郝喜梅与钟栓保、孙文亮合作开发房地产合同纠纷一案一审民事判决书

原告郝喜梅，女，生于1935年。

委托代理人张乐平，河南禹曦律师事务所律师。

被告钟栓保，男，生于1973年。

委托代理人周群，河南光宇律师事务所法律工作者。

被告孙文亮，男，生于1964年。

委托代理人杨晓锋，男，生于1979年。

原告郝喜梅诉被告钟栓保、孙文亮合作开发房地产合同纠纷一案。原告于2009年6月9日向本院提起诉讼，本院受理后依法组成合议庭。于2009年10月21日公开开庭审理了本案。原告郝喜梅及其委托代理人张乐平，被告钟栓保及其委托代理人周群，被告孙文亮及其委托代理人杨晓锋到庭参加诉讼。诉讼中，根据原告郝喜梅的申请，本院于2009年6月12日作出（2009）禹民一初字第842—1号民事裁定书，对被告钟栓保的财产依法采取了保全措施。本案现已审理终结。

原告郝喜梅诉称，原告家有住宅一处，位于禹州市洪山庙街21号。二被告因房产地产开发必须取得原告的配合，于2008年4月29日，由被告孙文亮出面与原告郝喜梅达成建房协议。原告依约履行了腾房义务，交给二被告开发。在二被告实际开发过程中，由被告钟栓保出资，被告孙文亮负责施工，先完成了西临楼盘开发后，再开发已被二被告拆扒掉的原告房产。由于市场变化，二被告见利润空间有限，就与原告撕毁合同，在西临楼盘竣工后拒不与原告履行合同，导致原告家中老小无家可归。被告的违法行为严重地侵犯了原告的合法权益。同时也给原告造成了巨大的精神伤害。无奈诉诸法院要求二被告履行合同，同时承担违约责任或按约定赔偿原告建筑费和固定违约金30万元。

被告钟栓保辩称，（一）被告钟栓保不是原告提供合作开发房地产协议的合同相对人，原告所提供的证据不能证明其与钟栓保之间存在房地产合作开发合同关系，原告要求被告钟栓保承担合同的违约责任，属主体错误。（二）原告2009年11月10日增加的要求被告履行合同的诉讼请求，超过了举证期间。（三）原告所提供的其与被告孙文亮所签建房协议证明，该协议是由原告提供土地使用权，被告提供资金，双方共同投资建房，利益由其双方共享，属合作开发房地产合同。依照相关法律规定，被告孙文亮无房地产开发资质，该合同无效。因此，原告依该合同要求被告承担合同违约责任无法律依据。（四）原告提供的录音证据无录制、制作时间、地点、当事人身份，不具备证据的基本要件，又无其他证据相佐证，不能做为定案依据。同时，从录音资料上看出，原告明知该合同的相对人是孙文亮，而为诉讼目的，诱导让被告钟栓保在协议上签名未果，该协议对被告钟栓保无法律约束力。综上，原告郝喜梅要求被告钟栓保承担其与孙文亮所签的合同违约责任没有法律根据，请求法庭予以驳回。

被告孙文亮辩称，被告与原告郝喜梅订的建房协议因违反法律规定而属无效合同。因此被告与原告郝喜梅之间也就不存在权利与义务关系，更不存在违约问题。请求法院依法驳回原告的诉讼请求。

原告郝喜梅为支持自己的主张，向本院提供的证据有：1、建房协议一份，证明原、被告之间存在合同关系。2、录音资料一份，用以证明被告钟栓保与被告孙文亮是合伙关系。3、原告代理人对证人王XX的调查笔录一份，用以证明二被告系合伙关系。4、证人王XX、马XX、侯XX的当庭证言，用以证明二被告系合伙关系。

被告钟栓保为支持自己的主张，向本院提供的证据有：1、禹州市建委停止违法通知书、证人乔XX证言、协议3份，证明洪山庙街中路南侧现已建成的8层楼房，是被告钟栓保与李子现等10户居民联合所建，与本案原告和被告孙文亮无关。2、收到条一份，证明钟栓保与孙文亮属建设工程承揽合同关系，被告孙文亮与原告之间签的协议与钟栓保不产生任何法律关系。

被告孙文亮为支持自己的主张向本院提供司法解释复印件一份，用以证明孙文亮与原告之间签的协议为无效协议。

对于原告提供的证据1，被告钟栓保提供的证据1因各方当事人对其真实性均无异议，且不违反法律规定，对上述证据，本院予以确认。

本院对原告提供的证据2经审查后认为，该录音内容真实，且被告钟栓保对该录音内容的真实性认可，能够客观、真实全面反映出被告钟栓保与孙文亮之间的法律关系，本院对该证据依法予以采信。对于原告郝喜梅提供的证据3、4，经审查后认为，该证人证言仅对原、被告之间存在建房纠纷这一事实，表述较为确切，对该部分本院予以采信，对其他事实的证言本院不予采信。

本院对被告钟栓保提供的证据2，经审查认为，该证据客观上证实了二被告之间存在合作开发建房的事实，形式合法，内容真实，本院依法予以采信。

综合上述证据，本院确认以下案件事实：被告钟栓保、孙文亮在合作开发禹州市洪山庙街中段路南一处房产过程中，遭到东邻原告郝喜梅阻挡，施工无法进行。2008年4月29日，被告孙文亮出面协调，与东邻郝喜梅签订建房协议一份，协议约定：一、甲方（郝喜梅）位于禹州市洪山庙街中段南21号有房地产一处，乙方（孙文亮）出资金在甲方现宅基地上建两幢（南、中）楼房（每幢楼房六层，不含储藏室）。二、乙方所建楼房为南、北、中三幢楼房。房屋建成后，乙方将中间一幢楼房的一至五层套房交付甲方使用（即一至五层的房产权归甲方所有），其它套房产权归乙方支配。每套住房配储藏室一间，储藏室面积大小因地制宜。乙方提供的每套楼房面积不少于120平方米（不含储藏室面积），如少于120平方米，乙方则按市价给予补偿。楼房的质量必须符合国家《工程质量检验评定标准），所用材料、砂浆、混凝土标号达到设计要求，配筋符合图纸规定，并确保“四通”（水、电、路、排污通畅）。另外，补偿甲方现金叁万捌仟元整。全楼所有通道，楼梯间（包括顶楼梯间）小院子归甲乙双方共同使用，任何一方不得以任何理由阻碍或阻断通道的正常出入，保证所有住户的正常通行。乙方办证时，由甲方协助提供有关手续，办证所需费用由乙方全部承担。建房所需资金全部由乙方承担，甲方不承担任何费用。本协议生效时，甲方保证于2008年5月10日将房屋腾空，由乙方立即将空房拆扒。乙方保证于甲方交付房之日起十个月（即2008年5月10日起至2009年3月10日止）将建成符合国家工程质量标准的楼房交付甲方。乙方交付甲方的楼房，每套均为三室一厅、一卫生间、一厨房。地面、墙体、门窗等以乙方所建甲方西邻的南北楼为准。图纸设计出来后，由甲方签字认可后，乙方方可按图纸施工，不准擅自更改施工图纸。交付甲方房屋及乙方所售出房屋出现质量问题，由乙方全权负责。乙方在施工过程中，如发生人身伤亡等安全事故，均由乙方负责，甲方不承担任何责任。违约责任：甲乙双方如有一方违反本协议条款，必须赔偿对方两幢六层12套房（每套房合壹佰贰拾平方米）的建筑费用（按出现纠纷时的市价计算）。并且加赔固定违约金叁拾万元整。本协议未尽事项，双方本着诚实信用的原则协商解决。此协议一式两份，甲乙双方各执一份，双方签字按指印之日起生效。本协议生效时，乙方立即将补偿款叁万捌仟元整交于甲方。甲方已于2008年5月10日将空房交付乙方。协议签订后，被告孙文亮将原告郝喜梅家南楼拆扒掉。二被告开始对相邻的西楼施工建设。西楼建成后（共8层），二被告未履行上述协议遂引起本案纠纷。另查，禹州市洪山庙街中段路南房屋市场平均价格为1430元?3。原告郝喜梅所提供的房屋产权证为其与丈夫所有，被告孙文亮、钟栓保未取得相应的开发主体资格。

本院认为根据原告的诉称，被告的辩称，并征得各方当事人的同意，本院确认本案的审理焦点为：一、被告钟栓保、孙文亮之间是否为合伙关系。二、本案所涉建房合同是否有效。

本院认为：关于被告钟栓保、孙文亮之间是否为合伙关系的问题，首先，被告钟栓保在与本案原告西邻的十户人家达成合作开发建房协议后，出资由被告孙文亮进行施工建设，双方共同负责建设过程中出现的问题，共享利益。二人之间的关系不单纯是承揽合同关系。承揽合同是指当事人一方按他方的特别要求完成一项工作，并将工作成果交付，他方按约定接受成果并给付酬金的合同。本案二被告之间实际为合作开发房地产，由被告钟栓保出资，被告孙文亮施工建设。其合作更符合“合伙”之特征。其次，在本案二被告与原告西邻十户人家合作建房期间，由于原告郝喜梅阻挡，被告孙文亮出面与原告签订合作建房协议，是为了二被告共同的利益。同时，该协议签订后，原告郝喜梅未再阻挡二被告施工、建设，客观上使二被告共同成为既得利益者。虽然原告郝喜梅与被告孙文亮签订的协议上，被告钟栓保未签字，但其默认了该协议签订的事实，并直接承受了由此带来的客观利益。因此，应当推定该建房协议是二被告共同的意思表示，对因该协议给原告郝喜梅造成的经济损失，二被告应承担共同的赔偿责任。

关于原、被告之间签订的建房协议是否有效的问题，本院认为，首先从原、被告所签订的建房协议内容看，原告郝喜梅提供土地使用权，被告提供资金、技术、劳务等，合作建筑房屋，并按照合同约定的比例分配房屋和土地使用权。原告参与房屋联建以取得所有权以自用为目的，而被告则为了开发经营，获取利润，不以自用为目的。因此，该建房协议的性质，实际上是合作开发房地产合同。该类合同的订立，双方当事人均需具备相应的主体资格。即供地方须是依法取得国有土地使用权的人，土地用途与房屋联建合同性质相符。建筑方的主体资格必须是依法取得房地产开发经营资格的企业法人，并且应具备与建筑项目相应的资质等级。本案中，原告郝喜梅未办理相关的国有土地使用权证。被告钟栓保、孙文亮亦不具备房地产开发经营资格，且至本案一审辩论终结前亦未办理相关手续。因此，该房屋合作开发合同违反了我国法律强制性规定，应认定为无效合同。二被告在未取得房地产开发经营资格情况下，与原告签订房屋合作开发协议，并实际拆扒了原告南楼三间两层建筑，侵犯了原告正当的财产权益。对因此给原告造成的经济损失应当承担赔偿责任。

关于赔偿的标准问题，本院认为，因原告郝喜梅所有的楼房南楼已被被告拆扒，其西邻已建成八层高的楼房，恢复原状，显然不符合公平原则。考虑到建筑物已经灭失，评估损失缺乏客观的参照标准。而原、被告双方签订的建房协议是双方真实意思的表示，因此，参照该协议中关于房屋权利分配的原则确立赔偿标准较为适宜。依原协议第一、二项，原告郝喜梅两幢（南中）楼房拆扒后，被告建两幢高六层的楼房，其中间一幢一至五层五套房产所有权归原告所有。每套房产面积不少于120平方米，不含储藏室面积。参照上述补偿分配原则，考虑到原告南楼及配房均已被被告拆扒，二被告应赔偿原告郝喜梅三套房屋相应的价值较为适宜。按照禹州市洪山庙街同地段房屋市场均价1430元?3计算，二被告应赔偿原告经济损失（3×120×1430）＝514800元。综上所述，被告钟栓保与孙文亮在合作开发禹州市洪山庙街中段路南的房地产过程中，被告孙文亮为使其工程顺利进行，维护共同的利益，出面与原告郝喜梅签订合作建房协议，应当视为二被告的共同行为，对因此给原告造成的经济损失，二被告应当承担共同的赔偿责任。因原、被告所签订的合同违反国家法律强制性规定，为无效合同。因此，原告要求二被告继续履行合同的请求本院不予支持。故依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条、第三十条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第五十六条、最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条之规定，经本院审判委员会研究决定，判决如下：

一、被告钟栓保、孙文亮共同赔偿原告损失514800元，于本判决生效后七日内支付原告郝喜梅。

二、驳回原告的其他诉讼请求。

本案诉讼费7300元，财产保全费3000元，由二被告承担。暂由原告垫付，待执行时一并支付原告。

如果未按本判决指定的期间内履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省许昌市中级人民法院。

                                                 审　判　长：李俊杰

                                                 审 判 员：蒋卫华

                                                 人民陪审员：邵华敏

                                            二 ○○ 九 年 十 二 月 二 十 日

                                                 书　记　员：郭晓玉