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上诉人张海玲与被上诉人潍坊盛宏置业投资发展有限公司、原审第三人潍坊盛宏假日酒店有限公司企业出售合同纠纷案
时间：2020年03月17日 来源： 作者： 浏览次数：2756 收藏[0]山东省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鲁民终1252号
上诉人(一审被告、反诉原告):张海玲，女，1977年11月17日生，汉族，住山东省青州市。
委托诉讼代理人：管杰，山东衡源律师事务所律师。
被上诉人（一审原告、反诉被告）：潍坊盛宏置业投资发展有限公司，住所地山东省青州市驼山路南段路西。
法定代表人：陈孝荣，董事长。
委托诉讼代理人：郑建，山东齐鲁（潍坊）律师事务所律师。
原审第三人：潍坊盛宏假日酒店有限公司，住所地山东省青州市尧王山西路与衡王府路路口东南角。
法定代表人：张海玲，总经理。
委托诉讼代理人：杜辉，山东衡源律师事务所律师。
上诉人张海玲因与被上诉人潍坊盛宏置业投资发展有限公司（以下简称盛宏置业公司）、原审第三人潍坊盛宏假日酒店有限公司（以下简称假日酒店公司）企业出售合同纠纷一案，不服山东省潍坊市中级人民法院（2017）鲁07民初652号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月9日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人张海玲的委托诉讼代理人管杰、被上诉人盛宏置业公司的委托诉讼代理人郑建、原审第三人假日酒店公司的委托诉讼代理人杜辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
张海玲上诉请求：1.撤销一审判决,驳回盛宏置业公司的诉讼请求,支持张海玲的反诉请求;2.全部案件受理费由被上诉人负担。事实和理由：一、关于本诉。1.关于违约责任。一审认定张海玲违约是错误的，应认定盛宏置业公司违约。盛宏置业公司在本案中存在根本性违约，《补充协议》约定，本协议签订3日内，甲、乙方为丙方办理房地产过户网签手续。盛宏置业公司违反《补充协议》的约定，没有在协议约定的时间内办理过户网签手续，先是迟延办理过户网签手续，后因法院的查封又撤销了网签手续。办理过户网签是张海玲取得受让房地产的保障和必要条件，是盛宏置业公司的主要义务，盛宏置业公司的违约将导致张海玲的合同目的实现存在极大风险甚至无法实现，盛宏置业公司的违约行为是根本违约。张海玲办理贷款展期手续的义务相对于盛宏置业公司办理网签手续的义务属于后履行义务，在负有先履行义务的盛宏置业公司没有履行义务的情况下，张海玲暂停履行义务是行使先履行抗辩权，不属于违约行为。合同约定的是补充协议签订后3日内办理涉案房地产的网签手续，即使如一审判决认定办理网签手续以转让的房产没有抵押权为前提，那么解除抵押应当是盛宏置业公司的义务，盛宏置业公司为了履行“于补充协议签订后三日内办理网签手续的义务”，应当及时解除房产抵押，现在一审法院将没有解除抵押的责任和盛宏置业公司没有办理网签手续的责任强加在张海玲身上是错误的。2.张海玲从未以912室土地使用权被查封为由拒绝履行自己的合同义务，一审判决以张海玲“以912室房地权被查封为由拒绝履行自己的合同义务理由不成立”为由作出不予支持的错误认定。盛宏置业公司签订协议时隐瞒涉案房产已被查封的事实。三方在签订协议时，盛宏置业公司仅告知张海玲涉案房产中的912室涉及其他经济纠纷，对涉案房地产土地使用权以及涉案房产的其他查封均未告知张海玲。一审判决错误地认定张海玲对于涉案查封的事实是知晓并认可的。3.关于损失问题。合同解除后盛宏置业公司没有产生损失。一审判决以“若双方协议相关条款得以履行，盛宏置业公司能够获得的利益为1200万元（房地产转让的价格5700万元-房地产应偿还的银行贷款4500万元）”为由认定盛宏置业公司的该项损失为1200万元错误。4.一审判决张海玲支付利息1010169.15元错误，该利息是假日酒店公司向山东青州农村商业银行股份有限公司所借款项产生的。假日酒店公司的该贷款由盛宏置业公司实际使用，张海玲接手假日酒店公司时，假日酒店公司并没有该笔款项，假日酒店公司和张海玲也从未占用和使用该笔款项，因此，自2015年1月8日后至张海玲返还假日酒店公司经营权期间的银行借款所发生的利息与张海玲无关，张海玲不应承担还款责任。盛宏置业公司从未主张张海玲承担该利息，一审判决张海玲承担利息错误。即使应当承担利息，也应该由假日酒店公司承担，而不是由张海玲承担。因为贷款和占用资金（如果占用了资金）的是假日酒店公司而不是张海玲。二、关于反诉。1.由于盛宏置业公司存在重大过错，应双倍返还定金600万元并支付该600万元占用期间的银行利息969830.85元。2.盛宏置业公司应赔偿张海玲损失200余万元。在协议履行过程中张海玲对涉案房产进行了装修，装修花费800余万元，协议解除后，盛宏置业公司应对张海玲的装修费用进行赔偿。
盛宏置业公司辩称,一、在合同签订后盛宏置业公司已经为张海玲办理网签，但因该房产存在涉案的贷款，存在抵押权，不能够办理网签，因此房管局撤销网签。不能办理网签的原因是张海玲没有履行偿还贷款解除银行抵押权的行为造成的，即使没有办理网签，也不影响房地产的转让，网签不是房地产转让的必经程序。二、对于912房间的查封，盛宏置业公司已经明确告知张海玲，双方对此没有争议。但对土地被查封，一是盛宏置业公司不知情，盛宏置业公司没有收到任何法院查封材料，在查封该标的物的案卷中也没有送达回证予以证实盛宏置业公司对此知情。即使存在查封，该查封不会对涉案协议的履行造成实质性影响。张海玲在起诉前，也从未向盛宏置业公司提出过因土地被查封而不履行合同的意见，其提供的资料是在本案起诉后取得，不能作为张海玲不履行先合同义务的理由。也不是其行使合同法关于不安抗辩权的理由。三、盛宏置业公司对涉案贷款承担的是最高额抵押的保证责任，最高承担的是4500万元房产及350万元土地的限额。因张海玲至今未偿还贷款，其行为导致损失明显扩大，更导致银行将涉案的债权于2015年6月30日转让给他人，并导致2018年7月3日涉案的标的物以47648155元起拍价拍卖时流拍，已经给盛宏置业公司造成客观损失20952777元。不可能出现张海玲所说如果协议不履行反而给盛宏置业公司增加收益的情形。因此一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持。
原审第三人假日酒店公司陈述称，对张海玲的上诉请求无异议。1.本案涉及的合同的主要内容是张海玲与盛宏置业公司就涉案房产以及在该房产上经营的酒店进行转让的相关事宜，张海玲应当向盛宏置业公司支付价款，盛宏置业公司应当向张海玲交付符合合同约定的房产以及酒店。但在合同履行中，盛宏置业公司隐瞒了涉案房产所占有使用土地已经被查封的事实，也无法为张海玲办理合法的房产网签登记手续，无法保证交易的房产可正常流转。正是因为盛宏置业公司上述行为导致合同无法继续履行，因此本案中系盛宏置业公司的根本违约行为致使合同无法履行。2.原审判决关于盛宏置业公司损失的计算缺乏事实依据，该计算方法错误。
盛宏置业公司向一审法院起诉请求：1.解除盛宏置业公司、假日酒店公司与张海玲于2014年9月19日签订的《房地产和酒店现有设备设施用品及名称等转让协议书》及其《补充协议》中的房地产转让条款；2.判令张海玲支付盛宏置业公司违约金1710万元；3.判令张海玲赔偿盛宏置业公司经济损失2783.1414万元。
张海玲向一审法院反诉请求：1.确认协议无效；2.判令盛宏置业公司返还款项4459830.85元及利息；3.判令盛宏置业公司赔偿损失500万元。二审诉讼过程中，张海玲放弃第一项诉讼请求，变更诉讼请求为：1.判令盛宏置业公司双倍返还定金600万元，返还其他款项1948238.76元；2.判令盛宏置业公司赔偿损失200万元。
一审法院查明事实：2014年9月9日，盛宏置业公司（甲方、出让方）、假日酒店公司（乙方、出让方）、张海玲（丙方、受让方）共同签订《房地产和酒店现有设备设施用品及名称等转让协议书》一份。内容为：甲方系盛宏国际假日酒店房地产的所有人，乙方系盛宏国际假日酒店的所有人，甲乙丙三方就甲方盛宏国际假日酒店的房地产和乙方盛宏酒店的现有正常运营的全部设备、设施、用品及盛宏国际假日酒店名称转让给丙方事宜，经友好协商达成如下协议：一、甲方将所有的位于青州市衡王府路1766号盛宏国际假日酒店房地产、配套和附属设施、设备及所有资产转让给丙方（确权建筑面积：房产12324.78平方米，甲乙方负责变更过户至丙方或丙方指定的第三人。二、乙方将所有的盛宏国际假日酒店现行正常运营的设备设施及正在使用的物品转让给丙方（不包括仓库存货）转让范围包括但不限于现有资产设备设施及物品。转让前甲乙方的债权债务等与丙方无关。三、丙方同意受让甲乙方房地产和酒店（上述）财产物品等，同时接收酒店的现有员工和承接乙方与第三方签订的合理的餐饮、住宿服务合作协议。接收日前所有发生及形成遗留的相关问题、债务、责任由乙方负责，接收日后产生或形成的由丙方负责。四、上述房地产及酒店财产和权益、字号、商标使用权转让价格为5700万元。(另外，丙方赠送给甲方50万元餐饮住宿消费卡。交接之日前，甲乙方赠送的消费优惠卡丙方按优惠协议延续优惠，赠送的免费消费卡消费额由甲乙方承担。）五、丙方应于签署本协议书之日起3日内支付甲、乙方定金300万元。丙方支付定金5日内，由三方共同委托会计师事务所完成清产核资，丙方派驻相关人员接管酒店财产物品，甲乙方在交接期暂时与丙方共同管理酒店，营业收入归丙方所有，待丙方还清转让标的物银行贷款后三日内，甲乙方撤出管理，由丙方自主经营。六、自交接之日起，转让标的已抵押的现有银行贷款（青州农商行,房产面积为12324.78平方米，贷款额为4500万元。附房产证、土地证、银行借款借据复印件）的利息由丙方负责偿还，甲乙方负责交接之日前的银行利息，其它银行借款丙方不负偿还责任。七、根据丙方资金到位情况，定于2014年12月30日之前丙方共出资4500万元还清转让标的青州农商行的银行贷款，解除抵押后3日内签订房屋变更登记手续使用的格式买卖合同，变更登记使用的格式合同仅用于变更过户手续使用，协议各方的约定内容以本协议为准。由甲、乙方共同负责将房地产过户到丙方或丙方指定的公司名下。八、剩余转让款900万元丙方须在房地产变更过户之后六十天内将资金汇入甲方指定收款账户。（如逾期按月息一分计算）。张海玲自2014年9月25日开始支付定金，至2014年12月份支付完毕。
2015年2月9日，三方签订补充协议约定，一、原协议增加以下内容：1.协议各方在协议约定转让标的范围外，再增加股权及权益一并转让内容。假日酒店公司所有出资及股权和权益全部转让给丙方或丙方指定的人。原协议约定的资产转让价款5700万元包括假日酒店公司全部出资及股权和权益的转让价款（丙方不再另行支付出资及股权和权益转让款）。2.甲乙方负责无偿为丙方办理现假日酒店公司挂名股东股权转让所需手续和材料。3.办理变更登记协议及决议和章程等材料内容，与本协议约定内容不一致的，以本协议约定为准。二、……2、甲乙方保证转让标的（除已知悉的部分外）权利完整、具有完全处分权、四至清楚、无纠纷、无抵押保全等（青州农商行4500万元贷款除外）限制权能事件，其中酒店912室涉及其他经济纠纷，该房屋的相关权利限制问题由甲乙方负责处理，如在交付时未处理完毕，则甲乙方负责另行交付与912室面积相等的房屋给丙方（与912室相等面积的房屋必须在酒店内）……10、自2014年9月21日后酒店在银行4500万元的抵押贷款利息由丙方承担，2014年9月21日-2015年1月7日间酒店经营的全部收入、支出费用由甲乙方支配或承担。所有的房地产过户中所产生的所有税费金（含维修基金）由甲方承担。11、2015年1月8日前酒店与转让标的物有关的债权债务由甲乙方承担，与丙方无任何关系。三、将协议第八条修改为：丙方须在房地产（房产12324.78平方米，地下室面积约为2770平方米、职工餐厅面积约为380平方米，）权属及使用权变更确认之后60日内将剩余转让款（扣除为甲乙方垫付的款项后的余额部分）汇入甲方指定账户，且在房地产银行解押3日内，丙方自愿将自己具有所有权和处分权的商品房为上述款项的支付提供抵押担保。若丙方逾期未满一个月支付，则应向甲方承担上述款项每月1%的违约金，逾期一个月以上，则加倍支付违约金。同时抵押担保的房地产归甲乙方所有，房屋价款折抵丙方应支付给甲乙方的转让款。3、应丙方要求，乙方同意全部股东所持有的乙方100%的股权转让给丙方或丙方指定的人。丙方负责在股权变更后于贷款到期日前办理标的物4500万元已贷款项的展期手续，于展期到期日前以新公司（股权变更后的“潍坊盛宏假日酒店有限公司”）向银行借款偿还转让标的价款4500万元贷款，作为转让价款的一部分，甲方愿以本合同标的物为其提供抵押（注：甲方已明确告知丙方转让标的存在4500万元贷款的事实，且甲方及其股东不为丙方的本次贷款提供其他形式的担保或保证）。若归还贷款不成，抵押物被银行实现抵押权给甲乙方及贷款担保人造成损失的，则丙支付的300万元定金及所有已投入资金作为对甲方的赔偿。本协议签订三月内，甲乙方为丙方办理房地产过户网签手续。转让标的贷款还清后，各方共同配合解除本协议项下房地产抵押，并办理过户登记事宜。4、将原协议第四条改为：丙方赠送给甲乙方50万元的餐饮住宿券改为赠送40万元。违约责任：三方若有违约，违约方应支付给守约方房地产价款本金30%的违约金并追究法律责任。
上述协议签订后，三方于2015年2月15日将盛宏国际假日酒店的印章、证照等进行了交接。假日酒店公司的股东变更为张海玲指定的谢宗祥与张玉萍。盛宏置业公司将案涉转让房产进行了网签，但后来被法院撤销。张海玲向盛宏置业公司交付储值卡116张，金额为49万元。张海玲自2014年11月19日开始支付假日酒店公司的银行贷款利息至2015年1月20日，并于同年2月22日偿还本金3133.13元。
因案涉借款本息未能及时偿还，也未按约定履行贷款的展期义务，2015年6月30日，山东青州农村商业银行股份有限公司将上述贷款的全部债权转让给山东中晨房地产开发有限公司，后者于2015年11月12日向青州市人民法院起诉，青州市人民法院于2015年12月17日作出（2015）青商初字第1847号民事判决书，判决假日酒店公司偿还欠款，盛宏置业公司承担担保责任。截至2017年9月30日，假日酒店公司欠付的贷款本息及相关诉讼费用为66483646.4元（其中本金为44996866.87元、利息为16259624.12元、案件受理费284686元、财产保全费5000元、评估费13800元、执行费约131608元）。案涉房产已于2017年9月4日进入网络司法拍卖程序，起拍价为4843.92874万元，不足以支付上述66483646.4元欠款。
一审法院另查明，张海玲提交的青州市税务局出具的税收完税证明3份，证明张海玲代假日酒店公司交纳2014年12月1日至2014年12月31日期间应当由原假日酒店公司交纳的税款41476.55元。张海玲提交的青州市公安消防大队出具的行政处罚决定书一份和收款收据一份，能够证明在酒店交接之前因酒店的消防不符合国家规定而被公安消防大队罚款1万元，该款项由张海玲代交。张海玲以青州市人民法院民事判决书5份、一审法院（2013）潍商初字第64号民事判决主张，原假日酒店公司在协议签订前对外所负的部分债务是430余万元。青州市人民法院的5份民事判决书确认了2015年1月7日前，假日酒店公司欠案外人张圣勇等五人烤鸭款、调料款等款项共计三十余万元。一审法院（2013）潍商初字第64号民事判决确认，盛宏置业公司应清偿北京西门创新机电安装工程有限公司欠款340万元及违约金。在一审法院（2013）潍商初字第64号案件中（北京西门创新机电安装工程有限公司与盛宏置业公司、假日酒店公司承揽合同纠纷），一审法院查封了案涉转让财产中的912室以及35616㎡的土地使用权。2012年4月12日，盛宏置业公司与案外人青州恒晟公司签订房屋租赁合同，将涉案房地产中的790平米租赁给案外人使用20年。
一审法院认为，盛宏置业公司与张海玲、假日酒店公司签订的转让协议、补充协议，系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，各方当事人均应依约履行。本案双方当事人争议的焦点问题，一是《房地产和酒店现有设备设施用品及名称等转让协议书》及补充协议中的房地产转让关系和股权转让关系是否应当一并解除；二是解除合同的违约责任应当如何承担；三是应当赔偿损失的数额如何认定。
关于第一个焦点问题，盛宏置业公司要求解除协议中关于房地产部分的条款，张海玲同意在协议有效的前提下予以解除，现协议的效力能够确定，故协议中关于房地产的相关条款因双方当事人皆同意解除而解除。本案所涉协议包含两个法律关系，一个是盛宏置业公司与张海玲之间的房地产转让关系，另一个是盛宏置业公司代表假日酒店公司原股东与张海玲之间的股权转让关系。两个法律关系相互关联，是一个整体。张海玲签订协议的目的是通过受让房地产和股权，以使假日酒店公司在受让的房地产上继续经营，本案若仅解除房地产转让，则假日酒店公司将失去继续经营的基础，张海玲受让股权也没有意义，因此在双方当事人皆同意解除房地产转让关系的基础上，股权转让关系也应一并解除。协议解除后，双方因此取得的财产应当相互返还，假日酒店公司的股权应变更至原股东名下。
关于第二个焦点问题。根据协议的约定，自2014年9月21日后酒店在农商行4500万元的抵押贷款利息由张海玲承担；张海玲于2014年12月30日之前共出资4500万元还清转让标的青州农商行的银行贷款，解除抵押后3日内签订房屋变更登记手续使用的格式买卖合同；张海玲负责在股权变更后于贷款到期日前办理标的物4500万元已贷款项的展期手续，于展期到期日前以新公司（股权变更后的“潍坊盛宏假日酒店有限公司”）向银行借款偿还转让标的价款4500万元贷款，现合同约定的时间已经成就，股权变更已经完成，但张海玲未履行全面偿还银行贷款利息的义务，更没有清偿到期银行贷款本金或者办理展期手续，导致本案协议转让的标的物中的房地产抵押权不能解除并进入执行程序，张海玲以其行为表示了不履行双方约定的主要合同义务，合同目的落空，违约责任应由张海玲全部负担。张海玲主张其未继续履行合同的原因是因为盛宏置业公司未办理相关房产的网签手续及发现转让协议所涉的房地产被查封，对此，办理房产的网签手续以转让的房产没有抵押权为前提，张海玲未履行在先解除抵押权的合同义务，无权以没有办理网签手续为由拒绝履行自己的先期合同义务，没有办理网签手续的根本原因在于张海玲未履行先期解除抵押权的合同义务。在补充协议中盛宏置业公司也已告知了涉案房产中的912室涉及其他纠纷并且权利受到限制的情形，而相关房地产正是因为该纠纷而被查封，法院对于案涉的土地使用权进行查封是因为整个建筑物的土地使用权没有分证，查封912室就必须查封全部的土地使用权，因此张海玲对于该查封的事实是知晓并认可的，其合同义务与查封912室房地权被查封没有关系，其以912室房地权被查封为由拒绝履行自己的合同义务理由不成立，不予支持。张海玲还主张盛宏置业公司早已将协议中约定的顶层面积约790平方米的房产租赁给案外人使用违约在先，但该部分房产在协议中并未计算价款，且根据协议约定，张海玲偿还完银行贷款之后才进行该房产的交接，张海玲偿还之前，盛宏置业公司没有交付的义务，张海玲以该事实主张盛宏置业公司违约在先不能成立。张海玲请求盛宏置业公司双倍返还定金600万元以及赔偿损失200万元，因盛宏置业公司不负有违约责任，该请求不成立。
关于第三个焦点问题。若双方协议相关条款得以履行，盛宏置业公司能够获得的利益为1200万元（房地产转让的价格5700万元-房地产应偿还的银行贷款4500万元），因张海玲违约，盛宏置业公司未能获得该项利益，同时根据协议的内容，张海玲在签订协议时对于不及时偿还银行贷款可能会给盛宏置业公司带来损失是能够预见到的，故盛宏置业公司的该项损失应当由张海玲赔偿，因张海玲已经先期支付了300万元，张海玲还应赔偿的金额为900万元(未扣除税费)。关于盛宏置业公司主张的流拍所致损失，因不是张海玲订立协议时所能预见，故该项主张不能成立，对诉讼请求中超过900万元的部分不予支持。另外，盛宏置业公司主张的可得利益中包含应由其承担的费用，根据协议约定，房地产转让及过户登记所发生相关费税由假日酒店公司、盛宏置业公司方全部承担，所以该部分费税应从可得利益中扣除，其中契税为成交额的3%，即171万元，印花税为成交额的0.05%，即28500元，共计1738500元。盛宏置业公司主张的可得利益损失在扣除费用后为7261500元，张海玲应予赔偿。关于盛宏置业公司主张的违约金，协议约定“违约方应支付给守约方房地产价款本金30%的违约金”，根据转让款的标的计算为1710万元，该约定明显过高，根据盛宏置业公司损失情况、张海玲的违约情形，违约金的数额以7261500元自盛宏置业公司起诉之日起按24％年利率计算利息为宜，盛宏置业公司诉讼请求中超过该数额的部分不予支持。关于盛宏置业公司主张的利息198万元，张海玲从2015年1月8日开始支配酒店经营的全部收入，2015年1月8日之后至张海玲返还假日酒店公司经营权期间占用的银行借款所发生的利息属于张海玲经营酒店期间发生的财务费用，理应由张海玲承担。盛宏置业公司主张的利息198万元为约数，借款本金为44996866.87元，利率为2015年1月21日至2015年2月20日7.175‰，2015年2月21日至2015年7月20日7.175‰×(1+50%)=10.7625‰，不考虑复利的情况下，2015年1月21日至2015年2月20日的利息为44996866.87元×7.175‰×1=322853元，2015年2月21日至2015年7月20日逾期利息为44996866.87元×10.7625‰×5=2421394，合计利息2744247元。盛宏置业公司主张的利息198万元没有超出按金融借款合同约定利率计算的同期利息，张海玲应予偿还。
张海玲请求盛宏置业公司返还1948238.76元，包括的款项有：交纳的银行利息969830.85元；交付储值卡116张，金额49万元；代假日酒店公司交纳消防罚款1万元、税款41764.55元；代为偿还的债务436643.36元。对于上述储值卡，其性质并非现金，使用中需要假日酒店公司的许可，不能冲抵盛宏置业公司的损失，故该部分储值卡应予返还。对于张海玲交纳的银行利息，张海玲自2014年11月19日开始支付银行借款的利息，至2014年12月20日，共计支付969830.85元。该利息属于2015年1月7日之前的利息，并非张海玲为自己经营盛宏假日酒店发生的财务成本，而2014年9月21日-2015年1月7日期间酒店经营的全部收入是由盛宏置业公司支配的，合同解除后张海玲无义务为盛宏置业公司的收入承担成本，故盛宏置业公司应予返还。对于消防罚款、税款及张海玲主张代为偿还的债务436643.36元，根据协议约定，交接日（即2015年1月8日）前经营期间形成的债务风险、税费、酒店与转让标的物有关的债权债务由盛宏置业公司及原假日酒店公司承担，消防罚款及税款均是交接日之前原假日酒店公司所产生，张海玲代为支付了该款项，合同解除后张海玲无义务承担该部分费用，盛宏置业公司应予偿还，并承担张海玲支付款项之日起的利息损失（按24％年利率计算）。张海玲提供的民事判决书能够证明交接之前原假日酒店公司尚欠案外人各种款项，但其未提供已经向案外人履行了清偿责任的证据，故该部分费用尚未产生，对其要求盛宏置业公司返还该项费用的主张不予支持，其可在履行清偿责任后按照协议的约定向盛宏置业公司追偿。盛宏置业公司抗辩称，上述费用均是原假日酒店公司经营期间产生，张海玲应当向假日酒店公司追偿，因盛宏置业公司是假日酒店公司原股东，盛宏置业公司并未将前期经营成果与张海玲交接，张海玲向假日酒店公司追偿无异于自己承担该费用，故盛宏置业公司的抗辩理由不成立。对于张海玲主张的其余款项及损失，因其未提供相应的证据予以证明，不予认定，亦不予支持。综上，张海玲请求盛宏置业公司返还其他款项1948238.76元，除返还储值卡外，还支持银行利息969830.85元、消防罚款1万元、税款41764.55元，其他款项不予支持。其中银行利息969830.85元与张海玲应偿还盛宏置业公司的利息198万元抵销后，张海玲应偿还盛宏置业公司利息1010169.15元。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条之规定，一审法院判决：一、解除潍坊盛宏置业有限公司与张海玲签订的《房地产和第三人现有设备设施用品及名称等转让协议书》以及《补充协议》；张海玲于本判决生效之日起十日内向潍坊盛宏置业有限公司返还所取得的房地产和潍坊盛宏假日酒店有限公司的股权，并协助潍坊盛宏假日酒店有限公司办理股东变更的工商登记手续；二、张海玲于本判决生效之日起十日内支付给潍坊盛宏置业有限公司可得利益损失7261500元及违约金（以7261500元为基数，自2015年5月6日起至实际给付之日止，按24%利率计算）；三、张海玲于本判决生效之日起十日内支付给潍坊盛宏置业有限公司占用银行借款的利息1010169.15元；四、潍坊盛宏置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付给张海玲51764.55元及逾期付款利息（以51764.55元为基数，自2015年1月16日起至实际给付之日止，按24％年利率计算）；五、潍坊盛宏置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还张海玲交付的金额为490000元的储值卡；六、驳回潍坊盛宏置业有限公司的其他诉讼请求；七、驳回张海玲的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费266800元，由潍坊盛宏置业有限公司负担218776元，由张海玲负担48024元；财产保全费5000元，由张海玲负担。反诉案件受理费39009元，由潍坊盛宏置业有限公司负担2268元，由张海玲负担36741元。
本院在二审中，当事人均没有提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。
本院认为，本案二审的争议焦点为：一、涉案合同不能履行的过错责任或违约责任应如何确认；二、对盛宏置业公司的经济损失应如何确认；三、盛宏置业公司是否应双倍返还定金。
关于第一个焦点问题。双方在合同中约定，自2014年9月21日后酒店在农商行4500万元的抵押贷款利息由张海玲承担，张海玲于2014年12月30日之前出资4500万元还清银行贷款。张海玲没有按照该约定还清上述银行贷款本息，自然也不能获准贷款银行解除抵押。而912室存在欠款和权利受限的事实，盛宏置业公司已在合同中予以披露；至于912室权利受限引起的全部土地使用权被查封，因涉及欠款金额较小，张海玲也有权在应当支付给盛宏置业公司900万元余款中扣留该部分欠款，直接支付给债权人以获得人民法院解除对上述土地的查封。故土地被查封以及盛宏置业公司在签订合同时是否故意隐瞒该事实，不是涉案合同不能履行的原因。一审判决确认张海玲应承担全部违约责任并无不当。
关于第二个焦点问题。1.一审判决确认，如果合同完全履行后，盛宏置业公司能够获得的利益为1200万元（房地产转让的价格5700万元-房地产应偿还的银行贷款4500万元）。本院认为，根据合同约定，在涉案房屋交付给张海玲，张海玲如约支付价款并偿还贷款本息的情况下，盛宏置业公司能够获得的利益确实为1200万元。虽然涉案房屋尚未拍卖完毕，虽然在假设房屋拍卖价格高于所欠贷款本息时盛宏置业公司对该高出部分享有权利，即盛宏置业公司的可得利益损失可能会小于1200万元，但是，案涉房产于2017年9月4日进入网络司法拍卖程序，起拍价为4843.92874万元，至今尚未拍出，而贷款本息在2017年9月4日欠66483646.4元的基础上仍在继续计算逾期利息；涉案房屋不是具有较大销量和较稳定价格的普通住宅，涉案房屋多次流拍后依法以评估价过户给债权人的可能性较大。故一审判决确认盛宏置业公司的可得利益损失为1200万元，已经明显小于目前所能预见到的实际损失，张海玲关于该损失数额大于实际损失的上诉理由不能成立。2.关于一审判决第三项资金占用期间的利息,合同约定酒店整体交接给张海玲的日期为2015年1月8日,交接之后酒店的经营收入全部归张海玲所有。即使没有产生经营收入,也应由张海玲承担。2015年1月8日至张海玲返还酒店期间，酒店资产所对应的银行贷款利息，由张海玲负担，符合公平原则。
关于第三个争议焦点，由于张海玲负有根本违约责任，张海玲要求盛宏置业公司双倍返还定金没有事实和法律依据,一审判决不予支持是正确的。
综上所述，上诉人张海玲的上诉请求不能成立，本院不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费69702元，由张海玲负担。
本判决为终审判决。
审判长 肖 彬
审判员 左玉勇
审判员 安景黎
二〇一八年七月三十一日
书记员 周涵宇