最高法裁判：房价上涨，能否以“情势变更”要求调整房价？

　　裁判规则

　　房屋价格较大幅度的上涨虽然可能超出当事人的预见，但仍属于正常的商业风险，故以房屋价格出现较大上涨、继续履行显失公平为由主张调整交易价格缺乏充分的法律依据，不应予以支持。

　　案情简介

　　安某向邵某购房并签订《房屋租售合同》达成协议：一、因卖方在银行办理贷款，还款期未到，暂时无法办理产权交易，卖方在租赁期届满后将商业用房出售给买方，买卖双方同意约定总购房款为61万元。二、出售时间：卖方于2006年7月1日起将该商业用房出租给买方使用，租期为四年，至2010年7月1日卖方将此房出售给买方。三、买方在租赁期间年租金为五万元，每年7月1日将租金交至卖方。租期届满后，买方将购房款一次性交至卖方，双方办理交易手续。四、……买方交购房款时，卖方将此房的房产证，大修基金票据及契税完税证明提供给买方，协助买方办理相应的过户手续，因办理过户手续所产生的相关费用由买方负担。五、违约责任：买方在租售期间遵守约定，若中途退租或租赁期满不交购房款，除对房屋恢复原样外，另向卖方赔付违约金10万元。若卖方在租赁期间无故中止租赁或租赁期届满后不能将该商业用房出售给买方，卖方不仅承担租赁期间买方装修改造费用，还要向买方赔付违约金十万元”。

　　《房屋租售合同》签订后，邵某将房屋交付给安某使用。安某按约交付了房屋租金。

　　年7月1日，双方约定的租赁期间届满，安某要求邵某履行房屋买卖合同。邵某向安某发出《解除房屋租售合同通知书》，内容为：“因你至今未能按双方所签《房屋租售合同》的约定履行相应义务，现我再次向你发出以下解除合同通知，解除我与你在2006年5月28日签订的《房屋租售合同》，你务必于2010年9月16日前将承租房屋完整无损地交还给我，并同时向我交纳自2010年7月1日至你交还租赁房屋期间的租金”。

　　邵某提供房产《估价报告》，证明涉案房屋在2010年7月1日的市场价值为255万元。

　　法院认为

　　本案的争议焦点为：原终审判决安某在约定房价之外另行补偿70万元是否合法有据。

　　本院认为，当事人应当按照合同约定全面履行自己义务，变更合同约定须经当事人协商一致，或是具备法定事由时由一方当事人请求人民法院变更。

　　本案租售合同包含有租赁和买卖两重法律关系，其中买卖关系约定于合同签订四年后履行，期间房屋市场价格出现较大幅度上涨，约定到期，市场价格高出约定价格近三倍，属于合同订立后出现的重大变化。对此，双方当事人并未能通过协商予以变更，而依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十六条，主张客观情况发生重大变化请求变更合同的条件为，合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的。而本案中房屋价格较大幅度的上涨虽然可能超出当事人的预见，但仍属于正常的商业风险，故以房屋价格出现较大上涨、继续履行显失公平为由主张调整交易价格缺乏充分的法律依据，不应予以支持。合同对违约责任的约定并非赋予邵某任意解约权，而依据安某对履行合同所持态度、所做准备及履行合同后其所能获得利益等情况，应确认安某未违约，一审对邵某解约通知不产生解除合同效力的认定亦无不当，合同应继续履行。

　　综上，原二审、再审判决安某在约定房价之外另行补偿70万元法律依据不足，本院予以纠正，一审判决适用法律正确，本院予以维持。据此，判决如下：撤销内蒙古自治区高级人民法院(2013)内民提一字第135号民事判决书和赤峰市中级人民法院(2011)赤民一终字第1195号民事判决书……法律依据

　　《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(二)》第二十六条：

　　合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。

　　案件索引

　　裁判法院：最高人民法院

　　裁判案号：(2017)最高法民再26号，安某、邵某房屋买卖合同纠纷实务要点：

　　当事人应当按照合同约定全面履行自己义务，变更合同约定须经当事人协商一致，或是具备法定事由时由一方当事人请求人民法院变更。

　　情势变更的适用条件：

　　①有不属于不可抗力或者商业风险的情势异常变动②情势变更须发生在合同成立后履行完毕前

　　③情势变更的发生不可归责于当事人

　　④情势变更是当事人于缔约时所不可预见的

　　⑤情势变更使继续履行原合同将显失公平

　　⑥适用情势变更判决的案件，应当经高级人民法院审核;必要时应报请最高人民法院审核。