山东众成地产有限公司与东营杉杉服装有限公司房屋租赁合同纠纷一案

　　东营市东营区人民法院

　　民 事 判 决 书

　　（2007）东民初字第583号

　　原告山东众成地产有限公司。住所：东营市东营区东城辽河路105号。

　　法定代表人董建华，董事长。

　　委托代理人王明治，男，1973年6月10日出生，汉族，山东众成地产有限公司职工，住东营区胶州路银湖小区。

　　委托代理人刘忠，山东恒岳律师事务所律师。

　　被告东营杉杉服装有限公司。住所：东营市东营区西三路56号。

　　法定代表人孙延秀，董事长。

　　被告孙延秀，男，1972年5月9日出生，汉族，东营杉杉服装有限公司股东，住东营区东城金水小区14号楼3楼西户。

　　两被告共同委托代理人宋德鹏，男，1975年3月22日出生，汉族，原东营杉杉服装有限公司职工，住东营区八分场胜利医院院内。

　　第三人王海涛，男，1981年1月21日出生，汉族，维尼KTV经营业主，住东营区西三路56号。

　　委托代理人任秀娟，女，1980年1月21日出生，汉族，维尼KTV员工，住东营区科技二村38号楼。

　　原告山东众成地产有限公司（以下简称众成地产公司）与被告东营杉杉服装有限公司（以下简称杉杉服装公司）、被告孙延秀、第三人王海涛房屋租赁合同纠纷一案，本院于2007年3月14日立案受理，依法由审判员李秀芹适用简易程序公开开庭进行了审理。原告众成地产公司委托代理人王明治、刘忠、被告杉杉服装公司、被告孙延秀共同委托代理人宋德鹏、第三人王海涛委托代理人任秀娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

　　原告众成地产公司诉称，2002年4月28日，众成地产公司（原为东营市房地产综合开发公司，后变更为众成房地产公司）与被告杉杉服装公司签订了房屋租赁合同，约定原告将东营区西三路56号五层综合楼一幢（原五台山路与青岛路交汇处五层综合楼），建筑面积3500平方米（不含一楼售楼处）出租给被告，租赁期限为8年，从2002年7月23日至2010年7月23日止。被告应于每年7月23日之前一次性交清一个年度的租金60万元；如逾期交付租金，或擅自转租，应支付给原告违约金各5000元。2004年5月14日，原、被告签订补充协议，约定将上述房屋租赁合同注明的一楼售楼处出租给被告，年租金为15000元，其他事项按照原房屋租赁合同执行。

　　合同签订后，原告按合同约定履行了自己的义务。截至2007年2月22日被告杉杉服装公司拖欠原告租金688750元。另，被告未经原告同意，将上述承租的房屋擅自转租给第三人王海涛使用，第三人应承担腾退租赁房屋的民事责任。

　　被告杉杉服装公司已于2004年12月20日被工商行政部门吊销营业执照，孙延秀作为该公司股东，依法应对公司的债务承担民事赔偿责任。

　　综上，被告拖欠原告租金累计达一年之多，并擅自转租房屋，已经构成严重违约，为维护原告的合法权益，请求法院依法判令解除原、被告签订的房屋租赁合同；被告支付拖欠的房屋租金688750元，支付逾期支付租金和擅自转租房屋的违约金各5000元；支付自起诉之日起，按合同约定的租金标准计算至判决生效之日止的租金；被告返还承租原告的房屋；第三人腾退现占有使用的原告出租给被告的房屋。

　　被告杉杉服装公司辩称，原告主张未经原告同意将房屋转给第三人使用不属实，同意支付拖欠原告的房屋租金，不同意原告的其他诉讼请求。

　　被告孙延秀辩称，同意支付拖欠原告的租金，不同意原告的其他诉讼请求。

　　第三人王海涛辩称，被告将承租的原告房屋转租给第三人属实，同意原告的诉讼请求。

　　原告为证明其主张，提交以下证据：

　　证据一、原、被告签订的房屋租赁合同一份，证明原告与被告杉杉服装公司之间存在房屋租赁合同关系。被告杉杉服装公司、孙延秀及第三人王海涛均无异议。

　　证据二、2006年4月11日收据一份，证明被告杉杉服装公司存在违约事实，原告有权终止合同，被告应承担违约责任。被告杉杉服装公司、孙延秀及第三人王海涛均无异议。

　　证据三、东营市工商行政管理局公司吊销情况一份，证明原告与被告杉杉服装公司签订的房屋租赁合同因被告主体不存在而自然终止，被告孙延秀应作为本案的共同被告参加诉讼。被告杉杉服装公司、孙延秀及第三人王海涛均无异议。

　　证据四、东营市工商行政管理局出具的杉杉服装公司股东名录一份，证明孙延秀作为杉杉服装公司股东应当对公司的债务承担民事责任。被告杉杉服装公司、孙延秀及第三人王海涛均无异议。

　　证据五、被告杉杉服装公司与第三人签订的房屋租赁合同复印件一份，证明被告杉杉服装公司承租原告的房屋现由第三人王海涛承租。被告杉杉服装公司、孙延秀及第三人王海涛均无异议。

　　被告杉杉服装公司为证明其主张，提交以下证据：

　　原告出具的证明一份，证明原告同意被告杉杉服装公司将承租房屋转租的事实。原告质证认为，该证据是出具给东营市工商行政管理局的，与原、被告签订的房屋租赁合同无关，该证明材料不能作为支持杉杉服装公司转租的有效证据。被告孙延秀质证认为，该证据并不是为杉杉公司办理营业执照出具的，该证据能够证实原告同意转租房屋的事实。第三人王海涛无异议。

　　依据当事人的举证、质证，本院对以下事实予以确认：

　　2002年4月28日，东营市房地产综合开发公司与被告签订房屋租赁合同一份，合同主要约定租赁房屋坐落于五台山路与青岛路交汇处五层综合楼一幢，建筑面积3500平方米（不含一楼售楼处）；租期自2002年7月23日起将出租房屋交付承租方使用，至2010年7月23日收回；承租人有下列情形之一的，出租人可以终止合同，收回房屋：承租人擅自将房屋转租、转让或转借的，承租人利用承租房屋进行非法活动，损害社会公共利益的，承租人拖欠租金累计达两个月的；租金和租金的交纳期限：年租金陆拾万元整，交纳期限为提前一个月内一次交清下年度的房租，如2003年7月23日前一次交清2003年7月23日-2004年7月22日的房租，依此类推；租赁期间的水、电、暖等费用，由承租方承担，交纳方式、时间，按水、电、暖等部门的规定；违约责任：出租方未按前述合同条款的规定向承租人交付合乎要求的房屋的，负责赔偿5000元；出租方未按时交付出租房屋供承租人使用的，负责偿付违约金5000元；出租方未按时（或未按要求）修缮出租房屋的，负责偿付违约金1000元，如因此造成承租人员人身受到伤害或财物损毁的，负责赔偿损失；承租方逾期交付租金的，除仍应及时如数补交外，应支付违约金5000元；承租方违反合同，擅自将承租房屋转给他人使用的，应支付违约金5000元，如因此造成承租房屋毁坏的，还应负责赔偿；其他约定事项：在合同期限内承租方享有所租楼房整体外围墙和楼顶空间的广告发布权、使用权、出租方不得将此转让给第三人，但出租方原有的"东营市房地产综合开发公司"广告牌在租赁期内保留；在合同期内，出租人单方解除合同应按承租人实际装修费用的60%予以补偿，承租人单方解除合同应赔偿出租人6个月的租金。

　　2002年4月28日，东营市房地产综合开发公司与被告签订房屋租赁合同补充协议，该协议主要约定，租赁期间，防火安全所需的消防设施安全由乙方承担；承租方不得随意损坏房屋设施，如需改变房屋的内部结构和装修或设置对房屋结构影响的设备，需经征得出租方的同意；租赁期满后，如承租方要求继续租赁，则须提前三个月书面向出租方提出，出租方则须在接到承租方的书面申请后的20天内向承租方正式书面答复，否则，将视为出租方违约；租赁期满，承租方可带走其家具等活动设施，但不得带走承租方所做的装修、电梯及出租方的财产等设施，承租方也不得再要求出租方折价处理承租方所做的装修、电梯等设施；在合同期内，出租方将综合楼东侧的简易楼（面积388平方米与五层综合楼连为一体）应无偿供承租方使用，不得挪做它用。

　　2004年5月14日，东营市众成房地产开发有限责任公司与被告签订房屋租赁合同补充协议，该协议主要约定，将原合同注明的一楼售楼处出租给东营杉杉服装有限公司；租赁期共1年，出租方从2004年7月23日起将出租房屋交付承租方使用，至2005年7月23日收回；房屋质量，良好，年租金15000元，缴纳期限为提前一个月内，一次交清；房屋内水、电、暖、外门等由租赁方负责修缮完好，使用费用自负；其他方面双方协商，执行原合同；合同到期后，应保持经营时的原样，不得随意破坏。

　　上述合同签订后，被告仅交纳部分租金，自2005年7月23日至2006年7月22日被告拖欠租金330000元，2006年7月23日至2007年2月22日被告拖欠租金358750元。

　　2006年被告将承租房屋(不含一楼)转租给第三人王海涛,租赁期限4年(自2006年5月31日至2010年5月31日)。涉案房屋一楼被告用作杉杉专卖店。被告所租用的房屋至今未交还原告。

　　东营市房地产综合开发公司于2003年8月26日更名为东营市众成房地产开发有限责任公司，东营市众成房地产开发有限责任公司于2004年11月22日更名为山东众成地产有限公司。

　　本院认为，原告与被告杉杉服装公司签订的房屋租赁合同及补充协议系双方当事人真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。

　　合同应当全面、适当履行。对于2002年4月28日原、被告签订的房屋租赁合同及补充协议，被告杉杉服装公司拖欠原告租金长达一年之久，双方约定的合同解除条件成就，原告请求解除2002年4月28日房屋租赁合同及补充协议，符合有关法律规定，本院予以支持。对于2004年5月14日原、被告签订的房屋租赁合同补充协议，双方约定的履行期限至2005年7月23日，但被告至今仍使用该协议项下的房屋，且原告要求被告支付租金，视为不定期租赁，当事人可以随时解除合同。因此，原告请求解除2004年5月14日房屋租赁合同补充协议，符合有关法律规定，本院予以支持。

　　被告杉杉服装公司对原告主张的关于拖欠租金的请求无异议，对原告该部分请求，予以支持。被告杉杉服装公司逾期支付租金构成违约，依法应当承担违约责任。原告要求杉杉服装公司支付逾期支付租金的违约金5000元，符合有关法律规定，本院予以支持。

　　依据被告杉杉服装公司提供的原告出具给工商行政管理部门的证明，能够证实证明原告同意杉杉服装公司将房屋转租的事实。原告主张被告杉杉服装公司擅自转租房屋与事实不符，本院不予认定。原告要求杉杉服装公司支付擅自转租房屋的违约金5000元，无事实与法律依据，本院不予支持。

　　合同解除后，承租人依法应当返还租赁物，故原告要求被告返还房屋的请求合法，予以支持。因原告与被告杉杉服装公司签订的租赁合同解除后导致被告杉杉服装公司与第三人王海涛签订的转租合同失去履行的基础条件，故基于被告杉杉服装公司返还承租房屋的法定义务，第三人王海涛应当腾退涉案房屋。原告请求第三人腾退房屋，符合有关法律规定，本院予以支持。

　　被告孙延秀同意支付杉杉服装公司拖欠的原告租金，系为自己设定民事义务的行为，该行为不违反法律、行政法规的禁止性规定，本院予以准许。

　　综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十五条之规定，判决如下：

　　一、解除原告众成地产公司与被告杉杉服装公司签订的房屋租赁合同及补充协议。

　　二、被告杉杉服装公司、被告孙延秀于本判决生效之日起十日内支付原告租金688750元及自起诉之日起，按合同约定的租金标准计算，至本判决生效之日的租金。

　　三、被告杉杉服装公司于本判决生效之日起十日内支付原告众成地产公司违约金5000元。

　　四、被告杉杉服装公司于本判决生效之日起十五日内返还承租的原告房屋（原五台山路与青岛路交汇处五层综合楼）。

　　五、第三人王海涛于本判决生效之日起十日内从现占有使用的原告房屋（原五台山路与青岛路交汇处五层综合楼）内搬出。

　　六、驳回原告的其他诉讼请求。

　　案件受理费11998元，由原告负担86元，被告杉杉服装公司负担11912 元。原告预交部分，不再退还，在执行过程中一并过付。

　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十二条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省东营市中级人民法院。

　　审  判 员     李秀芹

　　二00七年四月三十日

　　书  记  员     孙绍娜