林某与林某房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

昆山市人民法院民事判决书

　　（2013）昆民初字第3262号

　　原告（反诉被告）林某，台湾人。

　　委托代理人朱亚，江苏丰田律师事务所律师。

　　被告（反诉原告）林某。

　　委托代理人陆锋，江苏六典律师事务所律师。

　　委托代理人陈楠，江苏六典律师事务所律师。

　　第三人蒋某。

　　委托代理人吴景贵，江苏王建华律师事务所律师。

　　委托代理人贡莲，江苏王建华律师事务所律师。

　　本院于2013年8月5日立案受理了原告林某与被告林某、第三人蒋某房屋租赁合同纠纷一案，依法适用普通程序审理，审理中被告提出反诉，本院受理后依法合并审理于2013年10月8日、2014年12月5日、2014年6月26日三次公开开庭进行了审理，原告委托代理人朱亚、被告本人（参加第二、三次庭审）及其委托代理人陈楠、第三人委托代理人吴景贵（参加第一、三次）、贡莲（参加第二次）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

　　原告林某诉称：2012年7月，原告与第三人签订房屋买卖合同，第三人将位于昆山市开发区樾河北路XX号商铺转让给原告。该房屋转让前，已由第三人于2010年8月23日出租给了被告经营使用。出租面积合计为289.045平方米（含一层面积45.52平方米、二层面积243.525平方米），合同约定租赁期为2010年9月1日至2019年2月4日止。对于该租赁事项，原告和第三人在签订房屋买卖合同条款中明确约定“款清后该房屋租金收益由乙方（原告）收取”。房屋买卖合同签订后，原告依约将全部房款支付给第三人，涉案房屋也于2012年7月26日过户至原告名下，而被告在明知房屋所有权已转让给原告的前提下，连续拒付房租长达一年之久，严重损害原告的合法利益。故原告诉来法院，要求判令1、解除原被告间的租赁关系；2、被告支付逾期租金289990元（一楼租金年租金68970元，二楼年租金163025元，自2012年8月5日起至2013年11月12日止，按15个月计算）及支付利息损失（自起诉之日起至被告实际支付之日止，按中国人民银行公布的同期同类基准贷款利率计算）3、本案诉讼费用由被告承担。

　　被告林某辩称：1、原告在取得房屋所有权后，明确告知被告不再将房屋出租给被告，原被告就解除房屋租赁合同在2012年8月达成一致，租赁合同已解除，故不需要再支付租金。2、原告关于租金的支付标准有误，被告与第三人签订的房屋租赁合同明确约定包含涉案房屋及其他房屋在内共计年租金42万元。3、请求驳回原告诉请且被告向法院提起反诉。

　　第三人蒋某述称：涉案房屋已经出售给原告，原告也知道房屋存在租赁关系，租赁合同相应的权利义务已经转移给原告，与第三人无关，同时原被告之间的纠纷第三人多次出面协调未果。

　　反诉原告林某诉称：2012年7月，反诉被告与第三人签订了房屋买卖合同，约定反诉被告购买第三人的位于昆山市开发区樾河北路XX号商铺，该房屋后过户至反诉被告名下，反诉被告多次提出不再将涉案房屋出租给反诉原告，要求反诉原告搬出房屋。经多次沟通，反诉原告同意解除租赁合同，并将所有可移动物品及货物搬出，反诉原告要求反诉被告赔偿装修损失，但双方未能协商一致，故提出反诉，要求1、反诉被告赔偿反诉原告装修损失20万元。2、反诉费用由反诉被告承担。

　　反诉被告林某辩称：1、反诉被告在刚购买涉案房屋时只知道有第三人和阮旭钰签订的租赁合同，房屋过户后第三人才告知涉案房屋上还有另一份租约，即第三人与反诉原告之间的租约，两份租约把涉案房屋分割租赁，租期也不同，影响了房屋的使用和收益，反诉原告要求第三人出面解决这些问题，在第三人组织下三方谈过几次，没有结果，但反诉被告从未提出解除合同，所以反诉原告主张双方在本案起诉前已经解除合同没有事实依据；2、反诉原告的说法自相矛盾，反诉原告诉称双方已经合意解除合同，与其主张赔偿装修损失是相互矛盾的，双方同意解除合同的法律后果是双方就合同解除的事项均已了结，包括租金、物业管理费、水电费的结算、房屋返还交接、装修残值归属等，而反诉原告在诉状里既无明确合同的解除日期，也无证据证明双方办理了具体的交接事项。其次，若合意解除合同双方理应无任何纠纷，那么反诉原告主张装修损失就无事实基础。3、2013年11月12日在法院组织的交接过程中，房屋内部是空置的，并无任何装修。4、反诉原告刚才也承认是第三人赔偿了他相关的装修损失，因此反诉原告要求反诉被告赔偿装修损失并无依据。

　　第三人蒋某述称：赔偿损失与我无关。

　　经审理查明：2010年5月7日，第三人将昆山市开发区樾河北路XX-XX号一层楼商铺（建筑面积约为198平方米）租赁给案外人阮旭玉，租赁期限至2013年5月31日止。

　　2010年8月23日，被告与第三人签订了商铺租赁合同，第三人将位于昆山市开发区樾河北路XX-XX#、XX-XX#、XX#商铺及地下层共1297.88平方米的商铺租赁给被告作为经营场地，从事与被告相符的经营活动，其中一层商铺面积45.52平方米，二层商铺面积524.365平方米（280.84+243.525），地下层面积728平方米；租赁期限自2010年9月1日至2019年2月4日；租金按先付后用原则，租金承租方按商铺产权面积分层核收，总计年租金42万元，该租金第5年递增6%，租金按半年一次收费提前一个月收取；出租方违反合约，则赔付承租方所有装修费用。因被告还向第三人租赁其它房产，就租赁的所有房产租金问题，同日，第三人与被告签订了补充说明（租金计算说明）：为了便于计算和支付，将原有合同期内承租户时间统一调整至2011年2月5日起算，八年租期，年租金为90万元，押金10万元。庭审中，被告与第三人对商铺租赁合同年租金42万元的组成做如下陈述：地下室年租金为10万元，一层因是楼梯口故不计算租金，二层524.365平方米年租金为32万元。合同签订后，第三人将上述商铺交付被告，被告将一楼楼梯口拆除后使用。

　　2012年7月7日，原告与第三人签订房屋买卖合同，约定第三人将位于昆山市开发区樾河北路XX号、XX号房屋（建筑面积150.92+336.13平方米）出售给原告；该房屋上租约依原租赁合同继续履行；房屋转让价格为8766900元。合同签订后，双方按约履行，第三人于同年7月27日将涉案房屋过户至原告名下。涉案房屋出售给原告后，原告获知其购买的房屋上存在两份租赁时间不一的合同（第三人与被告的租赁合同、第三人与案外人的租赁合同）要求第三人解决，第三人组织原被告进行协商，原告要求两份合同均于2013年5月终止，被告表示合同解除可以，但要求原告赔偿装修款，双方未谈拢。被告遂逐渐搬离涉案房屋。经查，被告租赁使用的一楼商铺（45平方米）、二楼商铺（243.525平方米）经买卖后现属原告所有。

　　另查明：有关被告撤场时间。审理中，原被告均向法院提供了腾龙阁酒店物业管理处工作人员朱某的调查笔录，法院为核实笔录内容的真实性，对朱某本人进行了调查，其陈述：2012年12月底，林某将XX号二楼商铺彻底清场，在2013年8月底将一楼（45平方米左右）商铺清场；因二楼商铺正下方的一楼商铺已经出租给了阮旭玉，并且一楼商铺（45平方米）当时未撤场，所以即便2012年底将商铺归还，使用人也无法直接上二楼，因没有通道可直接上去；2013年3月，林某在二楼砌墙将涉案房屋以南部分其另行租赁给案外人。

　　又查明：审理中，2013年11月12日，本院组织双方代理人查看了现场，现场除地砖外其它装修已拆除。原被告在法院办理了涉案房屋交接手续，原告认为该日为交接日，被告认为涉案房屋早已交接，该日只是配合法院再确认一下。关于租金问题，被告认为其付至2012年8月底，第三人认为租金半年一付，被告仅付至同年8月4日止，后被告未再支付租金。

　　以上事实由原告提供的房屋权属证书、土地使用权证、商场商铺租赁合同、房屋买卖合同及被告提供的证人罗某证言、原被告在庭审中的陈述、证人朱某证言所证实。

　　本院认为：被告与第三人签订的租赁合同合法有效，应当受法律保护。《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定：租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。本案中，第三人在租赁期间内将涉案房屋出售给了原告，第三人与被告间原租赁合同继续有效。本案中，原告认为原租赁合同的租赁期限太长，被告亦未在合同约定的期限内支付租金，被告遂逐渐搬离，故涉案租赁合同实际已解除，因双方对合同解除的赔偿事宜未达成一致意见，被告未及时将房屋返还原告。虽被告于2012年年底撤出二楼商铺，2013年8月撤出一楼商铺，但其未及时通知原告前来办理交接手续。原被告于2013年11月12日在本院组织下查看现场并办理了交接手续，故该日视为合同解除日及交房日。因租赁合同已实际解除且涉案房屋已返还原告，故原告的第一项诉请已无基础。自2012年8月5日起至2013年11月11日止，被告占用涉案商铺未支付租金，故该期间的租金其仍应支付原告，标准按原商铺租赁合同之约定，因被告及第三人一致陈述一楼商铺不支付租金，二楼商铺（524.365平方米）每年支付320000元租金，而本案中原告名下二楼商铺面积为243.525平方米，故被告应支付原告商铺租金188617.63元。由于被告至今未支付租金，原告主张自起诉日起的利息损失于法有据，本院予以准许，但因起诉时部分租金未到期，故利息损失应分段计算。

　　被告反诉要求原告赔偿其装修损失200000元，因现场装修已基本拆除，被告对其损失又未提供相应证据证实，故反诉请求本院不予支持。

　　据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百一十三条、第二百二十六条、第二百二十九条之规定，判决如下：

　　一、被告林某于本判决生效之日起十日内支付原告林某房屋租金188617.63元并支付利息损失（其中租金148614元，自2013年8月5日起至本判决生效之日止；租金39976.63元，自2013年11月12日起至本判决生效之日止；均按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率计算）。

　　二、驳回反诉原告林某的所有诉讼请求。

　　（如采用转账方式支付，请汇入原告指定账号，或汇入昆山市人民法院财务结算中心，开户行中国建设银行昆山市支行营业部，帐号为：32×××60）。

　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

　　申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、止断、适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的时间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。

　　本诉案件受理费5725元，由原告承担2002元，被告承担3723元，该款原告已经预交，本院不再退还，被告承担部分于判决生效之日起十日内给付原告。

　　反诉案件受理费2150元，由反诉原告承担。

　　如不服本判决，原告可在判决书送达之日起三十日内，被告可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州工业园区支行营业部；账号：10×××99。

　　审判长徐琰

　　人民陪审员张林

　　人民陪审员吴智勇

　　二〇一四年八月十五日

　　书记员王强