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佛山市顺德区海益丰口岸物业管理有限公司、广东顺北集团有限公司企业租赁经营合同纠纷二审民事判决书
时间：2020年03月16日 来源： 作者： 浏览次数：1844 收藏[0]广东省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）粤民终187号
上诉人（一审原告、反诉被告）：佛山市顺德区海益丰口岸物业管理有限公司，住所地广东省佛山市顺德区北滘镇工业园集约工业区港前路南8号。
法定代表人：苏培，该公司总经理。
委托诉讼代理人：胡炳华，广东汇联律师事务所律师。
上诉人（一审被告、反诉原告）：广东顺北集团有限公司，住所地广东省佛山市顺德区北滘镇三乐东路九号。
法定代表人：黎霭莹。
委托诉讼代理人：李政均，广东华登律师事务所律师。
委托诉讼代理人：彭汉新，广东华登律师事务所律师。
上诉人（一审被告、反诉原告）：佛山市顺德区北滘港企业发展公司，住所地广东省佛山市顺德区北滘镇工业园港前路南8号。
法定代表人：黎霭莹。
委托诉讼代理人：李政均，广东华登律师事务所律师。
委托诉讼代理人：彭汉新，广东华登律师事务所律师。
被上诉人（一审被告）：佛山市顺德区北滘镇人民政府，住所地广东省佛山市顺德区北滘镇济虹路108号。
法定代表人：王崇曦，该镇镇长。
委托诉讼代理人：李政均，广东华登律师事务所律师。
委托诉讼代理人：彭汉新，广东华登律师事务所律师。
被上诉人（一审被告、反诉原告）：佛山市顺德区北滘港货运联营有限公司，住所地广东省佛山市顺德区北滘镇工业区内。
法定代表人：温志权。
委托诉讼代理人：李政均，广东华登律师事务所律师。
委托诉讼代理人：彭汉新，广东华登律师事务所律师。
上诉人广东顺北集团有限公司（以下简称顺北集团）、佛山市顺德区北滘港企业发展公司（以下简称港企公司）和佛山市顺德区海益丰口岸物业管理有限公司（以下简称海益丰公司）因与被上诉人佛山市顺德区北滘镇人民政府（以下简称北滘镇政府）、佛山市顺德区北滘港货运联营有限公司（以下简称联营公司）企业租赁经营合同纠纷一案，不服广东省佛山市中级人民法院（2013）佛中法民二初字第28号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。
海益丰公司向原审法院提起诉讼，请求：1.顺北集团、港企公司、北滘镇政府及联营公司向海益丰公司支付资产补偿款31436535元及相应利息（从起诉之日起至法院判决指定支付之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）；2.顺北集团、港企公司、北滘镇政府及联营公司向海益丰公司支付2011、2012年度因业务量减少的营业利润损失59745220.18元及利息（从起诉之日起至法院判决指定支付之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）；3.本案的诉讼费用由顺北集团、港企公司、北滘镇政府及联营公司负担。
顺北集团、港企公司及联营公司共同反诉请求：1.海益丰公司向顺北集团、港企公司及联营公司支付2011年7月1日至2012年12月31日租金1320万元；2.海益丰公司向顺北集团、港企公司及联营公司支付租金的利息，利息从逾期之日起按中国人民银行逾期贷款利率计至支付之日止；3.本案的诉讼费用由海益丰公司负担。
原审法院认定事实如下：
2013年1月24日，顺北集团作为甲方，海益丰公司作为乙方，双方签订了《租赁经营合同》一份。该合同首部分记载：1.港企公司系顺北集团出资设立的集体所有制企业，顺北集团拥有港企公司的产权并有权对该公司的经营进行管理；2.联营公司系珠江船务企业（集团）有限公司和港企公司共同出资成立的中外合资企业，其中港企公司占注册资本的75%，珠江船务企业（集团）有限公司占注册资本的25%；3.港企公司与珠江船务企业（集团）有限公司于1998年签订《关于顺德市北滘港货运联营有限公司股权转让协议书》，约定珠江船务企业（集团）有限公司将所持有联营公司的25%的股权转让予港企公司，双方已履行股权转让协议，因而港企公司拥有联营公司的产权并有权对联营公司的经营进行管理；4.港企公司出具《授权委托书》（合同附件3），授权顺北集团在联营公司租赁经营的事宜中，全权代理港企公司行使港企公司在联营公司中所享有的权利和应履行的义务，并签订有关租赁经营合同。该合同第一条租赁内容约定“（一）租赁企业的名称：顺德市北滘港货运联营有限公司和顺德市北滘港企业发展公司……（二）租赁经营的方式：本次租赁以公司法人承租的方式对北滘港进行租赁经营，乙方作为租赁经营的承租者。”第二条租赁期限约定“本租赁经营合同的期限为10年，从2003年1月1日起至2012年12月31日止……”。第三条租金的计算和缴纳方式约定“（一）租金数额：人民币880万元/年，从2003年1月1日起开始计算。（二）租金的缴纳：乙方每年分两次支付当年的租金予甲方，即乙方须于每年6月30日前支付租金人民币440万元，每年12月31日前再支付租金人民币440万元。（三）租赁期内，北滘港的租赁资产的房产税、使用费、固定资产折旧、土地租金等税费，乙方不再承担……”。第九条违约责任约定“……（二）如乙方不及时缴纳租金、固定资产（动产转让部分）的转让款、以及应收帐款、其他应收款和存货的转让款，擅自处分所租赁的资产，拒绝承担租赁经营期间由乙方发生的债务，乙方应承担违约责任，甲方有权追收乙方欠款、收回北滘港、以及终止租赁合同。（三）本合同任何一方违约的，违约方须按实际损失给予赔偿。”第十条租赁期满后资产的返还和验收约定“……（二）在租赁期内，乙方对北滘港的租赁资产进行维修、保养、改建、扩建的，是租赁资产不可分割的部分。在本租赁经营合同终止时，乙方无偿给予甲方。”该合同并对双方的其他合同权利义务进行了约定，后附港企公司出具予顺北集团的授权委托书，租赁资产、负债、所有者权益明细表，各资产汇总表、登记表等附件。
2006年起，经相关审批，“北滘港”码头进行扩建，建成后的“北滘港”二期由案外人经营。
海益丰公司自2011年7月1日起未缴纳租金，至今尚欠1320万元未付。2011年度，海益丰公司代交房产税和土地使用税共997953.13元。
2012年，顺北集团、海益丰公司与佛山市广信企业咨询评估有限公司（以下简称广信公司）签订《资产评估委托协议书》，约定顺北集团及海益丰公司委托广信公司对委托方指定的机器设备、建筑物及构筑物、营业损失及无形资产和损失进行评估。2013年1月25日，广信公司经出具广信咨评字GX（2013）CAY015770号《关于佛山市顺德区海益丰口岸物业管理有限公司资产补偿的价格评估报告书》（以下简称《资产补偿评估报告》），评估结论为海益丰公司“设备资产、建筑物及构筑物、码头管理信息系统在评估基准日二〇一二年十月三十一日的补偿费用总额为：人民币叁仟柒佰玖拾肆万捌仟壹佰捌拾柒元整（￥37948187元）。”其中，建筑物及构筑物补偿费用为13807300元。同年9月5日，广信公司出具广信咨评字GX（2013）CAY094137号《关于佛山市顺德区海益丰口岸物业管理有限公司2011、2012年度因业务量减少营业利润损失补偿的价格评估报告书》（以下简称《利润损失补偿评估报告》），评估结论为海益丰公司“2011、2012年度因业务量减少导致营业利润损失在评估基准日二〇一二年十二月三十一日的补偿费用总额为：人民币伍仟玖佰柒拾肆万伍仟贰佰贰拾元壹角捌分（￥59745220.18元）。其中：2011年度补偿额为19873348.48元，2012年度补偿额为39871871.70元。”同年11月12日，广信公司出具《关于佛山市顺德区海益丰口岸物业管理有限公司资产补偿的价格评估报告书（广信咨评字GX（2013）CAY015770号）的补充评估》（以下简称《资产补偿补充评估》），确定评估基准日2012年12月31日的补偿费用总额为36410035元，其中建筑物及构筑物价值13429900元，其中的《机器设备清查评估明细表》第45至79项的设备价值4973500元。
2016年4月21日，经工商行政管理部门核准，顺北集团由原名称佛山市顺德区北滘投资管理有限公司变更为现名称广东顺北集团有限公司。
原审法院认为：本案为租赁经营合同纠纷。诉争《租赁经营合同》为当事人平等自愿、协商一致的结果，为当事人的真实意思表示，内容未违反法律及行政法规的强制性规定，依法应属有效。各合同当事人依合同约定享有权利并承担义务。对于本案争议的几个焦点问题，该院分析如下：
关于海益丰公司合同相对方的确定问题
依《租赁合同经营》约定，诉争租赁经营合同的标的为港企公司及联营公司。因此，一方面，从租赁经营合同的法律原理来看。出租方当为合同标的的权利人，即应为对港企公司及联营公司享有经营控制性权利的主体。依本案已查明事实可知，港企公司为顺北集团开办的集体企业，联营公司为港企公司的全资子公司。因此，诉争租赁经营合同的出租方依法应认定为顺北集团与港企公司。另一方面，从合同的约定来看。依《租赁经营合同》首部的记载及合同后附港企公司出具的授权委托书的约定可见，对于《租赁经营合同》中联营公司租赁经营的相关事宜，由港企公司委托顺北集团全权代理。可见，虽然《租赁经营合同》出租方仅记载为顺北集团，但该情况是在各方一致同意港企公司在合同中的相关权利义务由顺北集团行使的情况下发生的。该港企公司委托顺北集团的情况在《租赁经营合同》签署时已由各方知晓并同意，因而，依《中华人民共和国合同法》第四百零二条关于“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外”的规定，诉争《租赁经营合同》直接约束港企公司。综合上述理由，该院认定港企公司与顺北集团均为诉争租赁经营合同关系的出租方。
根据合同相对性原理，除当事人另有约定外，海益丰公司请求支付资产补偿款及营业利润损失的相对人应确定为《租赁经营合同》的出租人，即顺北集团及港企公司。因诉争租赁经营为整体性出租，合同并未明确约定其中顺北集团及港企公司各自享有的权利及承担的义务份额，因此，应认定二者为共同对本案连带享有权利及承担义务。
海益丰公司主张北滘镇政府承诺对其进行补偿，因而应对本案债务承担责任。但一方面，正如北滘镇政府抗辩提到的，其从未对于所谓补偿事宜作出过明确的、具体的承诺；另一方面，相关会议纪要仅为北滘镇政府在其协调各方涉诉争议期间，对于各方解决问题思路进行的记录，并不产生承担民事责任的法律后果。因此，海益丰公司请求北滘镇政府对本案债务承担责任理据不足，该院依法不予支持。
对于联营公司，如上所述，其仅为诉争租赁经营合同的标的，其非合同主体，海益丰公司以联营公司是本案的受益方，接收了海益丰公司的资产为由请求联营公司对本案债务承担责任既缺乏合同约定，亦无法律依据。因此，该院对海益丰公司此项请求依法不予支持。
二、关于顺北集团、港企公司应承担何种责任的问题
（一）关于资产补偿部分
依本案已查明事实可知，《租赁经营合同》期满后，海益丰公司已将大部分资产依合同约定交付予出租方。对于超出原《租赁经营合同》约定的资产范围以外的资产，出租方依法应向海益丰公司支付相应的补偿款。
经顺北集团与海益丰公司共同委托，广信公司出具《资产补偿评估报告》及《资产补偿补充评估》，对相关资产价值进行了评估。该次资产评估是经顺北集团与海益丰公司协商一致，共同委托作出的，在无确切证据证明其有违反法律规定及明显不合理的情况下，依法应认定其效力。各被告以该资产评估报告的有效期已经超过及与顺北集团单方委托的评估确定的结论相差甚远为由主张该评估报告不属实无理，该院依法不予支持，并对各被告提出的重新评估申请不予采纳。对于此项补偿的金额，因该次评估涵盖了建筑物及构筑物价值，而依《租赁经营合同》第十条第（二）项关于“在租赁期内，乙方对北滘港的租赁资产进行维修、保养、改建、扩建的，是租赁资产不可分割的部分。在本租赁经营合同终止时，乙方无偿给予甲方”的约定，出租方无偿获得该部分资产。因此，该次评估中关于建筑物及构筑物的价值应在补偿金额中予以扣除。另外，海益丰公司自认《资产补偿补充评估》内《机器设备清查评估明细表》第45至79项价值4973500元的设备并未移交，而各被告对此并未提出异议，因此，该部分未移交的设备价值亦应从补偿款项中扣除。综合上述情况，顺北集团与港企公司应向海益丰公司支付资产补偿款18006635元（36410035元-13429900元-4973500元）。
（二）关于经营利润损失部分
依本案已查明事实可知，在《租赁经营合同》期内，“北滘港”进行了二期工程扩建，扩建部分由案外人经营，海益丰公司并未获得“北滘港”二期的相关权利，海益丰公司与扩建后的“北滘港”二期各自独立经营，但因二者场地相连、经营项目类似，依常理，“北滘港”二期的建成无可避免将会对海益丰公司的经营造成影响，从而影响其利润获得。各方在诉讼发生前多次商讨形成的一系列文件客观地反映了各方对此问题的认可，顺北集团与海益丰公司共同委托广信公司对海益丰公司利润损失进行评估更进一步印证了顺北集团对损失事实的确认。另外，虽然确如各被告答辩所言，《租赁经营合同》并未明确约定海益丰公司为指定期间、地点内的唯一使用者，但本案并无证据反映各方在签署《租赁经营合同》时对于“北滘港”会存在二期扩建有合理预期，也就是说，各方对于合同期内海益丰公司可享有经营权利、应支付租金数额等约定显然是在对当时“北滘港”现状综合判断基础上作出的。“北滘港”二期扩建，显然改变了海益丰公司的经营环境，影响了海益丰公司因《租赁经营合同》可享有的权利。依广信公司出具的《利润损失补偿评估报告》，海益丰公司2011、2012年度因业务量减少导致营业利润损失补偿费用总额为59748220.18元。但正如各被告答辩所言，经营本身会存在市场波动等正常风险，海益丰公司所主张的利润损失无法确定全部由被告的行为引起，出租方显然不负全额承担该部分损失的责任。综合本案具体案情及各方合同履行情况，根据《中华人民共和国民法通则》第四条及《中华人民共和国合同法》第五条、第六条规定的公平、等价有偿及诚实信用原则，该院酌定顺北集团及港企公司应向海益丰公司支付上述费用的40%，即23899288.07元。
上述资产补偿款18006635元，与营业利润损失补偿款23899288.07元相加，顺北集团及港企公司应向海益丰公司支付补偿款41905923.07元。顺北集团及港企公司应向海益丰公司支付该部分补偿款及自起诉日即2013年11月7日起按中国人民银行规定的同期同类贷款利率计算的利息。
三、关于海益丰公司欠付租金的处理问题
顺北集团、港企公司反诉主张海益丰公司自2011年7月1日起欠付租金，总欠款额为1320万元。对于该欠款数额，海益丰公司并无异议，故其依法应向顺北集团、港企公司支付该部分欠付的租金。根据《租赁经营合同》第三条第（三）项的约定，海益丰公司在合同期内不承担北滘港的租赁资产的房产税、使用费、固定资产折旧、土地租金等税费，故其请求扣减已缴纳的2011年度房地产税与土地使用税合共997953.13元有理，该院依法予以支持。上述两数额相扣减，海益丰公司应向顺北集团、港企公司支付租金12202046.87元。
关于该债务的利息问题。首先，海益丰公司欠款属实，其依法应向顺北集团及港企公司承担逾期付款违约责任。海益丰公司辩称双方并未约定拖欠租金应支付利息，该抗辩明显与《租赁经营合同》第九条第（二）项关于“如乙方不及时缴纳租金、固定资产（动产转让部分）的转让款、以及应收帐款、其他应收款和存货的转让款，擅自处分所租赁的资产，拒绝承担租赁经营期间由乙方发生的债务，乙方应承担违约责任，甲方有权追收乙方欠款、收回北滘港、以及终止租赁合同”的约定不符，该院依法不予支持。其次，从本案各当事人提供的证据来看，由于“北滘港”二期扩建，海益丰公司认为该次扩建影响了其经营收益，因而自2011年7月1日起欠付租金。其后各方多次协商，亦曾在北滘镇政府的主持协调下商谈，反映各方对于该事项处理在诉讼前一直有协商解决。因此，顺北集团与港企公司请求海益丰公司自2011年7月1日起分段计付租金的利息理据不足。该债务利息应自顺北集团与港企公司提起反诉之日即2014年7月16日起按中国人民银行规定的同期同类贷款利率计算。对于顺北集团、港企公司超过该部分以外的利息请求该院依法不予支持。
至于联营公司曾提出的要求海益丰公司支付代付员工经济补偿款7772155.36元及逾期付款利息的反诉主张的问题，因该主张所涉的代付款项返还请求，与本案审理的租赁经营合同关系不属同一法律关系，不属本案应受理的反诉范畴，故该院依法不予受理。联营公司可另循法律途径主张。
综上所述，海益丰公司的本诉主张，顺北集团与港企公司的反诉主张均部分成立，原审法院对各当事人请求有理部分予以支持，对请求无理部分不予采纳。依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第一百零七条、第四百零二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：
一、广东顺北集团有限公司、佛山市顺德区北滘港企业发展公司应于本判决发生法律效力之日起十日内，向佛山市顺德区海益丰口岸物业管理有限公司支付补偿款41905923.07元及相应的利息（从2013年11月7日起至实际清偿日止，按中国人民银行规定的同期同类贷款利率计算）；
二、佛山市顺德区海益丰口岸物业管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内，向广东顺北集团有限公司、佛山市顺德区北滘港企业发展公司支付租金12202046.87元及相应的利息（从2014年7月16日起至实际清偿日止，按中国人民银行规定的同期同类贷款利率计算）；
三、驳回佛山市顺德区海益丰口岸物业管理有限公司的其他诉讼请求；
四、驳回广东顺北集团有限公司、佛山市顺德区北滘港企业发展公司的其他反诉请求；
五、驳回佛山市顺德区北滘港货运联营有限公司的反诉请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件本诉受理费503841.03元，由佛山市顺德区海益丰口岸物业管理有限公司负担275356.03元，广东顺北集团有限公司、佛山市顺德区北滘港企业发展公司负担228485元；反诉受理费55809.28元，由佛山市顺德区海益丰口岸物业管理有限公司负担51590元，广东顺北集团有限公司、佛山市顺德区北滘港企业发展公司负担4219.28元。
顺北集团与港企公司不服原审判决，共同向本院提起上诉，请求：
1.撤销一审判决第一项，改判驳回被上诉人海益丰公司关于经营利润损失补偿的诉讼请求，上诉人顺北集团与港企公司无需支付23898088.07元的补偿款；2.改判一审判决第二项，判令租金利息从2011年7月1日（即实际欠付之日）起起算；3.改判海益丰公司主张的利息的止付时间为至法院判决指定支付日止；4.本案一、二审的诉讼费用全部由海益丰公司承担。
事实与理由：
一、原审法院在无事实和合同依据的前提下，根据一般民事法律原则判令顺北集团、港企公司共同承担对海益丰公司的利润损失补偿，且补偿的数额远高于顺北集团、港企公司的租金收入，有违公平原则，造成国有资产的重大损失，属于事实认定不清，适用法律错误，依法应当予以纠正。
首先，本案租赁合同双方之间不存在亦不可能存在利益保证的承诺，否则即违背市场经济的公平交易原则，与我国经济体制改革的初衷相悖。其次，根据《租赁经营合同》第六条第（二）款之约定，顺北集团、港企公司作为企业出租方的合同义务仅为：在租赁经营期限内，保证北滘港的运营资格，保证北滘港资产的完整性。顺北集团、港企公司已充分履行合同义务，并无损害海益丰公司利益或违反合同约定之事宜，原审法院判令顺北集团、港企公司承担利润损失的赔偿责任无合同依据。第三，北滘港二期属于依法定程序成立经营的港口经营企业，其成立符合北滘镇当地经济及企业的发展水平，也是响应顺德区外贸经济的快速发展，特别是美的集团2000亿产值的经营目标，同时北滘港一期的吞吐量已处于饱和状态，不能满足企业产品出口需要的大背景，是市场经济发展的必有过程。二期扩建工程属区政府的主导项目，顺北集团、港企公司作为镇属全资国有企业，是响应区政府的工作指示，履行政策性经营行为，顺北集团、港企公司并不存在违约行为，也无侵害海益丰公司合同权益。且在市场经济环境下企业经营利润损失可能有多方面的原因，如大经济环境、公司内部管理、经营投入、成本控制等，顺北集团、港企公司已充分履行合同约定之义务，海益丰公司经营利润损失与北滘港二期的设立亦不存在直接的法律因果关系，要求顺北集团、港企公司承担利润损失赔偿责任，尚有不妥。第四，涉案《租赁经营合同》并无约定海益丰公司在指定区域、指定期间内为唯一经营港口业务的公司，亦无约定合同履行期间不得引入同业竞争，海益丰公司的利润损失是市场竞争的正常风险，顺北集团、港企公司每年所收取租金仅为880万元，原审判决顺北集团、港企公司承担如此高比例赔偿责任，有违公平原则，造成国有资产重大流失，在法律适用上存在错误，依法应予纠正。第五，海益丰公司并未依据《全民所有制小型工业企业租赁经营暂行条例》第二十条规定向顺北集团、港企公司要求变更或解除合同，只分别于2011年12月20日及2012年3月28日向顺北集团请示，述称经营降幅仅为25%且只请求免除下半年应缴未缴费用，该请示为海益丰公司真实的意思表示，属于其对权利义务的处分，原审法院判令顺北集团、港企公司承担高达40%的责任份额（即23898088.07元），责任比例及赔偿数额均远高于海益丰公司所述之降幅比例及请求数额，存在事实认定不清，依法应当予以纠正。
二、原审判决所依据的《利润损失补偿评估报告书》存在诸多问题，依法不能作为判案依据，二审应当对利润损失评估作重新认定。（一）《利润损失补偿评估报告书》正文所列之法律依据中的第三项在该评估报告书出具之日（即2013年9月5日）前已失效。（二）评估程序违反《国有资产评估管理办法》之规定，鉴定程序严重违法。首先，本案赔偿涉及国有资产，《利润损失补偿评估报告书》并未依法取得国有资产管理行政主管部门的确认通知书；其次，《利润损失补偿评估报告书》所载评估时间为“2013年8月28日至2013年9月5日”，而《资产评估委托协议书》载明评估的开始及报告的提交日期应为“2012年12月10日至2012年12月20日”，《利润损失补偿评估报告书》中所定的基准日为“2012年12月31日”与《资产评估委托协议书》所约定的“2012年10月31日”亦不相符，该报告存在超越委托权限评估的情形。（三）《利润损失补偿评估报告书》所依据的专项审计报告存在数据的取用及逻辑分析上的客观错误，且该专项审计报告为海益丰公司单方委托作出，与原审法院认定共同委托之事实相悖。《利润损失补偿评估报告书》依据的广德会计师事务所出具的广德会审字[2013]第T0828号《佛山市顺德区北滘港货运联营有限公司专项审计报告》，数据的取用及逻辑分析上均存在客观的错误，如成本、营业收入的计算仅凭委托方提供的内部数据，而非经税局确认的审计数据、增长率的计算，其所适用的对比亦非政府协调时的与上一年度的数据对比，而是适用2012年与2010年的跨年对比等，由于专项审计报告存在多处错误，导致其结论的边际毛利率远高于国内同行业的平均营业利润率（参考联合资信评估有限公司的《2012年中国港口行业研究报告》），该错误已严重影响了《利润损失补偿评估报告书》的客观性、合理性及有效性。（四）鉴定结论属于理想数值，并不具有科学的客观性。从《利润损失补偿评估报告书》及专项审计报告的内容看，该两份报告并没有分析北滘港一期货运量减少的原因，对于利润损失的计算，测算的是理论上的理想数值即边际毛利率，而没有综合考虑经济环境、市场竞争、行业特点、业务开拓等因素，亦没有对其他因素的影响进行数值上的合理调整，因此该份报告结论既无合法的事实依据，又不具备客观性，并不能作为本案的定案依据。
三、原审法院对于租金逾期利息的起算时间认定与事实不符。自顺北集团、港企公司提起反诉之日起算逾期租金的利息于法无据。双方就诉争事项进行协商，是出于解决问题的最大诚意，而法院将此认定为顺北集团、港企公司没有向海益丰公司追偿与事实不符，顺北集团、港企公司并未就租金事项进行协商，所谓协商是海益丰公司单方的诉求，对于租金的欠付数额及违约责任的承担应当以合同及法律为依据。欠付租金的利息，应当从实际欠付之日即2011年7月1日起算。
四、原审法院关于补偿款利息的止付时间的判决，与海益丰公司的原审诉求并不相符，违反了当事人处分原则，损害了顺北集团、港企公司的合法权益，依法应当予以纠正。海益丰公司起诉主张的利息止付时间为“法院判决指定支付日止”，而原审法院判决利息的止付时间为“实际清偿日止”，且判令款项支付时间为“本判决发生法律效力之日起十日内”，因法院的判决对于款项的支付时间有指定，故利息计算的止付时间应当为判决发生法律效力之日起至实际清偿之日止，最长不超过判决发生法律效力之日起十日。而法院判令利息计算的止付时间只简单写为“实际清偿日止”，该判令内容与海益丰公司原诉求主张存在差异，甚至存在超出原诉求主张范围的可能，依法应当予以纠正。
综上所述，一审判决认定事实不清，适用法律错误，为保护国有资产不受损失，恳请二审法院对一审错误予以纠正，支持顺北集团、港企公司的上诉请求。
海益丰公司答辩称：一、一审法院判令顺北集团、港企公司承担海益丰公司的营业利润损失是正确的，且只判决评估损失的40%，判决数额有利于顺北集团、港企公司，海益丰公司的损失并未得到充分弥补。
（一）海益丰公司的营业利润损失完全是由于顺北集团、港企公司等造成，海益丰公司自身并无过错。本案的起因是“北滘港二期”，“北滘港”与“北滘港二期”的关系，是本案核心问题，就二者的关系，海益丰公司简述如下：1.“北滘港二期”并不具备独立营业的资格。“北滘港二期”并没有港口经营许可资格、其不能独立经营。顺北集团、港企公司所谓的经营审批只不过因第三方在利益驱使下（原告证据3、15），在政府不适当的干预下强行开通运行的结果。正如一审时顺北集团、港企公司代理人所述“北滘港二期”是“北滘港”的扩建工程；二期的经营者佛山市顺德区盛湖投资有限公司（以下简称盛湖公司）在《关于北滘港一、二期整合方案的请示》（原告证据3）也提到“北滘港二期”完全依附于一期经营的。这充分说明二期实际上是“借用”北滘港资质经营的基本事实。2.“北滘港二期”不但成立的过程以“北滘港”名义办理各种手续，经营过程中也以“北滘港”名义经营。“北滘港二期”建设与“北滘港”相邻，二期建设完工后，因其并不能独立经营，所以二期实际上不能对外开展业务。于是，在北滘镇政府支持及行政干预下，要求海益丰公司配合二期，即以“北滘港”名义为“北滘港二期”办理各种手续（原告证据4、5），并要求拆除“北滘港”与“北滘港二期”之间的围墙，以方便让“北滘港二期”以“北滘港”名义经营。3.“北滘港二期”的开通是北滘镇政府违背合同约定直接干预的结果，不是市场竞争的结果，顺北集团、港企公司理应承担违约责任，赔偿海益丰公司损失。如前所述，在法律上来讲，很显然，“北滘港”与“北滘港二期”实际上是同一港口，其虽在内部称二期，但“北滘港二期”对外经营实际只能以“北滘港”名义经营，而不是以“北滘港二期”经营。如果不是政府干预，并作出承诺会对海益丰公司作出补偿，海益丰公司是不可能同意盛湖公司开通经营“北滘港二期”的，原因很简单，如果说这样扩建，海益丰公司自己来扩建就可以了。另外，如果盛湖公司没有政府的干预，其凭自己正常的市场行为，也不可能开通和运行二期。4.、顺北集团、港企公司以一审法院判决的利润损失高于租金为由请求减少赔偿没有依据。首先，因顺北集团、港企公司违约给海益丰公司造成损失理应承担违约责任，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，约定的违约责任不足以弥补实际损失的，赔偿应以实际损失为依据。其次，“北滘港二期”除第三方盛湖公司外，顺北集团也是股东，其本身是受益者，而海益丰公司则是受害者，“北滘港二期”直接损害了海益丰公司利益。
综上，根据《租赁经营合同》第六条第（二）项约定，甲方应保证“北滘港”的运营资格，保证“北滘港”资产的完整性；合同第九条第（一）项约定，“如甲方提供的经营环境有瑕疵，经营资格、规章的合理性、对外协议的安全性应该没有问题，导致乙方无法正常经营，甲方应承担违约责任”等约定，因顺北集团、港企公司与盛湖公司签订的对外协议损害了海益丰公司利益，“北滘港二期”的开通明显侵害了海益丰公司经营权和财产权的独立性和完整性，本质上是将已承包给海益丰公司使用的“北滘港”的经营权一分为二，并以此与盛湖公司合作、有偿提供给盛湖公司使用，顺北集团、港企公司的该行为构成重大违约，给海益丰公司经营的北滘港造成严重的亏损，顺北集团、港企公司理应承担相应的违约责任。
（二）本案为合同纠纷，各方理应恪守合同，双方权利应受法律平等保护，顺北集团、港企公司称“造成国有资产的重大损失”没有依据，也与我国倡导的依法治国精神相悖。中共中央、国务院于2016年11月27日对外公布《关于完善产权保护制度依法保护产权的意见》和最高人民法院于2016年11月28日发布《关于依法妥善处理历史形成的产权案件工作实施意见》，两份文件明确提出了对待公私资产要“坚持平等保护、坚持全面保护、坚持依法保护”等原则，将坚持平等保护的原则放在首位。相信依法治国的今天，作为民营企业的海益丰公司，可以受到法律的平等保护。
综上，为核实海益丰公司的损失数额，以作为赔偿依据，经过多次讨论协商，海益丰公司与顺北集团、港企公司于2012年10月共同委托第三方广信公司对海益丰公司2011、2012年度因业务量减少营业利润损失的补偿价值进行了评估，评估结论是两年因业务量减少导致利润损失合计为59745220.18元。造成海益丰公司损失是因顺北集团、港企公司等违约导致，应承担全部责任，为平衡双方利益，至少应判决赔偿海益丰公司70%以上，一审法院判决顺北集团、港企公司赔偿海益丰公司损失的40%明显偏低。
二、海益丰公司与顺北集团、港企公司共同委托第三方评估机构作出评估结论对双方有约束力，应作为本案认定事实的依据。1.《利润损失补偿评估报告书》是双方共同委托作出的，评估程序合法、评估机构具备相应的评估资质。因此，该评估结果对双方具有约束力。2.评估报告书确认的结果也是真实可信的，与海益丰公司提供的证据16“2011、2012年纳税申报表”所证明的海益丰公司2011年和2012年共亏损约5460万元相互印证。
三、顺北集团、港企公司请求支付逾期租金的利息没有事实和法律依据。1.海益丰公司没有支付租金是因顺北集团、港企公司违约在先，且顺北集团、港企公司一直没有向海益丰公司赔偿损失，海益丰公司享有先履行抗辩权。2.合同中并没有约定逾期支付租金应承担利息。《租赁经营合同》第九条第（二）项约定明确了不及时缴纳租金的甲方有权追收乙方欠款、收回北滘港以及终止租赁合同，没有约定计算利息。
四、一审法院判令顺北集团、港企公司支付利息至实际清偿之日止是适当的。海益丰公司于2013年11月7日提起诉讼，当时法院判决利息均判至指定支付之日，逾期履行的，则根据《中华人民共和国民事诉讼法》规定计算双倍迟延履行利息。2014年8月1日施行的最高人民法院《关于执行程序中计算迟延履行期间的债务利息适用法律若干问题的解释》，变更了迟延履行利息的计算方法，即由“双倍迟延履行利息”变为“迟延履行期间的一般债务利息和加倍部分债务利息”。因此，一审法院判决顺北集团、港企公司支付利息至实际清偿日止是正确的，符合法律的规定，且与之前计算双倍迟延履行利息相比，并未加重顺北集团、港企公司责任。
五、海益丰公司在履行合同、合同到期交接等全过程一直表现出最大的善意。顺北集团、港企公司称“双方就诉争事项进行协商，其出于解决问题的最大诚意，但海益丰公司对顺北集团、港企公司的诚意所不顾，执意就争议事项提起诉讼”，所述不实。双方一直有协商是事实，双方就需要对海益丰公司的损失进行补偿也一直没有争议，海益丰公司也一直以最大的诚意履行合同，包括配合顺北集团、港企公司和北滘镇政府、联营公司办理各种手续、交接等，没有因为海益丰公司的原因影响过“北滘港”的正常运营。提起本案诉讼，非海益丰公司之本愿，只是因北滘镇政府领导经常调整，对最终解决方案迟迟没人拍板。最后，在各当事人商议一致后，决定提交法院处理。因此，以诉讼方式解决本案纠纷，是顺北集团、港企公司及北滘镇政府、联营公司一致协商同意的，非海益丰公司没有诚意解决纠纷。
综上，顺北集团、港企公司的上诉请求没有依据，请求法院查明事实，依法驳回顺北集团、港企公司的上诉请求。
海益丰公司亦不服原审判决，向本院提起出上诉，请求：一、依法改判原审判决第一项和第三项为四被上诉人顺北集团、港企公司、北滘镇政府、联营公司向上诉人支付补偿款73258189.13元及相应利息(从2013年11月7日计至实际清偿日止,按中国人民银行规定的同期同类贷款利率计算）；二、维持原审判决第四项和第五项；三、被上诉人承担本案诉讼费用。
事实与理由：
一、一审法院未支持海益丰公司请求的建筑物及构筑物的补偿款13429900元是错误的。
（一）海益丰公司主张的建筑物及构筑物补偿款，即《资产补偿评估报告》评估的建筑物及构筑物补偿款并不是《租赁经营合同》中约定资产。而是海益丰公司与顺北集团与港企公司签订《租赁经营合同》后，海益丰公司在北滘港旁另行租赁的两地块上的新建建筑物，该部分资产属《租赁经营合同》约定范围之外,由海益丰公司自行添置的，该部分资产在经营期满后如何处理，双方并未作出过书面约定，这些建筑物及构筑物的补偿和归属不受《租赁经营合同》约束。一审法院依《租赁经营合同》扣除该部分补偿款是错误的。
（二）海益丰公司主张的资产补偿范围是双方经协商一致同意并形成会议纪要，并以此作为评估的范围，否则双方完全没有浪费评估费的必要。
（三）本案有关不动产的补偿范围，并没有包括海益丰公司在合同签订时原北滘港扩建部分，如合同签订后，海益丰公司扩建了50米码头，价值超600多万元，双方经协商后没有纳入补偿范围，也没有列入评估范围，海益丰公司也没有主张。这都说明双方对资产进行补偿的范围是没有异议的。
（四）海益丰公司在承包经营期满后，将在承租土地自行添置的评估价值为13429900元的建筑物及构筑物移交给了联营公司，联营公司也实际接收并占有使用了上述财产，根据公平原则，被上诉人作为受益人理应对海益丰公司支付合理的对价或补偿。
综上,请求二审法院改判四被上诉人支付资产补偿款31436535元（即一审法院已支持的18006635元+13429900元）。
二、一审法院酌情判令顺北集团与港企公司支付营业利润损失的40%有失公平，请求改判支付营业利润损失的70%。理由如下：
（一）顺北集团、港企公司、北滘镇政府引入北滘港二期的行为构成违约，应承担造成海益丰公司损失的全部责任。1.根据《租赁经营合同》第六条第（二）项约定，甲方应保证“北滘港”的运营资格，保证“北滘港”资产的完整性，但北滘港二期实际完全依附“北滘港”经营，合同约定的“北滘港”资产已不属海益丰公司独立使用，已失去完整性；2.根据《租赁经营合同》第九条第（一）项“如甲方提供的经营环境有瑕疵，经营资格、规章的合理性、对外协议的安全性应该没有问题，导致乙方无法正常经营，甲方应承担违约责任”约定，被上诉人开通北滘港二期，事实上已极大的改变了双方签订合同时的经营环境，构成违约；3.同样根据合同第九条第（一）项的约定，甲方提供的“经营资格”也不应该存在问题，但甲方单方将“北滘港”的经营资格同时允许第三方盛湖公司使用，合同约定承包给海益丰公司独立使用的“经营权”已失去完整性，被上诉人构成违约；4.同理，根据合同第九条第（一）项约定，顺北集团与盛湖公司签订协议违反了“对外签订的协议安全性应该没有问题”的承诺，而顺北集团作为与盛湖公司合作方，是受益方，其行为实质无异于直接将海益丰公司固有利益向顺北集团和盛湖公司转移，直接损害了海益丰公司的合法利益。5.被上诉人与海益丰公司就资产和营业损失进行过多次协商，并在多次会议纪要上被上诉人都确认了违约事实，并承诺向海益丰公司赔偿。
（二）赔偿的依据和海益丰公司损失的承担。1.第三方出具的评估报告书是双方共同委托的，评估程序合法、评估机构具备相应的评估资质，因此，该评估结果对双方具有约束力，应该作为赔偿海益丰公司损失的依据。2.本案海益丰公司无过错，应由被上诉人承担全部赔偿责任，至少应承担主要赔偿责任。一审法院酌定判决顺北集团与港企公司支付损失的40%有失公平。为平衡双方利益，请求改判被上诉人承担损失的70%（41821654.13元=59745220.18元*70%）是公平合理的。
三、北滘镇政府和联营公司应承担连带支付责任。北滘镇政府作为顺北集团的股东，一直实际参与和主导本案租赁经营合同的履行，引进第二期后，北滘镇政府承诺对海益丰公司移交的资产和2011、2012年度经营损失进行补偿，各方就此达成一致意见并形成了书面文件。因此，根据各方达成一致的会议纪要精神及北滘镇政府的承诺，北滘镇政府应对本案资产和经营损失承担支付责任。联营公司为本案租赁合同中的承租客体，且租赁合同终止后，联营公司实际接收了海益丰公司移交的资产。因此，联营公司应对本案资产和经营损失承担支付责任。
综上所述，请求二审法院查明事实，依法作出公正裁决。
顺北集团答辩称：一、原审法院对于资产补偿部分的认定清楚正确，依法应当予以维持。
1.争议的不动产类资产，并无相关产权证明，土地的承租主体以及建筑物的承建主体均为北滘港，应认定为北滘港的扩建部分。根据租赁合同第十条第（二）项约定：“在租赁期间，海益丰公司对北滘港的租赁资产进行维修、保养、改建、扩建的，是租赁资产不可分割的部分。在本租赁经营合同终止时，海益丰公司无偿给予顺北集团。”根据双方签订的合同约定，该建筑物为北滘港租赁资产的不可分割的部分，应无偿给予顺北集团。
2.根据现有法律及相关工程建筑认定标准，争议不动产类资产属于北滘港的扩建建筑，原审法院认定合法、有效。根据《建设工程质量管理条例》的释义，所谓扩建是指在原有基础上加以扩充的建设项目，包括扩大原有生产能力、增加新的生产能力以及为取得新的效益和使用功能而新建主要生产场所或工程的建设活动。本案中，海益丰公司所述的不动产类资产均为北滘港取得新的效益和使用功能进而扩充的，根据前述规定应属于北滘港的扩建建筑，原审法院对于该认定合法、有效。
3.《租赁经营合同》的签订是双方真实意思表示，对于相关资产的处置亦属双方实体权利义务的处分，为双方自然权利的合法行使，且并未发现存在胁迫等可撤销情形，应当认定为合法、有效。且本次诉争的合同为长达10年的租赁合同，合同各方作为市场经济的经营主体，在合同签订时必然对于租金及将来的投资经营情况作适度考虑和协商后方签订，故对于该约定必然为双方平等协商一致的结果，并不存在违反公平原则之说。
4.退一步说，诉争的不动产类资产均存在于租赁土地上，其最终的受益方为土地的实际权属人，本案顺北集团或其他被上诉人均非土地所有权人。对于海益丰公司提出的补偿应由其在土地租赁期满后向权属人主张，否则将有损顺北集团的权益，有违公平原则。本次诉争的不动产类资产，均建在租赁土地之上，评估报告对该建筑物的评估是存在于上述租赁土地之上的价值评估，并无作区分，租赁期满后，相关建筑物的最终接收主体应为土地的实际权属人。另，上述土地租赁合同的签订，均为海益丰公司承租期间，对于资产的最终处置情况，海益丰公司应当清楚了解，故土地的承租主体均为北滘港而非海益丰公司，该合同的签订情况可侧面印证租赁合同第十条约定的事实。鉴于目前情况，顺北集团认为，如海益丰公司主张对该部分不动产进行补偿的，应在土地租赁合同期满后，与土地权利人另行解决，与本案无关。否则，将有损顺北集团的权益，有违公平，不符合实际。
二、海益丰公司要求顺北集团承担利润损失补偿责任无事实和法律依据，具体事实和理由详见顺北集团的上诉状内容，对于其该请求应依法予以驳回。
港企公司答辩意见与顺北集团相同。
北滘镇政府答辩称：一、北滘镇政府不是案涉企业租赁合同一方，与本案也无实际上的利害关系，不是本案适格的责任承担主体。北滘镇政府并非租赁经营合同一方，仅是曾居中协调北滘港一期、二期的经营矛盾，所作出的政府会议纪要仅属于政府内部议事的一个记录程序，北滘镇政府没有因此最终作出相应的民事法律行为或其他具体行政行为，因此北滘镇政府与本案无实际上的利害关系。
二、北滘镇政府从未就向海益丰公司支付资产补偿及利润损失补偿作出过明确、具体、具备执行性的承诺，海益丰公司提出的连带责任请求无事实和法律依据，应予以驳回。
1.北滘镇政府并非租赁经营合同一方，也没有接收、利用海益丰公司移交的资产，不应支付海益丰公司的资产补偿款。
2.海益丰公司向北滘镇政府主张的损失补偿依据系北滘镇政府办公室文件（北府办函（2010）9号）《印发关于北滘港二期口岸试运行工作会议纪要的通知》。该份通知的性质系会议纪要，会议纪要是行政机关讨论和决定问题的过程，只能为最终解决某一具体问题和专项事项提供思路及方法，仅作记录作用，并不具有产生民事责任的法律后果。会议纪要只有在政府与会议参与方明确表达出已达成一致的意思表示，且该意思表示必须是明示的、确定的、可执行的，并经当事人签收或者当事人在会议记录上签字认可，即会议纪要已完全具备有效民事协议所具备的形式要件，并转化为对外发生法律效力的民事法律行为或其他具体行政行为的情况下，方可认定会议纪要具有法律约束力及强制执行力，否则，其对当事人不具有约束力。本案所涉及会议纪要对海益丰公司的利润损失补偿方面，并没有明示的、确定的、可执行的约定，又无各方签字、盖章确认，根本不具备有效民事协议所具备的要件，没有法律约束力，不能作为海益丰公司主张北滘镇政府补偿利润损失的依据。
综上，本案中北滘镇政府仅是曾居中协调方，且并未作出明确的、具体的承诺和意思表示，并非本案合同的相对方，不应承担责任。原审法院对于该事实认定清楚，海益丰公司的上诉请求无事实和法律依据，应依法予以驳回。
联营公司答辩称：联营公司仅为租赁经营合同的标的公司，并非案涉企业租赁合同一方，与本案也无实际上的利害关系，不是本案适格的责任承担主体。本案中海益丰公司要求联营公司承担责任，并无合同约定，亦无法律依据。另外，根据合同约定，相关资产的接收方为顺北集团而非联营公司，联营公司并非本案的受益方。故原审法院对于该事实认定清楚，海益丰公司的上诉请求无事实和法律依据，应依法予以驳回。
经审查，本院对原审判决查明的事实予以确认。
本院另查明，2006年8月10日，顺北集团与案外人盛湖公司签订《关于发展北滘港港口货运业务合作协议》，其中约定：北滘港码头扩建完成投入使用后，顺北集团每年收取盛湖公司在第二作业区所有业务综合营业额的1%作为管理费（根据第二作业区税务登记的码头营运营业额度计收），该款项在盛湖公司预先支付给顺北集团的2000万元中抵扣，扣完2000万元后，双方另行商定管理费收取标准（每年的管理费不少于盛湖公司在第二作业区所有业务综合营业额的1%）；顺北集团承诺盛湖公司在货物经营各类及范围方面，许可扩建后码头与原北滘港码头的经营项目相同等。
2009年12月16日，顺北集团向海益丰公司出具《声明》称：现因北滘镇经济发展需要，欲对北滘港进行扩建（即北滘港二期工程）……但在办理扩建过程中，需要使用货运公司（联营公司）的公章及营业证照等对外办理相关报批手续。为此，我司现正式函告贵司，望协助办理为盼……
2010年8月10日，盛湖公司在《关于北滘港一、二期整合方案的请示》中称：按2006年8月10日该司与顺北集团签订的合作协议约定，镇政府是以北滘港一期已有的经营项目权及相关配套来支持配合北滘港二期的……北滘港二期本身是作为北滘港一期的一个扩建项目，是完全依附北滘港一期的经营项目权和相关配套的，完全是依附于一期经营的。
2010年10月27日，顺北集团向海益丰公司出具《关于拆除北滘港新旧港区之间围墙的函》，称“为配合北滘港二期扩建港区纳入海关监管区，顺德海关要求拆除北滘港新旧港区之间的围墙。贵公司租赁期满后不需要移交该部分已拆除的围墙”“请贵公司配合检验检疫、边检等口岸联检单位连接视频光纤、电脑安装等硬件设施的建设”。
镇政府及其成立的“北滘港管理工作领导小组”多次组织本案租赁合同当事人及相关人员就北滘港一期、二期管理、运行相关问题进行协商，相关会议纪要显示，各方同意对海益丰公司现存资产及北滘港二期开通业务后对海益丰公司造成的损失由租赁双方共同委托进行评估，海益丰公司可就损失提出补偿和赔偿诉求。
本院认为，根据当事人的上诉、答辩意见，本案二审审查的问题是：1.原审法院关于顺北集团、港企公司向海益丰公司支付经营利润损失补偿款及相应利息的判决是否正确；2.海益丰公司原审提出的关于建筑物和构筑物的补偿请求能否支持；3.原审判决关于欠付租金利息的起算时间确定是否妥当；4.北滘镇政府、联营公司应否对向海益丰公司支付资产和利润损失补偿承担责任。
原审法院关于顺北集团、港企公司向海益丰公司支付经营利润损失补偿款及相应利息的判决是否正确的问题。顺北集团与海益丰公司签订的《租赁经营合同》约定“本次租赁以公司法人承租的方式对北滘港进行租赁经营”。合同履行期间，出租方对尚在租赁期的北滘港进行扩建，扩建成的北滘港二期工程，交由案外人盛湖公司经营，北滘港二期与海益丰公司经营的北滘港实为同一港区，场地相通、经营项目相同，势必影响海益丰公司的经营业务量和利润。相关各方在诉讼前就北滘港二期开通运行后对海益丰公司经营损失补偿问题多次协商形成的文件，以及顺北集团与海益丰公司共同委托广信公司对海益丰公司经营利润损失进行评估，充分反映了各方对存在利润损失事实在一定程度上达成了共识。而双方在签订《租赁经营合同》时对北滘港将扩建二期引入其他经营者经营并无预期和约定，北滘港二期的运营，显然改变了海益丰公司的经营环境，改变了当初签订《租赁经营合同》确定各方权利义务的条件。且根据顺北集团与案外人签订的合作协议，顺北集团按案外人在北滘港二期综合营业额的一定比例获取收益，海益丰公司并未获得北滘港二期相关权益。但北滘港二期却是以已租赁给海益丰公司经营的联营公司名义进行扩建，利用已租赁给海益丰公司经营的联营公司及北滘港的名义、港口业务经营权进行经营，因此，对于由北滘港二期分流北滘港一期业务量给海益丰公司造成的经营利润损失，出租方顺北集团和港企公司理应向海益丰公司予以赔偿。
对于赔偿数额，广信公司出具的《利润损失补偿评估报告》确认2011、2012年度因业务量减少导致海益丰公司的利润损失补偿费用为59745220.18元。在市场竞争环境下，引起业务量减少的原因可能是多方面的，包括外部环境和内部管理等，原审判决考虑到导致业务量下降的商业风险原因，酌定由顺北集团和港企公司向海益丰公司按评估结论59745220.18元的40%，即23898088.07元进行补偿，并无明显不当。顺北集团、港企公司称海益丰公司曾自认只减少25%，并无事实依据，本院不予采信。海益丰公司上诉请求判决按评估结论59745220.18元的70%补偿，依据不足，本院亦不予支持。
关于利润损失补偿款的利息问题。海益丰公司在原审提出的诉讼请求是从起诉之日起计付至法院判决指定的支付日止，按中国人民银行同期贷款利率计算。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条“被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息”的规定，当事人应当在判决指定的期限内履行给付义务，若实际清偿日迟于判决确定的履行期限，迟延期间的债务利息并非不必支付，而是除应支付生效判决确定的债务利息，还须依法支付加倍部分的利息。因此，原审判决利息计至实际清偿之日，符合上述法律规定，未超出海益丰公司的诉讼请求，未加重顺北集团、港企公司的负担。顺北集团、港企公司此点上诉理由不成立，本院不予支持。
就顺北集团、港企公司上诉提出的广信公司出具的《利润损失补偿评估报告》失实，应对利润损失进行重新评估的问题，本院认为，该评估报告系顺北集团与海益丰公司在诉讼前共同委托广信公司作出，对于评估过程中提供的资料、评估程序和结论等，顺北集团在评估程序中并未向评估机构提出异议，亦无证据表明其在收到评估报告后，在评估报告载明的异议期内向广信公司提出过异议。根据港企公司2003年1月24日向顺北集团出具的《授权委托书》，顺北集团的上述行为亦代表了港企公司的意志，应当认定租赁合同双方当事人已经接受该评估报告作为认定事实的依据。顺北集团、港企公司请求重新评估事实和法律依据不足，原审法院不予准许并无不当。对顺北集团、港企公司等二审提出的重新评估请求，本院亦不予准许。
关于海益丰公司主张的建筑物和构筑物补偿问题。因《租赁经营合同》第十条第（二）项约定：“在租赁期内，乙方对北滘港的租赁资产进行维修、保养、改建、扩建的，是租赁资产不可分割的部分。在本租赁经营合同终止时，乙方无偿给予甲方。”该部分的建设属于海益丰公司在租赁经营期间对北滘港进行的扩充建设，海益丰公司建设前亦未另行取得顺北集团、港企公司给予补偿的承诺，海益丰公司请求判决顺北集团与港企公司予以补偿，没有依据，原审判决不予支持，并无不当。海益丰公司上诉请求对此改判，本院不予支持。
关于欠付租金利息的起算时间问题。海益丰公司自2011年7月1日起欠付租金，但是其停止交付租金的理由是案外人经营北滘港扩建二期影响了其经营收益，而各方当事人的协商过程也反映出顺北集团等对海益丰公司经营收益受到影响的事实是承认的，但各方一直未能解决补偿问题。对于顺北集团、港企公司应向海益丰公司支付的经营利润损失及资产补偿款利息41904723.07元，原审判决自海益丰公司提起本案诉讼之日起算，相应地，对于海益丰公司欠付顺北集团、港企公司的租金12202046.87元，原审判决海益丰公司自顺北集团、港企公司提起反诉之日计付，基本公平合理。顺北集团、港企公司上诉请求改判海益丰公司自2011年7月1日起计付利息，依据不足，本院不予支持。
关于北滘镇政府、联营公司应否向海益丰公司承担支付资产补偿和利润损失责任的问题。因联营公司是租赁经营合同的标的，不是合同主体，因此，海益丰公司请求联营公司向其承担支付资产补偿及经营利润损失补偿款，没有事实和法律依据，原审判决驳回其该诉讼请求并无不当。海益丰公司对此提出的上诉请求，本院不予支持。北滘镇政府亦不是本案租赁经营合同的主体，只是作为当地政府对涉案争议进行协调，并未向海益丰公司作出过具有民事法律效力的补偿承诺，因此，海益丰公司请求北滘镇政府就本案债务承担责任，依据不足，原审判决驳回其该项诉讼请求，亦无不妥。海益丰公司对此提出的上诉请求，本院亦不予支持。
综上所述，综上所述，顺北集团、港企公司及海益丰公司的上诉请求依据不足，本院均不予支持。原审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费合共365982.52元，广东顺北集团有限公司、佛山市顺德区北滘港企业发展公司上诉预交的部分167415.19元，由广东顺北集团有限公司、佛山市顺德区北滘港企业发展公司共同负担；佛山市顺德区海益丰口岸物业管理有限公司上诉预交的部分198567.33元，由佛山市顺德区海益丰口岸物业管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 秦红梅
审判员 胡晓清
审判员 潘晓璇
二〇一九年三月二十九日
书记员 陈悦颜