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北京信和通景物业管理服务有限公司等建筑物区分所有权纠纷二审民事判决书
时间：2020年05月01日 来源： 作者： 浏览次数：2509 收藏[0]北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2020）京01民终1541号
上诉人（原审原告）：北京市石景山区通景大厦业主委员会，住所地北京市石景山区苹果园东路2号院1号楼通景大厦。
负责人：王爱琴，主任。
委托诉讼代理人：刘瑞峰，男，通景大厦业主委员会秘书。
委托诉讼代理人：黄治军，北京金台（上海）律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：北京信和通景物业管理服务有限公司，住所地北京市石景山区苹果园路2号院1号楼1层103。
法定代表人：石祥文，执行董事。
委托诉讼代理人：冯伯军，北京市中通策成律师事务所律师。
原审第三人：中国邮政集团公司北京市石景山区分公司，住所地北京市石景山区石景山路52号。
法定代表人：王军，副经理。
委托诉讼代理人：李春燕，女，中国邮政集团公司北京市石景山区分公司职员。
上诉人北京市石景山区通景大厦业主委员会（以下简称通景业委会）与上诉人北京信和通景物业管理服务有限公司（以下简称通景物业公司）及原审第三人中国邮政集团公司北京市石景山区分公司（以下简称邮政分公司）建筑物区分所有权纠纷一案，均不服北京市石景山区人民法院（2019）京0107民初3440号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
通景业委会上诉请求：1.撤销一审法院判决第一项，改判通景物业公司返还公共收益303696.21元；2.撤销一审判决第二项，改判通景物业公司赔偿利息损失起算日为通景物业公司从邮政分公司处实际收取45万元之日。事实与理由：1.在前期物业管理服务协议于2018年1月18日终止后，通景物业公司已无权收取物业费，也无权从公共收益中抵扣终止日期后的所谓物业费，一审判决中抵扣物业费、电费错误；2.在确定利息起算时间方面，一审认为通景业委会不能证明在起诉前向通景物业公司主张过公共利益的返还，但是同时认定了我方2017年8月30日发的函，函件内容恰恰是向通景物业公司主张公共收益，一审的认定存在矛盾之处；此外，租金属于公共收益，通景物业公司长期占用公共收益，性质上属于侵占全体业主的合法权益，故赔偿利息损失时间应以实际收到租金的时间为准。
通景物业公司上诉请求：撤销一审法院判决，发回重审或改判。事实与理由：1.通景业委会提起本案诉讼并未经全体业主特别授权，通景业委会的原告主体不适格，2017年12月20日第二次临时会议中授权的内容没有业委会代为起诉的授权；2.2017年9月8日通景业委会发出的通知明确了纳入分配的公共收益，各业主所得款项即日起可用于抵扣供暖、物业及其他费用，所以没有将公共收益返还给通景业委会的依据；3.相关费用应当用于抵扣供暖、物业服务及其他费用，不应返还给业委会；4.一审判决我公司支付利息没有合同约定及法律规定；5.通景业委会支出的维修改造费用113500元属于物业费支出的合理费用，应在公共收益中扣除。
通景物业公司对通景业委会的上诉请求辩称，不同意通景业委会的上诉请求，坚持我公司的上诉请求。
通景业委会对通景物业公司的上诉请求辩称，不同意通景物业公司的上诉请求，坚持我单位的上诉请求。
邮政分公司述称，一审认定事实清楚，适用法律正确，与我公司无关，对双方上诉请求不发表意见。
通景业委会向一审法院起诉请求：1.判令通景物业公司向通景业委会返还公共收益45万元；2.判令通景物业公司赔偿通景业委会利息损失（以45万元为本金，自邮政分公司给付通景物业公司之日起计算至实际给付之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率的标准计算）；3.案件受理费由通景物业公司承担。
一审法院认定事实：2016年6月3日至17日，通景大厦小区以书面征求意见的形式召开首次业主大会通过管理规约、业主大会议事规则，并选举产生业主委员会。2016年6月30日，北京市石景山区苹果园街道办事处对通景业委会提交的管理规约、业主大会议事规则（以下简称议事规则）、业主大会决议、筹备组工作报告予以备案。2018年6月29日至7月13日，通景大厦业主大会通过书面征求意见的会议形式对管理规约、议事规则、业主委员会委员进行变更。其中，管理规约对物业管理方式、物业服务内容、物业服务标准以及收费方案、不接受物业事务服务和其它物业管理事项作出变更。2018年7月30日，北京市石景山区人民政府苹果园街道办事处对通景业委会提交的管理规约、议事规则、业主委员会委员的变更情况予以备案。
2014年7月31日，通景物业公司（出租人）和北京市石景山区邮电局（承租人）签订北京邮政房屋承租合同，约定出租人将坐落于北京市石景山区苹果园路2号院1号楼通景大厦一层大厅东北侧的160平方米租赁给承租人，租赁期限为自2014年8月1日至2019年8月31日止，免租期为自2014年8月1日至2014年8月31日止，2014年9月1日至2015年8月31日的租金为45万元，2015年9月1日至2016年8月31日的租金为45万元。邮政分公司称仅向通景物业公司交纳了第一年的租金45万元。
2016年6月30日备案的议事规则第八条第八项规定，业主大会会议决定物业共用部分的经营方式、管理、使用经营收益；第九项规定业主大会会议决定有关业主共有和共同管理权力的其他重大事项。
2017年4月14日至28日，通景业委会以书面征求意见的方式组织召开了通景大厦业主大会临时会议，经业主投票对物业共用部分经营方式、经营成本支付比例、公共收益分配办法和招标选聘物业服务企业进行表决并形成《通景大厦业主大会临时会议决议》。该决议通过事项一“授权业主委员会按业主专有面积占建筑物总面积比例分配公共收益，开设对公银行账户，采用银行托管方式收取、管理并依《通景大厦业主大会议事规则》规定范围使用物业专有部分公共收益”议题、事项二“授权业主委员委托物业服务企业以对外出租方式经营物业共用部分，审查批准受托企业与承租人签订的租赁合同并实施合同履行监督”议题、事项三“授权业主委员会在物业共用部分租赁合同标的25%-30%范围内向受托物业服务企业支付管理成本、企业利润、税费及其他费用”议题。
2017年8月30日，通景业委会向通景物业公司发出《通景大厦业主委员会关于邮政房屋承租合同相关事项的函》，委托通景物业公司代理履行《北京邮政房屋承租合同》；委托期限至合同期满或业主大会另行选聘物业服务机构，业主委员会签订物业服务合同生效时止；委托终止十日内，通景物业公司应向业主委员会进行合同资料的移交和未到期费用清算；委托期间贵公司可按当年租赁费用总额的25%取得管理成本、企业利润、税费及其他费用；已收取前期租赁费45万元，除支付业主委员会运行费用外余额按业主专有部分面积平均分配。
2017年9月8日，通景业委会向业主发出《通景大厦业主委员会关于分配邮政房屋租赁收益的通知》，告知业主邮政房屋租赁总收入45万元在扣除25%的物业管理成本、企业利润、税费及其他费用合计11.25万元及通景业委会办公支出1.5万元后，纳入分配的公共收益余额为32.234万元，各业主所得款即日起可用于抵扣供暖、物业服务及其他费用。
2017年11月25日至12月20日，通景业委会采用书面征求意见的方式，组织召开了通景大厦业主大会第二次临时会议，就物业服务中标人、物业管理方式、物业服务事项、物业服务费标准等议题进行了表决。12月12日，通景业委会组织业主代表对是否确定物业服务公开招标评标委员会推荐排名第一的北京首欣物业管理有限公司为物业服务中标人进行表决，结果为未通过。12月20日，通景业委会组织业主代表对是否确定物业服务公开招标评标委员会推荐排名第二的北京市望京实业总公司为物业服务中标人及其他八项表决事项进行了表决。本次共送达表决票40份，收回27份，代表业主投票权数65.9%，超过全体业主投票权数的50%。通过验票、监票、唱票、计票，共核验有效表决票合计27张，以27票赞成，占业主总人数65.9%，对应建筑物专有部分面积16072.11平方米，占建筑物总面积61.5%，通过事项一“按物业服务公开招标评标委员会推荐顺序，确定排名第2的中标候选人北京市望京实业总公司为通景大厦物业服务中标人，授权业主委员委托招标代理机构发放物业服务中标通知书”、事项二“授权业主委员会与物业服务中标企业签订物业服务合同，物业服务合同生效时，前期物业管理服务协议终止”、事项三“确认通景大厦物业管理方式为委托物业服务中标企业对通景大厦实施整体统一管理服务”、事项四“通景大厦物业服务事项、服务内容按《北京市物业服务合同》示范文本（BF-2010-2713）执行”、事项五“通景大厦物业服务标准按北京市《住宅物业服务标准（四级）》（京建发（2010）613号）执行”、事项六“以物业服务合同生效日为时间节点，物业服务费执行物业服务中标企业承诺标准，向中标企业交纳”、事项七“以物业服务合同生效日为时间节点，停车管理费执行物业服务中标企业承诺标准，向中标企业交纳”、事项八“以物业服务合同生效日为时间节点，终止前期物业服务企业所签全部共用部分出资利用合同主体资格，授权业主委员会另行委托中标企业管理经营物业共用部分”、事项九“授权业主委员会委托专业代理机构依法清算、收取前期物业服务企业共用部分经营收益，纳入业主共同分配范围”。
2018年7月1日，通景物业公司张贴的《邮政储蓄收支及分配表》显示其收取租金45万元，扣减业委会支出15159元、维修改造费113500元（2017年2月至12月的设施更换改造费用）后的75%，即241005=（450000-15159-113500）*75%按照各房间的面积占大厦总面积的比值折算为各房间可抵扣的物业费、供暖费等。庭审中，通景物业公司认可分配表的真实性，但该分配表存在计算错误，应当在45万的基础上先扣除25%的物业公司管理成本、企业利润、税费和其它费用再核减通景业委会的办公支出15159元和维修改造费用113500元，即用于分摊给各业主抵扣物业费和供暖费等的金额应为208841=450000*75%-15159-113500。
通景物业公司向法院提交705/706和502的物业费缴费通知单，以证明705/706的业主在缴纳的2018年5月1日至12月31日期间的物业费中已经抵扣邮政减免金额5492.34元，502的业主在缴纳的2018年1月1日至12月31日的物业管理服务费中已经抵扣邮政减免金额2276.76元。通景物业公司向法院提交说明一份，以证明邮政减免金额18644.79元已经用于抵扣12层业主的电费。通景物业公司向法院提交联谊会奖券兑奖通知单一份，以证明邮政减免金额18458.04元已经用于抵扣17层业主的物业费。通景业委会在庭审中认可同意扣除物业公司应当取得的112500元和业委会支出15159元，其对于物业公司主张的维修改造费用113500元和业主缴纳物业费、电费部分不同意扣除，但未向法院提交否认部分业主在交纳物业费、电费时抵扣相应金额的证据。
上述事实，有通景业委会提交的通景大厦业主大会临时会议决议的公告、通景大厦业主大会第二次临时会议决议和通景业委会提交的业主委员会备案事项变更单、通景大厦小区首次业主大会会议筹备组工作报告、通景大厦小区业主委员会第一次会议决议公告、议事规则、管理规约、通景大厦业主委员会关于召开业主大会第二次临时会议的公告、说明及双方当事人在庭审中的陈述等证据材料在案佐证。
一审法院认为，业主对建筑物内专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。通景大厦一层大厅东北侧的160平方米系该建筑物专有部分以外的共有部分，其产生的租金属于公共收益。2016年6月30日备案的议事规则第八条第八项规定，业主大会会议决定物业共用部分的经营方式、管理、使用经营收益。通景业委会2017年12月20日作出的第二次临时会议决议事项九的表决结果显示，通过“授权业主委员会委托专业代理机构依法清算、收取前期物业服务企业共用部分经营收益，纳入业主共同分配范围”，故通景业委会有权代表通景大厦的业主要求通景物业公司向其返还通景大厦专有部分以外的共有部分产生的租金。对于通景物业公司主张的应当扣除物业公司的收入112500元、业委会支出15159元、维修改造费用113500元，业主抵扣的物业费、电费等5492.34元、2276.76元、18458.04元、18644.79元,通景业委会对其中的112500元、15159元同意扣除，对于剩余费用不予认可。法院认为，通景业委会向通景物业公司的发文已经明确对于已经收取的租赁费45万元可在扣除25%的管理成本、企业利润、税费及其他费用和通景业委会运行费用以外的的部分按业主专有面积平均分配。之后，通景业委会亦向全体业主发出通知，称纳入分配的公共收益可用于抵扣供暖、物业服务费和其他费用。故通景物业公司要求扣除部分业主已经交纳的物业费、电费等具有事实依据，对该项答辩意见法院予以认可，但对于通景物业公司要求扣除维修改造费用113500元，法院不予认可。综上所述，通景物业公司应当向通景业委会返还公共收益277469.07元（450000-450000*25%-15159-5492.34-2276.76-18458.04-18644.79）。因通景业委会不能向法院证明其在起诉前向通景物业公司主张过公共利益的返还，故法院依据起诉时间确定利息的起算时间。
综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十六条、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条之规定，判决：一、被告北京信和通景物业管理服务有限公司于本判决生效后十日内向原告通景大厦业主委员会返还公共收益277469.07元；二、被告北京信和通景物业管理服务有限公司于本判决生效后十日内向原告通景大厦业主委员会赔偿利息损失（以45万元为本金，自2019年2月1日起计算至实际给付之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率的标准计算）；三、驳回原告通景大厦业主委员会的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审法院查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。本案中，通景大厦一层大厅东北侧的160平方米系业主共有部分，通景物业公司就该区域与邮政分公司签订租赁合同，并收取了租金，就该部分收益，通景物业公司应当向通景业委会支付。
对于公共收益扣除费用问题。通景业委会向业主发出《通景大厦业主委员会关于分配邮政房屋租赁收益的通知》，通景业委会与通景物业公司对该通知均予认可，通知中明确载明公共收益各业主所得款可用于抵扣供暖、物业服务等费用。现通景物业公司对部分业主的物业费、电费进行了抵扣，理由充分，一审法院扣除该笔费用具有事实依据，本院予以确认。对于维修改造费用113500元，通景物业公司称该部分费用是大修费用，并不属于日常维护，不包括在物业管理成本中，故应当在公共收益中列支。对此，通景物业公司并未提交有效证据证明该维修改造费用应当从本案所涉的这笔公共收益中扣除，通景业委会发出的通知中亦没有相应的内容，故对于通景物业公司要求扣除维修改造费用之上诉理由，本院不予支持。对于通景业委会提出的其不应当支付物业费，以及通景物业公司提出的通景业委会应当支付维修改造费用等上诉理由，均属于物业服务合同的范畴，与本案不是同一法律关系，本院对此不予处理。对于通景业委会主张的利息损失，本案诉讼前双方就公共收益分配方案进行过协商，并无证据表明通景业委会主张过公共收益的返还，故一审法院确定的利息起算时间并无不当，本院予以确认。
综上所述，通景业委会和通景物业公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费8506元，由通景大厦业主委员会负担456元（已交纳），北京信和通景物业管理服务有限公司负担8050元（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 磊
审 判 员 赵 蕾
审 判 员 朱文君
二〇二〇年三月十九日
法官助理 李 正
法官助理 武 旋
书 记 员 杨梓薇