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青岛市黄岛区天和小区业主委员会、山东天和兄弟房地产开发有限公司业主专有权纠纷二审民事判决书
时间：2020年05月01日 来源： 作者： 浏览次数：2622 收藏[0]山东省青岛市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2019）鲁02民终3111号
上诉人（原审原告）：青岛市黄岛区天和小区业主委员会，住所地青岛市黄岛区天和小区。
法定代表人：林君义，职务主任。
委托诉讼代理人：綦海龙，山东诚功律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王阗阗，山东诚功律师事务所实习律师。
被上诉人（原审被告）：山东天和兄弟房地产开发有限公司，住所地青岛市黄岛区北江路75号。
法定代表人：戚来松，职务总经理。
委托诉讼代理人：樊锡满，山东雅圣律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：青岛经济技术开发区万红幼儿园，住所地青岛市黄岛区天和小区内。
负责人：岳晓云，职务院长。
上诉人青岛市黄岛区天和小区业主委员会因与被上诉人山东天和兄弟房地产开发有限公司（以下简称“天和兄弟公司”）、被上诉人青岛经济技术开发区万红幼儿园（以下简称“万红幼儿园”）业主专有权纠纷一案，不服青岛市黄岛区人民法院(2018)鲁0211民初7553号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人青岛市黄岛区天和小区业主委员会上诉请求：1.撤销原判，改判或发回重审。2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审认定事实不清。1.案件涉及的8号楼实际系物业用房，而非会所。2.被上诉人一审证据不足。二、一审适用法律错误。1.一审法院错误适用民事诉讼法第六十四条以及合同第八条。2.“物业管理用房的所有权依法属于业主”。
被上诉人辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律准确，请求驳回上诉，维持原判。
原告青岛市黄岛区天和小区业主委员会向一审法院提出诉讼请求：1.判令位于天和青年城8号楼的会所为小区的物业管理用房；2.判令两被告将物业管理用房返还给全体业主；3.诉讼费由被告承担。事实和理由：天和青年城小区建设于2006年3月20日，在2008年3月16日交付给业主，小区内的会所即现在万红幼儿园占用的1100平方米的房屋，根据规划该房屋系小区的物业管理用房，但截至目前天和兄弟公司未移交给原告，万红幼儿园实际占用了物业管理用房。经原告和业主多次催告，被告仍不返还物业管理用房。根据法律规定，未经原告同意，被告不得擅自改变物业管理用房的用途。被告的行为已严重违反了法律规定，故诉至法院。
本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，一审法院组织当事人进行了证据交换和质证。一审法院经审理认定事实如下：
1、原告成立于2017年，并于2017年10月17日在青岛市黄岛区灵山卫街道办事处备案。业主大会授权原告以原告的名义对两被告提起诉讼。
2、2010年6月12日，天和兄弟公司与青岛爱心物业管理有限公司签订《物业管理用房、档案资料移交协议书》，载明物业管理办公用房1215.85平方米，即位于8号楼的会所，物业管理房和档案资料移交给物业公司。
天和兄弟公司辩称，该协议书是为应付检查而提交的，并未实际履行，且物业管理用房的数额远远超出了条例约定的面积，根据条例规定小区面积约10万平方米，500平方米足够。
3、天和青年城小区总建筑面积约10万平方米。2012年12月20日，天和兄弟公司与青岛爱心物业管理有限公司签订《合同书》，约定由天和兄弟公司提供物业用房约500平方米，约定AB楼3层302、303、304、306、307、308等房屋作为物业管理用房，以前的所有协议作废。
天和兄弟公司提交天和度假村小区总平面图载明，会所建筑面积1190平方米，未显示物业用房面积。原告认为，该图纸不是最终提交给政府备案的图纸，但未提交其他图纸。
4、2013年1月1日，天和兄弟公司将天和青年城小区8号楼会所一楼、二楼出租给韩常英，期限自2013年1月1日至2030年12月30日。2015年7月20日，韩常英将天和青年城小区8号楼会所一楼、二楼转租给岳晓云，期限自2015年10月3日至2025年10月2日，由岳晓云经办幼儿园使用。
5、原告称，依据其提交的证据及政府备案资料，涉案8号楼会所是小区内唯一一处符合1215平方米且没有产权的房屋，应认定为该小区的物业管理用房。现在物业公司在8号楼会所使用了80平方米，其他的面积开发商租给幼儿园了。
天和兄弟公司称，涉案小区竣工时间是在2008年至2009年，分一期和二期，交付时间是2009、2010，其中8号楼一直作为作为幼儿园使用，并未办理产权证。关于小区物业用房，原来在AB楼建了一个临时用房，后来被城管拆了，就在3楼，后来物业说上下不方便，就安排在了1楼，从来没有将8号楼会所作为物业管理用房。
上述事实有原告提交的业委会备案材料、《物业管理用房、档案资料移交协议书》，被告提交的预售许可证、《合同书》、房屋登记表、图纸、租赁合同等证据及原、被告的当庭陈述笔录在案为凭，经庭审审查和质证，可以认定。
一审法院认为，原告认为本案为所有权确认纠纷，争议焦点是天河小区8号楼会所是否为物业用房？
综合本案的案情及相关的法律规定，一审法院作如下分析判定：
原告作为依法成立的组织，依法可以使用自己的名义提起诉讼，其主体适格。《中华人民共和国物权法》第七十条规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。原告主张涉案小区8号楼会所为物业管理用房，依法可以提起本案诉讼。
《物业管理条例》（2003年）第三十条规定，建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房。第三十八条规定，物业管理用房的所有权依法属于业主。未经业主大会同意，物业管理企业不得改变物业管理用房的用途。《青岛市物业管理条例》（2001年）第二十九条规定，物业管理办公用房、配套商业网点用房以及停车场（库）、自行车棚（房）等设施，其产权归全体业主所有，任何单位和个人不得擅自占用或改作他用，不得抵押、交换、买卖。已经占用或改作他用的，应当在物业行政管理部门限定的期限内腾出并恢复原使用功能。《青岛市物业管理条例》（2005年）第二十五条规定，建设单位应当按照开发建设总建筑面积的千分之五在物业管理区域内配置物业管理用房，最低不得少于一百平方米。规划行政主管部门在审批建设工程规划时，应当审查该工程规划设计是否符合前款规定。对不符合规定要求的，不予核发有关证件。
根据上述有关法律法规，青岛市的小区在建设时应当配备物业管理用房，具体应以规划行政主管部门的审批为准。本案中，原告提交的《物业管理用房、档案资料移交协议书》是协议文件，不是产权确认文件，其未提交天和青年城小区建设规划资料及竣工验收资料，仅提交《物业管理用房、档案资料移交协议书》不足以确定争议的8号楼会所就是该小区的物业管理用房，因此，原告的主张确认及返还8号楼会所的请求，证据不足，一审法院不予支持。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：驳回原告青岛市黄岛区天和小区业主委员会的诉讼请求。案件受理费100元（原告已预交），由原告负担。
对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审法院查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为，本案争议焦点问题是应否判令位于天和青年城8号楼的会所为小区的物业管理用房。
2010年6月12日，天和兄弟公司与青岛爱心物业管理有限公司签订《物业管理用房、档案资料移交协议书》，载明物业管理办公用房1215.85平方米，即位于8号楼的会所，物业管理房和档案资料移交给物业公司。
天和青年城小区总建筑面积约10万平方米。2012年12月20日，天和兄弟公司与青岛爱心物业管理有限公司签订《合同书》，约定由天和兄弟公司提供物业用房约500平方米，约定AB楼3层302、303、304、306、307、308等房屋作为物业管理用房，以前的所有协议作废。
2013年1月1日，天和兄弟公司将天和青年城小区8号楼会所一楼、二楼出租给韩常英，期限自2013年1月1日至2030年12月30日。2015年7月20日，韩常英将天和青年城小区8号楼会所一楼、二楼转租给岳晓云，期限自2015年10月3日至2025年10月2日，由岳晓云经办幼儿园使用。
根据《青岛市物业管理条例》（2005年）第二十五条规定，规划行政主管部门在审批建设工程规划时，应当审查该工程规划设计是否符合前款规定。对不符合规定要求的，不予核发有关证件。青岛市的小区在建设时应当配备物业管理用房，具体应以规划行政主管部门的审批为准。本案中，上诉人提交的《物业管理用房、档案资料移交协议书》是协议文件，不是产权确认文件，其提交《物业管理用房、档案资料移交协议书》不足以确定争议的8号楼会所就是该小区的物业管理用房，因此，上诉人的主张确认及返还8号楼会所的请求，证据不足，一审法院不予支持，于法有据。
综上所述，上诉人青岛市黄岛区天和小区业主委员会的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人青岛市黄岛区天和小区业主委员会负担。
本判决为终审判决。
审判长 唐明光
审判员 龙 骞
审判员 潘红燕
二〇一九年六月二十八日
法官助理 费晓宇
书记员 隋欣孜