刘某与彭某等房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　重庆市沙坪坝区人民法院民事判决书

　　（2014）沙法民初字第1145号

　　原告刘某，女，1981年8月20日出生，汉族，无固定职业，住重庆市渝北区。

　　委托代理人李俊，北京大成（重庆）律师事务所律师。

　　委托代理人王海勇，北京大成（重庆）律师事务所律师。

　　被告彭某，男，1976年5月11日出生，汉族，无固定职业，住重庆市沙坪坝区。

　　被告彭某，男，1963年1月6日出生，汉族，无固定职业，住重庆市沙坪坝区。

　　被告周某，女，1970年4月17日出生，汉族，无固定职业，住重庆市渝中区。

　　被告黄某，男，1970年12月20日出生，汉族，无固定职业，住重庆市沙坪坝区。

　　被告李某，女，1963年2月24日出生，汉族，无固定职业，住重庆市沙坪坝区。

　　以上被告共同委托代理人陈宏，重庆鉴韬律师事务所律师。

　　委托代理人邓春花，重庆鉴韬律师事务所律师。

　　被告黄某，男，1985年12月13日出生，汉族，无固定职业，住重庆市大渡口区。

　　被告彭某，女，1985年8月1日出生，汉族，无固定职业，住重庆市沙坪坝区。

　　被告彭某，男，1987年4月14日出生，汉族，无固定职业，住重庆市沙坪坝区。

　　被告重庆市渝北区渝航商场有限公司，住所地重庆市渝北区两路镇渝航路70号，组织机构代码62197211-X。

　　法定代表人：孔繁俊，重庆市渝北区渝航商场有限公司董事长。

　　委托代理人程泽洪，重庆奇方律师事务所律师。

　　原告刘某与被告彭某、彭某、黄某、周某、黄某、李某、彭某、彭某、重庆市渝北区渝航商场有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年1月20日立案受理后，依法由代理审判员陈泫华独任审理，适用简易程序于2014年12月2日、2014年12月3日、2014年12月10日公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人李俊，被告彭某、彭某、周某、黄某、李某的委托代理人陈宏、被告重庆市渝北区渝航商场有限公司委托代理人程泽洪、被告黄某到庭参加诉讼，被告彭某、彭某经本院传票传唤未到庭参加诉讼，本院予以缺席审理。审理中，因房屋安全隐患司法鉴定195天，因印章真实性鉴定78天。双方当事人申请庭外和解3个月，本案现已审理终结。

　　原告诉称，原告于2012年与被告签订《合同书》及《补充协议》，约定承租被告所有的位于重庆市某区某镇某路＊号渝航购物中心的经营铺位。该合同签订后，承租人向被告交纳了租金、履约保证金、经营责任金、物管费等。在租赁期间，原告了解到被告出租给原告的房屋是未取得任何审批手续的违法建筑，同时被告的行为给渝航购物中心造成了重大的安全隐患。现原告起诉来院，请求：1、确认原告与被告之间签订的租赁合同及补充协议于2013年11月26日解除，2、被告共同退还原告履约保证金5000元、经营责任金5000元、多收的房屋租金18848元，3、被告共同赔偿原告提前解除合同产生的经济损失20000元，4、被告共同赔偿原告装修损失12302元。

　　被告重庆市渝北区渝航商场有限公司（以下简称渝航公司）辩称，渝航公司将商场整体租给彭某，并同意其进行转租，渝航公司与原告之间没有合同关系，也没有收取原告的任何款项，被告彭某等人增加隔层系装修行为，不是修建违法建筑，故不同意原告的诉讼请求。

　　被告彭某、彭某、周某、黄某、李某、黄某辩称，被告彭某、彭某、周某、黄某、黄某及彭定学系合伙关系，彭定学已经死亡，李某、彭某、彭某系彭定学的继承人。对于彭某与原告之间签订的租赁合同和补充协议无异议。原告承租房屋因排水不畅有渗水现象，为解决问题，被告下挖了地下室，提升了地面，该行为属于装修行为，并非修建违法建筑，也没有安全隐患。原告提前解除合同且长期拖欠物管费、水电费等费用，按合同约定不应当享有租金优惠。原告没有证据证明其存在经营损失和装修损失，不同意原告的诉讼请求。李某没有参与合伙经营，不应当承担责任。

　　被告彭某辩称，其未继承财产，不应当承担责任。

　　被告彭某辩称，其没有参与合伙经营，不应当承担责任。

　　经审理查明，2011年11月1日，彭某、彭某、黄某、黄某、彭定学、周某六人签订合伙协议，合伙经营渝北区渝航商场，约定由彭某与邓世容（夫妻关系）分别与渝航公司和陈伟签订房屋租赁合同，彭某对外开展业务订立合同，进行商铺租赁、收取租金等事宜。2011年12月12日，邓世容与陈伟签订房屋租赁协议，将渝航商场二层租赁给邓世容。租期为2012年4月1日至2022年9月30日。2011年12月15日，渝航公司与彭某签订租赁合同，约定将渝航商场一、三、四、五、六层整体出租给彭某，同时第三层属于渝航公司产权外的13户产权人的房屋由渝航公司转租给彭某。租期为2012年4月1日至2022年9月30日。

　　彭某等人将渝航商场租赁后，将第一层下挖1.37米后，分隔为两层。2012年5月17日，原告与彭某签订租赁合同，约定由原告租赁渝航商场铺位＊-＊号，面积14.06平方米。租期为2012年5月17日至2015年5月16日（该时间以渝航购物中心正式出具开业通知书之日起开始计算），双方约定租金1920元／月，履约保证金5000元，经营责任金5000元。商场保安保洁费及管理费12元／月·平方米，电费1.2元每度，水5.2元每吨，一户一表；乙方经营场地内电费按表计费，公共能源费、电费、垃圾清运费根据租赁面积大小按比例据实分摊，均当月结算。同时双方约定：一次性交纳19个月的租金，可享受5个月免租优惠期。如因乙方（原告）提前终止合同或拖欠商场的一切费用（包括租金、商场保安保洁费、电费、水费、空调费、一切公摊费用、经营管理及项目推广费），所享受的优惠期乙方需向甲方补交优惠期的租金。合同签订后，原告向彭某一次性支付19个月租金36480元。2012年12月16日，双方订立渝航购物中心商铺租赁合同《补充协议》，约定对按时向商场及管理公司交纳商场管理费、水电费、租金及其他相关费用，且将租赁合同按约履行完毕，三年租期内按时交纳租金的经营户可获得商场额外奖励的6个月免租优惠期。

　　2012年9月，原告与案外人重庆胜益商业管理有限公司（以下简称物管公司）签订《渝航购物中心经营管理合同》，主要约定：1、甲方（物管公司）为市场提供各项管理服务，乙方（原告）自愿接受并配合甲方对市场的管理，保障遵守和履行合同所载的义务和责任及接受包括管理合同和市场规章制度等在内的一切管理规定及要求；2、甲方享有依法向乙方收取经营管理费、公共能源及相关费用等权利。经营管理费以图纸标注面积计算，按每月支付，商铺内自用的水电等所产生的费用按双方约定的电费1.2元每度、水5.2元每吨的收费标准据实收取，公共能源费按商铺面积据实分摊，均在当月收取。各项费用的收取由楼层管理员将缴费通知单送到商铺后，乙方自行到甲方财务处缴纳。庭审中，原告表示其只交纳了2012年9月至2013年1月的物管水电费等费用，理由是被告房屋存在安全隐患、未公示公摊水电费，且未将缴费通知单送达给原告。被告表示双方约定物管费和水电费等费用当月结算，水电是一户一表，原告与物管公司之间的合同也约定当月交纳，且每月由楼管员向各个商户送达了缴费单，而原告均未予交纳。

　　原告及其他租赁户于2013年11月25日向被告彭某寄出解除房屋租赁合同通知书，称被告未办理审批手续下挖后将负一层分隔为两层，给商场造成重大安全隐患，提出解除合同，并要求其在收到通知后5日内接收原告退还的房屋，该邮件查询回执显示未妥投。原告等人于2013年12月6日再次向被告彭某寄出律师函提出解除合同，要求被告接收房屋，彭某于2013年12月7日签收，并于2013年12月9日复函原告等人，表示解除房屋租赁合同通知书和律师函均已收到。原告表示在向被告寄出解除合同通知书及律师函后，于2013年12月15日从租赁房屋撤场。

　　案件审理过程中，原告申请对隔层行为是否对房屋造成安全隐患进行鉴定，双方共同选择重庆大学建设工程质量检测中心进行鉴定，鉴定意见认为：夹层gl-1承载能力及刚度不满足规范要求，大部分gl-4的承载能力及刚度不满足规范要求，增设钢结构夹层及4部电梯后，新增了个别承载能力不足的柱段，对原有房屋上部主体结构安全性有不利影响，建议立即委托相关单位进行技术性处理。2014年10月11日，本院就鉴定意见的相关问题向鉴定人黄音咨询，其表示钢结构夹层不符合规范要求，新增电梯增加了个别承载能力不足的柱段，存在安全隐患，建议立即按照规定和建设程序委托具有资质的相关单位进行技术性处理。

　　另查明，2012年6月，有40余名群众向渝北区城乡建设委员会信访反映被告违法增加隔层存在安全问题。审理中，我院就本案相关情况的认定和处理致函重庆市渝北区城乡建设委员会。2014年6月12日，重庆市渝北区城乡建设委员会向我院复函确定了以下事实：2012年2月，渝北区渝航购物中心在未经相关部门批准和办理相关手续情况下，对整个商场重新进行装修，并对负一层进行开挖，将负一层隔为两层，增加建筑面积约2900平方米。

　　2014年11月10日，重庆市规划局渝北区分局作出关于渝航商场部分商户反映渝航商场修建违法建筑信访事项答复意见书，认定渝航商场增加内部隔层的行为属于违法室内装修，不属于修建违法建筑。

　　庭审中，原告提出《委托书》一份，内容为：“兹有重庆市渝北区渝航商场有限公司现委托2012年至2015年渝航商场租赁合同签订人为彭某，所签订内容，本商场予以承认。”原告称该委托书复印件在签订租赁合同期间张贴于合同签订现场，原告有理由相信与彭某签订合同的行为对渝航公司有效，据此认为彭某与渝航公司之间构成表见代理关系，渝航公司应当承担连带责任。渝航公司认为商场已经租给了彭某，不会再委托彭某租给其他人，与彭某之间不存在委托代理关系。审理中，渝航公司申请对委托书上的印章真实性进行鉴定，经鉴定，委托书上“渝北区渝航商场有限公司”的印章与渝航公司提供的样本比对不相符合。原告要求提供渝航公司工商档案中的印章对该委托书的印章真实性再次进行鉴定，经鉴定，委托书上“渝北区渝航商场有限公司”的印章与工商档案中提取的印章样本比对不相符。

　　还查明，彭定学于2012年8月5日去世，被告李某系彭定学之妻，被告彭某系彭定学之女，被告彭某系彭定学之子。彭定学之父母彭治鹏、吴必芳早已过世。

　　现原告以被告所出租房屋存在安全隐患为由，要求判如所请。审理中，双方确认商场开业时间为2012年9月16日。原告明确经营损失为撤场后的经营损失，且不申请对装修残值进行鉴定。双方对原告是否享有优惠期、经营损失、装修损失等争议较大，调解未果。

　　上述事实，有原、被告的陈述，原告提供的租赁合同、补充协议、租金收据、优惠凭条、来访登记簿、鉴定意见书、解除房屋租赁合同通知书、律师函、邮政快递单及查询回执、渝航购物中心经营管理合同，被告提供的产权证、合伙协议、渝航商场租赁合同、家庭关系证明、催费通知、证人苏某、熊某某、刘某的证人证言，本院作的咨询笔录、调取的渝北区城乡建设委员会回函、重庆市规划局渝北区分局答复意见书等证据证明。这些证据的真实性、合法性、关联性已经庭审质证和本院审查，具有证据效力，其证明力可以确认。

　　本院认为，原告与彭某之间签订的租赁合同及补充协议系双方的真实意思表示，原告租赁房屋所在楼宇增加隔层经相关部门认定不属于违法建筑，该合同不违反法律强制性规定，系有效合同。

　　原告所租赁房屋未经相关部门批准和办理相关手续，经双方共同选择重庆大学建设工程质量检测中心进行鉴定，鉴定意见认为：夹层gl-1承载能力及刚度不满足规范要求，大部分gl-4的承载能力及刚度不满足规范要求，增设钢结构夹层及4部电梯后，新增了个别承载能力不足的柱段，对原有房屋上部主体结构安全性有不利影响，建议立即委托相关单位进行技术性处理。原告以该租赁物存在安全隐患，影响承租人安全为由向被告发出解除合同通知，符合法律规定。双方签订的租赁合同及补充协议应当于彭某收到解除通知之日解除。原告于2013年11月25日邮寄的通知书查询显示未妥投，无法确定被告收到时间，原告于2013年12月6日寄出的律师函中再次表明了解除合同的意思表示，故应以该函件到达被告彭某的时间，即2013年12月7日为合同解除时间。

　　双方合同解除，被告应当退还原告交纳的履约保证金和经营责任金共10000元。扣除原告应当交纳的租金后，被告应当退还剩余租金。租金的计算涉及优惠期的认定。双方合同约定原告一次性交纳19个月的租金，可享受5个月免租优惠期，同时约定，未按时交纳物管费水电费等费用，原告享有的优惠期需补交租金，即原告不享有优惠期。原告至今未交纳2013年2月至2013年12月其提出解除合同期间的物管费、水电费等费用，按照合同约定不应当享有优惠期。原告认为该条款无效，本院认为，双方合同对月租金和租期已进行了约定，原告享受优惠期系附带的优惠条件，故不能认为该条款因排除原告的主要权利而无效。另物管公司履行了管理义务，房屋存在安全隐患并不能成为原告不交物管费的理由，原告认为物管公司未通知原告交物管费，但租赁合同和物管合同均约定了每月交纳相应费用，且证人苏某、熊某某、刘某均证明每月底向原告催费，并有催费通知予以印证，故本院对于原告关于不交物管费的理由不予认可。关于补充协议中约定的额外6个月优惠期，双方明确约定该6个月优惠期享有的条件是原告按时向商场及管理公司交纳商场管理费、水电费及其他相关费用、租赁合同按约履行完毕、三年租期内按时交纳租金。本案中，原租赁合同并未履行完毕，租期内剩余期间租金也尚未交纳，原告也未按时交纳物管费、水电费等费用，故该优惠期生效的条件不成就。原告认为该条件不成就的原因在于被告的房屋存在安全隐患，应当视为条件成就。但在2012年6月即有大量群众信访反映被告违法加建隔层存在安全问题，在此情况下，可视为双方签订《补充协议》之前就已知道房屋可能存在安全隐患，继续履行合同存在一定的风险。原告在《补充协议》中承诺不得再以其他理由要求减免费用或增加优惠期，表明双方在《补充协议》中约定优惠期并设置享有的条件是在合同履行发生争议后自愿协商妥协的结果，故原告应当在满足条件的情况下才能享受该优惠期，而不能认为被告出租的房屋存在安全隐患，该优惠条件就当然成就。

　　原告向被告寄出的解除合同通知书上要求被告在收到通知后五日内接收原告退还的房屋，原告表示在向被告寄出解除合同通知书及律师函后于2013年12月15日撤场，被告认为原告实际并未撤场，未举示充分的证据予以证明，本院对原告主张的撤场时间予以确认。原告实际租用房屋时间自实际开业之日起计算共15个月，双方约定租金为1920元／月，应交租金为28800元，原告交纳租金36480元，应退还租金为7680元。

　　原告主张其撤场后的经营损失，该期间原告实际并未经营，没有证据证明其存在经营损失，本院对其经营损失的主张不予支持。

　　原告主张装修损失，但未能提供其装修残值的证据，也不申请对装修残值申请评估鉴定，故本院对其装修损失的主张不予支持。

　　原告认为彭某与渝航公司之间构成表见代理关系，但其提供的委托书上渝航公司的印章经两次鉴定均与样本不符，原告也未提供其他证据证明其有理由相信彭某有代理权。因此，不能认定彭某的行为对渝航公司构成表见代理，故对于原告要求渝航公司承担责任的请求，本院不予支持。被告彭某、彭某、周某、黄某、黄某系合伙关系，应当共同对原告承担连带责任。李某、彭某、彭某作为彭定学的继承人，应当在继承彭定学遗产范围内与彭某、彭某、周某、黄某、黄某共同承担连带责任。

　　被告彭某、彭某经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法予以缺席判决。

　　据此，本院依照《中华人民共和国民法通则》第三十五条、第四十五条、《中华人民共和国合同法》第九十六条、第九十七条、第二百三十三条、《中华人民共和国继承法》第三十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：

　　一、原告刘某与被告彭某于2012年5月17日签订的租赁合同及2012年12月16日签订的补充协议于2013年12月7日解除。

　　二、由被告彭某、彭某、周某、黄某、黄某于本判决生效后立即共同连带退还原告刘某履约保证金和经营责任金共10000元，被告李某、彭某、彭某在继承彭定学遗产范围内承担连带给付责任。

　　三、由被告彭某、彭某、周某、黄某、黄某于本判决生效后立即共同连带退还原告刘某租金7680元，被告李某、彭某、彭某在继承彭定学遗产范围内承担连带给付责任。

　　四、驳回原告刘某的其他诉讼请求。

　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

　　案件受理费1986元，减半交纳993元（原告已预交），由原告负担706元，被告彭某、彭某、周某、黄某、黄某共同负担287元，此款由被告彭某、彭某、周某、黄某、黄某于本判决发生效力后立即共同连带给付原告刘某，被告李某、彭某、彭某在继承彭定学遗产范围内承担连带给付责任。

　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件诉讼费，递交上诉状期满七日内仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。

　　双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应当自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。

　　代理审判员陈泫华

　　二〇一四年十二月十五日

　　书记员刘维