北京市第十六中学与赵瑞芬房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　北京市朝阳区人民法院民事判决书

　　（2014）朝民初字第9354号

　　原告（反诉被告）北京市第十六中学，住所地北京市朝阳区东坝乡红松园甲3号。

　　法定代表人：王利如，校长。

　　委托代理人康跃红，北京市鼎知律师事务所律师。

　　委托代理人吴晓东，北京市鼎知律师事务所律师。

　　被告（反诉原告）赵某，女，1960年4月27日出生。

　　委托代理人张志扬，北京雷石律师事务所律师。

　　原告（反诉被告）北京市第十六中学（以下简称原告）与被告（反诉原告）赵某（以下简称被告）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员陈蕾独任审判，公开开庭进行了审理。原告之委托代理人康跃红，被告委托代理人张志扬到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

　　原告诉称：被告承租原告所述房屋用于经营使用，双方租赁合同每年一签。2012年11月1日双方签署了最后的一份《房屋租赁合同》。合同约定：原告将其所属的2间房屋出租给被告经营使用，租赁期限为2012年11月1日至2013年10月31日，每年租金共计二万八千八百元。双方还在合同中就各自的权利和义务、终止和续租、违约责任等作了明确的约定。2013年9月30日，原告根据上级文件精神，向被告明确告知本年度租赁合同到期后一律不再续租，要求被告腾退并返还房屋，为方便腾退房屋，原告给了被告为期两个月的合理腾退周转期，腾退期满后，被告却仍以各种理由拒绝腾退返还房屋。为维护原告的合法权益特起诉至法院，请求依法判令1、被告将位于北京市朝阳区东坝乡红松园甲3号北京市第十六中学大门西侧从西往东数第九、十间房屋返还给原告；2、判令被告给付原告自2013年11月1日起至房屋实际返还之日止的房屋使用费（按每年二万八千八百元计算）。

　　被告辩称：我方不同意返还原告所述的以上两间房屋。原告不应当给我方承租的房间停水停电，停水停电给我方造成了经营损失。我方承租房屋已经十几年了，在最初建房时我方有过出资，我方对于房屋的继续出租有合理期待权。我方对于房屋有装修，投入达20万元，原告应予以补偿。原告找我方开会时，我方就提出腾退时间不够，不符合经营的周期。我方没有工作，照相馆也是唯一生活来源。我方提出与原告协商，但是原告始终避而不见。原告承诺过不收腾退期的房租，而且2014年1月1日开始停水停电所以原告也不应当收房租了。我方提出反诉要求原告立即恢复水电。

　　原告针对被告的反诉辩称：不同意反诉人的反诉请求。请求法院依法驳回反诉人的请求。双方的租赁合同已经于2013年10月31日期限届满，我方提前一个多月已经将相关的停租事项开会告知被告了。我方所说的腾退周转期免租是被告在规定期限内腾退的话免租，否则是正常收租的。租赁合同期限届满，被告占有房屋就是非法的，更不用谈经营损失等。装饰装修损失我方没有依据及理由赔偿。2014年1月1日停水停电，也是在合同期限届满后进行的，我方没有义务恢复水电。

　　经审理查明：原、被告于2012年11月1日签订《房屋租赁合同》，约定原告将位于北京市朝阳区东坝乡红松园甲3号北京市第十六中学大门西侧从西往东数第九间、第十间房屋（合同中表述为A-8）租赁给被告，用途为经营照相馆。租赁期限为2012年11月1日至2013年10月30日。租金为28800元／年。该合同第六条规定：租赁合同期满，合同终止。承租方应按合同约定承租房屋、场地，并保证承租房屋场地完好无损，承租方有权将自己的可移动物搬走。承租方需续签，出租方应优先与承租方签订合同。遇政策性拆迁或其他不可抗力因素，合同自动中止，承租方按规定时间交回承租房屋，出租方退还房截至日后的房租，出租方不再承担其他赔偿或补偿责任。

　　庭审中原告提交房屋租赁合同、照片、终止租赁通知、签到表、开会通知发放情况表以证明原、被告之间的房屋租赁合同履行期限届满，在2013年10月31日合同到期之前已提前通知被告在合同到期后不再续租，被告需在合同期限届满后停止经营，清理腾退所承租的房屋，并将房屋交还给原告。同时为了方便被告腾退，原告向被告提供了两个月的过渡期，过渡期为2013年11月1日至2013年12月31日；过渡期间原告免收租赁费，过渡期间承租人需按实际用量支付水电费；过渡期满后原告将停止一切水、电供应。被告对于租赁合同认可，但认为合同中约定合同期满后，原承租方有优先续租权，该规定表明被告有优先续租权，被告对于租赁房屋有合理的期待权。两个月的腾退周转期太短。被告对于原告提供的照片认可，认为从照片中可以看出其对涉案房屋有较大装修投入。被告认可2013年9月30日参加了原告组织的租户会议，收到过原告提交的终止租赁通知，认可签到表、开会通知发放情况表，但认为其是经营商铺，腾退周期太短。原告提交出租房屋平面示意图以证明涉案房屋的位置，被告对此表示认可。

　　以上事实，有《房屋租赁合同》、终止租赁通知、签到表、开会通知发放情况表、房屋平面示意图、照片及原、被告的庭审陈述在案佐证。

　　本院认为：原、被告于2012年11月1日签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，双方均应依约履行，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。现原告以合同到期，要求被告腾退涉案房屋予原告符合合同约定，合法有据，被告理应将涉案房屋腾退予原告。合同到期后，被告称腾退周转期内原告承诺过免租，因此不应当收取租金，而2014年1月1日以后由于原告对其断水断电，故也不应收取房租。但事实上被告至今仍实际占用涉案房屋，拒将房屋返还予原告，故应当按每年28800元的标准向原告支付占用房屋期间的使用费。被告所称的装修损失及营业损失无合同及法律依据，无法支持。由于原、被告的租赁合同于2013年10月30日租赁期间届满后终止，现被告反诉要求原告立即恢复涉案房屋的水电供应亦缺乏合同及法律依据，本院无法支持。

　　综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第二百三十五条之规定，判决如下：

　　一、被告（反诉原告）赵某于本判决生效之日起十日内将其承租的位于北京市朝阳区东坝乡红松园甲3号北京市第十六中学大门西侧从西往东数第九间、第十间房屋腾空交付原告（反诉被告）北京市第十六中学；

　　二、被告（反诉原告）赵某于本判决生效之日起十日内给付原告（反诉被告）北京市第十六中学使用费（按年租金二万八千八百元计算，自二○一三年十一月一日至被告（反诉原告）赵某实际腾退房屋之日止）；

　　三、驳回被告（反诉原告）赵某的全部反诉请求。

　　如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

　　本诉案件受理费三十五元，由被告（反诉原告）赵某负担（原告（反诉被告）北京市第十六中学已垫付，被告（反诉原告）赵某于本判决生效后七日内给付原告（反诉被告）北京市第十六中学）。反诉案件受理费三十五元，由被告（反诉原告）赵某负担（已交纳）。

　　如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，上诉于北京市第三中级人民法院。

　　代理审判员陈蕾

　　二〇一四年六月十日

　　书记员刘海洋