北京市丰台区房屋经营管理中心右安门外分中心诉王燕丽公房租赁合同解除案

北京市第二中级人民法院

民事判决书

（2018）京02民终4442号

上诉人（原审原告）：北京市丰台区房屋经营管理中心右安门外分中心，住所地北京市丰台区右外大街6号右外大厦五层。

法定代表人：安萌，主任。

委托诉讼代理人：许欣欣，北京市天拓律师事务所律师。

委托诉讼代理人：王阳，北京市天拓律师事务所实习律师。

被上诉人（原审被告）：王燕丽，女，1958年1月2日出生，汉族，无业，住北京市丰台区。

上诉人北京市丰台区房屋经营管理中心右安门外分中心（下称房管右外分中心）因与被上诉人王燕丽房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2017）京0106民初13483号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

房管右外分中心上诉请求：撤销原审判决，依法改判支持我方原审诉讼请求。事实和理由：1.王燕丽在未经我方同意的情况下擅自将房屋转租构成违约，根据我方与王燕丽签订的租赁合同中关于合同解除的约定，我方有权解除合同收回房屋。2.虽然我方与王燕丽签订的租赁合同系公有住宅租赁合同，但是不能因为是公房租赁合同而无视租赁合同中约定的王燕丽具有违约情形时我方享有的单方解除权。

王燕丽辩称：同意一审判决，不同意房管右外分中心的上诉请求。答辩意见如下：我没有欠付房租的行为，且亦未向他人转租，房管右外分中心无权解除合同。

房管右外分中心向一审法院起诉请求：1.王燕丽立即腾退承租的位于丰台区海户西里22号楼1104号房屋；2.王燕丽支付2016年10月至腾房之日的房屋租金（标准按照租赁合同约定）及违约金；3.王燕丽承担本案诉讼费用。

一审法院认定事实：2000年6月24日，北京市丰台区房屋土地管理局右安门外管理所（后变更为北京市丰台区房屋经营管理中心右安门外分中心）（甲方、出租方）与王燕丽（乙方、承租方）签订《公有住宅租赁合同》约定：住宅座落：丰台区海户西里小区22号楼1104号（以下简称1104号房屋）；使用面积44.6平方米，其中居室24.4平方米；自2000年4月1日始至2000年12月31日月租金136.03元；乙方按月交纳房租，逾月未交者，除补交欠租外，须另交所欠租金额百分之十的违约金，无正当理由拖欠租金六个月以上的按合同第十二条处理；第十二条：乙方有下列情况之一时，甲方有权中止合同，收回房屋：1、擅自将承租的房屋转租、转让、转借、私自交换使用、出卖或变相出卖使用权的……4、无正当理由拖欠房租六个月以上的。

庭审中，王燕丽认可欠交2016年10月之后的房屋租金，但称租金应减免收取，且租金不是主动交纳，而是房管右外分中心上门收取。房管右外分中心对此不予认可，称租金交纳方式系承租人按月持租赁合同自行前往银行缴纳或前往单位缴纳，因王燕丽从不主动交纳租金，房管员无奈只得上门催缴租金，并非如王燕丽所述上门收取租金是惯例，后因王燕丽不在1104号房屋居住，联系不上，才出现王燕丽所述的无人上门收款情况。

一审庭审中，房管右外分中心称王燕丽将承租房屋转租，其方提交房管右外分中心房管员与承租1104号房屋的租户的电话录音，录音中，对方系一女士，称其已承租1104号房屋3年，房屋租赁合同系经中介公司居间签订。王燕丽对电话录音不予认可，称其未转租房屋，因家庭内部纠纷，房屋由其前夫、儿子、儿媳、孙子居住，自己有时会回家，家人是否转租其不清楚情况。庭审中，法院电话联系录音中的女士，称考虑安全问题，不愿透露姓名，亦不愿出庭作证。后一审法院依据房管右外分中心提供的线索，前往中天置地房地产经纪有限公司核实1104号房屋出租信息，未查到该房屋相关租赁记录。

一审法院认为, 房管右外分中心与王燕丽所签《公有住宅租赁合同》，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方当事人均应当依照合同的约定履行各自义务。本案中，房管右外分中心称王燕丽将1104号房屋转租，但未向法院提供有效证据予以证明，依据不足，法院对此难以认定。另考虑公房租赁合同的签订有其历史原因，含有福利性质，不同于普通房屋租赁，故对于房管右外分中心要求王燕丽腾退房屋之诉讼请求不予支持。王燕丽系承租人，应当按合同约定按时交纳租金，逾期缴纳，亦应按合同约定支付违约金，故此法院对房管右外分中心要求支付租金及违约金的诉讼请求予以支持。据此，一审法院于2018年判决：一、王燕丽于判决生效之日起七日内向北京市丰台区房屋经营管理中心右安门外分中心支付租金（按月租金一百三十六元零三分标准，自二〇一六年十月起至本判决生效之日止）并按应付租金数额的百分之十标准支付违约金。二、驳回北京市丰台区房屋经营管理中心右安门外分中心的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本院二审期间，当事人没有提交新证据，本院对于一审法院认定的事实予以确认。

本院认为，依法订立的合同，双方当事人应当依约履行。房管右外分中心与王燕丽所签《公有住宅租赁合同》，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方当事人均应当依照合同的约定履行各自义务。本案中，房管右外分中心主张王燕丽擅自将所承租的房屋转租且无正当理由欠付房租6个月以上，根据租赁合同第12条的约定，房管右外分中心有权解除合同。关于王燕丽是否将涉案房屋擅自转租问题，王燕丽否认其将涉案房屋转租，一审法院根据房管右外分中心提供的线索，前往中天置地房地产经纪有限公司核实涉案房屋出租信息，未查到该房屋相关租赁记录。因此房管右外分中心以王燕丽擅自转租为由主张解除合同缺乏事实依据，本院不予支持。关于王燕丽欠付房租问题，虽然王燕丽具有欠付房租行为，但是一审法院考虑到考虑公房租赁合同的签订有其历史原因，含有福利性质，不同于普通房屋租赁，故判决王燕丽支付欠付的租金并支付违约金，本案中对于房管右外分中心要求王燕丽腾退房屋之诉讼请求不予支持并无不妥。

综上所述，房管右外分中心的上诉请求本院不予支持，一审判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费50元，由北京市丰台区房屋经营管理中心右安门外分中心负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

                      审　　判　　长　　　孟　龙

审　　判　　员　　　刘苑薇

                       审　　判　　员　　　王　云

二○一八年五月二十三日

法　官　助　理　　　董　红
书　　记　　员　　　房依彤