沈阳铁堂房产开发有限公司诉沈阳剑龙实业公司合资合作开发房地产纠纷案

      原告：沈阳铁堂房产开发有限公司。住所地：沈阳市铁西区南六中路21号。

　　法定代表人：吴承勇，经理。

　　委托代理人：姚安娣，女，1957年10月23日出生，满族，该公司办公室主任。住址：沈阳市铁西区兴工街28号。

　　委托代理人：邵继宏，男，1949年5月5日出生，汉族，该公司法律顾问。住址：沈阳市和平区和平南大街93号。

　　被告：沈阳剑龙实业公司（原沈阳盛朝实业公司）。住所地：沈阳市铁西区南七中路66号。

　　法定代表人：杨起利，总经理。

　　委托代理人：金湛庆，男，1942年11月6日出生，汉族，辽宁大学法学院教师。住址：沈阳市皇姑区长江街62-2号。

　　委托代理人：巴信萍，辽宁申扬律师事务所律师。

　　原告沈阳铁堂房产开发有限公司诉被告沈阳剑龙实业公司（原沈阳盛朝实业公司）合资合作开发房地产纠纷一案，本院于2002年11月作出沈民初字第131号民事判决。原告沈阳铁堂房产开发有限公司不服，上诉至辽宁省高级人民法院。辽宁省高级人民法院于2003年8月，以事实不清为由裁定撤销原判决，发回本院重审。本院受理后，依法由审判员白云良任审判长，与代理审判员曹桂岩、高子丁组成合议庭，对本案进行了公开开庭审理，原告委托代理人姚安娣、邵继宏，被告委托代理人金湛庆、巴信萍到庭参加诉讼，现已审理终结。

　　原告沈阳铁堂房产开发有限公司诉称：原、被告于1994年9月1日和1996年7月9日签订协议和补充协议，以共同联建和被告购买原告开发的位于铁西区保工街创业路三段六里处（现铁西区南七中路66号）的4号和5号楼，价值45208000元，协议签订后，由于被告未履行，使协议无效，被告应负违约责任。之后，被告一面表示继续投资联建和付款购买，一面将从原告处骗取的房地产开发手续荒称取得产权，给原告的合法权益造成严重损害。请求确认位于沈阳市铁西区保工街创业路三段六里4#楼800平方米商业网点房和5#楼产权为原告所有；被告承担侵权赔偿责任458万元；被告承担两审诉讼费用。

　　被告沈阳剑龙实业公司辩称：原告不是本案争议标的权利人，本案所争议的标的即项目的权利人是沈阳市铁西区房产局危房改造办公室（以下简称铁西危房办）；原告的诉讼请求和事实理由自相矛盾；我国相关法律并没有关于协议不履行而无效的规定，原告认为协议签订后由于被告不履行协议致使协议无效是错误的；原告在陈述事实和理由时，既陈述被告侵权，又陈述被告违约，自相矛盾；被告既没有侵权，也没有违约，而是在签订《联建协议书》、《协议书》、《补充协议书》后，认真履行协议，对1-5号楼投资4000余万元，已经按约定将5号楼的主体工程施工完毕，按约定享有了4号楼800平方米网点产权的权利。请求对原告的请求予以驳回。

　　经审理查明：1994年，铁西危房办将其开发的铁西区保工街创业路三段六里的1#、2#、3#、4#、5#楼的危房改造工程的开发建设权转让给原告，产权、所有权归原告所有。1994年9月1日，原、被告签订《联建协议书》，约定：原被告为“联合开发”新建位于铁西区保工街创业路三段六里高层住宅楼一栋（暂定名为假日大厦），假日大厦占地面积2299平方米，建筑面积23749平方米，最后以实际结算量为准；双方商定每平方米售价为 1900元，合计价值为4520.8万元；售价4520.8万元，乙方（被告）分期付款，共分六次付清，最后一次付款日期为1996年3月31日；工程峻工验收日期为1995年11月20日；工程峻工后原告应及时办理产权过户手续，以便向被告移交；施工预算由施工单位及原告共同编制，被告保证原告盈利 240万元等。该协议还对双方在工程中的具体分工进行了约定。1996年7月9日，原、被告签订《协议书》，约定：位于沈阳市铁西区保工街创业路三段六里，由铁西危房办开发的1#、2#、3#、4#、5#楼，原由原告与被告联建，该工程由于资金短缺，已处于停工状态。为了尽快完成该工程，经双方共同协商，由被告给原告再投入300万元，于协议签订后3日内拨付200万元，八月底之前再拨付100万元。原告于1996年10月末将1#、2#、3#、4# 楼收尾工程结束，达到回迁目的。5#楼的承建由被告完成（已建到5层），于1996年10月末将主体结构及外墙罩面完成。1996年9月以前，原告在该项目所发生的一切债权、债务由被告承担，债务偿还另见补充协议书。该项目所剩网点（建筑面积800平方米）及5#楼产权归被告所有。协议自签字之日起3日内付给原告200万元后，此协议立即生效。该项目1#、2#、3#、4#楼施工组织继续由原告负责。5#楼施工组织以被告为主，由双方协商共同来完成。此协议双方签字盖章后生效。原、被告双方于同日签订《补充协议书》，对被告分期偿还原告所欠债务的比例进行了约定。《协议书》及《补充协议书》签订后，被告投资续建5#楼，现5#楼主体已完工。1996年9月20日，原告给被告出具证明信，将5#楼的产权、所有权归被告所有。

　　本院另查明：4#楼网点被告已于1996年8月办理了房屋所有权证，并于1998年12月经本院执行，将该网点中的560.39平方米抵债给北京中油新亚科技有限公司，该公司于1999年8月重新办理了房屋所有权证。

　　本院还查明：原告是以铁西危房办的名义进行开发，铁西危房办对该项目并未投入资金，亦不主张任何权利。另，沈阳市盛朝实业公司于2000年9月2日更名为沈阳剑龙实业公司。

　　上述事实，有原、被告所签《联建协议书》，《协议书》，《补充协议书》，沈阳市规划局土地局城镇国有土地开发权批复，建设工程规划设计方案审定书，沈阳市计划经济委员会基建处便函，沈阳市房产局关于同意拆除旧房屋新建住宅楼的批复，沈阳市建筑工程管理局审批的建筑工程开工报告书，固定资产投资许可证，铁西危房办出具的证明信，原告出具的证明信，沈法（1998）执字第616号民事裁定书、协助执行通知书，房屋所有权证，当事人陈述笔录等佐证。

　　本院审理认为：1、关于《联建协议书》性质及效力。《联建协议书》属联建性质。第一，原、被告在《联建协议书》明确约定，原被告为“联合开发”新建位于铁西区保工街创业路三段六里高层住宅楼一栋（暂定名为假日大厦），说明双方就联建问题意思表示一致；第二，《联建协议书》虽约定售价为 4520.8万元，被告分期付款，共分六次付清，但这并不是房屋预售，因为双方又约定，施工预算由施工单位及原告共同编制，被告保证原告盈利240万元等以及对施工项目的约定，这些并不符合预售的特征，而是符合联建的特征；第三，事实上，假日大厦的所使用的土地是由原告提供的，因此，被告应负责投资，双方约定售价每平方米1900元，应是指被告按该数额进行投资；第四，原被告于1996年7月9日签订的《协议书》及《补充协议书》均有关于联建的约定，无论这些协议效力如何，但至少在联建这一问题上，原被告意思表示是一致的。由于原告提供联建的土地系划拨土地，原告在联建前又未办理土地使用权出让手续，根据最高人民法院《关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》第21条“《条例》（指《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》）施行后，以划拨方式取得国有土地使用权的一方未办理土地使用权出让手续，以其土地使用权作为投资与他人合建房屋的，应认定合建合同无效”的规定，原、被告签订的《联建协议书》应为无效。

　　2、关于《协议书》及《补充协议书》的性质及效力。原、被告于1996年7月9日签订的《协议书》约定：5号楼的承建由被告完成，该项目所剩余网点建筑面积800平方米及5号楼产权归被告所有，被告承担该项目的全部债权债务，被告对原告所负债务详见《补充协议书》，即1996年12月底前偿还全部欠款总额的32%，1997年3月底前偿还32%，1997年6月底前偿还32%，预留一年4%的工程保证金。以上内容具有项目转让性质，又未经有批准权的人民政府审批同意，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第39条“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出证金”的规定，《协议书》及《补充协议书》应为无效。

　　3、关于被告举证的原告于1996年9月20日出具的《证明信》的效力问题。该《证明信》系原告出具，内容为“兹有沈阳市铁堂房产开发有限公司开发建设的铁西区保工街创业路三段六里5号楼，建设规模23749.34平方米，经过研究决定，委托沈阳盛朝实业公司建设，产权、所有权归沈阳盛朝实业公司所有。特此证明。”该《证明信》所要证明的内容与被告在庭审答辩意见、被告对原告举证的质证意见，以及被告庭后提交本院的《代理意见》中关于5 号楼的产权归属于铁西危房办的陈述相矛盾，且由于该《证明信》系在原被告于1996年7月9日签订的《协议书》之后，该内容与《协议书》中约定的5号楼的产权归属一致，系基于该《协议书》作出的，由于该《协议书》无效，故该《证明信》不具有证明产权的证明力。

　　4、关于本案案由。辽宁省高级人民法院（2003）辽民一合终字第148号民事裁定书认定的案由为“合资合作建房纠纷”，辽宁省高级人民法院（2003）辽民一合终字第148号函认定的案由为“合资合作开发房地产纠纷”。根据辽宁省高级人民法院认定的案由及本院重审时案件的实际情况，仍应认定本案案由为“合资合作开发房地产合同纠纷”。虽然原、被告于1996年7月9日签订的《协议书》具有项目转让性质，但这仍是双方在联建过程中拟由联建转为项目转让的一个环节，并不影响整个纠纷性质的认定。故本案案由应为合资合作开发房地产纠纷。

　　5、关于5号楼产权的归属。由于原告具有房产开发的主体资格，政府主管机关的各种审批行为，表明政府有关机关同意在涉案土地上进行开发建设，事实上原告在该宗土地上进行开发建设，铁西危房办既未实际投入资金，又不主张任何权利，同时又出具书面证明，认定产权归原告所有。故铁西危房办不应为本案权利人。被告在本院庭审答辩中自述“原告不是本案争议标的权利人，本案所争议的标的即项目的权利人是铁西危房办”；被告在庭后提交本院的书面《代理意见》中，亦承认“铁西危房办为本案争执房屋的所有权人”；被告在质证原告提供的铁西危房办出具的原告为5号楼的产权人的证明时，表示“只能证明危房办是产权人”。以上均说明，被告对上述争议房产无所有权。被告在举证时虽举出原告于1996年9月20日出据的证明信，证明5号楼产权归被告所有，但这与其被告多次陈述的产权归铁西危房办的意见自相矛盾，不予采信。

　　6、关于4号楼800平方米商业网点产权的归属。关于4号楼网点，原告举证已由被告办理了产权证，被告亦予以认可，说明该800平方米房屋已由房产行政主管机关予以确权，且该权属中560.39平方米的网点房屋已被本院强制执行给案外人北京中油新亚科技有限公司，且该公司已于1999年 8月办理房屋所有权的变更登记。故本院对原告主张确认该800平方米产权的问题，不予处理。

　　7、关于原告要求被告承担侵权赔偿责任，即原告要求被告赔偿侵权损失458万元的问题。由于本案系原被告在合资合作开发房地产过程中所引发的房屋权属确认纠纷，而不是侵权纠纷，且被告所主张的侵权法律关系与本案亦非同一法律关系，本院不予合并审理。

　　8、关于被告主张的其在5号楼中的投资问题。由于本案原告仅要求确认4号楼网点800平方米产权及5号楼产权，以及要求被告承担侵权赔偿损失458万元，根据不告不理的民事诉讼原则，本院仅应围绕原告的诉讼请求进行审理。由于4号楼网点产权及原告要求被告承担侵权赔偿损失458万元的问题，本院在本案中均不予审理，即本院仅就原告要求确认5号楼产权进行审理并作出裁判。由于被告未提出反诉请求，亦未交纳反诉费用，请求本院确认被告在联建过程中的资金投入及要求原告予以返还或赔偿损失，被告所举证的其在联建中投入资金等的证据，也仅是从反驳原告诉讼请求的角度提出的，不是针对其自己的反诉请求提出的，故本院不宜直接予以合并处理，当事人可以依法另行提起诉讼。即使一并作出处理，根据被告所举证据，该部分事实仍属不清，被告亦未提出审计鉴定申请，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十九条之规定，本院仍可就已经清楚的房屋权属问题先行作出裁决。

　　综上，依照《中华人民共和国民法通则》第五十八条第一款第（五）项、第二款，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，最高人民法院《关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》第二十一条之规定，判决如下：

　　一、坐落于沈阳市铁西区保工街创业路三段六里5#楼的房屋所有权归原告沈阳铁堂房产开发有限公司所有；

　　二、驳回原告沈阳铁堂房产开发有限公司其它诉讼请求；

　　三、驳回被告沈阳剑龙实业公司其他反驳主张。

　　案件受理费32910元，由原被告各负担16455元。

　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省高级人民法院。

　　审 判 长 白 云 良

　　代理审判员 曹 桂 岩

　　代理审判员 高 子 丁

　　二0 0四年六月七日

　　书 记 员 韩 鹏