白树杰房屋租赁合同纠纷一案

  上诉人（原审被告）白树杰，又名白三，男，47岁，汉族。

　　被上诉人（原审原告）巩义市房地产管理局。

　　法定代表人 刘体献，局长。

　　委托代理人 李松峰，该局职工。

　　委托代理人 陈再亮，河南星光律师事务所律师。

　　上诉人白树杰因房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省巩义市人民法院（2008）巩民初字第2876号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

　　原审查明：被告长期租赁原告房屋，双方每年签订一次租赁合同。2006年12月31日，原、被告双方签订巩义市直管房地产租赁契约一份，原告将位于站街镇西大街194号房屋（建筑面积75.5平方米）出租给被告使用，每年租金4320元，租赁期限为1年，自2007年元月1日至2007年12月31日，租金按年结算，由被告在2007年1月15日前交付给原告，被告保证依约按期支付租金，每逾期一个月应按交租金额的30%向原告支付违约金。强占承租房屋的，责令限期搬出，期满不搬出的，强制搬出，并承担200元以上1000元以下违约金。合同签订后，被告仅支付1000元租金，其余3320元被告以其已于1999年、2000年提前预交为由至今未付。且被告在房屋租赁到期后以双方的其他纠纷未解决，自己系行使私力救济权为由仍占用原告房屋，双方为此引起纠纷，遂诉至该院。

　　原审认为：原、被告于2006年12月31日签订的巩义市直管房地产租赁契约系双方的真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的规定，应为有效合同。合同签订后，原告已按约履行了交付租赁物的合同义务，被告也应该按约定履行缴纳租金的义务。对被告称1999年12月9日、12月4日其两次向原告预交房租2500元，在2000年11月28日、12月15日在改建出租房时预支650元顶房租，两项合计3150元，加上期间的利息，已足以抵消欠原告房租的辩解，该院认为，首先，被告所主张的债权并要求折抵房租未得到原告的确认和许可；其次，被告主张的债权，并没有经过相关的法律文书予以确认，其债权、债务关系并不确定。同时该债权相对于2006年12月31日原、被告签订的协议来讲，与本案并不属于同一法律关系，被告可另行起诉。故被告主张抵消的抗辩理由并无法律依据，该院对此抗辩理由不予采纳。被告以双方存在其他纠纷以私力救济为由在合同终止后仍占用原告房屋，因被告的行为不符合民法对私力救济的规定，亦无其他法律依据，故该院亦不予支持。综上所述，被告在双方签订合同后，不按约定交纳租金，已构成违约，对此被告应承担支付2007年所欠租金3320元并按合同约定承担支付违约金996元的违约责任。租赁期限届满后，被告应当返还占用原告的出租房屋，但被告仍占用原告房屋至今，期间应参照不定期租赁合同即按照双方原合同的约定支付2008年1月至8月份的租金2880元及违约金200元以上1000元以下，原告请求被告支付2007年4月1日至2008年8月31日的租金及违约金共计7956元，不超出被告应当支付的租金及违约金7396元至8196元之间，符合法律规定，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条第一款、第二百三十五条之规定，判决如下：一、被告白树杰自本判决生效之日起十日内将占用原告的位于站街镇西大街一百九十四号房屋（建筑面积七十五点五平方米）返还原告。二、被告白树杰自本判决生效之日起十日内支付所欠原告二零零七年四月一日至二零零八年八月三十一日期间的租金及违约金七千九百五十六元。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费五十元，减半收取二十五元，由被告白树杰负担。

　　宣判后，白树杰不服原审判决，向本院提起上诉称：上诉人名叫白三，不叫白树杰；上诉人已经预交2007年房租，没有欠被上诉人房租。一审判决认定事实错误，请求改判。被上诉人巩义市房地产管理局辩称：同意一审判决，请求驳回上诉，维持原判。

　　本院经审理查明的事实与原审判决认定的事实一致。

　　本院认为：上诉人白树杰一审应诉，且其本人确系房屋租赁合同一方当事人，应认定其与白三系同一人。其拖欠被上诉人房租应予支付，并应承担支付违约金的民事责任。上诉人称其1999年和2000年已预交2007年房租，但因双方长期存在租赁关系，上诉人没有证据证明该款系预交2007年房租，双方租赁协议也没有此项约定，故对上诉人的辩解本院不予采纳。原判判决认定事实清楚，处理适当，应予维持。上诉人上诉理由证据不力，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：

　　驳回上诉，维持原判。

　　二审案件受理费50元，由上诉人白树杰（白三）负担。

　　本判决为终审判决。

　　审判长 杜继军

　　审判员 安  军