原告郴州市茂丰经贸有限公司诉被告郴州市金凤凰餐饮有限责任公司、肖仁玉租赁合同纠纷一案

原告郴州市茂丰经贸有限公司。

法定代表人刘学兵，男，该公司经理。

委托代理人胡承辉，男，湖南天夫律师事务所律师。

被告郴州市金凤凰餐饮有限责任公司。

法定代表人胡松林，女，该公司执行董事。

被告肖仁玉，女，1974年12月16日生，汉族。

委托代理人李荣，男，湖南星河律师事务所律师。

原告郴州市茂丰经贸有限公司诉被告郴州市金凤凰餐饮有限责任公司、肖仁玉租赁合同纠纷一案，本院于2010年2月9日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原、被告委托代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告郴州市茂丰经贸有限公司诉称：2006年3月15日、2007年8月21日，被告郴州市金凤凰餐饮有限责任公司、肖仁玉分别与郴州市新世纪新成房地产开发有限责任公司各签订一份《租赁合同》，承租郴州市新世纪新成房地产开发有限责任公司所有的郴州新城购物中心2栋102号和2栋201号房屋从事餐饮业。双方在合同中对租赁标的物名称、租赁期限、租金及支付方式、违约责任等进行约定。其中对租金及支付方式约定为：2号楼一层的租金为7000元/月，2号楼二层的租金为每平方30元/月，从第三年起每二年按5%递增一次。从2006年12月31日后，租金为每三个月一交。合同履行到2009年10月22日，郴州市新世纪新成房地产开发有限责任公司将出租给被告的房屋出卖给我公司，并办理房屋所有权证，至此我公司取得出租人的权利。郴州市新世纪新成房地产开发有限责任公司于2009年11月2日，我公司分别于2009年11月5日，25日向被告送达通知，要求被告于2009年11月1日起向我公司支付租金。然而，被告却违反约定，未按期支付租金，至今拖欠租金452914.58元。我公司多次催讨，被告却以各种理由拒付。故诉至法院，要求:1、解除与被告签订的《租赁合同》；2、支付拖欠租金452914.58元；3、支付逾期付款滞纳金21394.37元；4、由被告承担本案诉讼费。

原告为支持自己的诉请向法庭提交了以下证据。

证据一2006年3月15日《租赁合同》。拟证明被告肖仁玉承租郴州市新世纪新成房地产开发有限责任公司所有的郴州新城购物中心2号楼二层。

证据二2007年8月21日《租赁合同》。拟证明被告郴州市金凤凰餐饮有限责任公司承租郴州市新世纪新成房地产开发有限责任公司所有的郴州新城购物中心2号楼一层。

证据三拍卖公告。拟证明原告郴州市茂丰经贸有限公司通过公开拍卖取得郴州新城购物中心2号楼一、二层房屋产权。

证据四《拍卖成交确认书》。拟证明原告郴州市茂丰经贸有限公司通过公开拍卖取得郴州新城购物中心2号楼一、二层房屋产权。

证据五、六《房屋所有权证》。拟证明原告郴州市茂丰经贸有限公司通过公开拍卖取得郴州新城购物中心2号楼一、二层房屋产权。

证据七2009年11月2日《通知书》。拟证明郴州市新世纪新成房地产开发有限责任公司于2009年11月2日向被告郴州市金凤凰餐饮有限责任公司送达通知，告知其租赁物的所有权已转移给原告，要求被告从2009年11月起按原《租赁合同》向原告交纳租金。

证据八2009年11月5日《通知书》。拟证明原告于2009年11月5日向被告郴州市金凤凰餐饮有限责任公司送达通知，告知其租赁物的所有权已转移给原告，要求被告在2009年11月10日前按原《租赁合同》向原告交纳租金255370.50元。

证据九、十两份《通知书》。拟证明原告向被告郴州市金凤凰餐饮有限责任公司送达通知，要求其交纳所欠的租金及滞纳金。

证据十一《企业注册登记资料》。拟证明被告郴州市金凤凰餐饮有限责任公司于2006年5月29日成立。

证据十二情况说明。拟证明2009年11月30日原告向二被告催收租金时，双方发生纠纷。

证据十三、十四两份证明。拟证明原、被告为租金一事曾经协商，且均由被告肖仁玉出面。同时被告郴州市金凤凰餐饮有限责任公司实际经营者为被告肖仁玉。

证据十五《律师函》。拟证明原告委托律师向被告下达《律师函》要求被告履行原《租赁合同》。

被告郴州市金凤凰餐饮有限责任公司辩称：公司拖欠租金是由于原告未能提供合同约定的租赁环境，且将公司的门面锁了。

被告郴州市金凤凰餐饮有限责任公司在法定举证期限内向本院提交2009年11月30日情况说明。拟证明原告没有向被告提供好的经营环境，原告违约在先。

被告肖仁玉辩称：其只是郴州市金凤凰餐饮有限责任公司聘请的管理人员，虽与郴州市新世纪新成房地产开发有限责任公司签订了《租赁合同》，但签订该合同时郴州市金凤凰餐饮有限责任公司未成立，只是委托其代为签订合同。综上，其与本案没有关系，不应承担责任。

被告肖仁玉在法定举证期限内向本院提交以下证据。

证据一企业营业执照。拟证明郴州市金凤凰餐饮有限责任公司于2006年5月29日成立。

证据二股东决议、证据三任职通知。拟证明肖仁玉被任命为郴州市金凤凰餐饮有限责任公司的副总经理。

证据四《租赁合同》、证据五协议书、证据六《租赁合同》、证据七通知书四份、证据八情况说明。拟证明肖仁玉与郴州市新世纪新成房地产开发有限责任公司签订的《租赁合同》的权利、义务全部转让给郴州市金凤凰餐饮有限责任公司，并取得原告及郴州市新世纪新成房地产开发有限责任公司的同意。

庭审中，本院组织原、被告双方对双方的证据进行了质证。被告对原告提交的证据1、2、3、4、5、6、7、8、9、10、11、12均没有异议；对证据13、14不予认可；对证据15认为没有收到。原告对被告郴州市金凤凰餐饮有限责任公司提交的证据真实性无异议，但认为是由于被告违约在先，原告无奈才将门面锁了。原告对被告肖仁玉提交的证据1、4、6、7、8的真实性无异议。对证据2认为没有原件不予认可；对证据3、5认为不真实。

根据原、被告双方的举证、质证情况，遵循证据的规则，本院对原告的证据认证如下：

原告向法庭提交的证据1、2、3、4、5、6、7、8、9、10、11、12，被告郴州市金凤凰餐饮有限责任公司提交的2009年11月30日情况说明，被告肖仁玉提交的证据1、2、3、4、5、6、7、8可作为本案证据。原告提交的证据13、14系单方面书写，且被告予以否认；原告提交的证据15系原告律师下达的律师函，与本案缺乏关联性。综上，原告提交的证据13、14、15不作为本案的证据使用。

根据当事人的举证、质证和本院的认证情况，结合庭审中原、被告双方的陈述。本院查明案件事实如下：

2006年3月15日，郴州市新世纪新成房地产开发有限责任公司（甲方）与被告肖仁玉（乙方）签订一份《租赁合同》。双方约定：1甲方将位于郴州市人民西路郴州新城购物中心2号楼二层（面积约为2469平方米，最终以测绘面积为准）出租给乙方；2租赁期限为101个月，即从2006年3月18日至2014年8月17日，乙方将承租房用于经营餐饮业；3租金为30元每平方米每月，从第三年起每两年按5%递增一次。租金交纳方式为2006年12月30日前租金为每个月一交，之后租金为每三个月一交，乙方在约定的期满前3日必须交清下期租金和所有费用；4在合同有效期限内甲方欲将房屋转让或抵押给第三人，甲方应提前一个月书面通知乙方，乙方在同等条件下有优先购买权；5乙方逾期支付租金达两个月的，甲方有权解除合同，乙方应向甲方支付滞纳金，逾期每日按拖欠租金的千分之一计算滞纳金；6本合同签字生效。2006年5月29日，被告郴州市金凤凰餐饮有限责任公司注册成立，住所地为郴州市人民西路郴州新城购物中心2号楼，企业类型为自然人独资，经营范围为餐饮，法人代表为胡松林。2007年8月21日，郴州市新世纪新成房地产开发有限责任公司（甲方）与被告郴州市金凤凰餐饮有限责任公司（乙方）签订一份《租赁合同》。双方约定：1甲方将位于郴州市人民西路郴州新城购物中心2号楼一层（面积约为73.14平方米，最终以测绘面积为准）出租给乙方；2租赁期限为101个月，即从2006年3月18日至2014年8月17日，乙方将承租房用于经营餐饮业；3租金为7000元每月，从第三年起每两年按5%递增一次；租金交纳方式为2006年12月30日前租金为每个月一交，之后租金为每三个月一交，乙方在约定的期满前3日必须交清下期租金和所有费用；4在合同有效期限内甲方欲将房屋转让或抵押给第三人，甲方应提前一个月书面通知乙方，乙方在同等条件下有优先购买权；5乙方逾期支付租金达两个月的，甲方有权解除合同，乙方应向甲方支付滞纳金，逾期每日按拖欠租金的千分之一计算滞纳金；6本合同签字生效。被告肖仁玉签订《租赁合同》后，因被告郴州市金凤凰餐饮有限责任公司注册成立，被告肖仁玉将2006年3月15日签订的《租赁合同》的权利、义务转让给被告郴州市金凤凰餐饮有限责任公司。在合同履行期间，一直由被告郴州市金凤凰餐饮有限责任公司向郴州市新世纪新成房地产开发有限责任公司交纳租金。2009年8月26日，郴州市新世纪新成房地产开发有限责任公司向被告郴州市金凤凰餐饮有限责任公司送达书面通知，其中注明：我公司将在9月对郴州市人民西路郴州新城购物广场2号楼一层102房，建筑面积为77.29平方米，二层201房，建筑面积为2559.4平方米的房产进行公开拍卖，根据你公司与我公司2006年3月15日签订的《租赁合同》规定，你公司享有优先购买权。同年10月22日，原告郴州市茂丰经贸有限公司通过公开拍卖方式取得被告所承租的郴州市人民西路郴州新城购物广场2号楼一层102房、二层201房的房屋产权，并办理房屋所有权证，房屋所有权证注明：一层102房的面积为77.29平方米、二层201房的面积为2559.4平方米。2009年11月2日，郴州市新世纪新成房地产开发有限责任公司向被告郴州市金凤凰餐饮有限责任公司送达书面通知，其中注明：原贵方2006年3月15日所租的新城广场2号楼一层门厅102号及二层201房产已于2009年10月22日通过公开拍卖方式由郴州市茂丰经贸有限公司购买，请贵方从2009年11月起按贵我双方于2006年3月15日签订合同的约定交纳房屋租金，由郴州市茂丰经贸有限公司开具正式发票。被告郴州市金凤凰餐饮有限责任公司的工作人员对该通知进行签收。2009年11月25日，原告向被告郴州市金凤凰餐饮有限责任公司送达书面通知，其中注明：原贵方2006年3月15日所租的新城广场2号楼一层门厅102号及二层201房产已于2009年10月22日通过公开拍卖方式由我公司购买，请贵方按原租赁合同，租赁期限的约定在2009年11月25日前向我公司交纳三个月的房屋租金255370.5元，逾期将收取滞纳金。2009年11月30日，原告工作人员到被告郴州市金凤凰餐饮有限责任公司经营场所催讨租金，由于双方发生争执，原告工作人员将被告郴州市金凤凰餐饮有限责任公司经营门面的大门锁住，后经当地派出所协调处理，被告郴州市金凤凰餐饮有限责任公司于当日向原告支付租金85123.5元，至今尚欠租金452914.58元。同年12月1日，原告再次向被告郴州市金凤凰餐饮有限责任公司送达书面通知，要求其在同日交纳所欠租金。由于被告拒交，故双方发生纠纷。

本院认为，本案系租赁合同纠纷。郴州市新世纪新成房地产开发有限责任公司与被告郴州市金凤凰餐饮有限责任公司、肖仁玉签订的《租赁合同》，系双方真实意思表示，合法有效。被告应按合同约定交纳租金，被告无故拖欠租金于理于法不符。被告肖仁玉虽于2006年3月15日与郴州市新世纪新成房地产开发有限责任公司签订了《租赁合同》，但在合同履行过程中，实际履行人均为被告郴州市金凤凰餐饮有限责任公司，被告肖仁玉仅为合同签订人。原告及郴州市新世纪新成房地产开发有限责任公司均是向被告郴州市金凤凰餐饮有限责任公司下达催缴租金书面通知，而未通知被告肖仁玉。且在四份通知书中均认可2006年3月15日签订的《租赁合同》（即被告肖仁玉所签）为被告郴州市金凤凰餐饮有限责任公司所签订。故原告要求被告肖仁玉承担本案责任的诉讼请求，本院不予支持。原告通过拍卖方式取得被告所承租的房屋所有权，依照“买卖不破租赁”的原则，原告取得出租人的权利和义务，被告应按原《租赁合同》的约定向原告支付租金。故原告要求被告郴州市金凤凰餐饮有限责任公司支付租金的诉讼请求，本院予以支持。根据《租赁合同》“逾期支付租金达两个月的，出租人有权解除合同”的约定，现被告拖欠租金已累计达四个月，违反合同的约定，解除合同的条件已成就，故原告要求解除原两份《租赁合同》的诉讼请求，本院予以支持。由于被告违反《租赁合同》的约定拖欠租金，应承担相应的违约责任，原告诉称要求被告支付滞纳金的诉讼请求，本院予以支持。被告郴州市金凤凰餐饮有限责任公司辩称拖欠租金是由于原告将其门面锁住，经查，原告在催讨租金过程中虽有过激行为，但不足以长期影响被告的经营。被告以此抗辩，其理由不能成立。被告肖仁玉辩称其只是郴州市金凤凰餐饮有限责任公司聘请的管理人员，虽与郴州市新世纪新成房地产开发有限责任公司签订了《租赁合同》，但签订该合同时郴州市金凤凰餐饮有限责任公司未成立，只是委托其代为签订合同，其辩解理由与本院查明事实相符，本院予以支持。综上，依据《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第二百二十四条第一款、第二百二十六条、第二百二十九条之规定，判决如下：

一、解除被告郴州市金凤凰餐饮有限责任公司、肖仁玉于2006年3月15日、2007年8月21日分别与郴州市新世纪新成房地产开发有限责任公司各签订的《租赁合同》。

二、由被告郴州市金凤凰餐饮有限责任公司支付所欠原告郴州市茂丰经贸有限公司租金452914.58元（从2009年11月1日起至2010年4月31日止；一层租金以每月7000×（1＋5%）＝7350元，一层租金以每月2559.4×30×（1＋5%）＝80621.1元），及滞纳金21394元。两项合计474308.58元，此款限被告郴州市金凤凰餐饮有限责任公司于本判决生效后一个月内付清。

三、驳回原告郴州市茂丰经贸有限公司其它诉讼请求。

如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费8066元，财产保全费3020元，由被告郴州市金凤凰餐饮有限责任公司承担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。

                                   审  判  员   黎    建

                                      代理审判员   唐 勇 林

                                      人民陪审员   黄 水 英

                                         二○一○年五月十二日

                                       代理书记员   罗 葛 红