土地招拍挂的前世今生（法律规定梳理）

土地使用权系企业主要资产之一，在并购投资及企业上市中，对于土地取得方式的调查也通常是需要重点关注的问题。以招拍挂方式出让土地系目前我国土地取得的常规方式，而协议取得、划拨取得或租赁使用系土地的特殊取得方式。我们对有关土地招拍挂出让的相关规定按时间顺序进行了梳理，以期为您提供相关借鉴及参考：


《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》


1999年5月6日生效的《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》，商业、旅游、娱乐和豪华住宅等经营性用地，原则上必须以招标、拍卖方式提供。

《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》


2002年7月1日生效的《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》：商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让。

《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》


2004年3月31日，国土资源部、监察部联合下发的国土资发[2004]71号《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》，要求2002年7月1日《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》实施后，除按国家有关政策规定属于历史遗留问题等之外，商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地供应必须严格按规定采用招标拍卖挂牌方式，2004年8月31日前应完成关于《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》实施前的历史遗留问题的界定和处理。


《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》


2004年12月24日生效的《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发［2004］28号）要求，除按现行规定必须实行招标、拍卖、挂牌出让的用地外，工业用地也要创造条件逐步实行招标、拍卖、挂牌出让。


《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》


2006年8月31日生效的《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》（国发〔2006〕31号）规定，工业用地必须采用招标拍卖挂牌方式出让，其出让价格不得低于公布的最低价标准。

《关于落实工业用地招标拍卖挂牌出让制度有关问题的通知》


国土资源部、监察部于2007年4月4日下发《关于落实工业用地招标拍卖挂牌出让制度有关问题的通知》（国土资发〔2007〕78号），规定国务院31号文件下发前，市、县人民政府已经签订工业项目投资协议，确定了供地范围和价格，所涉及的土地已办理完农用地转用和土地征收审批手续的，可以继续采取协议方式出让或租赁，但必须按照《协议出让国有土地使用权规范》的有关规定，将意向出让、租赁地块的位置、用途、土地使用条件、意向用地者和土地价格等信息向社会公示后，抓紧签订土地出让或租赁合同，并在2007年6月30日前签订完毕。不符合上述条件或者超过上述期限的，应按规定采用招标拍卖挂牌方式出让或租赁。


《物权法》

2007年10月1日生效的《物权法》规定：工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。


《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》


2007年11月1日生效的《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》：工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一宗地有两个以上意向用地者的，应当以招标、拍卖或者挂牌方式出让。


《关于进一步落实工业用地出让制度的通知》


根据国土资源部、监察部于2009年8月10日发布的《关于进一步落实工业用地出让制度的通知》（国土资发[2009]101号）规定，各地要严格执行工业用地招标拍卖挂牌制度，凡属于农用地转用和土地征收审批后由政府供应的工业用地，政府收回、收购国有土地使用权后重新供应的工业用地，必须采取招标拍卖挂牌方式公开确定土地价格和土地使用权人。根据该通知，工业用地协议出让范围限于以下三种情形：


由于城市规划调整、经济形势发生变化、企业转型等原因，土地使用权人已依法取得的国有划拨工业用地补办出让、国有承租工业用地补办出让，符合规划并经依法批准，可以采取协议方式。


政府实施城市规划进行旧城区改建，需要搬迁的工业项目符合国家产业政策的，经市、县国土资源行政主管部门审核并报市、县人民政府批准，收回原国有土地使用权，以协议出让或租赁方式为原土地使用权人重新安排工业用地。拟安置的工业项目用地应符合土地利用总体规划布局和城市规划功能分区要求，尽可能在确定的工业集中区安排工业用地。


采矿、采石、采砂、盐田等地面生产和尾矿堆放用地，鼓励采取租赁，也可协议方式出让。各地可在不高于法律规定的工业用地最高出让年限内，结合探矿权、采矿权出让年限，灵活确定采矿用地租赁和出让年限。


《国务院关于进一步优化企业兼并重组市场环境的意见》


2014年3月7日，国务院颁布《国务院关于进一步优化企业兼并重组市场环境的意见》，规定企业兼并重组中涉及因实施城市规划需要搬迁的工业项目，在符合城乡规划及国家产业政策的条件下，市县国土资源管理部门经审核并报同级人民政府批准，可收回原国有土地使用权，并以协议出让或租赁方式为原土地使用权人重新安排工业用地。

结论


商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地开始招牌挂的时间为2002年7月1日，工业用地开始招牌挂的时间为2006年8月31日；特定情形下工业用地招牌挂时间可推迟至2007年6月30日，目前只有在四种特定情形下工业用地才可以采取协议出让方式；特定情形下商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地招牌挂时间可推迟至2004年8月31日，目前必须采用招拍挂方式出让。