北京方润发通讯器材有限责任公司诉北京五六七商品城有限公司联营合同纠纷一案

原告(反诉被告) 北京方润发通讯器材有限责任公司，住所地北京市西城区新街口南大街221号。

法定代表人陈忠全，总经理。

委托代理人张纲，北京市证泰律师事务所律师。

委托代理人张秋敏，北京市证泰律师事务所律师。

被告(反诉原告)北京五六七商品城有限公司，住所地北京市海淀区中关村大街18号5－7层。

法定代表人吴爱忠，总经理。

委托代理人姚洪越，北京市洪越律师事务所律师。

委托代理人苗爱华，男，北京五六七商品城有限公司办公室主任，住北京市崇文区沙子口路18号。

原告(反诉被告) 北京方润发通讯器材有限责任公司(以下简称方润发公司)与被告(反诉原告) 北京五六七商品城有限公司(以下简称五六七商城)联营合同纠纷一案，本院受理后，依法组成由法官杨靖担任审判长、法官刘洋、人民陪审员刘卫星参加的合议庭，公开开庭对本案的本诉及反诉合并进行了审理。原告方润发公司委托代理人张钢、张秋敏，被告五六七商城委托代理人姚洪越、苗爱华，到庭参加了诉讼。本案现已审理完毕。

原告方润发公司诉称，方润发公司与五六七商城于2006年12月24日签订联营合同及补充协议，五六七商城将合同约定的场地交付方润发公司使用。合同签订后，方润发公司依约向其支付了场地使用费70万元。在合同履行期间，五六七商城无故要求方润发公司限期撤出场地，且始终未与方润发公司就相关问题进行必要的协商，并将方润发公司正在合法使用的部分摊位拆除、货物搬走，导致方润发公司无法正常经营，并造成了重大财产损失。现方润发公司诉至法院，诉讼请求：1、判令解除双方签订的联营合同及补充协议；2、判令五六七商城返还场地使用费70万元；3、判令五六七商城支付违约金421 200元；4、判令五六七商城赔偿损失711 076.14元。

被告五六七商城辩称，同意与方润发公司解除合同，因为方润发公司已经实际使用了经营场地，故其无权请求返还场地使用费；方润发公司违约在先，未按合同约定交付租金，而五六七商城已按合同约定交付给其经营场地，在此情况下，五六七商城才行使合同解除权，依法于2007年11月1日与其解除了合同，故五六七商城没有违约，不应承担违约责任。综上，请求法院驳回方润发公司的诉讼请求。同时，因方润发公司未按期交付租金，已构成违约，五六七商城提起反诉，要求判令：1、方润发公司给付欠付租金126 553元(已扣除保证金等204 647.6元)；2、方润发公司支付违约金421 200元。

原告方润发公司对被告五六七商城反诉辩称，方润发公司依约交付了租金，但五六七商城在同方润发公司签订合同以及签约后，已经将合同约定的场地内的部分场地交给其他商户使用，根据合同的实际情况，双方对于合同履行部分已经实际变更，方润发公司根据具体情况与其多次协商后才交付的租金。在2007年6月1日前，五六七商城已将合同约定的场地中应交付方润发公司使用的场地与其他商户签订了协议并收取了使用费，其无权要求方润发公司继续按照800平方米交付租金，其要求给付租金的请求没有事实依据。

经审理查明，2006年12月24日，方润发公司(乙方)与五六七商城(甲方)签订一份联营合同，合同主要条款规定，甲方提供经营场地，乙方提供商品并自带员工，以品牌专卖店、专卖区或主题店、摊位、中心店的形式经营，甲方按联营面积收取乙方场地使用费。甲方提供中关村科技贸易中心6层编号为北侧部分场地(详见平面图红线区域内)作为乙方经营场所。联营期限自2007年3月1日至2010年3月1日。联营商品的范围限定于通讯产品类商品。场地使用费的支付标准及联营保证金详见补充协议。合同期满时，乙方按规定交还联营场地，结清各项费用，无客户投诉、索赔问题，一个月内甲方无息返还乙方联营保证金。甲方按约定为乙方提供联营场地及相关配套设施和经营条件，保障乙方正常经营。甲方对商城进行物业管理、清洁管理、消防管理、保安管理等。乙方违法经营、加工销售伪劣商品、有其他违法活动累计两次或被新闻媒体曝光造成恶劣影响的、未依约定用途使用场地、擅自出租转让转借场地的、未经甲方同意，连续歇业或不遵守商城统一营业时间达3日或累计10日以上的，甲方有权解除合同，场地使用费及保证金不退。同日，双方(协议甲乙双方同上)签订一份补充协议，约定甲方将科贸中心六层北侧部分场地(详见平面图)使用面积1300平方米(以平面图数据为准)出租给乙方经营使用，租金每天每平方米4.5元含物业管理费，其中现有空摊面积500平方米，于2007年3月1日起计租，租期3年，至2010年3月1日；其余现有经营面积800平方米(详见平面图)于2007年8月1日起租至2010年7月30日。租金交付为年付，首付租金应于2007年1月1日前付81万元，第二期租金应于2007年6月1日前付129.6万元，下一年租金方式以此类推。甲方将空置摊位于2007年1月1日交乙方使用，其余现正在经营的摊位，面积800平方米，于2007年6月30日交付乙方使用。甲方为乙方提供库房，使用面积800平方米，租金每天每平方米1.8元，付款方式为年付。乙方委托甲方与商户签订合同，在甲方规定交租期内所收取的租金多余部分，应如数返还乙方，不足部分由乙方补交齐。双方在签订合同时，乙方应向甲方交纳定金10万元，在甲方收取商户保证金达10万元，返还给乙方。租期内，如一方出现违约，应按年租金的20%赔偿给另一方。同时，协议后附商城6层平面图，图上用红线标注了租赁场地的范围，也标定摊位号及每个摊位的面积。当日，方润发公司向五六七商城交纳定金10万元。

2007年1月14日，方润发公司法定代表人陈忠全向五六七商城出具一份协议书，保证六层精品区009号、010号、019号商铺经营通讯产品，2007年1月30日前必须把租金、经营保证金交到五六七商城财务部并办完相关手续，否则因该商户单方违背协议，导致六层精品区经营通讯产品的商户的一切损失及后果全部由陈忠全负责。

2007年2月2日，方润发公司向五六七商城交纳租金60万元。五六七商城开具了收据，收据上载明收到方润发公司交来租金(总计)60万元。

2007年10月9日，科贸中心6层经营场地的产权人北京中关村科技发展(控股)股份有限公司给五六七商城发出解除合同通知书，称鉴于五六七商城未履行合同约定的付款义务，现通知其解除租赁合同，收回5层、6层的场地，五六七商城应于同年10月25日前将场地腾退返还。随后，五六七商城又通知各商铺停止经营并撤离经营场地。同年10月12日，五六七商城发出通告，表示对此事负责，向商户退还未发生的租金及保证金。

2007年11月7日，方润发公司将六层009、010、019号商铺内商品清点后将铺门贴上封条。11月8日凌晨，五六七商城派人将封条揭开，进入上述商铺内，将铺内物品全部清空，搬至科贸中心地下库房保存。现上述商铺均已拆除。

2008年1月8日，方润发公司从科贸中心将五六七商城拉走的大部分物品取回，双方签署了盘点清点。剩余部分物品，在本院主持下，经双方确认均有破损，方润发公司未予取走。

诉讼中，方润发公司称其于2007年1月1日进驻经营场地，五六七商城并未将合同约定的全部经营场地交付给其，只交给其JP009、010、019号3个商铺近70平方米(依据方润发公司提交的平面图上打印的数字，JP009为15.58、010为15.39、019为41.74)，且其进驻测量后发现，商铺面积与五六七商城在平面图中标注的面积不一致，其实测面积是432.17平米，其遂向五六七商城提出。对此，五六七商城称合同签订后方润发公司即进驻经营场地，其已将合同约定的500平方米经营场地全部交付方润发公司，方润发公司在平面图上盖章确认，即表明其接收了全部经营场地，且其在进驻后从未就场地的交付向五六七商城提出过异议。对于商铺面积缩水的问题，五六七商城称方润发公司是2007年5月份提出过，双方在一起也测量过，差距也就只在30平方米左右，但差距是因为双方使用的测量方式有差异。

诉讼中，方润发公司还称五六七商城在缔约前后已将应交付给其的经营场地交付给其他商户，并提交了五六七商城向六层8-13商户周广林、2-02号商户刘海兵、8-09-11商户邱珂提供3-64、3-43、3-60-62商铺作为临时库房使用的租赁协议(上述临时库房所使用的商铺号均在合同所附的平面图内)；同时还提交了五六七商城在2007年1月10日与北京创立达工贸有限公司签订的联营合同及场地使用费发票(年使用费30 618元)、五六七商城于2007年4月30日与刘春荣签订的1-26-28号、与张文华签订的3-57-59号、与查何平签订的1-02-04号场地使用联营合同(上述商铺号在平面图二期范围之内)及交款收据。对此，五六七商城称依据补充协议的约定，其可代方润发公司招商并代收保证金和租金，故其与其他商户签订联营合同及库房租赁协议履行协议约定的义务，不是不依约交付场地；对于与方润发公司签约之前存在的商户，其当时与方润发公司约定计算在方润发公司名下。对于第二期场地租赁给其他商户作为临时库房问题，五六七商城称是因为方润发公司没有运作好，未能招上商户，故其提出想用该块场地作临时库房而非经营使用，也是为帮方润发公司招商，减轻其经营压力，故租金比较便宜，且是随时可以收回。为此，五六七商城提交了部分商户与其于2006年12月至2007年9月期间签订的临时库房租赁协议及收取租金的收据。对此，方润发公司称补充协议约定的其委托五六七商城与商户签订合同，应是在五六七商城将合同约定的所有面积在约定期限内交付给其，其无法出租出去后，再由其向五六七商城提出由五六七商城代其转租，如五六七商城代其出租摊位必须征得其同意、确认，但其对五六七商城代为转租一事并不知情。

诉讼中，五六七商城称未与方润发公司结算由其代招商户交纳的租金，是因方润发公司的租金没有交齐，方润发公司补齐租金后，如有剩余才会进行结算。对此，方润发公司称没有交足81万元租金，是因其在准备缴纳租金时发现五六七商城已将应交付给其使用场地租赁给其他商户，扣除其余商户交纳的租金，其再交70万元就够了，当时五六七商城对此也是认可的，其还要求五六七商城让其他商户撤离，将场地完整的交付给其。

对于方润发公司主张的财产损失，方润发公司提交了其在封存店门前清点全部货物的货物清单、购进货物的入库单、收据及22页的货物损失明细单及封存物品的录像光盘，用于证明财产损失的品名、数量及金额。同时，方润发公司还申请证人王伟出庭作证，证实货物清点的过程，王伟在证言中称方润发公司在六层租下了整个茶叶区，大概有10多家门面，方润发公司自己的门面有两家，其余是分租出去的。当时清点的是方润发公司自己销售茶叶及通讯产品的柜台。五六七商城对上述财产损失的证据均不予认可，认为上述证据不足以证明货物的丢失毁损及价值情况，并称当时其系将方润发公司物品原封不动搬到仓库存放的，并已将搬运过程进行了录像，如果物品有损坏是当时就是坏的，如果丢失就是原来不存在的，均不是五六七商城造成的，且方润发公司制作的货物清点中许多没有的货物，在其取回货物时又有了，故方润发公司所主张物品的毁损是不真实的。同时，五六七商城称其已于2007年11月6日向方润发公司送达了解除合同的通知，但方润发公司对此予以否认，五六七商城对此未能提供相关证据予以佐证。五六七商城亦称其在搬运物品时未通知方润发公司到现场，原因是其此前要求方润发公司自动撤离，但方润发公司拒绝搬走物品。

上述事实，有原告方润发公司提交的联营合同、补充协议、五六七商城与其他商户签订的协议书及联营合同、平面图、北京中关村科技发展(控股)股份有限公司发出的解约通知、五六七商城通告、录像光盘、盘点清单，被告五六七商城提交的其与其他商户签订的协议书、交款收据等证据材料及本院勘验笔录、执行笔录、庭审笔录在案佐证。

本院认为，方润发公司与五六七商城签订的联营合同及补充协议，以五六七商城向方润发公司提供经营场地为主要内容，其内容未违反国家法律及行政法规的禁止性规定，均应属有效。

本案中，方润发公司以五六七商城违约为由，要求解除联营合同及补充协议，五六七商城同意解除合同，应视为双方就提前解除合同达成合意，本院对此不持异议。虽五六七商城称其已向方润发公司发出解除合同通知，但其就此未能提供证据予以证明，本院对此不予支持。

结合双方当事人诉辩意见，本案争议焦点在于方润发公司及五六七商城在合同履行中是否存在违约行为。第一，五六七商城未依约交付全部经营场地。依据联营合同及补充协议的约定，五六七商城应按合同约定的面积向方润发公司交付经营场地。虽方润发公司与五六七商城之间没有书面的场地交接协议，且其称于2007年1月1日进驻经营场地后五六七商城仅向其交付了JP009、010、019号3个商铺近70平方米的场地，但依据其庭审陈述及其申请出庭的证人所作出的证言来看，其在2007年1月1日进驻后核查了经营场地的实际面积及当时的使用情况，其在2月2日向五六七商城支付了第一期500平方米的租金60万元，其称系在发现有部分场地已被提供给其他商户使用后，结合当时场地的使用情况与五六七商城协商后确定的，且其申请出庭的证人亦证实当时有10多个摊位是属于方润发公司自己或由其出租给第三方的，故在进驻场地在先的情况下，方润发公司交付租金的行为应视为其对经营场地交付实际情况的认可，本案中其仅以一份责任协议书，在无其他相关证据予以佐证的情况下，并不足以证明其仅接收了3个摊位的经营场地。对于五六七商城称其已按约交付500平方米经营场地的主张，方润发公司提交的证据表明在缔约前其确已将部分场地提供给第三方，其虽称与方润发公司商定将该部分商户使用的场地计算在方润发公司名下，但其就此未能提供相关证据予以佐证，且其在出具的租金收据在注明60万元系总计的金额，故其主张已全部交付场地，而方润发公司未能支付全部租金，违约在先的抗辩理由，证据不足，本院不予支持。对于第二期800平方米场地的交付，方润发公司提交的证据表明五六七商城在约定交付的期限前已将部分场地租赁给其他商户作为临时库房使用，虽五六七商城称系方润发公司经营不善，为减轻其经营压力而代其出租，但其就此未能提供相关证据予以证明，故本院对此不予支持。虽五六七商城称协议约定其可代方润发公司出租场地，但在协议已约定经营场地归方润发公司使用的情况下，其代方润发公司出租场地理应征得方润发公司同意，并与其确认、办理租金的结算手续，现五六七商城未能提供证据证明方润发公司知晓或同意其另行将经营场地转租第三方，故五六七商城上述抗辩理由，证据不足，本院不予支持。据此，五六七商城未依约交付第二期经营场地已构成违约，方润发公司有权拒绝履行相应的付款义务。第二，五六七商城交付的场地面积存在瑕疵问题。虽方润发公司提出五六七商城交付的场地面积与平面图标注不一致，但五六七商城提出系双方测量方法不一致所致，双方就此未能达成共识，在方润发公司就此未能提供其他相关证据予以佐证的情况下，如上所述，方润发公司向五六七商城交付第一期租金的行为应视为其对承租面积的认可，本院对其上述诉讼主张不予支持。第三，五六七商城擅自将方润发公司摊位拆除、货物搬走，导致方润发公司无法正常经营。本案查明事实表明，五六七商城因拖欠租金被产权方要求撤离场地，故方润发公司不能继续经营系五六七商城原因所致。据此，五六七商城主张方润发公司违约在先，要求方润发公司支付欠付租金及支付违约金的反诉请求，本院不予支持。

结合上述，在双方当事人均同意解除合同的前提下，方润发公司应与五六七商城办理租金的结算手续，五六七商城应就其履约中的违约行为向方润发公司承担违约责任。对于方润发公司要求五六七商城返还其已付租金及保证金计70万元的诉讼请求，虽五六七商城在场地交付上存在违约行为，但方润发公司应就已交付的部分支付租金，至于其是否实际经营使用并不免除其租金的支付，如上所述，该租金应结合方润发公司的实际使用情况及五六七商城发出通告退还租金及保证金之时予以计算，该期间租金合计433 424.66元，扣除该笔款项后，五六七商城实际应退还方润发公司租金266 575.34元，对于方润发公司超出部分的请求，本院不予支持。对于第二期租金，方润发公司有权拒绝支付，且方润发公司未能提供证据证明五六七商城就该部分场地出租所得超出了其应交纳的租金总额，故双方就此无需另行结算。对于方润发公司主张的违约金421 200元，因五六七商城未能按照合同约定的期限及约定的场地面积，保证方润发公司对经营场地的使用，已构成违约，该违约金数额符合合同约定的违约金计算标准，亦符合方润发公司因提前解除合同所受损失的程度，本院对方润发公司该项诉讼请求予以支持。

对于方润发公司要求五六七商城赔偿其物品毁损及遗失损失711 076.14元的诉讼请求，本案事实表明，五六七商城在未通知方润发公司到场的情况下，擅自将方润发公司存放在摊位中的物品撤离现场另行存放；虽五六七商城称其对撤离现场的过程进行了录像，但该录像系其单方制作，未经合法的公证程序，且方润发公司不予认可，故不能反映其搬运物品的真实状况，亦不足以证明物品没有毁损丢失，在此情况下，其应承担由此产生的不利于己方的法律后果，并对由此形成的财产损失承担主要过错责任。同时，方润发公司在场地产权方已决定收回经营场地，且五六七商城已明确通知所有商户撤出经营场地，其他商户亦已撤离的情况下，未将自己的物品及时撤离，导致己方损失的扩大，其就此亦负有一定过错。据此，本院依据方润发公司提交的封存物品的录像、货物清单、货物盘点清单、货物损失清点及入库单、收据等证据材料并结合双方当事人的过错程度，在五六七商城已足额承担了合同约定的违约金的情况下，依据公平合理原则，酌定五六七商城赔偿方润发公司财产损失10万元，对于方润发公司超出部分的请求，本院不予支持。

综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四第一款、第一百一十九条之规定，判决如下：

一、解除原告北京方润发通讯器材有限责任公司与被告 北京五六七商品城有限公司于二ＯＯ六年十二月二十四日签订的联营合同及补充协议；

二、被告北京五六七商品城有限公司退还原告北京方润发通讯器材有限责任公司租金二十六万六千五百七十五元三角四分，于本判决生效后十日内付清；

三、被告北京五六七商品城有限公司偿付原告北京方润发通讯器材有限责任公司违约金四十二万一千二百元，于本判决生效后十日内付清；

四、被告北京五六七商品城有限公司赔偿原告北京方润发通讯器材有限责任公司财产损失十万元，于本判决生效后十日内付清；

五、驳回原告北京方润发通讯器材有限责任公司其他诉讼请求；

六、驳回反诉原告北京五六七商品城有限公司的反诉请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本诉案件受理费二万一千四百三十四元（原告已预交），由原告北京方润发通讯器材有限责任公司负担九千二百二十七元(已交纳)，由被告北京五六七商品城有限公司负担一万二千二百零七元，于本判决生效后七日内交纳。

反诉案件受理费四千六百三十九元，由反诉原告北京五六七商品城有限公司负担(已交纳)。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，按照不服一审判决本诉或反诉部分的上诉请求数额交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉费的，按自动撤回上诉处理。

                                                 审  判  长    杨  靖

                                                 代理审判员     刘  洋

                                                 人民陪审员     刘卫星

                                                二ＯＯ八年十月二十七日

                                                 书  记  员     田  昕