小区业主委员会换届申请报告与选举办法详解

小区第三届业主委员会选举办法

第一章 总则

第一条 为确保小区第三届业主委员会选举工作的顺利进行，我们依据《中华人民共和国民法典》、国务院《物业管理条例》、住建部《业主大会和业主委员会指导规则》，以及省、市的相关物业管理条例和指导规则，特制定本选举办法。

第二条 本次选举工作属于届内换届，为确保选举的公正性和合法性，我们将成立换届工作组，该组成员全部由业主担任，并接受街道和社区的全程指导和监督。

第二章 投票权数

第三条 在业主大会确定投票权数时，我们将依据以下方法认定专有部分面积和建筑物总面积：专有部分面积以不动产登记簿记载为准，未登记的则暂按测绘机构实测面积计算，未实测的则暂按房屋买卖合同记载面积计算。同时，建筑物总面积将依据前述方法统计总和得出。业主人数的认定也将遵循相关法规进行。

(一)业主人数计算

业主人数按照专有部分的数量来计算，每个专有部分算作一人。但需注意，建设单位尚未出售的部分，以及虽已出售但尚未交付的部分，都算作一人。同时，同一买受人拥有多个专有部分的，也仅算作一人。

(二)总人数统计

总人数则是根据前述业主人数的统计结果来计算。此外，小区业主大会议事规则中还明确规定，车库和附属于住宅套房的部分不单独拥有投票权。

第四条 业主投票权确认

在投票前，换届工作组需确认业主身份，并据此形成业主投票权清册。只有符合清册的业主才有资格参与投票。

第五条 业主委员会组成

根据小区的物业规模、物权份额以及委员的代表性和广泛性等因素，同时结合《**市物业服务和管理条例》的相关规定，**小区第三届业主委员会将由5名正式委员和2名候补委员组成。在选举产生新一届业主委员会后，如果正式委员人数出现空缺，将由候补委员按照得票数排序依次递补。

第六条 候选人产生及确定

业主委员会委员的选举采用差额方式，差额比例为20％。本届选举的候选人总数为9人。候选人的产生方式包括社区“两委”推荐、10名以上业主联名推荐以及业主个人自荐。具体确定方式为：若推荐的候选人不足9人，则从自荐名单中推选；若推荐的候选人刚好9人，则直接进入候选人公示阶段；若推荐的候选人超过9人，则根据推选人数的多少，结合物业规模、物权份额以及委员的代表性和广泛性等因素来确定最终名单。被推荐的候选人的资格将由街道党工委和换届工作组进行确认、核实和公示。如有异议，将由街道党工委协调解决。

业主委员会委员必须为物业管理区域内的常住业主，并满足以下条件：

遵守国家法律法规，具备完全民事行为能力。

模范履行业主义务，如按时交纳物业服务费和住宅专项维修资金。

热心公益事业，责任心强，公正廉洁，并具备一定的组织能力和协调沟通能力。

身体健康，能够投入必要的工作时间。

然而，存在以下情形之一的业主，不宜担任业主委员会委员：

曾受过刑事处罚或劳动教养不满三年的。

正在被立案侦查（调查）的。

受到留党察看及以上党内处分不满三年的。

参与邪教组织或非法集体活动的。

利用家族或恶势力干预小区正常工作和生活的。

业主及其直系亲属在物业服务企业工作或与该企业存在利益关系的。

在小区内违章搭建的。

政治素质和道德品质差，业主意见较大的。

在业主大会换届过程中，换届工作组将对候选人进行资格审查，并向全体业主公开其基本资料。同时，换届工作组还需将业主大会的各项事项在物业管理区域内进行为期15日的公示。若业主对公示事项有异议，应在公示期内以书面形式向换届工作组提出，换届工作组应在3日内给予答复。此外，为确保选举的公开、公平和公正，选票的发放和回收将由街道办事处、居民委员会、换届工作组共同进行，必要时还将邀请公证处、律师或其他公信力高的人士参与和监督。

工作组需在业主大会会议召开前15日，向全体业主公示会议的必要文件及公告，其中应详细写明会议的时间、地点、内容、形式，同时公布业主委员会委员候选人的名单、总投票权数，以及投票人的权利和义务和工作人员名单等信息。

在确定正式候选人名单后，换届工作组会组织候选人进行竞选演说。但一旦投票开始，任何个人竞选和助选活动都必须停止。候选人在竞选时不得发表针对其他候选人的人身攻击言论，若发现有候选人或其支持者采用诽谤、身体伤害等方式攻击其他候选人，业主大会换届工作组将经核实后取消该候选人的资格。

此外，若候选人采用非法手段获得业主委员会委员资格，换届工作组将不得宣布该候选人当选。

接下来是选举业主委员会委员的程序

投票采用记名投票方式，业主在投票时需出具身份证原件或不动产权属证明或商品房买卖合同复印件。每张选票可选择7名候选人，并需在选票上签注业主姓名、房屋门牌号和所拥有物业的建筑面积。若业主委托他人代为投票，受托人需携带相关证件和授权委托书，并在选票上填写内容，由受托人签署业主签名栏。

最后，业主大会的召开需满足一定条件方能视为有效

必须由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参加，而选举业主委员会则需经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

业主大会会议既可以选择集体讨论的方式，也可以采用书面或线上（如微信、电话、电子邮箱等）征求意见的方式进行。在投票过程中，将分为三个阶段进行：首先，业主本人或受托人需前往指定投票点进行现场投票，并由工作人员核实其身份或委托材料的真实性。投票箱应设在显眼且公开的地方，并在投票前进行空箱公开检查，随后封箱。投票箱需由两名以上工作人员共同看管。

其次，第二阶段可安排电子投票，具体方式为将微信投票小程序二维码发送至网格群中，或打印出来张贴，由专人后台审核业主身份。确认身份后，业主方可进行投票。

最后，第三阶段将根据投票情况，由两名以上工作人员上门发放并回收选票。

此外，对于业主为法人的情况，其投票权由法定代表人或书面委托代理人行使；若业主为无完全民事行为能力人，则由其法定代理人代为投票。对于共有产权物业，若共有产权人为夫妻关系，可提供结婚证复印件进行投票；若为非夫妻关系，则需自行书面确定一名投票人。

在投票过程中，为确保核对已投票权数，工作人员需记录业主的投票情况。投票结束后，唱票人、计票人和监票人将在业主的公开监督下清点收回的票数，确保收回票数等于或少于发出的票数，以保证本次投票的有效性。

第二十三条 票数清点完毕后，唱票人、计票人和监票人将在所有业主的公开监督下进行唱票。

每张选票上可以选择7名候选人，也可以少选，但多选或选择候选人为其他业主的选票将被视为无效。对于同一选票上涉及的不同讨论事项，各事项将独立计票并区分有效票，互不影响。若业主在规定时间内未反馈意见或意见不明确，则其表决票视为弃权。

第二十四条 本次业主委员会选举是否有效，将根据收回的有效选票中代表的投票权数来判定。

当投票权数大于全部投票权数的50%时，选举有效。

第二十五条 业主委员会委员候选人的当选需满足以下条件：

首先，获得全部投票权数50%以上的候选人方可当选。若多名候选人得票数相同，则根据其在小区内拥有的房屋产权面积进行排序，面积多的候选人优先当选。其次，当选人数不足7人时，将进行另行选举征集，直至达到获得全部投票权数过半的条件。

第二十六条 业主委员会受全体业主的监督，并有权终止不合格的委员资格。

当专有部分占建筑物总面积及总人数达到一定比例时，业主可以联名向业主委员会提出召开临时业主大会会议进行讨论。业主委员会的委员资格终止需经有选举权的业主半数以上通过。

第二十七条 业主委员会应在选举产生后的7日内召开首次会议，推选出主任和副主任。

同时，业主大会成立后30日内，业主委员会需向相关部门备案。

第二十八条 当业主大会选举出新的业主委员会后，换届工作组的职责将自行终止。

第三十条 业主委员会的任期为五年，具体时限以政府备案合格时间为准。

在任期届满前的两个月内，业主委员会应向沌口街道办事处报告，并启动换届选举程序。

第三十一条 当业主委员会的任期届满时，进行换届连任的人员比例不得超过50%，且连任的任期不得超过两届。

第三十二条 本选举办法的解释权归**小区业主大会换届工作组所有。