李某诉周某房屋买卖合同无效案

　　北京市第二中级人民法院民事判决书

　　（2011）二中民终字第13869号

　　上诉人（原审原告）李甲，男，1948年1月16日出生，汉族，无业，住北京市朝阳区高碑店乡西店村147号。

　　委托代理人李乙。

　　委托代理人孙某。

　　被上诉人（原审被告）周某。

　　委托代理人陈某。

　　委托代理人李丙。

　　上诉人李某因房屋买卖合同纠纷（原审列为合同纠纷）一案，不服北京市朝阳区人民法院（2011）朝民初字第XXXXX号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

　　2011年4月，李某诉至原审法院称：1993年8月3日，我与周某就北京市朝阳区XXX乡XX村XXX号房屋（以下简称XXX号房屋）签订房屋买卖协议，我以7.2万元的价格将XXX号房屋卖给周某。后来我得知周某是城镇居民户口，其购买农村房屋的行为违反了法律、法规的强制性规定。为确认房屋买卖合同的效力，我于2010年4月1日诉至法院，双方在法院调解下都认为房屋买卖合同无效，为此双方达成和解协议，同时我申请撤诉。我已按照双方达成的和解协议给付周某30万元。现XXX号房屋面临拆迁，双方对房屋买卖合同的效力问题又产生争议，故诉至法院，请求法院确认双方于1993年8月3日签订的房屋买卖合同无效，周某将XXX号房屋返还给我。

　　周某辩称：房屋买卖协议是双方真实意思表示，合法有效，并未违反相关法律和行政法规的强制性规定，已经履行完毕。我已经在XXX号房屋落户，并获得北京市朝阳区人民政府批准，取得XXX号房屋的集体土地建设用地使用证。现XXX号房屋已经在XX村改造项目中拆除，有关部门也将我确定为适格的被拆迁改造的主体。李某在事隔18年后反悔，违背了诚信原则。就此前诉讼中双方达成的和解协议，我对合同是否有效存在重大误解，并非我的真实意思表示。合同效力应当经过法院判决或仲裁裁决确认，事实上，因双方房屋买卖合同效力仍然未能确定，故李某才再次提起诉讼。综上，李某的请求没有事实及法律依据，请求法院驳回其诉讼请求。

　　原审法院经审理确认，本案争议焦点在于李某与周某于1993年8月3日就XXX号房屋所签订的房屋买卖协议之效力。首先，双方签订房屋买卖协议后，周某提出宅基地使用权申请，经北京市朝阳区土地管理局审定批准，北京市朝阳区人民政府向周某下发了集体土地建设用地使用证，确认了周某土地使用者身份，故周某依法享有XXX号房屋的宅基地使用权。其次，周某在签订房屋买卖协议时虽为城镇居民，但购房后，周某及其直系亲属已陆续将户口迁入购买房屋所在地，北京市朝阳区XXX乡XXX村民委员会在新农村改造过程中与周某签订了《新农村改造自建房屋协议》，客观上认定了周某的集体组织成员资格。据此，周某依据双方的房屋买卖协议取得了XXX号院内房屋的所有权，并经有关部门批准取得了XXX号房屋的宅基地使用权，同时，当地集体组织亦认定了周某的集体组织成员资格，故双方就XXX号房屋所签订的房屋买卖协议不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，李某的诉请缺乏事实及法律依据，法院不予支持。李某所述《和解协议》与本案房屋买卖协议效力之确认无关联性，应另行解决。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，于2011年6月判决：驳回李某的全部诉讼请求。

　　判决后，李某不服，向本院提起上诉。其认为双方在此前的诉讼中均已认可合同无效并且签署了和解协议，故其基于要求对方履行和解协议而提起本案诉讼，本案的争议焦点并非买卖合同的效力，而是履行和解协议，故要求撤销原审判决，依法改判支持其原审诉讼请求。周某同意原审判决。

　　经审理查明：周某系北京市城镇居民。1993年8月3日，李某与周某就XXX号房屋签订房屋买卖协议，主要内容为：“李某将其位于西店生产队的自有房屋七间出卖给周某，房屋四至为东至陈某某母亲家、南至胡同、北至郭某某、西至胡同，房屋价款8.5万元，自签字之日起周某将房价款已一次付清，李某将房屋地交清，以后如有争议纠纷由李某负责，与周某无关”。购房后，周某对原有北房五间及西房二间房屋进行了修缮，并加建南房一间。1993年8月17日，周某之妻申明将户口落入XXX号房屋，此后周某及其他直系亲属陆续落户到XXX号房屋。

　　1993年9月2日，北京市朝阳区人民政府为周某核发朝集建（XX）字第XXXXXX号集体土地建设用地使用证，地号为XXXXXXXX，用地面积183.7平方米，建筑占地118平方米，东至邱某某、南至街道、西至胡同、北至郭某某。

　　2010年4月，李某曾诉至原审法院要求确认双方之间的房屋买卖协议无效。原审法院审理中，李某与周某于2010年11月22日自行达成《和解协议》，后李某申请撤诉。2010年12月4日，李某依照《和解协议》的约定向周某支付30万元。李某称双方签订《和解协议》时已协商确认房屋买卖协议无效，周某对此予以否认。

　　2011年4月19日，周某与北京市朝阳区XXX乡XXX村民委员会签订《新农村改造自建房屋协议》，约定周某以XXX号房屋宅基地的占地面积184.45平方米参与新农村改造自建房屋，新宅基地按照《自建房屋的建设办法》的规定缩减15%用于公共设施建设，实际占地面积为156.78平方米，村委会给予周某225元/平方米作为建房补贴。协议签订后，XXX号房屋被拆除。

　　上述事实，有房屋买卖协议、集体土地建设用地使用证、户口本、新农村改造自建房屋协议、和解协议及双方当事人陈述等证据在案佐证。

　　本院认为：根据本案现有证据及查明的事实，诉争房屋的买卖系双方当事人真实意思表示，双方亦依约履行了各自义务，周某实际居住使用诉争房产达十几年。特别是在买卖合同签订后，周某已于1993年经北京市朝阳区人民政府审核取得了相应集体土地建设用地使用证。本案审理过程中，没有证据证明周某持有的集体土地建设用地使用证已被撤销或宣布无效，因此周某依法享有该处宅基地使用权。李某称系依据和解协议提起本案诉讼，因其诉讼请求为确认双方房屋买卖合同效力，该请求与和解协议并无必然联系，故对其该项主张，本院不予支持。据此，原审法院驳回李某要求确认合同无效并返还房屋的诉讼请求，处理正确，本院予以维持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：

　　驳回上诉，维持原判。

　　一审案件受理费35元，由李某负担（已交纳）。二审案件受理费70元，由李某负担（已交纳）。

　　本判决为终审判决。

　　审　判　长　　崔智瑜

　　代理审判员　　刘丽杰

　　代理审判员　　李  淼

　　二Ο一一 年 X月XX 日

　　书　记　员　　宋  鹏