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杨明与吉林省创世光电有限公司物权确认纠纷再审民事判决书
时间：2020年04月17日 来源： 作者： 浏览次数：1277 收藏[0]吉林省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）吉民再119号
抗诉机关：吉林省人民检察院。
申诉人（一审原告、二审上诉人）：杨明，男，1973年11月16日出生，汉族，住江苏省杭州市。
委托诉讼代理人：王英凯（系杨明母亲），住吉林省长春市。
被申诉人（一审被告、二审被上诉人）：吉林省创世光电有限公司。住所：吉林省长春市。
法定代表人：朱捷，该公司董事长。
委托诉讼代理人：马维山，吉林兢诚律师事务所律师。
申诉人杨明因与被申诉人吉林省创世光电有限公司（以下简称创世公司）物权确认纠纷一案，不服吉林省长春市中级人民法院（2014）长民一终字第380号民事判决，向检察机关申诉。吉林省人民检察院作出吉检民（行）监（2016）22000000176号民事抗诉书，向本院提出抗诉。本院作出（2017）吉民抗9号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。吉林省人民检察院指派检察员焦宏伟、丁连昌出庭。申诉人杨明的委托诉讼代理人王英凯、被申诉人创世公司的委托诉讼代理人马维山到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
吉林省人民检察院抗诉认为，原审判决认定杨明与创世公司2012年1月6日所签《协议》合法有效属于适用法律错误。就本案而言，2012年1月6日杨明与创世公司达成的《协议》不能看作约定共有的协议。该协议第一条是对杨明享有房屋专有部分的约定，该约定除专有部分外，还约定四楼涉及的业主共有部分属于杨明所有，该条对共有部分的约定无效，是因为该共有部分属于法定部分，不是约定共有部分。该协议第二条及第三条是对部分共有部分的使用及费用分担的约定，没有说明杨明不享有或放弃共有部分的所有权。因此，不能简单地根据该约定确定杨明的专有权面积和共有权面积（分摊面积）。杨明提交的测量报告，是双方共同委托的专业测量机构出具的，应当作为确定专有面积、共有面积、分摊面积的依据。《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）第三十条规定：“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。”《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为物权法第六章所称的业主。”本案中杨明和创世公司共同建造行为符合《物权法》第三十条的规定，构成涉案房屋的原始取得，双方均应认定为《物权法》第六章所称的业主。《物权法》第七十二条第一款规定：“业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。”2012年1月6日杨明与创世公司签订的协议约定双方合建楼房的四楼公用面积归杨明所有，此约定使得创世公司对四楼共有面积部分放弃权利，也无法履行义务，违反了《物权法》第七十二条的规定。故原审判决认定杨明与创世公司2012年所签《协议》合法有效属于适用法律错误。依据民事诉讼法规定，提出抗诉。
杨明称，1.原审判决对本案案由确定错误，本案案由应是建筑物区分所有权纠纷而不是物权确认纠纷；2.原审判决所依据的事实违反《物权法》等法律规定，不具备法律效力，应予以撤销。原审判决认定2012年1月6日的《协议》中“含本楼层公用面积”是双方处分共有部分的约定，是错误的，该约定违反了《物权法》规定。依据《物权法》第七十三条规定，走廊、大堂、设备间等公用面积是必须依法分摊的法定共有部分，不属于约定共有，不能约定分割。同时双方《协议》违反了《物权法》第七十条、七十二条、七十六条等规定，《协议》属于无效，申请撤销；3.原审判决适用法律有悖于人民法院审理民事案件以事实为依据以法律为准绳的规定，审理物权归属争议，不适用相关法律，行使自由裁量权。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律问题的解释》第十八条规定：“人民法院审理建筑物区分所有权案件中，涉及有关物权归属争议的，应当以法律、行政法规为依据。”原审判决适用的《房产测量规范》是国务院的部门文件，其技术性规定与司法解释、物权法规定不一致，应优先适用司法解释及《物权法》的规定，而不是适用该规范；4.本案程序问题。厂房参建各方对共有部分均享有所有权，对共有部分的确认涉及到参建各方的利益，应由法院通知参加诉讼。如杨明提交的测量报告不能作为本案依据，应就本案专门问题，要求当事人申请测量或者法院依职权委托测量，确认杨明的专有面积以及各方的分摊面积。故请求撤销二审判决，改判撤销2012年1月双方签订的《协议》，依法对杨明应享有的单独所有及共有部分的面积进行确认及分割；确认杨明应享有的土地使用权面积，并由创世公司负担诉讼费用。
创世公司辩称，（一）双方签订的协议合法有效。理由是：1.双方签订的《协议书》及《协议》并不违反法律的禁止性和效力性规定。检察机关的观点明显错误，在我国的法律规定中，没有任何法律法规要求建筑物的共有部分必须按照规定的方法、比例进行分割，也不存在法定共有的概念。在共有面积分割问题上，应尊重当事人的意思自治。杨明单方委托测绘时，未向测绘公司提供《协议》及《协议书》，创世公司对杨明单方委托行为不认可，该测绘结论不能作为证据使用。2.检察机关认为《协议》无效所依据的法律条文不是规范合同行为效力的法律规定，不能用来评判《协议》是否有效，是对法律的理解有误。（1）杨明不是争议房屋的建设单位，不可能通过建造行为取得房屋所有权；（2）《物权法》第七十二条规定不具有法定共有的含义。《物权法》第一百条规定，共有人可以通过协商确定分割方式。依据该规定，在确定权利归属阶段完全允许业主之间协商确定建筑物公摊部分归属。第七十二条是在公摊面积归属确定后，业主不得以放弃公摊面积产权为由不履行公摊部分的维护和共有权的保护等义务，检察机关对此规定理解有误。协议书签署于2005年，当时《物权法》尚未颁布，故《物权法》对本案不能直接适用。检察机关提起抗诉在适用法律上也存在错误。（二）双方之间的协议书性质实为房屋买卖合同，本案属于房屋买卖合同纠纷。建房的土地使用权是创世公司出让方式获得，建设房屋的各种手续也全部办理在创世公司名下，建成房屋后的初始登记产权人只能是创世公司，无论是从法律规定及获得房屋所有权的方式来看，该协议都是房屋买卖合同。原审判决认为本案属于物权确认纠纷，定性不够准确。（三）创世公司没有同意将四层以外的公摊面积卖给杨明，杨明也没有支付第四层公摊面积以外的价款，其要求创世公司为其办理部分共有产权没有依据。双方协议有效，应按约定面积为其办理产权转让。故应维持原审判决。
杨明向一审法院起诉请求：1.确认共建的坐落在长春经济技术开发区威海路600号，登记在创世公司名下的产权证号为“长房权字第4120001472号”房屋中第四层所有权归杨明所有。2.创世公司配合杨明将第四层房屋产权登记在杨明名下。3.将已落户创世公司名下的编号为“长房权字第4120001472号”房屋产权判定为创世公司与杨明共建房屋，并依法分割（各自面积以产权测绘面积为准）。4.创世公司承担此次诉讼发生的全部诉讼费用和实际发生的费用。一审法院认定事实：2005年3月创世公司与长春市国土资源局签订《国有土地使用权出让合同》，购买了位于长春经济技术开发区威海路600号（原648号）土地使用权。创世公司在取得该地相应的土地、规划相关手续后，用该地建设五层楼的厂房一座。2005年4月21日创世公司与杨明之父杨某签订《协议书》一份，该《协议书》约定：“甲（创世公司）、乙（杨某）双方就共同建筑厂房一事达成如下协议：一、双方协商同意在长春经济技术开发区威海路648号建筑厂房一座3158.14平方米，泵房一座22.22平方米。二、双方同意乙方参建，建筑面积二层以上每层627.88平方米（含本楼层共用面积）。三、双方同意将土地费、泵房、六层水箱间工程费和同建楼有关所有费用平摊厂房平方米造价之中。四、双方经初步测算，暂按每平方米1500元集资，在工程结算时多退少补。乙方参建627.88平方米（参建时的图纸面积），乙方需交给甲方941820元。五、在工程完工验收合格后，甲方给乙方办理过户手续（产权证、土地使用证），所需费用由乙方承担。六、付款方式：乙方按甲方与施工方签订合同付款方式一致，完工后全部付清。七、双方同意，如一方处置本方产权，另一方有优先购买权……”，该协议由创世公司加盖公章和杨某签名予以认可。上述协议签订后，杨明按约定向创世公司支付了参建工程款。2005年该办公楼竣工后创世公司按协议约定将该楼第四层房屋交付杨某占有使用至今。2006年1月20日，创世公司委托长春经济技术开发区测绘院对上述房产予以测绘并出具房产测绘技术报告书，该报告书测量结果为：“厂房建筑面积计算，一层建筑面积564.54平方米，中空部分面积13.25平方米；二、三、四、五层建筑面积同为628.74平方米；顶层水箱间建筑面积75.25平方米；厂房总建筑面积3154.75平方米。”杨明对上述测绘报告中二、三、四、五层建筑面积同为628.74平方米的内容无异议。2007年7月23日创世公司取得上述房屋整栋楼产权证。上述房产现登记在创世公司名下的产权证号为：长房权字第4120001472号，总层数为5层，建筑面积为3154.75㎡，丘地号为5-76/63-8-29。2012年1月6日杨某又与创世公司签订了《协议》一份，该协议内容约定：“甲（创世公司）、乙（杨某）双方共同协商，达成如下协议：1.甲方同意将创世公司厂房四楼628.74平方米（含本楼层共用面积）房屋产权分割给乙方杨某。2.双方同意进楼门厅及楼梯、楼梯口共同使用。3.甲方同意乙方使用水、电、暖及设施。采暖费、水、电费由甲方统一收交。所产生的维修费按比例共同承担。”该协议由创世公司加盖公章和杨某签名予以认可。2012年1月17日,杨某向创世公司协商主张将参建分得的上述房产转给其子杨明，并向创世公司出具了手续，创世公司同意了杨某意见。在杨某要求下，创世公司又为杨某出具了两份由创世公司加盖公章与以前签订的协议内容一致的协议，杨明作为乙方在后出的该两份协议上签名认可。杨某曾多次向创世公司主张办理分割产权事宜未果。从参建上述房屋建设始至2011年4月20日止杨某共向创世公司支付102.1515万元。2012年1月16日，杨明委托吉林省恒源房地产测绘有限公司对上述位于长春经济技术开发区威海路600号的房产予以测绘并出具房产测绘技术报告书，其测量结果为：“一层建筑面积为577.79平方米。二层建筑面积为604.81平方米。三-五层为628.21平方米。出屋面水箱间面积为75.25平方米，总建筑面积3142.48平方米（原产权面积3154.75平方米有误，现予以订正）。该公司在其房屋测绘数据调查表中表述该房屋第四层产权主杨明，该层建筑面积为672.51平方米；该公司在其（创世公司厂房）房屋分套建筑面积计算成果表中表述该楼第四层房间号401，建筑面积672.51，套内建筑面积565.63，共有共用分摊面积106.88。”创世公司对杨明委托的测绘结果不予认可，不同意依据该测绘报告分割公摊面积，认为应按双方协议约定分割房产办理产权手续。双方对签订的上述协议及房产第四层的建筑面积为628.74平方米（含本楼层共用面积）均无异议。一审法院曾对此案再审，再审判决：（一）变更该院（2012）长经开民初字第1041号民事判决书第一项即“被告创世公司与原告杨明签订的《协议书》和《协议》合法有效，被告创世公司于判决生效之日起六十日内将其名下的位于长春经济技术开发区威海路600号（产权证号为：长房权字第4120001472号，总层数为5层，建筑面积为3154.75㎡，丘地号为5-76/63-8-29）厂房第四层的所有权变更登记在原告杨明名下（原告有协助被告办理上述所有权变更登记的义务）。办理上述所有权变更登记手续所需费用由原告承担。”为：“被告创世公司与原告杨明签订的《协议书》和《协议》合法有效;被告创世公司于判决生效之日起六十日内将其名下的位于长春经济技术开发区威海路600号（产权证号为：长房权字第4120001472号，总层数为5层，建筑面积为3154.75㎡，丘地号为5-76/63-8-29）厂房第四层628.74㎡（含本楼层共用面积）的所有权变更登记在原告杨明名下（原告有协助被告办理上述所有权变更登记的义务），办理上述所有权变更登记手续所需费用由原告承担。”（二）位于长春经济技术开发区威海路600号（产权证号为：长房权字第4120001472号，总层数为5层，建筑面积为3154.75㎡，丘地号为5-76/63-8-29）厂房为原告杨明与被告创世公司的共建房屋。（三）驳回原告杨明的其他诉讼请求。
杨明不服一审判决，上诉请求：撤销长春经济技术开发区人民法院（2014）长经开民再字第1号民事判决第一项，改判“将厂房第四层的房屋所有权面积672.51平方米及该房屋占有范围内的土地使用权变更登记在杨明名下”，一、二审诉讼费及测绘费用由创世公司负担。二审法院认定事实与一审判决认定的事实一致。二审法院认为，1.2005年4月21日《协议书》及2012年1月6日《协议》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应诚信履约。在上述协议中双方对杨明应当享有的公用面积已进行了明确约定，即四楼的公用面积归杨明。《房产测量规范（中华人民共和国国家标准GB/T17986-2000）》规定了共有共用面积的处理原则，即产权各方有合法权属分割文件或协议的，按文件或协议规定执行；无产权分割文件或协议的，可按相关房屋的建筑面积按比例进行分摊。本案中，杨明不否认《协议书》及《协议》的效力，也未申请变更或撤销《协议书》及《协议》，却要求不履行协议重新测绘分割全楼公用面积，不符合《房产测量规范（中华人民共和国国家标准GB/T17986-2000）》要求，亦有悖于诚实信用原则，原审法院对其该项请求未予支持正确，予以维持。2.杨明称其出资额超出约定一节，即使其该主张成立，也仅能证明其履行出资义务发生变化，并不能证明双方已经就变更分割方式达成合意，其据此要求重新分割无合法依据，不予支持。鉴于双方合作期间账目往来频繁，除协议中已有约定的共建工程款外，还包括装潢分摊款、供热费及其他费用等，杨明如果能够证明其出资额已经超过其应当分摊的数额，可另案告诉。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。该院判决：驳回上诉，维持原判。
本院再审查明的事实与原审查明的事实一致。
本院再审认为，1.关于案由问题。本案双方共建厂房后，因建成的厂房已登记在创世公司名下，杨明在一审的诉讼请求是主张确认已登记在对方名下的厂房为共建，依法分割并要求办理产权过户手续，双方是关于物权权属确认及财产分割纠纷，原审判决以物权确认纠纷确定本案争议的案由并无不当。虽然依据《物权法》第三十条关于“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力”的规定，杨明与创世公司双方依协议约定所建成的厂房在厂房建成后即取得原始物权，但双方是共同出资人，应系所建成厂房的共同所有人。2012年1月创世公司与杨明的《协议》约定了归属于杨明单独所有部分房屋的位置及面积。此时杨明并不能因双方原始取得物权而直接对约定的四楼房屋享有专属物权。《物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”根据该规定，房屋物权的变动须经依法登记后才发生法律效力。尤其在整体厂房已经登记在创世公司名下的情形下，杨明对约定四楼房屋的物权更应进行物权登记或变更登记后方可实现。而建筑物区分所有权纠纷是指业主在对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利过程中而产生的纠纷。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定“依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为物权法第六章所称的业主。”杨明因上述原因尚不能依此规定直接取得单独业主身份。杨明与创世公司之间是产权分割纠纷，不是已取得专有物权的业主之间涉及到产权范围内的有关共有部分纠纷，故本案不属于建筑物区分所有权纠纷中业主共有权纠纷。另创世公司提出双方协议为房屋买卖合同的主张，与约定不符，本院不予支持。2.关于2012年1月双方《协议》效力的问题。《物权法》第六章（即第七十条至八十三条）及《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定的是业主之间为避免对共用面积的归属及责任产生争议确定的原则，不影响共建人对共建房屋的分割作出约定，也不属于合同法规定导致合同无效情形。《物权法》第一百条规定，共有人对共同财产可以协商确定分割方式。共建房屋的各方对整体厂房按出资情况确定各自的权利，分割后是否存在共有部分权利，应由各方约定。在不影响其他权利人对共用部分使用的情况下，约定杨明独自享有四楼楼层的共用部分产权并不违反法律法规的强制性规定。而《物权法》第七十二条第一款的规定是指业主享有建筑物物权中共有部分的权利，也承担相应义务，不得以放弃权利为由不履行应尽义务。该规定适用的情形与本案中的情形不同，且双方约定四楼的共用面积部分将归属于杨明后，创世公司不存在放弃其权利不履行义务情形，故该条规定不适用于本案。2012年1月签署的《协议》是双方真实意思表示，杨明在原审中也未申请撤销、变更该《协议》，故该协议合法有效，双方应按协议约定履行。3.原审判决适用《房产测量规范》规定进一步证明双方对共有公用面积可以约定。该规定与《物权法》及最高人民法院司法解释的规定并不冲突。4.关于程序问题。共有人应共同参与对共同财产的分割。但本案没有其他人在协议上签字，也并未涉及其他人利益，不存在应由法院通知参加诉讼的情形。本案双方约定应归杨明的四楼房屋及面积，是以厂房单独登记在创世公司名下时测绘的各楼层实际面积为基数确定的，杨明并没有提交双方对厂房的一楼大堂、其他楼梯、设备间等公用面积进行分割并确定除四楼628.74平方米的面积外尚有其他公用面积也约定应归属于杨明的证据，在双方已有明确约定同时又没有其他约定存在共有面积并应分享共有权利的情况下，杨明要求对房屋进行重新测量并分割公用面积的主张缺乏合理依据，原审法院未组织进行重新测量鉴定并无不当。杨明自行委托的测量报告不属于双方共同委托，创世公司也不认可，故原审判决未采信杨明委托的测量报告，并无不当。如杨明有证据证明其参建房款中包含其他共用面积款，则应与创世公司对共用面积问题另行约定或另行主张权利。
综上所述，杨明的再审请求缺乏事实和法律依据。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
维持吉林省长春市中级人民法院（2014）长民一终字第380号民事判决。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 丽
审 判 员 付 丽
代理审判员 赵希洋
二〇一七年八月十五日
书 记 员 贾云乔