分面积虽未分摊，但仍应属于公用面积的范畴。根据海鹏苑项目《深圳市建设用地规划许可证》、《深圳市建设工程规划许可证》，小区内规划配有70个机动泊车位，但根据平面组合图，海鹏苑小区内在涉案车库之外仅有48个泊车位，远不能满足设计规划时的小区业主公共停车需求；若将涉案的16个车库计入，则与其余48个车位相加后停车位达64个，更加接近于设计规划时的泊车位配备标准，同时亦与《深圳市海鹏苑物业管理服务合同》写明的车位数量相符，则将涉案车库纳入规划设计时的70个泊车位中用于满足业主公共停车需求更为合理，亦进一步印证了该部分面积应为满足公共需要的“核增面积”。
关于涉案车库权益确认的法律适用问题。涉案小区的房屋买卖合同均签订于2005年10月，而《物权法》自2007年10月1日起施行，故本案不应适用《物权法》的相关规定，而应适用行为发生时的法律规定，即深圳市人大常委会于1993年10月1日起施行的《条例》。《条例》第十三条第二款规定，“房地产首次转让合同对停车场、广告权益没有特别约定的，停车场、广告权益随房地产同时转移”。涉案车库权益是否符合本条规定的情形转移至业主，应考量小区业主签订《安居房买卖合同》时是否符合“首次转让”及“没有特别约定”的条件。本案中果菜公司虽然与雅田公司在《合作建房协议》中约定在房屋建成后由雅田公司获得包括公共物业在内的全部物业的管理权和使用权，但是涉案房产并未因此完成所有权转移登记，双方的内部约定对外并不产生物权变动的后果，秋玉公司也在原审中认可自己“没有具备海鹏苑的产权”，故《合作建房协议》及《补充协议书》均不是海鹏苑项目房产的“首次转让”。海鹏苑项目的初始登记权利人为果菜公司，与海鹏苑小区业主签订《安居房买卖合同》的主体也是果菜公司，故《安居房买卖合同》方是“首次转让合同”。关于“没有特别约定”，一审法院认为，虽然秋玉公司与个别业主签订了《车库使用权转让协议书》，但秋玉公司并非海鹏苑项目的初始登记权利人，不符合签订“首次转让合同”的主体条件，故认定是否有特别约定，须以果菜公司与小区业主之间签订的《安居房买卖合同》作为依据，而该合同并未就车库权益进行任何约定，符合条例中“没有特别约定”的情形。
另外，一审法院认为，作为公共住宅小区尤其是安居房小区的规划配套车位，为实现首先满足小区业主停车的公共需求之目的，应当确保其资源利用率的最大化。根据《深圳市城市规划标准与准则》中关于停车位的指标规定，因海鹏苑项目计容积率建筑面积为13195.07㎡，则应当配比的车位至少为79个，以海鹏苑现有的车位情况，即使加上涉案车库，不仅不能满足工程设计规划的需要，更远未达到城市规划的基本配套要求。因此适用《条例》能够确保海鹏苑有限的车位实现其满足业主需求的价值，与现行《物权法》精神亦不相悖。故一审法院认为涉案车库权益已于海鹏苑物业交付全体业主时随之转移，海鹏苑全体业主对涉案车库的权益应当予以确认和保护。但深圳市目前尚未开展对地下室停车位的产权登记工作，涉案车库的产权何时登记以及应如何登记，均有待政府主管部门在相关政策、法律明确之后根据具体情况予以确定，对于海鹏苑业委会要求确认涉案车库所有权的主张，一审法院不予支持。
关于海鹏苑业委会主张侯立欢返还车位的问题。因涉案车库的相关权益应随涉案小区房产交付业主时一并转移，则应由小区业主享有车库的占有使用权。侯立欢虽在签订《车库使用权转让协议书》时支付了对价，但依《条例》其占有行为并未发生物权变动的效力，故其继续占用涉案车库无合法依据。因其占有行为持续发生至今，应当适用《物权法》的相关规定，海鹏苑业委会主张返还车库应当予以支持，侯立欢应于判决生效之日起十日内将涉案车库返还海鹏苑业委会。
关于海鹏苑业委会主张果菜公司及侯立欢支付车库被占用期间的损害赔偿的问题。在海鹏苑房产于2005年转移登记至小区业主名下之前，小区业主对涉案车库并无任何权利，在因房产转让获得车库权益后，对其权益产生妨害的行为是侯立欢的占有行为，该占有行为持续发生至今，应当适用《中华人民共和国侵权责任法》的相关规定。侯立欢系基于签订合同、支付对价后占有使用车库，并无主观过错，海鹏苑业委会主张其承担侵权损害赔偿责任，无法律依据。同时，海鹏苑业委会对涉案车库虽有合法权益，但占有使用的权益并非财产性收益的权利，海鹏苑业委会的权利受到妨害的后果是影响正常泊车，而非财产性收益损失；海鹏苑业委会没有为车库支出建设成本，亦没有为车库实施维修、养护、设施管理、卫生保洁等管理行为支出养护成本，故其主张经济损失依据不足，一审法院不予支持。
一审法院判决：一、侯立欢于判决生效之日起十日内将位于深圳市盐田区××与××路交汇处的海鹏苑北面架空结构的14号车库返还予深圳市盐田区海鹏苑业主委员会；二、驳回深圳市盐田区海鹏苑业主委员会的其他诉讼请求。
本院二审查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为，本案为车库纠纷案件。根据各方的上诉及答辩意见，本案的争议焦点为：1、涉案车库的归属；2、果菜公司、侯立欢是否应支付车库的使用费。
关于本案的第一个争议焦点，本院认为，涉案小区在2007年以前建成并投入使用，此时物权法尚未颁布实施，因此，本案应适用小区建成时的法律规定。《深圳经济特区房地产转让条例》第十三条规定，房地产转让时，转让人对同宗土地上的道路、绿地、休憩地、空余地、电梯、楼梯、连廊、走廊、天台或者其他公用设施所拥有的权益同时转移。房地产首次转让合同对停车场、广告权益没有特别约定的，停车场、广告权益随房地产同时转移。涉案小区在销售时，房地产买卖合同对停车场的权益没有特别约定，因此，依照以上条例的规定，停车场的权益随房地产买卖合同同时转移给全体业主所有。一审对此认定准确，本院二审予以维持。
关于本案的第二个争议焦点，本院认为，涉案车库的权益归全体业主所有，果菜公司作为涉案小区的开发商和销售者应在涉案小区房屋竣工交付时同步移交给全体业主，否则应赔偿业主因此遭受的损失。根据果菜公司出具确认书的确认，涉案小区于2004年11月竣工交付业主使用，因此，海鹏苑业委会要求果菜公司支付自2005年1月开始的占有使用费应予以支持。经计算，涉案车库自2005年1月-2019年12月的占有使用费为45000元（250元/月*12月*15年）。其后的占有使用费海鹏苑业委会可另寻法律途径主张。由于秋玉公司出售涉案车库属于无权处分行为，侯立欢并不因有效的买卖合同取得涉案车库的权益，一审判决现使用人侯立欢返还涉案车库正确，本院对此予以维持。在本判决之前，侯立欢基于有效的车库买卖合同占有使用涉案车库，不存在侵权行为，因此无需赔偿海鹏苑业委会因秋玉公司出售涉案车库造成的损失。至于侯立欢因车库买卖合同不能履行造成的损失，可另寻法律途径解决。
综上，海鹏苑业委会的上诉请求成立，本院予以支持。秋玉公司和侯立欢的上诉理由不成立，本院予以驳回。依照《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、维持深圳市盐田区人民法院（2016）粤0308民初532号民事判决第一项；
二、撤销深圳市盐田区人民法院（2016）粤0308民初532号民事判决第二项；
三、深圳市盐田区果菜食品有限公司自本判决生效之日起五日内赔偿海鹏苑业委会涉案车库2005年1月-2019年12月的占有使用费为45000元。
上述付款义务人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费400元，由秋玉公司负担。该款海鹏苑业委会已经预交，由一审法院予以退还，秋玉公司在本判决生效之日起五日内向一审法院交纳案件受理费400元。
二审案件受理费共计1425元，由秋玉公司负担1025元，侯立欢负担400元。侯立欢多预交的二审案件受理费800元，由本院予以退还；海鹏苑业委会二审预交的受理费625元，由本院予以退还。抵扣秋玉公司多预交的二审案件受理费400元后，秋玉公司还应向本院缴纳案件受理费225元。
本判决为终审判决。
审判长 陈 明 亮
审判员 张 秀 萍
审判员 路 德 虎
二〇一九年十二月二十四日
书记员 郭有志（兼）
附相关法条：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。