王润杰与孙淑珍、大连弘原房屋信息服务有限公司公有房屋承租权纠纷再审民事判决书

辽宁省高级人民法院

民 事 判 决 书

（2012）辽审三民提字第00023号

再审申请人（一审原告、二审被上诉人、原申诉人）：王润杰，女，汉族，****年**月**日出生，大连新工兴实业公司职员，住辽宁省大连市甘井子区。

委托代理人：王德群。

被申请人（一审被告、二审上诉人、原被申诉人）：孙淑珍，女，汉族，****年**月**日出生，退休工人，住辽宁省大连市甘井子区。

委托代理人：华相毅。

委托代理人：黄晓文。

被申请人（一审被告、二审被上诉人、原被申诉人）：大连弘原房屋信息服务有限公司。住所地：辽宁省大连市甘井子区。

法定代表人：马富先，该公司经理。

委托代理人：朱平，该公司职员。

再审申请人王润杰因与被申请人孙淑珍、大连弘原房屋信息服务有限公司（以下简称弘原公司）公有房屋承租权纠纷一案，不服辽宁省大连市中级人民法院（以下简称大连中院）（2009）大审民终再字第58号民事裁定，向本院申请再审。本院于2011年11月22日作出（2011）辽审三民再申字第36号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。王润杰及其委托代理人王德群，孙淑珍的委托代理人华相毅、黄晓文，弘原公司的委托代理人朱平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

2007年2月14日，一审原告王润杰起诉至大连市甘井子区人民法院（以下简称甘井子法院）称，其从小即与外祖父母共同生活，婚后仍与二位老人生活在一起。1992年，共同居住的房屋动迁。1995年5月回迁至现住址。因原告一家三口的户口在原住房所在地，故回迁后的房屋增加了28平方米，增加面积款系原告缴纳。1994年外祖父病故，2005年10月外祖母病故，该房屋一直由原告居住。2006年5月，原告发现房屋的承租人变更为孙淑珍，故起诉请求判令撤销二被告之间签订的房屋租赁合同，涉案房屋由原告承租。孙淑珍辩称，涉案房屋增加面积款系其母亲曹桂荣缴纳，原告婚后与丈夫居住在别处，1988年回到涉案房屋居住，但户口与曹桂荣不在一起。孙淑珍父母去世后，经其兄弟姐妹协商，一致同意将涉案房屋过户给孙淑珍。故请求驳回原告的诉讼请求。弘原公司辩称，涉案房屋系该公司所有的公房。该公司由于工作失误，在没有核实该房屋是否有共同居住人及该共同居住人是否另有住房的情况下，即为孙淑珍办理了更名手续。该公司对由谁承租涉案房屋没有意见，听从法院判决。

甘井子法院一审查明，原告从小与其外祖父孙经礼、外祖母曹桂荣共同生活。1992年以前居住在大连市甘井子区甘中街249号，建筑面积为28平方米的平房内。1992年该房屋被拆迁。l994年4月，孙经礼（已于1992年病故）所在单位国营五二三厂向拆迁单位缴纳了l2253.50元投资代建费，取得了本案诉争房屋，由原告与其外祖母曹桂荣共同居住。该房屋产权归属被告弘原公司。弘原公司与曹桂荣建立了公房租赁合同，为曹桂荣下发了公有住房租赁证，并因曹桂荣经济困难，为其减免部分房租。2005年10月，曹桂荣病故。孙经礼与曹桂荣婚后育有五名子女，即孙淑珍、孙淑花（已于1983年病故）、孙淑英、孙忠慧、孙忠恩。2005年12月l3日，孙忠慧在大连市公证处的公证下出具了声明书，声明同意案涉房屋的承租人变更为其姐姐即被告孙淑珍。同日，曹桂荣的长女孙淑珍向弘原公司递交过户申请书，称经孙经礼、曹桂荣婚生所有子女的同意，要求将房屋承租人变至其名下，由其承租该房屋。该申请上有被告妹妹孙忠慧、弟弟孙忠恩表示同意的签字。弘原公司在曹桂荣死亡后，亦知道原告一直在该房内居住，其要求原告提供房证等资料才能变更承租，因房证及房租交费卡一直在被告处，故原告未能提供。弘原公司在被告持房证、变更申请、公证书等手续来办理更名时，考虑到该房屋应由曹桂荣子女继承这一理由，参照大连市公有住房管理条例的相关规定，结合被告对原告另有住房的自述，在未落实原告是否有住房的前提下，与被告建立了租赁关系，向被告下发了公房租赁证（公房租字第9907028号）。2006年6月，原告在得知承租人变更为被告后，多次找二被告协商，均未达成共识，故原告诉至法院，要求撤销二被告签订的房屋租赁合同，由其承租涉案房屋。另查，原告的户籍地在本案诉争的房屋所在地。被告的户籍所在地及居住地均在大连市甘井子区新街4号2-6-2号。

甘井子法院一审认为，案涉房屋的性质是单位自管公房，而非孙经礼、曹桂荣夫妇的私有房产，其二人对该房屋只享有使用权，不具有所有权，公有住房的使用权不能作为遗产继承。故二被告认为该房屋应作为孙经礼、曹桂荣的遗产由其子女依法继承的观点与法相悖，法院不予采纳。原告自l994年起就一直与其外祖母曹桂荣共同居住在案涉房屋内，其户籍亦落在案涉房屋所在地，其虽不是案涉房屋租赁合同中确认的承租人，但应认定其为该房屋的共同居住人。《中华人民共和国合同法》规定，“承租人在房屋租赁期间死亡的，与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋。”《城市公有房屋管理规定》规定，“承租住宅用房的，承租人在租赁期限内死亡。其共同居住两年以上的家庭成员愿意继续履行契约的，可以办理更名手续。”《大连市城市公有房屋规定》亦有相同的规定，故原告在曹桂荣死亡后，要求继续承租案涉房屋于法有据，应予支持。被告孙淑珍不是案涉房屋的共同居住人，要求以继承的方式成为该房屋的承租人无理，弘原公司与孙淑珍在对案涉房屋的性质存在重大误解的前提下订的公房承租合同应予撤销。甘井子法院于2007年4月28日作出（2007）甘民合初字第643号民事判决：一、撤销被告大连弘原房屋信息服务有限公司与被告孙淑珍签订的9907028号公有住房租赁合同；二、坐落于大连市甘井子区甘井子路27-3-3-1号公有住房由原告王润杰承租。

孙淑珍不服一审判决，向大连中院上诉称，一审判决在审查当事人主体资格、认定案件事实、适用法律等方面均存在错误。

大连中院二审查明的事实与一审查明的事实一致。

大连中院二审认为，现已查明的事实表明案涉房屋为企业自管公房，产权人为弘原公司，承租人为曹桂荣。在曹桂荣去世后，根据孙淑珍的申请，弘原公司与孙淑珍建立了租赁关系，并向孙淑珍下发了公房租赁证。基于上述可见：1、弘原公司为孙淑珍办理公房租赁证的这一行为系单位内部分房性质；2、王润杰与弘原公司之间的纠纷不是产生于平等主体之间的财产关系之中。根据最高人民法院的相关规定、通知精神，该类纠纷不在民事案件的受案范围之内，人民法院不予受理，对王润杰的起诉应予驳回。上诉人上诉理由成立，应予支持。原判确有错误应予纠正。大连中院于2007年11月8日作出（2007）大民房终字第561号民事裁定：一、撤销甘井子法院（2007）甘民合初字第643号民事判决；二、驳回王润杰的起诉。

王润杰向辽宁省大连市人民检察院提起申诉，经该院提请，辽宁省人民检察院于2008年11月17日作出辽检民抗（2008）67号民事抗诉书，向本院提起抗诉。本院于2008年12月18日作出（2008）辽立二民抗字第68号民事裁定，指令大连中院再审本案。

大连中院于2010年3月15日作出（2009）大审民终再字第58号民事裁定：维持（2007）大民房终字第561号民事裁定。

王润杰向本院申请再审称，（一）原审裁定认定弘原公司为孙淑珍办理公房租赁证属于单位内部分房性质错误；（二）公有房屋原承租人死亡后，由谁继续承租应依法确定，而非由出租人自行决定，故本案属平等主体间的争议，人民法院应当依法受理；（三）按最高人民法院的相关规定，涉案的争议人民法院应当受理，原审法院认为不属人民法院受理范围没有依据。被申请人孙淑珍辩称，王润杰本次申请的理由与上次向检察机关申诉的事由一致，本案经检察机关抗诉后，再审过程事实清楚、程序合法、适用法律正确，王润杰所提再审申请属于重复申请，滥用诉讼权利，违反了一案不能重复再审的基本原则，应当驳回其再审申请。

本院再审查明的事实与一、二审查明的事实一致。

本院再审认为，本案并非单位内部房屋分配纠纷，系公房承租权纠纷，系平等主体之间的民事法律关系，属于人民法院受理民事案件范围。与自有房屋租赁不同，公有房屋的产权单位在承租人的选择、租金标准的确定等方面权利受到公房管理规定的限制。本案中，弘原公司虽为涉案房屋的产权单位，但不得违反相关规定随意确定公房的承租人，原审法院再审裁定认为弘原公司与孙淑珍建立租赁合同关系系对自己权利处分的观点不当。该裁定认为本案不属民事案件受理范围缺乏法律依据。按照《大连市城市公有房屋规定》第二十条规定，王润杰作为与承租人共同居住的人要求继续承租案涉房屋于法有据，应予支持。被告孙淑珍不是承租人的共同居住人，要求以继承的方式成为该房屋的承租人没有法律依据。

综上，一审判决认定事实清楚，判决结果正确。大连中院二审和再审裁定撤销一审判决、驳回王润杰起诉不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：

一、撤销辽宁省大连市中级人民法院（2009）大审民终再字第58号民事裁定、（2007）大民房终字第561号民事裁定；

二、维持辽宁省大连市甘井子区人民法院（2007）甘民合初字第643号民事判决。

一审案件受理费4180元，由孙淑珍和弘原公司各承担2090元。

本判决为终审判决。

审　判　长　　李云波

代理审判员　　谭　斌

代理审判员　　丁　海

二〇一四年四月十八日

书　记　员　　栾　晶