北京成铭大厦有限公司与北京红都集团公司房地产合作开发纠纷案

中　华　人　民　共　和　国　最　高　人　民　法　院
民　事　判　决　书

(2000)民终字第64号

　　上诉人(原审被告)北京成铭大厦有限公司，住所地北京市崇文区东长市北里中区10号丙楼。
　　法定代表人樊思澄，该公司董事长。
　　委托代理人刘敬华，北京市京融律师事务所律师。
　　委托代理人郑红，北京市京融律师事务所律师。
　　被上诉人(原审原告)北京红都集团公司，住所地北京市东城区东交民巷28号。
　　法定代表人张清云，该公司总经理。
　　委托代理人王冬梅，北京市博景泓律师事务所律师。
　　委托代理人田永卫，北京市博景泓律师事务所律师。
　　上诉人北京成铭大厦有限公司(以下简称成铭公司)为与被上诉人北京红都集团公司(以下简称红都公司)房地产合作开发纠纷一案，不服北京市高级人民法院(2000)高民初字第21号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
　　经审理查明：讼争土地座落在北京市西直门立交桥东南侧的北大安胡同8号，原系红都公司所属的西直门纺织品批发部，有办公及营业用房建筑面积1992．2平方米，总占地面积2952．8平方米，是国家划拨的商业用地，红都公司享有该土地的使用权及地上房屋的所有权。红都公司与北京市房地产开发经营总公司(以下简称开发总公司)经多次协商达成一致，由双方在讼争土地上联建“红都大厦”。1994年3月23日，红都公司向北京市有关领导递交了《关于划拨建设用地的请示》。此后，红都公司及开发总公司就项目进行报批，经首都规划建设委员会、北京市计划委员会、北京市城乡建设委员会、北京市城市规划管理局等有关部门批准，开发总公司取得了该项目的开发权。1994年7月13日，红都公司与开发总公司签订《合作开发意向书》约定，双方合作开发建设“红都大厦”。1994年12月8日，开发总公司领取了《建设用地规划许可证》。1995年3月2日，北京市城市规划管理局批复红都公司、开发总公司，同意项目名称由“红都大厦”变更为“国英二期住宅和商业楼”。开发总公司指定所属企业北京华德房地产有限公司与香港捷铭有限公司合资成立成铭公司，于1995年8月22日领取企业法人营业执照。1995年6月7日，北京市计划委员会批复同意成铭公司继续对该项目进行开发建设。此后，该建设项目名称变更为“成铭大厦”。在设立成铭公司的合同和章程中均明确规定，合作公司除还建红都公司1万平方米物业外，其余全部物业由合资双方按注册资本比例进行分配。1995年11月，红都公司与成铭公司签订《协议书》及附件约定，红都公司将西直门北大安胡同8号产权交成铭公司，并将全部房屋及地上物于1995年11月30目前搬迁并腾清现场由成铭公司拆除。成铭公司在成铭大厦商业楼内以建筑面积9000平方米安置红都公司作为拆除面积的补偿，并补助红都公司拆迁费160万元。还建面积于工程竣工后交付全部产权归红都公司所有并管理使用。属于红都公司的物业，成铭公司协助红都公司向政府产权管理部门登记，并办理产权证明。工程自开工之日起三年内完成，还建面积作法标准及设备选型见附件。1997年12月，红都公司与成铭公司签订《协议书补充条款》，确定还建面积为9013．86平方米，标明具体位置及数量为：零米以下部分一层1561．43平方米，二层790．99平方米，三层477．70平方米，因层10．50平方米；零米以上部分一层1503．83平方米，二层2279．83平方米，三层2352．09平方米，夹层19．60平方米，四层17．89平方米。双方还约定成铭公司按图纸要求完成结构和初装修后移交红都公司。
　　另查明：1995年11月23日，开发总公司与北京市房地产管理局签订《北京市城镇国有土地使用权出让合同》并交纳了土地出让金。1995年12月15日，开发总公司取得房屋拆迁许可证。1996年10月14日，成铭公司取得建设工程开工证。1997年9月10日，成铭公司领取成铭大厦加层1532平方米的建设工程规划许可证。成铭大厦总建筑面积为85331．7平方米。1998年9月14日，开发总公司、成铭公司与北京市房屋土地管理局签订《补充协议》约定，土地受让方由开发总公司变更为成铭公司，开发总公司的权利义务随之转移。1999年12月，成铭公司取得成铭大厦商品房外销许可证。一审法院在审理期间，于2000年4月17日裁定查封成铭大厦建筑面积9013．86平方米房屋。
　　一审法院审理认为，成铭大厦是经红都公司与开发总公司共同申报并确定给开发总公司由其与红都公司联建的建设项目。成铭公司作为项目公司沿用原审批项目进行开发建设。成铭公司与红都公司签订的补偿还建面积协议是双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。红都公司按协议迁出建设范围，已履行合同义务，成铭公司亦应履行协议。红都公司关于与成铭公司在协议约定的还建面积到期给付之主张，应予支持。成铭公司主张按拆迁法对红都公司予以补偿，不符合双方签约时的实际情况和当事人的真实意思。成铭太厦是商业性开发，双方协议不具有拆迁性质，亦未履行拆迁程序。建设项目系红都公司参与合作，故成铭公司的主张与事实不符，其抗辩理由不能成立。成铭公司对成铭大厦工程超建部分已取得合法手续，对增建部分双方并未以协议的方式予以约定，故红都公司对超建面积主张权利，缺乏依据，不予支持。据此，判决：一、红都公司与成铭公司继续履行双方所签协议书、附件及协议书补充条款；二、成铭公司于成铭大厦竣工后15日内将双方在协议中约定的建筑面积9013．86平方米交付红都公司，并协助红都公司办理产权手续(建筑面积的具体位置、数量分布见判决书附件)；三、驳回双方其他诉讼请求。案件受理费510010元，由红都公司负担10010元，由成铭公司负担500000元；诉讼保全费500520元，由成铭公司负担。
　　成铭公司不服一审判决，向本院上诉称：本案是拆迁补偿安置纠纷不是合作开发纠纷。红都公司只是与开发总公司签订开发意向书，未签订合作协议书。红都公司未能筹足合作开发资金，故放弃合作开发意向。红都公司仅参与申报建设项目，未实际参与合作开发。从双方签订协议书的内容来看，其性质为拆迁安置补偿协议且履行了拆迁程序。由于红都公司提供的拆迁占地面积不实，协议中关于安置面积的约定无效。成铭公司依法只能安置红都公司1992．2平方米建筑面积。请求二审法院依法改判。红都公司答辩称：红都公司是讼争土地的使用权人，成铭大厦是以红都公司为主申请立项的开发项目。红都公司将土地及地上设施投入该项目，不仅没有放弃合作开发意向，且实际参与了合作开发。红都公司参与项目的申报，亦是合作开发行为。双方协议的性质为合作开发，并非拆迁安置补偿性质，且协议合法有效。成铭公司应履行协议约定内容。请求驳回上诉，维持原判。
　　本院认为，红都公司与开发总公司经协商约定，双方合作开发“红都大厦”，由红都公司出地，开发总公司出资，并就此项目共同申报。经有关部门批准，项目开发权办到开发总公司名下。后因资金困难引资成立项目公司，即成铭公司，并沿用原审批项目进行开发建设。在成立成铭公司的章程及合同中均明确约定，成铭公司还建红都公司10000平方米的房屋产权。红都公司与成铭公司签订的补偿还建面积协议、附件及补充协议，双方意思表示真实，内容合法，应为有效。成铭大厦为商业性开发，成铭公司主张双方系拆迁安置补偿纠纷，依据不足，不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理适当。
　　依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项之规定，判决如下：
　　驳回上诉，维持原判。
　　二审案件受理费510010元，由成铭公司负担。
　　本判决为终审判决。

审　判　长　郭彦祯   　 
代理审判员　杨兴业   　 
代理审判员　贾劲松  

　 
二○○○年十月十三日

书　记　员　关　丽