北京枫树置业有限公司与李某房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

北京市昌平区人民法院

　　民事判决书

　　（2013）昌民初字第11446号

　　原告北京枫树置业有限公司，住所地北京市昌平区北七家镇东沙各庄。

　　法定代表人：唐军，董事长。

　　委托代理人杨志，北京市金洋律师事务所律师。

　　被告李某，男，1975年7月13日出生。

　　委托代理人李荣农，北京市昭理律师事务所律师。

　　原告北京枫树置业有限公司（以下简称枫树置业公司）与被告李某房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，由代理审判员李炜鑫担任审判长，与人民陪审员王延尚、冯淑敏依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告枫树置业公司的委托代理人杨志、被告李某及其委托代理人李荣农到庭参加了第一次诉讼。第二次诉讼被告李某经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。

　　原告枫树置业公司诉称：2011年12月14日，原、被告签订了编号为Y1230916的《北京市商品房预售合同》（以下简称“合同”），有被告购买原告开发的“枫树家园”项目的昌平区北七家镇枫树家园（B区）枫树家园G区115号楼-1层全部，该商品房单价为24042.15元，合同总价为9505544元，合同签订后，被告向原告支付了2855544元，剩余款项6650000元，由被告以办理银行贷款的方式支付，双方在所签订的合同附件五“付款方式及期限的约定”第二条第一款规定：“如买受人未在签订购房合同15日内签署相关贷款申请文件并提交齐全贷款所需资料及费用或未按照银行要求履行贷款手续或未配合银行进行家访等相关程序的，每逾期一日买受人应当向出卖人支付贷款金额万分之二的违约金。如逾期超过30日，则出卖人有权解除预售合同。”合同签订后，因被告名下贷款曾出现过逾期且名下对外担保过多，被告申请贷款的银行要求被告增加首付款，原告也分别于2012年3月19日、2012年3月29日、2012年4月8日三次向被告发出通知函，要求被告增加95万元的首付款，以便于银行审核通过后放款，从而继续履行原被告之间的合同，但被告对原告的通知置若罔闻，一直拒绝增加首付款。依据合同附件五第二条第二款约定“如因买受人原因导致银行未批准买受人贷款申请的，买受人应当自银行拒绝放贷之日起15日内向出卖人付清贷款金额或变更为一次性付款方式，如买受人未能按期付清贷款金额或未能与出卖人协商一致变更贷款方式或贷款银行的，出卖人有权解除合同，由买受人向出卖人支付总房款5%的违约金。”但被告既未向出卖人付清贷款金额也没有变更为一次性付款，导致原告至今仍未拿到后续贷款部分的房款，自双方签订合同至今已长达两年，双方合同目的已经不能实现。有鉴于此，原告于2012年11月24日向被告发出了《解除合同通知书》，解除了与被告的合同，同时要求被告配合办理注销手续，但被告拒不配合原告办理注销手续，依据双方补充协议的约定，被告应当向原告按日支付总房款万分之二的违约金。被告的违约情形十分严重，给原告造成了巨大损失，现原告诉至法院，请求：1、判令解除原、被告之间签订的编号为Y1230916的《北京市商品房预售合同》；2、判令被告赔偿原告解除合同违约金475277.2元；3、判令被告赔偿原告迟延办理注销手续违约金648278.1元；4、判令被告赔偿原告律师费10000元、印花税4753元；5、本案诉讼费用由被告承担。

　　被告李某在2013年11月6日的庭审中辩称：原告所述情况与事实不符，原、被告之间在合同附件五中约定了合同解除的条件，应该按照这个办理。本案中，合同没有达到约定解除的条件，在不具备解除条件的情况下，原告的诉讼请求没有法律依据，应该予以驳回。被告要求依照合同约定继续履行合同。第二次庭审被告李某经本院依法传唤，未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。

　　经审理查明：2011年12月14日，枫树置业公司（出卖人）与李某（买受人）签订了《北京市商品房预售合同》，约定由李某购买枫树置业公司预售的位于昌平区北七家镇枫树家园（B区）枫树家园G区115号楼-1层全部，该商品房预测建筑面积共395.37平方米，其中套内建筑面积395.37平方米；其中第五条关于计价方式与价款：按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米人民币24042.15元，总价款人民币玖佰伍拾万伍仟伍佰肆拾肆元整（大写）。第六条付款方式及期限（见附件五），合同附件五付款方式及期限的约定（按揭贷款）：出卖人、买受人共同约定，买受人将按下列期限和数额向出卖人支付第G115号房（以下简称“该房屋”）的全部房款，计人民币￥9505544（小写）。一、买受人于签署《北京市商品房预售合同》当日（即2011年12月14日）向出卖人支付该房屋30%的首期房款，计人民币2855544元，其中包含购房定金五十万元整，该房屋剩余房款6650000元，由买受人以办理银行贷款的方式支付。二、1、买受人应自预售合同签订当日，签署相关贷款申请文件并向有关银行提供办理银行贷款所需的全部资料及相关费用。如有关银行需买受人至银行面谈、办理其他贷款手续或者需要进行家访，买受人需按银行通知的时间和地点履行上述贷款手续并配合银行进行家访等相关程序。如买受人未在签订购房合同15日内签署相关贷款申请文件并提交齐全贷款所需资料及费用或未按银行要求履行贷款手续或未配合银行进行家访等相关程序的，每逾期一日，买受人应当向出卖人支付贷款金额万分之二的违约金。如逾期超过30日，则出卖人有权解除预售合同。出卖人解除预售合同，买受人应向出卖人支付总房款5%的违约金，如逾期超过45日，买受人除向出卖人支付总房款5%的违约金，还需按日支付总房款万分之二的违约金，直至双方合同解除。2、买受人按照上述第二条第1款约定办理完毕申请按揭手续后，在买受人所购房产的楼栋符合银行放款条件后，银行将进行放款。买受人应在接到银行通知后7日内办理相关手续。如因买受人原因导致银行未批准买受人贷款申请的，买受人应自银行拒绝放贷之日起15日内向出卖人付清贷款金额或变更为一次性付款方式。如果买受人未能按期付清贷款金额或未能与出卖人协商一致变更付款方式或贷款银行的，出卖人有权解除预售合同，由买受人向出卖人支付总房款5%的违约金。

　　合同第十一条逾期付款责任约定：买受人未按照约定的时间付款的，按照下列第1和2中方式处理：1、按照预期时间，分别处理（1）和（2），不作累加。（1）逾期在60日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金，并于实际支付应付款之日起10日内向出卖人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过60日（该日期应当与第（1）项中的日期相同）后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除通知送达之日起30日内按照累计的逾期应付款的3%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意后，合同继续履行，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金，并于实际支付应付款之日起10日内向出卖人支付违约金。2、出卖人解除合同，应于本条款约定期限届满日起15日内以书面形式通知买受人，否则视为放弃解除合同的权利。出卖人解除合同的，自出卖人解约通知送达买受人之日起，本合同及补充协议解除。出卖人应于本合同解除且双方办理完毕预售登记备案注销手续30日内将买受人已付房款（扣除违约金、双方为签订及解除本合同而实际产生的费用，如印花税、手续费等）余额（如有），无息返还买受人，按揭贷款（如有）由出卖人直接偿还予银行。本款规定与第1款不符之处，以本款规定为准。第十二条交付条件：第一款约定出卖人应当在买受人向出卖人支付全部房款及本合同约定的相关款项之后7日内向买受人交付该商品房。此外，合同双方当事人还对其他相关合同条款进行了约定。

　　当日，枫树置业公司与李某签订《北京市商品房预售合同补充协议》，其中第七条关于通知与送达的补充约定：1、买卖双方确认各自通讯联系地址和联系方式为本合同所填报的地址。保证其留给对方的通讯联系地址、电话、传真的真实有效。如有变更，变更方应在变更后10日内以书面形式通知对方。2、合同及附件中约定之所有通知均应采用书面形式，书面形式仅限于挂号邮寄信件或手递信件。3、买卖双方文件送达的时间为：以手递方式发出的，以发出日为收悉日；以邮寄方式发出的，寄出后第7日为收悉日。买受人没有向出卖人预留或补留通讯地址或代收人、或预留的通讯地址有误的，出卖人不承担任何延误或买受人未收到的责任。第八条关于预售合同解除的补充约定：1、预售合同一经签订，除法定和约定事由外，未经双方协商一致，任何一方不得单方解除。2、除本合同另有规定外，如一方无法定或约定事由坚持单方解除预售合同并导致预售合同无法实际履行的，导致预售合同解除的一方应支付对方总房款5%的违约金。3、除另有约定外，预售合同依法或依约定解除的，双方同意按下述条款处理。4、出卖人或买受人行使解约权时，应以本合同约定通讯地址向另一方发出书面的解约通知，预售合同自解除通知送达另一方当日解除。5、预售合同解除，双方应在解除之日起15日内共同配合按照房地产行政主管部门的要求办理预售合同注销手续，包括但不限于签署解约协议、提供相应资料等。因一方原因导致注销手续延期办理的，该方应按日向对方支付总房款万分之二的违约金，直至办理完毕注销手续之日止（但因房地产行政主管部门原因导致迟延的除外）。6、预售合同解除，如该商品房已交付使用的，买受人应于预售合同解除后30日内将该商品房恢复原状，归还出卖人且不得有任何损坏。……7、预售合同解除，如需要出卖人向买受人退还所交购房款的，出卖人应在双方按前述约定共同办理完毕预售合同注销手续、该商品房的腾退手续后30日内，扣除出卖人代买受人偿还的贷款本息（如有）和罚息（如有）、买受人应支付的违约金（如有）以及其他应扣除的合理费用（如有）后将剩余房款、预售合同约定的利息（如有）退还给买受人。应偿还银行的按揭贷款（如有）由出卖人直接偿还予银行。买受人需同时退还出卖人已开出的包括但不限于发票、收据等收款凭证（如有）。第十三条效力：本补充协议构成为预售合同的组成部分，与预售合同具有同等法律效力。上述商品房预售合同及补充协议签订后，李某按照合同约定交付枫树置业公司首付款2855544元，剩余6650000元购房款由李某以办理银行按揭贷款的方式支付。李某提供相应贷款所需资料交付枫树置业公司，后者将资料转交贷款银行。后因为李某个人负债及隐性负债较高，未能通过贷款银行的贷款审批。

　　枫树置业公司陈述是在2012年3月银行通知李某需交纳40%的首付款，原来的30%首付款不能办理贷款审批；并于2012年3月19日、同年3月29日、同年4月28日按照《北京市商品房预售合同》中双方约定的送达地址，邮寄《通知函》告知李某该事项，枫树置业公司分别于2012年11月14日、2013年6月27日向李某邮寄《解除合同通知书》和《通知书》，载明李某经多次催告，未履行合同约定义务，已经构成违约，要求解除双方之间的合同，并要求李某支付违约金及办理《北京市商品房预售合同》的注销手续。但李某对枫树置业公司邮寄的上述通知书和通知函不认可，表示未曾收到过上述文件。

　　诉讼中，枫树置业公司提交了2013年12月9日负责给李某办理银行按揭贷款业务的银行工作人员董重出具的《情况说明》一份，载明“客户李某（身份证：×××）于2011年12月向我行申请个人贷款665万元，由于其名下有多笔未结清贷款及超过1000万元对外担保，负债及隐性负债较高，因此未能通过我行审批，特此说明。”经质证，李某认可上述《情况说明》载明的事实。2014年3月6日，我院电话联系案外人董重并制作笔录，询问上述《情况说明》是否是其本人出具并签名及李某未能及时获得批贷的原因，董重认可是自己签名，且李某未能获得贷款审批的原因，就是说明中记载的情况；并在询问中陈述确实曾要求李某将首付款比例支付至40%，但李某未交纳，至今仍是30%；也要求李某提交过资信证明，但即使李某提交资信证明后仍然不能通过审批，后就将相应的资信证明材料退回其本人。即使李某现在将首付款比例交纳至40%，现在也不能获得审批。2014年3月21日，我院组织双方当事人质证时，枫树置业公司和李某对我院所作的电话笔录内容的真实性均予以认可。

　　在贷款不能获得审批，无法通过银行贷款支付购房款的情况下，本院多次询问李某，剩余665万元购房款能否在尽短的合理期限内支付给枫树置业公司，但李某陈述短时间内没有能力支付，可以在6个月之内交清，最快三个月内支付；经询问枫树置业公司能否同意李某在三个月内交清房款，双方合同继续履行，但枫树置业公司陈述如果李某在支付违约金后，在二十日左右交付剩余购房款的话，同意继续履行合同，否则坚持要求解除合同。诉讼中，本院向李某进行释明，若本院判决解除双方的北京市商品房预售合同，李某是否就返还其交付的首付款问题在本案中提起反诉，李某明确表示不提反诉。

　　现枫树置业公司诉至本院，要求解除《北京市商品房预售合同》，并要求李某支付违约金及律师费等损失。

　　上述事实有《北京市商品房预售合同》、《情况说明》、电话笔录、质证笔录、询问笔录、通知函、通知书、解除合同通知书及双方当事人当庭陈述在案佐证。

　　本院认为：根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩、对另一方当事人提交的证据进行质证并参与法庭辩论的权利，本案被告李某经本院依法传唤，未到庭参加2014年7月25日的诉讼，视为其放弃了质证和辩论的权利。2011年12月14日，原、被告签订的《北京市商品房预售合同》系双方当事人真实意思表示，合同内容亦未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，合同双方当事人应该按照合同约定诚信履行各自的义务。现根据合同约定，被告在支付30%首付款后，其余购房款665万元以办理银行按揭贷款方式支付，但因被告名下有多笔未结清贷款及超过1000万元对外担保，负债及隐性负债较高等自身原因，未能通过贷款银行的贷款审批，在银行要求被告增加交纳首付款比例和提供相应资信证明等解决途径下，被告仍然不能办理下来贷款手续，致使一直未向原告交付剩余购房款，在给予其合理期限内仍没有能力支付剩余购房款，被告的行为也符合双方在商品房预售合同中约定的单方解除条件；同时被告迟延履行支付70%购房款义务，经催告后在合理期限内仍不能支付原告，且被告的迟延履行付款义务已经致使双方合同目的不能实现，被告的行为亦符合合同法定解除条件，故原告要求解除双方之间签订的《北京市商品房预售合同》，具有事实和法律依据，本院予以支持。

　　关于原告要求被告赔偿解除合同违约金475277.2元，根据双方合同附件五第二条第2款约定：“如因买受人原因导致银行未批准买受人贷款申请的，买受人应自银行拒绝放贷之日起15日向出卖人付清贷款金额或变更为一次性付款方式。如果买受人未能按期付清贷款金额或未能与出卖人协商一致变更付款方式或贷款银行的，出卖人有权解除合同，由买受人向出卖人支付总房款5%的违约金”，诉讼中，在被告不能办理银行贷款手续后，我院就变更付款方式为现金支付曾多次组织原、被告协商，但鉴于被告的资金问题，双方最终未能协商一致，被告亦无法在合理期限内付清房款。同时，我院向被告释明，如果被告存在违约行为的话，被告是否申请法院酌减违约金，但被告坚持认为其不存在违约行为，不要求法院酌减。现因被告自身原因导致双方合同解除，鉴于被告的违约行为已经符合双方合同中约定的支付违约金的条件，故原告要求被告支付违约金，具有事实和合同依据，本院予以支持。

　　关于原告主张的迟延办理注销手续违约金648278.1元，原告主张此项违约金的起算时间为2012年12月1日，但根据双方合同附件十补充协议第八条第5款的约定，预售合同解除，双方应在解除之日起15日内共同配合按照房地产行政主管部门的要求办理预售合同注销手续，因一方原因导致注销手续延期办理的，该方应按日向对方支付总房款万分之二的违约金直至办理完毕注销手续之日止。现根据本案的实际情况，目前双方的合同并未解除，故此款约定的支付注销违约金的条件并不具备，故原告此项诉请，依据不足，本院不予支持。

　　关于原告要求被告赔偿律师费10000元、印花税4753元，虽双方合同中约定，若双方合同解除办理注销登记时，原告有权扣除合理费用（如有）（如印花税、律师费及手续费等），但律师费并非必然发生的费用，本案中被告并未就返还购房款提起反诉，且双方约定从购房款中扣除印花费等合理费用的条件尚未达到，故原告诉请于法无据，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：

　　一、解除原告北京枫树置业有限公司与被告李某于二〇一一年十二月十四日签订的合同编号为Y1230916的《北京市商品房预售合同》。

　　二、被告李某于本判决生效后七日内支付原告北京枫树置业有限公司解除合同违约金四十七万五千二百七十七元二角。

　　三、驳回原告北京枫树置业有限公司的其他诉讼请求。

　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

　　案件受理费一万五千零四十五元，由原告北京枫树置业有限公司负担八千七百六十三元（已交纳）；由被告李某负担六千二百八十二元，于本判决生效后七日内交纳。

　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。

　　审判长李炜鑫

人民陪审员冯淑敏

人民陪审员王延尚

　　二〇一四年八月七日

　　书记员李杰