漳浦泰怡房地产开发有限公司与叶淦忠房地产合作开发合同纠纷案

中　华　人　民　共　和　国　最　高　人　民　法　院
民　事　判　决　书

(1997)民终字第136号

　　上诉人(原审被告)：漳浦泰怡房地产开发有限公司。住所地：福建省漳浦县麦市街。
　　法定代表人：翁基年，董事长。
　　委托代理人：张兴华，总经理。
　　被上诉人(原审原告)：叶淦忠，男，1930年1月10日出生，美国国籍。住美国加州777E?CEPITAL AVE MILPITAS CA95035 U?S?A?
　　委托代理人：李军，北京隆安律师事务所律师。
　　委托代理人：徐彬，北京隆安律师事务所律师。
　　原审被告：香港泰怡投资有限公司。住所地：香港湾仔柯布连道5号耀基商业大厦501室。
　　法定代表人：翁基年，董事长。
　　上诉人漳浦泰怡房地产开发有限公司(以下简称漳浦泰怡公司)为与被上诉人叶淦忠、原审被告香港泰怡投资有限公司(以下简称香港泰怡公司)房地产合作开发合同纠纷一案，不服福建省高级人民法院(1996)闽民初字第25号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
　　经审理查明：1992年7月12日，漳浦县城镇建设综合开发公司(以下简称漳浦城建公司)与香港泰怡公司签订《漳浦泰怡房地产开发有限公司合作合同》，合同约定：双方举办合作经营企业漳浦泰怡公司，从事房地产开发经营。首期工程为位于漳浦县绥安镇麦市街南侧的旧房拆迁改造工程，规划建设用地10 730平方米，新建建筑面积约25 000平方米。漳浦城建公司负责拆迁、安置及征地工作，并负责办理有关手续，从漳浦泰怡公司的收入中提取人民币40万元作为总收益；香港泰怡公司负责项目的全部资金及房屋建设、销售工作，在支付漳浦城建公司人民币40万元的收益后，其余的全部产品包括销售收入全部归其所有，盈亏自负。1992年8月7日，漳浦泰怡公司经批准成立。1992年12月5日，香港泰怡公司与叶淦忠在香港签订《合作开发合同书》约定：香港泰怡公司在漳浦县成立漳浦泰怡公司，开发漳浦县绥安镇麦市街南侧建筑用地10730平方米，建泰怡园A、B两区共12幢商住楼和其他房屋。叶淦忠参与该房地产合作开发，投资50万美元，占项目总投资的31%，承担31%的项目利润与风险；售楼收入超过人民币1800万元后，叶淦忠先行取回投资成本50万美元，而后续有售楼收入，再按69%与31%之比例分成利润；双方签订契约之日起两年内完成土地开发与房屋销售，并进行结算，如有部分剩余房屋，香港泰怡公司应按比例分成交付叶淦忠自行处理。1992年11月7日、1993年1月18日叶淦忠通过香港集友银行分两次汇入香港泰怡公司50万美元。此后，香港泰怡公司进行泰怡园房地产项目的建设与销售，叶淦忠未参与该项目的经营管理。1995年11月30日，叶淦忠与香港泰怡公司、漳浦泰怡公司的董事长翁基年、漳浦泰怡公司的董事、总经理张兴华在福州签订《会谈备忘录》，确认叶淦忠投入的50万美元截止1995年11月30日，可回收为人民币800万元房产；泰怡公司同意将折价房产按较好的铺位与住宅过户给叶淦忠；铺位与住宅的最终折算价由政府有关部门评估后定；其余有关细节问题由张兴华、颜敏生(叶淦忠的委托代理人)共同商议后另文协定。之后，叶淦忠委托漳浦县房地产交易所对泰怡园各座楼房的价格进行评估，颜敏生受叶淦忠的委托致函漳浦泰怡公司，要求按漳浦县房地产交易所的评估价格和备忘录的有关条款办理房产过户手续，漳浦泰怡公司回函认为评估结果不实，不同意按此办理过户。叶淦忠遂于1996年9月16日诉至法院。经二审查明：泰怡园项目12幢商住楼已完成9幢。
　　一审法院认为：叶淦忠与香港泰怡公司签订的《合作开发合同书》主体合格、内容合法、意思表示真实，是有效合同。《会谈备忘录》是叶淦忠与香港泰怡公司在《合作开发合同书》约定的结算期满后，双方就如何履行原合同确认的叶淦忠的投资收益问题所作的补充约定，内容合法、意思表示真实，亦应认定有效。香港泰怡公司、漳浦泰怡公司提出《合作开发合同书》和《会谈备忘录》的内容未经审批，应认定无效的理由不能成立。《会谈备忘录》已确认叶淦忠的投资可收回人民币800万元的房产，以泰怡园房产交政府有关部门估价后折价过户给叶淦忠，故香港泰怡公司应按约定履行交房义务。依《合作开发合同书》叶淦忠投入50万美元后有权分配漳浦泰怡公司开发的泰怡园房产，漳浦泰怡公司在《会谈备忘录》及给叶淦忠的代理人颜敏生的回函中也已确认将价值人民币800万元的泰怡园房产过户给叶淦忠，故漳浦泰怡公司应与香港泰怡公司共同履行过户房产之义务。《会谈备忘录》已约定以房产支付投资收益，对叶淦忠要求偿付人民币800万元不予支持。《会谈备忘录》未约定办理房屋过户的具体时间，亦未约定由哪方委托政府有关部门估价，故办理委托估价、过户应视为双方的共同义务，估价费用应由双方负担，房产过户的费用应由叶淦忠负担。叶淦忠单方委托漳浦县房地产交易所作的价格评估无效，其提出估价后香港泰怡公司未按《会谈备忘录》的约定履行过户房产义务应偿付逾期履行期间利息的理由不能成立，对其请求不予支持。据此判决：一、香港泰怡公司、漳浦泰怡公司应于判决生效之日起10日内委托房地产价格评估机构对泰怡园房产进行价格评估；二、评估结束后10日内香港泰怡公司、漳浦泰怡公司应将泰怡园项目中价值人民币800万元的房产过户给叶淦忠；三、委托房产价格评估所应交纳的费用由香港泰怡公司和叶淦忠各负担一半；办理房产过户应向国家交纳的费用由叶淦忠负担；四、驳回叶淦忠的其他诉讼请求。
　　漳浦泰怡公司不服一审判决，向本院上诉称：《合作开发合同书》、《会谈备忘录》均系叶淦忠与香港泰怡公司之间订立的，漳浦泰怡公司与叶淦忠无直接的合同关系，即使是《会谈备忘录》中有漳浦泰怡公司总经理张兴华的签字，亦是因其同时是香港泰怡公司的董事，而非代表漳浦泰怡公司。《合作开发合同书》、《会谈备忘录》未依法办理相应的审批登记手续，是无效的法律文件。漳浦泰怡公司未收到叶淦忠50万美元投资款，不存在清偿债务的责任。一审判决漳浦泰怡公司与香港泰怡公司“共同履行过户义务”不能成立，要求改判。叶淦忠答辩称：一审判令香港泰怡公司与漳浦泰怡公司共同承担将价值人民币800万元房产过户给叶淦忠的连带责任正确，但对房产进行评估，应由三方当事人共同委托并认可的评估机构进行评估，一审判决由香港泰怡公司与漳浦泰怡公司单方委托评估机构不当。
　　本院认为：叶淦忠与香港泰怡公司签订的《合作开发合同书》属于融资合作开发合同。香港泰怡公司作为投资方与漳浦城建公司成立漳浦泰怡公司合作开发泰怡园项目是经福建省对外经济贸易委员会批准的。在资金缺乏的情况下，香港泰怡公司向境外企业或个人融资参加境内合作开发行为不为法律所禁止，应为有效合同。在《合作开发合同书》约定的结算期届满后，双方就如何履行原合同确认叶淦忠的投资收益问题所签订的《会谈备忘录》，应视为对原合同中结算问题的补充约定。香港泰怡公司、漳浦泰怡公司法人代表翁基年与叶淦忠经协商，在《会谈备忘录》中明确用泰怡园房产清偿债务，即以价值800万元人民币的房产过户给叶淦忠，作为对叶淦忠出资本金和利润的回报，是当事人真实意思表示，不损害他人利益，应予履行。翁基年作为香港泰怡公司及漳浦泰怡公司的董事长，在《会谈备忘录》上的签字应视为代表该两个公司。另从漳浦泰怡公司总经理张兴华以漳浦泰怡公司名义给叶淦忠、颜敏生回函可以看出，漳浦泰怡公司对将价值人民币800万元房产过户给叶淦忠是确认的，故漳浦泰怡公司上诉理由不能成立。一审判决由香港泰怡公司与漳浦泰怡公司共同承担过户义务是适当的。但是，判令由香港泰怡公司、漳浦泰怡公司单方委托房地产评估机构过泰怡园房产进行价格评估不当，应予改判。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(二)项之规定，判决如下：
　　一、变更福建省高级人民法院(1996)闽民初字第25号民事判决第一项为，香港泰怡公司、漳浦泰怡公司与叶淦忠应于本判决生效之日起10日内委托房地产价格评估机构对位于漳浦县绥安镇麦市街的泰怡园房产进行价格评估。
　　二、维持福建省高级人民法院(1996)闽民初字第25号民事判决第二、三、四项。
　　一审案件受理费人民币50 010元，由香港泰怡公司负担40 010元，叶淦忠负担10 000元，二审案件受理费人民币50 010元，由漳浦泰怡公司负担。
　　本判决为终审判决。

审　判　长　于晓白   
审　判　员　刘竹梅   
审　判　员　张　章  

一九九八年十月十六日

书　记　员　陈现杰