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仁怀市酒都新时代小区业主委员会、贵州省仁怀市盛义物业管理有限公司车库纠纷二审民事判决书
时间：2020年05月01日 来源： 作者： 浏览次数：1505 收藏[0]贵州省遵义市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）黔03民终4132号
上诉人（原审原告）：仁怀市酒都新时代小区业主委员会，住所地贵州省仁怀市酒都新区国酒大道。
负责人：余平，业委会主任。
委托诉讼代理人：赵温乾，该业委会工作人员。
被上诉人（原审被告）：贵州省仁怀市盛义物业管理有限公司。住所地:贵州省仁怀市酒都新区国酒大道。
法定代表人：黄文常，该公司执行董事兼总经理。
被上诉人（原审被告）：贵州省仁怀市宏鑫房地产开发有限公司。住所地:贵州省仁怀市中枢镇（现盐津街道）酒都新区（香榭花都小区内）。
法定代表人：李庆，该公司总经理。
委托诉讼代理人：戴宗诚，贵州止争律师事务所律师。
委托诉讼代理人：蔡丽，贵州止争律师事务所实习律师。
上诉人仁怀市酒都新时代小区业主委员会（以下简称“酒都新时代业委会”）因与被上诉人贵州省仁怀市盛义物业管理有限公司（以下简称“仁怀盛义物业公司”）、贵州省仁怀市宏鑫房地产开发有限公司（以下简称“仁怀宏鑫房地产公司”）车库纠纷一案，不服贵州省仁怀市人民法院（2018）黔0382民初2465号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月4日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
酒都新时代业委会上诉请求：撤销原判并依法改判。事实和理由：1.案涉停车场属国家强制性要求建造的民防工程，国防资产归国家所有，被上诉人对此不能买卖，该《商品房买卖合同》附四《合同补充协议》第一条第5项违反了法律、行政法规的强制性规定，当属无效；2.《商品房买卖合同》附四《合同补充协议》没有业主签字，也没有拟定补充协议的必要，应属无效协议；3.在《商品房买卖合同》中，并未明确载明人防地下工程建设成本没有纳入住宅销售价格，从房屋的所有权和该房屋所占用和分摊的土地使用权权利主体一致的原则来看，在房屋销售给业主后，地下人防车库的使用权和收益权应归全体业主所有；4.物业服务用房的所有权属于业主，仁怀盛义物业公司长期占用未予归还。
仁怀宏鑫房地产公司、仁怀盛义物业公司二审未提交书面答辩意见。
酒都新时代业委会向一审法院起诉请求：1.判令仁怀宏鑫房地产公司立即将仁怀市酒都新时代小区地下停车库的权属归还酒都新时代业委会所有；2.判令仁怀盛义物业公司立即撤离酒都新时代业委会所在小区，不得再对酒都新时代业委会进行妨害或干扰其正常生活；3.本案诉讼费由仁怀宏鑫房地产公司、仁怀盛义物业公司共同承担。
一审法院认定事实：2005年7月，仁怀宏鑫房地产公司经建设规划部门的许可建设了位于仁怀市现盐津街道××社区××酒都××时代商住楼××、××、××、××共××栋，该建筑包括地上七层及地下一层。2006年10月，该工程竣工后，于2006年11月起相继向购房业主交付并投入使用。2008年12月4日，仁怀市房屋面积测绘所分别对四栋建筑进行了测绘，测绘报告载明：“A栋总建筑面积3495.9㎡，其中套内面积3111.03㎡、分摊面积384.87㎡，车库面积载明为0㎡；B栋总建筑面积为4969.52㎡，其中套内面积4574.28㎡、分摊面积395.24㎡，车库面积载明为0㎡；C栋总建筑面积为4928.36㎡，其中套内面积4533.7㎡、分摊面积394.66㎡，车库面积载明为0㎡；D栋总建筑面积为8034.31㎡，其中套内面积7242.26㎡、分摊面积792.05㎡，车库面积载明为0㎡”，并向住建部门办理了备案登记。业主在接房使用后，无偿使用该车库至2010年，2010年后仁怀宏鑫房地产公司开始收取停车费。2017年12月6日，仁怀盛义物业公司与仁怀宏鑫房地产公司的股东之一刘树林签订了《酒都新时代车场租赁合同》，约定仁怀宏鑫房地产公司将案涉车库租赁给仁怀盛义物业公司，由仁怀盛义物业公司按照仁怀市停车收费标准对该车库进行收费。现酒都新时代业委会以该车库属于业主共有为由提起诉讼。
一审法院认为，本案的争议焦点为：一、案涉车库的权属问题；二、酒都新时代业委会要求仁怀宏鑫房地产公司、仁怀盛义物业公司返还车库、停止妨害有无事实和法律依据。针对焦点一，庭审中，酒都新时代业委会、仁怀宏鑫房地产公司均提交了《商品房买卖合同》，酒都新时代业委会提交的合同中不含附件四，主张仁怀宏鑫房地产公司承诺车库属业主共有并无偿使用，仁怀宏鑫房地产公司提交的合同中含附件四，辩称与酒都新时代业委会对案涉车库有具体约定。经审查，从《商品房买卖合同》第二十条“本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件四）。”、第二十一条“合同附件与本合同具有同等法律效力。本合同及其附件内，空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。”、第二十二条“本合同连同附件共12页，……。”的内容显示，酒都新时代业委会与仁怀宏鑫房地产公司签订的商品房买卖合同连同附件共计有12页，根据《商品房买卖合同》印刷页码排序可得知，仁怀宏鑫房地产公司辩称的附件四包含在《商品房买卖合同》中，且附件均盖有骑缝章，故对仁怀宏鑫房地产公司的辩解予以采信，其提交的《商品房买卖合同》属完整的合同。该合同中附件四的内容为《合同补充协议》，协议中第一条第5项已经对车库进行了说明，载明业主可优先买断，也可长期租用、也可临时交费停车，根据《中华人民共和国物权法》第七十四条第二款的规定,仁怀宏鑫房地产公司与酒都新时代业委会对车库进行的约定合理、合法，酒都新时代业委会申请证人的当庭陈述也与该约定吻合，从约定形式看，该车库应属仁怀宏鑫房地产公司。且从仁怀宏鑫房地产公司提交的《仁怀市房屋面积测绘报告》显示，车库面积并未载入总面积及分摊面积中，根据《中华人民共和国物权法》第七十四条第三款、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，地下一层规划用于停放的车位并未进入业主分摊面积也并未占用业主共有道路，故该车库的所有权应属仁怀宏鑫房地产公司，不应认定为业主共有。针对焦点二，因该车库的所有权属仁怀宏鑫房地产公司，故其将车库出租给仁怀盛义物业公司的行为符合法律规定，虽与仁怀盛义物业公司签订《酒都新时代车场租赁合同》的甲方为刘树林，但在庭审中，仁怀宏鑫房地产公司对刘树林与仁怀盛义物业公司签订的租赁合同无异议，刘树林系仁怀宏鑫房地产公司的股东之一，仁怀宏鑫房地产公司已经对该行为予以认可，该份合同合法有效，故对酒都新时代业委会要求仁怀宏鑫房地产公司、仁怀盛义物业公司返还车库、停止妨害的请求不予支持。本案中，酒都新时代业委会的举证并不能证明其诉讼主张，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，应承担举证不能的后果。据此，判决：驳回酒都新时代业委会的诉讼请求。案件受理费30元，由酒都新时代业委会承担。
二审中，当事人未提交新证据。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第七十四条关于“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条关于“建筑区划内在规划用于停放汽车的车位之外，占用业主共有道路或者其他场地增设的车位，应当认定为物权法第七十四条第三款所称的车位”之规定，争议车库系仁怀宏鑫房地产公司按照原仁怀市建设局审批的《建设工程规划申报表》中的规划要求建设的地下停车场，并未占用业主共有的道路或其他场地，不属于全体业主共有的车位，其权属应当通过当事人之间的约定进行明确。对此，虽酒都新时代业委会不认同《合同补充协议》系《商品房买卖合同》的附件以及效力，但酒都新时代业委会并未证明该车库系商品房的组成部分或附属设施抑或公摊面积与商品房一并出售，相反，仁怀市城市房地产测绘所对案涉建筑出具的测绘报告显示，车库面积并不在房屋总建筑面积及分摊面积中，故上诉人称该车库为全体业主共有并进而要求仁怀宏鑫房地产公司返还车库以及仁怀盛义物业公司撤离小区的诉讼主张均不能成立。若仁怀盛义物业公司的管理行为对上诉人所在小区的建筑物造成安全隐患或其他妨害，权利人可另行主张权利。
综上所述，酒都新时代业委会的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费60元，由仁怀市酒都新时代小区业主委员会负担。
本判决为终审判决。
审判长 李玉振
审判员 罗小龙
审判员 付甫金
二〇一八年七月三十日
法官助理禹欣
书记员冯迅达