上诉人杨炳福与被上诉人杨炳贵、陈隆顺确认房屋所有权纠纷一案

（2008）昆民三终字第605号

上诉人（原审原告）杨炳福，男，1968年6月19日出生，苗族，贵州省麻江县人，现无业，住昆明市西山区福海街道办事处杨家地一村新村5号。身份证号码：530111196806192933。

委托代理人郭忠，云南凌云律师事务所律师。特别授权代理。

被上诉人（原审被告）杨炳贵，男，1952年7月24日出生，苗族，贵州省麻江县人，现在云南省设计院工作，住昆明市西山区福海街道办事处杨家地一村新村5号。身份证号码：530102195207242715。

委托代理人徐礼平，男，1977年9月1日出生，汉族，云南省宣威市人，现无业，住宣威市羊场镇兔场村委会新德村122号。身份证号码：532224197709014530。特别授权代理。

被上诉人（原审被告）陈隆顺，男，1948年4月1日出生，汉族，江苏省苏州市人，现在昆明医学院工作，住昆明市西山区福海街道办事处杨家地一村新村5号。身份证号码：53010219480401111X。

委托代理人张承松，云南行动律师事务所律师。特别授权代理。

上诉人杨炳福因与被上诉人杨炳贵、陈隆顺确认房屋所有权纠纷一案，不服昆明市西山区人民法院（2007）西法民初字第2325号民事判决，向本院提起上诉。本院于2008年4月23日受理此案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。

一审法院确认：原告杨炳福系被告杨炳贵的弟弟，原告杨炳福系昆明市西山区福海街道办事处杨家社区杨家地一居民小组居民，1998年9月2日，原告杨炳福作为户主以其家庭成员3人批得位于昆明市西山区福海街道办事处杨家社区杨家地一居民小组建房宅基地一块(也即本案诉争房屋所属地块)，同年11月9日，原告与二被告签订一协议书，内容为：“福海乡杨家地村村民杨炳福因无经济能力建盖杨家地村宅基地，宽10米，长8米，面积80平方米，现将此宅基地由杨炳贵、陈隆顺出宅基地征用费及水、电、路三通费壹万五仟元正。建盖房屋费万元，建盖此房五层，特定如下协议：一、房屋建盖好产权及使用权归杨炳贵、陈隆顺使用50年，1999年5月至2049年5月。二、如50年内二人病故身亡，由他们的直系亲属或双方自己指定的继承人继承。三、房屋分配：房屋二层至五层由杨炳贵、陈隆顺各分二层，杨炳贵3层、5层，陈隆顺2层、4层。四、底层作为公共部分出租，收回租金，由杨炳贵、陈隆顺两人平均分成。五、杨炳贵、陈隆顺如因身故后所指定的继承人可能继续使用该房，到2049年5月产权及使用权交还给杨炳福。六、本协议经公证后既生效，本协议一式陆份，杨炳福、杨炳贵、陈隆顺各执贰份。”1999年7月，本案诉争房屋(位于西山区福海街道办事处杨家社区居民委员会杨家地一村新村5号)建盖完成，二被告自房屋建盖完成后一直居住使用至今。该房屋用于出租部分(底层)的租金收益，二被告也一直在收取。2005年12月26日，昆明市人民政府下发昆西集用(2005)第2533号土地使用权证，确认位于杨家社区居民委员会杨家地一村新村5号土地的使用权人为原告杨炳福，所有权人为杨家社区居民委员会杨家地居民委员会居民小组。使用权面积为81.91平方米。2007年6月23日，杨家地一居民小组出具一“证明”，确认原告系该居民小组居民，于1999年集体规划批建第一批新村住房批号为昆集用(2005)第2533号是由原告自建，该房于1999年7月份建好竣工，现门牌编号为杨家地新村5号。另，被告杨炳贵、陈隆顺均系非农业家庭户口。庭审中，原告与二被告均认可，双方是在诉争房屋开始建盖后才于1998年11月9日签订的协议。故原告杨炳福诉至一审法院，请求判令：1、双方于1998年11月9日所签《协议书》无效；2、二被告归还原告位于昆明市西山区杨家社区居民委员会杨家地一村新村5号房屋；3、二被告连带赔偿原告经济损失160000元；4、二被告承担本案诉讼费用。二被告答辩称，原告在签订合同时，隐瞒与订立合同有关的重要事实，骗取二被告出资在村民宅基地上建房，现原告通过诉讼来侵占二被告毕生所积蓄建成的房屋，属于以合法形式掩盖非法目的，故请求驳回原告诉讼请求。

一审法院认为：我国合同法规定，有下列情形之一的，合同无效：(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；(三)以合法形式掩盖非法目的；(四)损害社会公共利益；(五)违反法律、行政法规的强制性规定。本案中，根据原告与二被告于1998年11月9日签订的《协议书》内容可确定，原告杨炳福将位于西山区福海街道办事处杨家社区居民委员会杨家地一村新村5号无偿交付给二被告使用50年，在此期间内二被告可以对该房屋进行占用、使用、收益的行为，实质上是对诉争房屋所有权的部分权能进行了分离，由二被告在一定期限内享有该房屋所有权占有、使用、收益的权能，该行为并不与我国土地管理法关于“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”的规定相悖，也不符合我国法律对于“买卖行为需转移所有权”的界定，不违反我国法律、行政法规中关于“禁止城镇居民在农村购置宅基地”的强制性规定。原告与二被告之间不转移房屋所有权，仅是对其部分权能进行分离的行为，不符合我国合同法第五十三条确定的合同无效的法定情形。至于原告主张该协议未经公证，合同无效，一审法院认为，庭审中，原告与二被告均认可，双方是在诉争房屋开始建盖后才签订的相关协议，该行为应当视为原、被告双方通过签订协议，对于已发生事实行为的认可，协议没有经过公证的瑕疵，不应影响到整个协议的效力。根据我国合同法第八条的规定，在本案审理过程中，因原告杨炳福未提交确凿、有效的证据证明其“协议书的签订系二被告诱骗”的主张，在原告与二被告所签订的协议书系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律规定，系有效合同的情况下，该协议书对双方当事人具有法律约束力，应当受到法律的保护，故对原告杨炳福要求确认双方于1998年11月9日所签《协议书》无效，并要求被告杨炳贵、陈隆顺返还房屋的诉讼请求，一审法院依法予以驳回。对于原告是否有权主张二被告支付房屋租金，一审法院认为，一方面，根据原告与二被告签订的协议内容(杨炳福因无经济能力建盖杨家地村宅基地，现将此宅基地由杨炳贵、陈隆顺出宅基地征用费及水、电、路三通费壹万五仟元正。建盖房屋费，建盖此房五层)以及二被告至今仍对该房屋行使占有、使用、收益的实际情况，可确定房屋的建盖有二被告的出资；另一方面，原告与二被告在所签订协议中也明确载明房屋建盖好后50年内均由二被告占有、使用及收益。二被告现居住使用该房屋系基于其出资建盖以及双方协议的约定，故原告要求二被告支付房屋租金的诉讼请求没有事实和法律依据，一审法院不予支持。据此，一审判决依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条之规定，遂判决：驳回原告杨炳福的诉讼请求。

宣判后，上诉人不服一审判决，向本院提起上诉，其认为：一、一审判决认定事实错误，导致一审判决错误。上诉人与被上诉人双方之间的协议系房屋基本建盖完毕时所签订，签订之前提为双方另签订有租房协议（后被被上诉人以做公证书为由拿走），该协议仅作为两被上诉人租赁房屋后分房内部协议，上诉人在受误导前提下签订。对于已由上诉人建盖完毕的房屋，再由上诉人与被上诉签订协议，约定由被上诉人出资建盖显然不符合逻辑。一审认定被上诉人出资进行建盖缺乏事实依据。一审认定被上诉人进行过出资行为系毫无事实根据之推断，被上诉人无任何证据材料可证明其对房屋的建盖进行过出资行为，上诉人所提供的证据足以相互印证房屋建盖出资方为上诉人。二、一审判决适用法律错误。上诉人与被上诉人所签《协议书》完全掩盖了双方存在的租赁合同关系，同时也是一种变相侵害集体土地合法使用权的行为，一审法院认定该协议合法有效有失公允。综上所述，上诉人认一审判决显属错误，特提出上诉，请求二审人民法院依法撤销一审判决，支持上诉人一审全部诉讼请求。

二被上诉人均答辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。

二审经审理查明的事实与一审确认的事实一致，本院依法予以确认。

综合诉辩双方的诉讼主张，审理本案的争议的焦点为：双方之间的协议是否有效；被上诉人是否应当腾还房屋并赔偿租金损失。

本院认为：《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；……”本案中，1998年9月2日，杨炳福作为户主以其家庭成员3人批得位于昆明市西山区福海街道办事处杨家社区杨家地一居民小组建房宅基地一块(即本案诉争房屋所属地块)。2005年12月26日，昆明市人民政府下发昆西集用（2005）第2533号土地使用权证，确认位于杨家社区居民委员会杨家地一村新村5号土地(即本案诉争房屋所属地块)的使用权人为杨炳福，因此，上诉人为该土地的合法使用权人。上诉人认可1998年11月9日其与二被上诉人签订了《协议书》一份，该协议中约定，因上诉人无力出资在其宅基地上建盖房屋，由二被上诉人出资，在上诉人享有的宅基地上建盖房屋，房屋建盖完成之后，由二被上诉人在一定期限内分别对部分楼层行使占有、使用、收益权。上诉人在自己享有的宅基地上建盖自用住房并未违反我国法律关于农村集体所有的土地使用权的规定，是其对他享有的农村宅基地使用权的合法行使，其实质是上诉人为了筹款建盖房屋，与被上诉人进行协商，通过协议在一定形式上对房屋使用权的权能部分进行处分，该行为亦非“城镇居民在农村购置宅基地”的法律关系。关于该协议是否无效的问题，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”本案中，上诉人并无证据证实存在合同无效的上述情形，上诉人与二被上诉人签订的协议并不符合法律关于合同无效的规定，该协议并未损害第三人、国家以及社会公共利益，是双方真实意思的表示，属于当事人自愿对房屋使用权的处分，是一种对房屋所有权的合法限制。另，关于上诉人提出其因受误导而签订，而其在一、二审审理期间，其均未提交证据证明其因对合同的性质、对方当事人的身份、标的物的情况等产生重大误解而与被上诉人签订协议，因此对于其该主张本院不予支持。至于合同没有经过公证，为形式上的瑕疵，并不影响到合同的效力。上诉人要求确认双方所签合同无效并不符合法律的规定，另，上诉人提出要求被上诉人归还房屋并赔偿租金经济损失亦不符合双方之间的约定和法律规定，本院依法不予支持。综上所述，上诉人的上诉请求无事实和法律依据，一审处理正确合法，并无不当，本院依法予以维持。据此，依据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第一项及第一百零七条之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费人民币6000元，由上诉人杨炳福承担。

本判决为终审判决。

                                                 审　判　长　洪  琳

                                                 审　判　员　万绍敏

                                                 代理审判员　彭  韬

                                                 二○○八年七月十七日

                                                 书　记　员　万冬玉