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深圳市古玩城文物监管物品有限公司、深圳市深华物业集团有限公司租赁合同纠纷及用益物权纠纷二审民事判决书
时间：2021年04月26日 来源： 作者： 浏览次数：3706 收藏[0]广东省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2020）粤民终1524号
上诉人（一审被告、反诉原告）：深圳市古玩城文物监管物品有限公司，住所地广东省深圳市罗湖区黄贝岭商城。
法定代表人：卓少东，董事长。
委托诉讼代理人：宋阳，万商天勤（深圳）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：孙伊璇，万商天勤（深圳）律师事务所律师。
上诉人（一审第三人）：深圳市深华物业集团有限公司，住所地广东省深圳市罗湖区北斗路文华花园六角楼3楼。
法定代表人：沈四光，总经理。
委托诉讼代理人：罗振鹏，该公司员工。
委托诉讼代理人：蔡春雷，广东华商（龙岗）律师事务所律师。
被上诉人（一审原告、反诉被告）：广州粤海粤投企业服务有限公司深圳分公司，住所地广东省深圳市罗湖区沿河北路2022号东深供水局办公楼四楼。
负责人：刘明健。
委托诉讼代理人：邹小珊，男，该公司员工。
委托诉讼代理人：熊武政，北京德恒（深圳）律师事务所律师。
被上诉人（反诉被告）：广州粤海粤投企业服务有限公司，住所地广州市越秀区东风东路555号18楼。
法定代表人：李慧薇，董事长。
委托诉讼代理人：邹小珊，男。
委托诉讼代理人：熊武政，北京德恒（深圳）律师事务所律师。
一审第三人：深圳市黄贝岭靖轩实业股份有限公司，住所地广东省深圳市罗湖区黄贝街道深圳市罗湖区深南东路1002号黄贝岭办公大楼。
法定代表人：张伟明，董事长。
上诉人深圳市古玩城文物监管物品有限公司（以下简称古玩城公司）、上诉人深圳市深华物业集团有限公司（以下简称深华物业公司）与被上诉人广州粤海粤投企业服务有限公司深圳分公司（以下简称粤海粤投深圳分公司，原广州创熙物业管理有限公司深圳分公司，以下简称创熙深圳分公司）、被上诉人广州粤海粤投企业服务有限公司（以下简称广州粤海粤投公司，广州创熙物业管理有限公司，以下简称创熙公司）及一审第三人深圳市黄贝岭靖轩实业股份有限公司（以下简称黄贝岭公司）租赁合同纠纷及用益物权纠纷一案。古玩城公司、深华物业公司不服广东省深圳市中级人民法院（以下简称一审法院）作出的（2018）粤03民初4489号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月24日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。上诉人古玩城公司的委托诉讼代理人宋阳，上诉人深华物业公司的委托诉讼代理人蔡春雷，被上诉人粤海粤投深圳分公司、被上诉人广州粤海粤投公司的共同委托诉讼代理人熊武政、邹小珊到庭参加诉讼，一审第三人黄贝岭公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
古玩城公司上诉请求：1.判令撤销深圳市中级人民法院(2018)粤03民初4489号《民事判决书》2.判令驳回粤海粤投深圳分公司的第二项诉讼请求和第四项诉讼请求；3.判令粤海粤投深圳分公司向古玩城公司支付在讼争租赁土地上兴建物业的投资补偿款共计15800万元；4.判令本案一审、二审的诉讼费用全部由粤海粤投深圳分公司承担。事实与理由：一、一审判决部分事实认定不清，粤海粤投深圳分公司第二项、第四项诉讼请求中涉及的1745平方米土地和地上建筑物的合法权利人是本案原审第三人深华物业和黄贝岭公司，而不是粤海粤投深圳分公司。一审判决认定该土地的权利人是粤海粤投深圳分公司，且判令古玩城公司向粤海粤投深圳分公司返还该土地是错误的。首先，粤海粤投深圳分公司主张的1745平方米土地中的686平方米土地的权利人是深华物业公司，而不是粤海粤投深圳分公司。该公司是原国有企业“深圳市深华集团有限公司”的下属公司，按照深圳市城市规划设计管理局对红线土地的统建，该部分土地在深华物业公司统建的土地红线范围内，深华物业公司在国企改制前按照合法程序取得了涉案土地西侧的建设权和使用权，截至目前，深圳市深华集团有限公司和深华物业公司均未被深圳市规划和国土资源局等相关政府部门告知过该土地已被收回或通过合法程序将该土地使用权流转至其他企业，粤海粤投深圳分公司也未能提供任何相关证据，仅以其2003年获得的土地证附图证明该土地归其所有。古玩城公司认为，上述686平方米土地的权属应当由深圳市规划和国土资源局依法认定，并通过法律程序和国有资产流转等程序完善相关的确权手续。但一审法院未对相关事实进行核查，也未依法向深圳市规划和国土资源局发出调查询证函予以确认，仅凭粤海粤投深圳分公司提交的土地证附图即认定该686平方米的土地使用权属于粤海粤投深圳分公司是错误的。其次，关于涉案的1745平方米土地，粤海粤投深圳分公司从未向古玩城公司主张过权利，也未与古玩城公司签署任何形式的租赁合同。一审判决判令古玩城公司向粤海粤投深圳分公司返还该土地，缺乏合同依据。上述土地中的686平方米土地，古玩城公司自1999年10月1日与深华物业签署租赁合同，承租期限至2020年9月30日，该合同正常履行至今；其余1059平方米土地，自1998年12月1日至今一直由黄贝岭公司出租给古玩城公司，合同期限至2020年11月30日，该合同也在正常履行中。古玩城公司始终依约向深华物业公司、黄贝岭公司支付租金。一审法院直接判决古玩城公司将该土地退还粤海粤投深圳分公司，并向粤海粤投深圳分公司支付土地占用费，缺乏事实和法律依据。二、古玩城公司的反诉请求具有充分的事实和法律依据，一审判决驳回古玩城公司的全部反诉请求是错误的。（一）古玩城公司的反诉请求具有合同依据,按照古玩城公司和粤海粤投深圳分公司签署的租赁合同第七条第2款的约定“合同终止时古玩城公司所建设施由双方另行协商”。“另行协商”的标的物是古玩城公司所建设施，即目前的古玩城地上建筑物，双方无法就此达成明确的方案，租赁期限到期后，虽经古玩城公司多次要求，粤海粤投深圳分公司始终拒绝与古玩城公司进行合同约定的“另行协商”。（二）深圳古玩城建筑群是经合法报批的临时建筑，并非擅自而为的违章建筑，其所有权归属于古玩城公司，租赁合同到期后该等建筑物如何处置应依合同约定。（三）20年来为古玩城的发展投入了大量的资金、人力和物力，解决了大批下岗职工的再就业难题，现有商户500余户，涉及近万人的生存。租赁合同的终止和无条件退出不仅将给古玩城公司带来巨大的、不可估量的经济损失，同时，也将因上万人的生存困境，对社会稳定造成一定的不利影响。综上所述，古玩城公司请求本院依法判决支持其上诉请求。
粤海粤投深圳分公司、广州粤海粤公司对古玩城公司的上诉辩称，1.案涉的1745平方米的土地在2003年已经核发了房产证，但一直被古玩城公司非法占有和使用，其公司多次向古玩城公司要求返还土地都置之不理。2.古玩城公司和深华物业公司，对于粤海粤投深圳分公司提交的包括土地使用权证的三性是予以确认的。3.粤海粤投深圳分公司多次向古玩城公司要求支付土地使用权的租金。在2012年3月、5月还专门形成了会议纪要，以函件的形式向古玩城公司主张1745平方米的租金，但古玩城公司都没有支付。3.上述1745土地中，古玩城公司主张有686平方米土地属于深华物业公司所有，该主张不能对抗权属证明，请求驳回古玩城公司的上诉请求。
深华物业公司对古玩城公司上诉述称，同意古玩城公司的上诉意见。
黄贝岭公司未到庭，亦未作书面答辩。
深华物业公司上诉请求：1.判令撤销深圳市中级人民法院（2018）粤03民初4489号民事判决；2.判令驳回粤海粤投深圳分公司的第二项诉讼请求返还1745平方米土地中涉及深华物业公司的686平方米土地；3.判令驳回粤海粤投深圳分公司第四项诉讼请求支付占用1745平方米土地中涉及深华物业公司686平方米土地的占用费1398336.912元（根据686平方米与1745平方米的比例计算）；4.判令二审案件诉讼费用全部由粤海粤投深圳分公司负担。事实与理由：一、粤海粤投深圳分公司主张的1745平方米土地中的686平方米土地权利人是新秀村小区全体业主，而不是粤海粤投深圳分公司。涉案土地在深圳市城市统建红线范围内，截至目前，建筑所有的深华物业公司、新秀村小区权利人未被深圳市规划和国土资源局等相关政府部门告知过该土地已被收回或通过合法程序将该土地使用权流转至其他企业，粤海粤投深圳分公司也未能提供任何相关证据，仅以其2003年获得的土地证附图证明该土地归其所有。鉴于当时规划部门已对新秀村小区统建范围的相关坐标进行确认，涉案土地产生红线重叠问题及其权属应当由深圳市规划和国土资源局依法解释及认定。一审法院未对相关事实进行核查，也未依法向深圳市规划和国土资源局发出调查询证函予以确认，仅凭粤海粤投深圳分公司提交的土地证附图即认定该686平方米的土地使用权属于粤海粤投深圳分公司，缺乏充分的事实依据。二、深华物业公司在686平方米涉案土地上合法投资建设一层建筑，收益弥补新秀村小区物业管理费不足。深华物业公司是原国有企业，在当时国有体制下，按照合法程序取得了涉案土地西侧的建设权和使用权，运营收益解决上级公司建设时对前期物业管理的收入不足，确保深华物业公司正常运营小区物业管理。一审法院判决粤海粤投深圳分公司据此获得涉案土地占用费，损害了新秀村小区全体业主和深华物业公司的利益。三、粤海粤投深圳分公司主张1745平方米土地中涉及深华物业公司686平方米土地占用费诉讼时效已过。因深圳市规划和国土资源局未向深华物业公司、新秀村小区公示或出示相关土地征收、收回或红线调整文件，深华物业公司的686平方米建筑使用人古玩城公司均不知情，相关权利人亦末书面主张，据此，涉及深华物业公司土地的占用费计算不能以粤海粤投深圳分公司获得产权证书之日起算；另，自法院受理本案前的土地占用费，粤海粤投深圳分公司末在法定诉讼时效期间行使，故该部分占用费也已超过法定的诉讼时效。四、1745平方米土地系本案租赁合同之外土地，其公司与另外一个房屋的产权所有人确认纠纷案件已向罗湖区人民法院提起了另案诉讼，请求本案中止审理。综上所述，深华物业公司请求本院依法判决支持其上诉请求。
粤海粤投深圳分公司、广州粤海粤公司对深华物业公司的上诉辩称，1.深华物业没有任何证据证明案涉的1745个平方土地使用权登记是存在任何问题。根据物权法的第17条的规定，不动产权属证书是权利人享有不动产物权的证明，不动产权属证书记载的事项应该以不动产登记簿记载不一致的，除有证据证明不动产登记有错误的,以不动产登记簿为准。深华物业公司提交的证据完全不足以证明1745平方米的土地的物权登记存在错误，因此，物权登记完全是合法有效的。2.深华物业公司主张1745平方米其中的686平方米的土地占用费已经过诉讼时效的问题。首先土地占用费是古玩城公司支付的，与深华物业是没有任何关联，也没有任何利益的关系。其次，土地占用费一直处于拖延状态，根据最高人民法院关于诉讼时效的司法解释，分期按月支付的诉讼时效是以最后一个月的时间来进行起算，本案未超过诉讼时效。请求本院驳回深华物业公司的上诉请求。
古玩城公司同意深华物业公司的上诉请求。
黄贝岭公司未到庭，亦未作书面答辩。
粤海粤投深圳分公司向一审法院起诉请求：1.判令古玩城公司立即搬离位于对港供水管面新湖路以南、新秀路以北路段的租赁土地（土地面积总计为19915平方米，其中，编号2101合同的租赁土地面积为7915平方米，编号2103合同的租赁土地面积为12000平方米），并将该地块恢复原状，交回粤海粤投深圳分公司；2.判令古玩城公司立即搬离其占用的对港供水管面1999年红线与2003年红线之间的土地，土地面积为1745平方米，将该地块恢复原状，交回粤海粤投深圳分公司；3.判令古玩城公司支付交回19915平方米土地之前、违法占用期间的土地占用费，按照双方合同约定最后一个月的租金标准264215元计算，暂计至2016年6月27日的占用费金额为2113720元（自2015年10月28日起算，最终数额应计算至古玩城公司实际搬离之日）；4.判令古玩城公司支付自2006年6月2日起占用1745平方米土地的土地占用费3556994.04元（参照双方合同约定的租金标准计算，暂计至2016年6月27日的占用费金额，最终数额应计算至古玩城公司实际搬离）；5.判令古玩城公司承担本案全部诉讼费用。
古玩城公司提出反诉请求,1.判令粤海粤投深圳分公司、广州粤海粤投公司向古玩城公司支付在本诉讼争租赁土地上兴建物业的投资补偿款共计15800万元；2.判令反诉费用由粤海粤投深圳分公司、广州粤海粤投公司承担。
一审法院认定事实：一、关于本案租赁土地1999年9月20日，深圳市东深养殖有限公司与古玩城公司的前身深圳市黄贝岭再就业商城（以下简称再就业商城）签订两份租赁合同，约定深圳市东深养殖有限公司将新湖路以南、新秀路以北，分别为7915平方米及13000平方米的土地租赁给再就业商城使用。租期为1999年1月1日起至2009年12月31日止。
2003年2月28日，深圳市东深实业开发有限公司（以下简称东深实业公司）与再就业商城（乙方）签订两份《租赁合同》（编号分别为2101、2103），约定东深实业公司将位于新湖路以南、新秀路以北的土地租赁给再就业商城用于再就业商铺开发经营及建设休闲广场。其中，2101号合同涉及土地面积7915平方米，2103号合同涉及土地面积12000平方米，租期均自2003年1月1日起至2015年10月27日止，最后一年的租金标准分别为180304元、71539元。合同还约定了其他事项。
2005年1月1日，深圳市东深投资控股有限公司（以下简称东深投资公司）（甲方）与再就业商城（乙方）签订两份《租赁合同》（编号分别为2101、2103），约定的租赁范围、租金标准与前述2003年2月28日合同一致，租期自2005年1月1日起至2015年10月27日止。合同的第七条均约定：“1.在租赁期限内，如再就业商城需对所建设施、休闲广场进行改建，须事先向东深投资公司提交改建设计方案并征得东深投资公司同意，费用再就业商城负责；2.合同终止时，再就业商城所建设施双方另行协商；3.再就业商城自行负责所有投资费用，并负责向有关部门办理临时建筑、消防、卫生、工商等一切手续，有关费用由再就业商城负责；……12.租赁期满，本合同自然终止。若再就业商城需要续租，应提前3个月向东深投资公司书面提出。在同等条件下，再就业商城有续签合同的优先权。再就业商城在租赁期满或合同提前终止时，须于租赁期满或终止之日前搬迁完毕；……17.如遇国家征地或粤港供水工程用地需要，东深投资公司提起两个月（此间免租）通知再就业商城，再就业商城必须无条件搬迁，东深投资公司不作任何赔偿，本租赁合同终止。国家对地上附着物的赔偿属再就业商城投资自建的，归再就业商城所有。”合同还约定再就业商城依据2003年2月28日与东深实业公司签订的租赁合同的履约保证金转为该合同履约保证金；合同自双方签章后生效，原2003年2月28日签订的租赁合同在该合同生效之日起废止。东深实业公司在该两份合同上签章确认。
2011年8月10日，东深投资公司（原出租方）、粤海粤投深圳分公司（新出租方）、深圳市凌阳实业发展有限公司（以下简称凌阳公司）（原承租方的主办单位、实际控制人）、古玩城公司（新承租方）签订两份《租赁合同补充协议》（编号分别为2101、2103），约定前述2005年1月1日签订的租赁合同出租方变更为粤海粤投深圳分公司，由粤海粤投深圳分公司承受原租赁合同出租方权利义务，原租赁合同承租方变更为古玩城公司，由古玩城公司承受原租赁合同承租方权利义务。协议还约定，该协议与原租赁合同不一致的，以该协议为准。
2011年8月20日、2013年12月20日、2014年11月20日，粤海粤投深圳分公司三次向古玩城公司发送《温馨提示》，内容为：“一、根据租赁合同的约定，在租赁合同到期后，我司将收回租赁物业、租赁土地。二、请贵司提前考虑合同到期后的有关搬迁事宜；因贵司未能按约定的时间完成搬迁而造成的一切责任和损失，均由贵司承担。三、在余下的合同有效期内，请贵司勿盲目乐观投资、以免造成不必要的损失。”
二、关于本案租赁范围之外的土地
广东粤港供水有限公司于2016年6月29日作出《声明与授权》，确认其将Ｈ123-××7号宗地委托给粤海粤投深圳分公司负责租赁、管理，并声明粤海粤投深圳分公司有权以其自身名义开展与租赁物有关的各项活动。
粤海粤投深圳分公司主张涉案租赁土地及古玩城公司占用的1745平方米合同外土地均在宗地号Ｈ123-××7地块红线范围内，并为此提交了《房地产证》（深房地字第××号，含附图）及附图的放大版本予以证明。《房地产证》显示，宗地号Ｈ123-××7土地的权利人为广东粤港供水有限公司，宗地面积77190.8平方米；附图显示，粤海粤投深圳分公司主张的1745平方米土地在地块红线东南边界内侧。古玩城公司、深华物业公司、黄贝岭公司对该证据的真实性、合法性、关联性均予以认可。但古玩城公司称其占用的本案租赁合同外的1745平方米土地系自深华物业公司、黄贝岭公司处承租，深华物业公司、黄贝岭公司则各主张对其中的686平方米、1059平方米土地享有权利。
古玩城公司提交的证据显示，其自1999年10月1日起向深华物业公司租赁罗湖区新秀市场北侧48间商铺占地面积约为686平方米的新秀商业街门店，经三次签约，租赁合同期限至2020年9月30日止；该48间商铺为临时建筑，于1997年1月16日取得《临时建筑许可证》（深规土临许字[1997]002号）。深华物业公司在庭审中确认该临时建筑使用期限为2年。深华物业公司还提交了深圳市规划设计管理局出具的落款时间为1984年4月23日的（1984）城地征字第840045号《征用土地通知书》，欲证明其关联公司征用了相关土地。通知书未列明征用范围的土地坐标，但载明附图1份。深华物业公司所提供图纸未显示与通知书的关联性，图上可见建设于1997年的“新秀村商业街”的记载。
此外，古玩城公司曾于1998年11月20日与黄贝岭公司签订《土地租赁合同》，承租黄贝岭公司位于沿河北路旁600平方米空地（原其乐钟表厂厂房旁）用于投资建筑临时建筑物，租期自1998年12月1日起至2006年11月30日止。2012年12月1日，双方又签订《房屋租赁合同书》，约定黄贝岭公司将黄贝岭大园工业区共8栋房屋共计29923.93平方米，出租给古玩城公司作办公、商业、仓库用途使用，租期自2012年12月1日起至2020年11月30日止。根据《房地产证》（深房地字第××号）记载，宗地号Ｈ123-××号土地的权利人为黄贝岭公司，地上房屋共8栋，分别为黄贝岭大园工业区1至8栋。所附红线图显示，Ｈ123-××号宗地在Ｈ123-××7号宗地西北方向，二者相邻。黄贝岭公司还就租赁物权属问题作出过《关于深圳古玩城Ａ栋及路面情况说明》。
古玩城公司于2014年8月27日就古玩城临时建筑（8栋）项目取得《深圳市罗湖区临时建设工程规划许可证》（深罗临建许字LH2014002号）。许可证载明项目用地位置为广东粤港供水有限公司H122-0017地块，备注“该临时建筑不得采用现浇钢筋混凝土等永久性结构形式。A栋及G栋批准使用时间为2014年8月22日到2016年8月21日止；B、C、H、E3、E4、F栋批准使用时间从2014年8月28日到2015年10月27日止”，注意事项第3点为“本临时建设工程使用期两年，使用期满或城市建设需要时必须无条件拆除。如需延期，须经核发机关批准。”
根据古玩城公司提交的其所制《深圳古玩城总平面图》，古玩城A栋、G栋处于本案租赁土地的外侧，为方向相对的两端，其中G栋的部分面积在该图标明的东深区域红线范围内。粤海粤投深圳分公司主张租赁合同外的1745平方米即为G栋所在区域。
三、合同履行情况
涉案租赁土地自前述租赁合同签订后，由承租方持续使用至今。粤海粤投深圳分公司在庭审中确认涉案租赁土地在交付使用时存在建筑物。租期届满后，因古玩城公司以粤海粤投深圳分公司未对其所兴建物业进行补偿为由拒绝搬离涉案土地，粤海粤投深圳分公司遂诉至法院，提起本案诉讼。
一审法院认为，本案为租赁合同纠纷及用益物权纠纷。根据双方诉讼请求，本案的争议焦点在于：一、古玩城公司是否应向粤海粤投深圳分公司返还租赁土地；二、古玩城公司是否应向粤海粤投深圳分公司返还双方租赁合同范围外的1745平方米土地；三、古玩城公司是否应向粤海粤投深圳分公司支付土地占有使用费及计付标。
关于古玩城公司是否应返还租赁土地。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。本案古玩城公司与粤海粤投深圳分公司之间租赁合同约定的租赁期间已于2015年10月27日届满，合同亦明确约定古玩城公司须于租赁期满前搬迁完毕，现粤海粤投深圳分公司诉请古玩城公司搬离租赁土地，符合法律规定亦有合同依据，该院予以支持。虽依据法律及合同约定古玩城公司在同等条件下享有优先承租权，但粤海粤投深圳分公司并未将涉案土地另行出租，亦无意愿继续出租涉案土地，古玩城公司要求继续承租土地而拒绝搬离，缺乏事实依据且有违缔约自由原则，该院不予采纳。
粤海粤投深圳分公司要求古玩城公司对土地恢复原状后返还，但一方面，租赁合同对返还时是否恢复原状及原状如何并无约定，另一方面，承租人承租土地多年且在租期之内利用土地进行建设亦经过出租人同意，租赁物使用后的状态显然不可能仍为原状，粤海粤投深圳分公司要求古玩城公司返还土地时应恢复土地原状的主张，缺乏事实和法律依据，该院不予支持。
关于古玩城公司是否应向粤海粤投深圳分公司返还租赁合同外的1745平方米土地。从查明事实看，各方对于古玩城公司所占用的其与粤海粤投深圳分公司租赁合同外的1745平方米面积位于深房地字第××号房地产证所载Ｈ123-××7地块红线范围内的东南边线处并无异议。古玩城公司辩称其中的1059平方米系自黄贝岭公司处承租，属黄贝岭公司所有，但其所提供的租赁合同及房地产权属证书均表明，其承租的黄贝岭公司Ｈ123-××号地块及建筑位于本案Ｈ123-××7宗地的西北方向，与Ｈ123-××7宗地相接处为古玩城临时建筑群中的Ａ栋区域，黄贝岭公司出具的《关于深圳古玩城Ａ栋及路面情况说明》亦印证了这一点。从古玩城公司所提供的古玩城建筑群平面图可以看出，黄贝岭公司主张权利的Ａ栋地块范围与本案1745平方米土地所处Ｇ栋位置不属同一区域，且二者位于Ｈ123-××7宗地方向相对的两侧，并未相接，更无重合之处，古玩城公司承租黄贝岭公司土地的事实与本案争议无关。
对于深华物业公司主张享有权利的686平方米土地，深华物业公司并未能提交相关权属证明。深规土临许字[1997]002号《临时建筑许可证》载明的新秀村临时商业街使用期仅为两年，并无证据证明其延期使用已得到主管部门核准，而（1984）城地征字第840045号《征用土地通知书》既非权属证明，从内容看亦不能确认与本案争议土地范围的关联性，深华物业公司据此主张土地权利，该院不予采信。
因古玩城公司对其占用Ｈ123-××7宗地红线范围内1745平方米土地并未能提供合法有效的权利依据，粤海粤投深圳分公司依据土地权利人的授权要求其返还占用的相应土地，该院予以支持。粤海粤投深圳分公司并未举证证明土地原状如何，其要求古玩城公司对土地恢复原状，缺乏事实依据，该院予以驳回。
关于土地占有使用费及计付标准。古玩城公司至今仍占用租赁合同土地，粤海粤投深圳分公司诉请其依据合同期满前最后一期租金标准计付占用使用费，古玩城公司对此亦无异议，该院予以认可。合同约定的租期内最后一期租金标准分别为180304元/月、71539元/月，共计251843元/月，粤海粤投深圳分公司请求古玩城公司以此标准向粤海粤投深圳分公司支付租赁期满之后的占有使用费，古玩城公司亦无异议，该院予以支持。古玩城公司应以此标准计付自租赁期间届满次日2015年10月28日起至本判决确定的搬离之日止的占用使用费。因粤海粤投深圳分公司对合同外1745平方米土地的建设并无贡献，故该部分占用费标准该院参照双方合同中租金标准较低的2103号合同对于休闲广场租金标准的约定予以确定。经核算，该1745平方米土地截止2014年12月31日止的占用费共计821897.19元，2015年1月1日起至本判决确定的搬离之日止的占用费按10402.96元/月计算，对超过该标准计算的部分，该院予以驳回。
对于古玩城公司反诉粤海粤投深圳分公司应对其承租期间所兴建物业予以补偿的请求，该院不予支持，理由如下：一、古玩城公司的请求缺乏合同依据。双方所签租赁合同并无“出租人应对承租人所建设施予以补偿”的约定内容，虽双方在合同中表示“合同终止时，乙方所建设施双方另行协商”，但从文义看，双方同意对“设施”另行协商并不等同于对“设施补偿标准”另行协商，是否补偿并不明确，仍属于尚待协商的内容。从本案查明的事实看，双方此后并未就设施问题协商一致，至今也没有达成对设施予以补偿的约定。而古玩城公司援引的合同第七条第17款“如遇国家征地或粤港供水工程用地需要，甲方提前两个月（此间免租）通知乙方，乙方必须无条件搬迁，甲方不作任何赔偿，本租赁合同终止。国家对地上附着物的赔偿属于乙方投资自建的，归乙方所有”的约定，既不适用于本案情形，亦不能作为请求赔偿或补偿的依据。首先，该款约定的是合同租赁期内，因国家征地及供水工程用地需要，粤海粤投深圳分公司提前终止合同的法律后果。而本案合同已履行至期满，并非提前终止，故本案无适用该条的事实基础。其次，该款约定的提前终止情形下，粤海粤投深圳分公司亦不负有补偿或赔偿义务。相反，该款明确约定“乙方必须无条件搬迁，甲方不作任何赔偿”。古玩城公司仅在国家征地且对其所建地上附着物予以赔偿的情况下，可请求地上附着物的补偿款归其所有，并不能请求粤海粤投深圳分公司对其进行赔偿。本案不存在国家征地且对地上物业予以赔偿的事实，古玩城公司要求粤海粤投深圳分公司赔偿或给付赔偿款，均缺乏依据。二、根据合同履行情况和设施利用状况，粤海粤投深圳分公司无需补偿。古玩城公司在租赁物上兴建物业，其实质是为自身经营进行的投资，根据合同第七条第3款的约定，所有投资费用应由古玩城公司自行负责。双方合同约定的租赁期限至2015年10月27日止，粤海粤投深圳分公司在租赁期限届满前四年开始即已向古玩城公司反复明确双方合同不再续期，提示其建设风险，古玩城公司作为自主经营主体即应在此基础上考虑投入产出的比例问题，自担经营风险。古玩城公司承租涉案土地将近二十年，其前期建设客观上已实现租赁期内的利用目的，而至2016年8月21日，古玩城公司后期兴建的临时建筑群亦已全部超过允许使用期限。古玩城公司的投入均依法实现了其预期利用价值，并无损失可言。根据《中华人民共和国城乡规划法》第四十四条第二款规定，临时建设应当在批准的使用期限内自行拆除。古玩城临时建筑群使用期限已经届满，未经批准延期不得继续使用，粤海粤投深圳分公司也明确不利用、要求拆除，故古玩城公司兴建物业亦并未使粤海粤投深圳分公司获益。由上，粤海粤投深圳分公司既未导致古玩城公司合法利益受损，亦没有从其兴建物业中收益，从诚实守信公平履约的角度，粤海粤投深圳分公司也无需对古玩城公司兴建物业予以补偿。
综上所述，粤海粤投深圳分公司诉请古玩城公司返还租赁土地及占用土地并支付占有使用费，具有事实和法律依据，古玩城公司依法应及时返还土地，并按照该院核算标准支付占有使用费。古玩城公司反诉请求粤海粤投深圳分公司、广州粤海粤投公司对其兴建物业予以补偿，理据不足，该院不予支持，其为此提出的工程造价鉴定申请已无必要，该院不予准许。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百三十五条，《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条、第一百三十五条、第一百三十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，广东省深圳市中级人民法院于2020年3月16日作出（2018）粤03民初4489号民事判决如下：
一、深圳市古玩城文物监管物品有限公司应于本判决生效之日起三十日内向广州粤海粤投企业服务有限公司深圳分公司返还双方之间2101、2103号《租赁合同》约定的租赁土地；
二、深圳市古玩城文物监管物品有限公司应于本判决生效之日起三十日内向广州粤海粤投企业服务有限公司深圳分公司返还其占用的租赁合同范围外的1745平方米土地（以Ｈ123-××7宗地红线范围为限）；
三、深圳市古玩城文物监管物品有限公司应于本判决生效之日起三十日内向广州粤海粤投企业服务有限公司深圳分公司支付土地占有使用费（租赁合同范围内土地占有使用费按251843元/月，自2015年10月28日起计至本判决确定的搬离之日止；1745平方米合同外土地，截止2014年12月31日止的占用费共计821897.19元，之后的占用费按10402.96元/月，自2015年1月1日起计至本判决确定的搬离之日止）；
四、驳回广州粤海粤投企业服务有限公司深圳分公司其他诉讼请求；
五、驳回深圳市古玩城文物监管物品有限公司全部反诉请求。
一审案件诉讼费人民币51494元及财产保全费5000元，由广州粤海粤投企业服务有限公司深圳分公司负担16948.20元，深圳市古玩城文物监管物品有限公司负担39545.80元；反诉受理费415900元，由深圳市古玩城文物监管物品有限公司负担。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本院二审期间，粤海粤投深圳分公司向本院提交了新的证据材料：1.工商登记的营业执照，拟证明创熙深圳分公司、创熙公司两公司名称的变更。2.案涉地块的档案材料（深圳市房地产初始登记申请表、转移登记申请书，房地产证及诉争1745平方米的红线图）。拟证明涉案地块在2000年由当时的深圳市规划与国土资源局出让给广东粤港供水有限公司的前身广东省东江深圳供水工程管理局，并在2003年变更登记至广东粤港供水有限公司名下。
古玩城公司对上述证据质证认为：（1）对粤海粤投深圳分公司提交的工商营业执照没有意见；（2）对案涉地块的档案材料未提交书面的质证意见，但古玩城公司在庭审时陈述该1745平方米的土地有686平方米的土地权属是深华物业公司的。
深华公司对上述证据质证认为：（1）对粤海粤投深圳分公司提交的工商营业执照没有意见；（2）案涉地块的档案材料未提交质证意见。
本院对上述证据的真实性、合法性、关联性予以确认。
本院二审期间，在古玩城从事经营的商家周健、陈书发等人向本院申请作为无独立请求权第三人参加诉讼。
本院二审对一审判决的事实予以确认。另查明：创熙深圳分公司于2020年3月17日变更为粤海粤投深圳分公司、创熙公司于2020年1月22日变更为广州粤海粤投公司。
涉案地块（宗地号Ｈ123-××7、宗地面积77190.8平方米）于2003年8月27日登记在广东粤港供水有限公司名下；租赁合同外的1745平方米面积位于深房地字第××号房地产证所载Ｈ123-××7地块红线范围内的东南边线。
本院认为，根据各方当事人的上诉和答辩意见归纳本案争议的主要焦点为：一、古玩城公司是否应向粤海粤投深圳分公司返还案涉租赁土地；二、古玩城公司是否应向粤海粤投深圳分公司返还案涉租赁合同范围外的1745平方米土地；三、关于土地占有使用费的计付时段和标准问题；四、粤海粤投深圳分公司是否应对古玩城公司所兴建物业予以补偿。五、本案应否追加次承租人参加诉讼。
关于古玩城公司是否应向粤海粤投深圳分公司返还案涉租赁土地的问题。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。案涉租赁合同约定的租赁期间已于2015年10月27日届满，租赁合同亦明确约定古玩城公司须于租赁期满前搬迁完毕，现粤海粤投深圳分公司诉请古玩城公司搬离租赁土地，符合法律规定亦有合同依据，本院予以支持。虽依据合同约定古玩城公司在同等条件下享有优先承租权，但粤海粤投深圳分公司并未将涉案土地另行出租，亦无意愿继续出租涉案土地，古玩城公司要求继续承租土地而拒绝搬离，缺乏法律依据且有违缔约自由原则，一审法院不予支持并无不当。
关于古玩城公司是否应向粤海粤投深圳分公司返还案涉租赁合同外的1745平方米土地的问题。从查明事实看，各方当事人对于古玩城公司所占用的其与粤海粤投深圳分公司租赁合同外的1745平方米面积位于深房地字第××号房地产证所载Ｈ123-××7地块红线范围内的东南边线处并无异议。古玩城公司辩称其中的1059平方米系自黄贝岭公司处承租，属黄贝岭公司所有，但其所提供的租赁合同及房地产权属证书均表明，其承租的黄贝岭公司Ｈ123-××号地块及建筑位于本案Ｈ123-××7宗地的西北方向，与Ｈ123-××7宗地相接处为古玩城临时建筑群中的Ａ栋区域，黄贝岭公司出具的《关于深圳古玩城Ａ栋及路面情况说明》亦印证了这一点。从古玩城公司所提供的古玩城建筑群平面图可以看出，黄贝岭公司主张权利的Ａ栋地块范围与本案1745平方米土地所处Ｇ栋位置不属同一区域，且二者位于Ｈ123-××7宗地方向相对的两侧，并未相接，更无重合之处，古玩城公司承租黄贝岭公司土地的事实与本案争议无关。因此，古玩城公司对其占用Ｈ123-××7宗地红线范围内1745平方米土地并未能提供合法有效的权利依据。一审判决古玩城公司应向粤海粤投深圳分公司返还租赁合同外的1745平方米土地证据较充分，本院予以维持。
对于深华物业公司主张其享有案涉1745平方米土地中的686平方米土地使用权的问题。由于深规土临许字［1997］002号《临时建筑许可证》载明的新秀村临时商业街使用期仅为两年，并无证据证明其延期使用已得到主管部门核准，而（1984）城地征字第840045号《征用土地通知书》非权属证明，从内容看亦不能确认与本案争议土地范围存在关联性。深华物业公司虽然主张原国有上级企业深华集团及关联企业、深圳市规划和国土资源局并未告知深华物业公司收回土地使用权及通过合法程序将该片涉案土地流转到其他企业，但本案并不是确权之诉，且深华物业公司对案涉1745平方米面积位于深房地字第××号房地产证所载Ｈ123-××7地块红线范围内的东南边线处并无异议。深圳市规划和国土资源局为粤海粤投深圳分公司办证时土地权属是否划分错误，应属于行政审查调处范围。因此，粤海粤投深圳分公司依据土地权利人的授权要求古玩城公司返还占用的相应土地，一审法院予以支持并无不当。深华物业公司主张享有686平方米土地的权利，但未能提交相关权属证据证实，一审法院不予采信亦无不当。
关于土地占有使用费的计付时段和标准问题。古玩城公司所占用的粤海粤投深圳分公司租赁合同外的1745平方米土地，广东粤港供水有限公司于2003年8月27日取得了深房地字第××号房地产证，并经土地管理部门划入Ｈ123-××7地块红线范围内的东南边线处。因粤海粤投深圳分公司对合同外1745平方米土地的建设并无贡献，故该部分占用费标准一审法院参照双方合同中租金标准较低的2103号合同予以确定。经核算，该1745平方米土地从2006年6月2日至2014年12月31日止的占用费共计821897.19元；2015年1月1日起至本判决确定的搬离之日止的占用费按10402.96元／月计算，对超过该标准计算的部分，一审法院予以驳回，并无不当。深华物业公司、古玩城公司主张对其中的686平方米土地签订租赁合同并履行至今，古玩城公司不应向粤海粤投深圳分公司支付该部分土地占用费。因深华物业公司不是该部分土地的产权人，其已收取古玩城公司的租金，古玩城公司可另循法律途径解决。深华物业公司上诉还主张对686平方米土地占用费的请求已超过诉讼时效的问题，因深华物业公司不是支付该土地占用费的义务主体，其主张不能对抗粤海粤投深圳分公司。深华物业公司该上诉理由不成立，本院予以驳回。
关于粤海粤投深圳分公司应否对古玩城公司所兴建物业予以补偿的问题。案涉租赁合同约定“合同终止时，乙方所建设施双方另行协商”，从文义上看，双方同意对“设施”另行协商并不等同于对“设施补偿标准”另行协商，是否补偿并不明确，仍属于尚待协商的内容。从本案查明的事实看，双方此后并未就设施补偿问题协商一致，至今也没有达成对设施予以补偿的约定。而古玩城公司援引的合同第七条第17款“如遇国家征地或粤港供水工程用地需要，甲方提前两个月（此间免租）通知乙方，乙方必须无条件搬迁，甲方不作任何赔偿，本租赁合同终止。国家对地上附着物的赔偿属于乙方投资自建的，归乙方所有”的约定，既不适用于本案情形，亦不能作为请求赔偿或补偿的依据。首先，该款约定的是合同租赁期内，因国家征地及供水工程用地需要，粤海粤投深圳分公司提前终止合同的法律后果。而本案合同已履行至期满，并非提前终止，故本案无适用该条的事实基础。其次，该款约定的提前终止情形下，粤海粤投深圳分公司亦不负有补偿或赔偿义务。相反，该款明确约定“乙方必须无条件搬迁，甲方不作任何赔偿”。古玩城公司仅在国家征地且对其所建地上附着物予以赔偿的情况下，可请求地上附着物的补偿款归其所有，并不能请求粤海粤投深圳分公司对其进行赔偿。本案不存在国家征地且对地上物业予以赔偿的事实，古玩城公司要求粤海粤投深圳分公司赔偿或给付赔偿款，均缺乏依据。第三，根据合同履行情况和设施利用状况，粤海粤投深圳分公司亦无需补偿。古玩城公司在租赁物上兴建物业，其实质是为自身经营进行的投资，根据合同第七条第3款的约定，所有投资费用应由古玩城公司自行负责。双方合同约定的租赁期限至2015年10月27日届满，粤海粤投深圳分公司在租赁期限届满前四年开始即已向古玩城公司反复明确双方合同不再续期，提示其建设风险，古玩城公司作为自主经营主体即应在此基础上考虑投入产出的比例问题，自担经营风险。古玩城公司承租涉案土地将近二十年，其前期建设客观上已实现租赁期内的利用目的，而至2016年8月21日，古玩城公司后期兴建的临时建筑群亦已全部超过允许使用期限。古玩城公司的投入均依法实现了其预期利用价值。根据《中华人民共和国城乡规划法》第四十四条第二款规定，临时建设应当在批准的使用期限内自行拆除。古玩城临时建筑群使用期限已经届满，未经批准延期不得继续使用，粤海粤投深圳分公司也明确不利用、要求拆除，故古玩城公司兴建物业并未使粤海粤投深圳分公司获益。综上，一审法院以诚实守信公平履约的原则认定粤海粤投深圳分公司既未导致古玩城公司合法利益受损，亦没有从其兴建物业中收益，判决粤海粤投深圳分公司无需对古玩城公司兴建物业予以补偿并无不当，本院予以维持。古玩城公司该上诉请求理由不成立，本院予以驳回。
关于本案是否应追加次承租人参加诉讼的问题。案涉租赁合同早于2015年10月27日已届满，粤海粤投深圳分公司分别于2015年10月27日、12月11日已致函告知古玩城公司合同已到期。鉴于租赁关系已终止，粤海粤投深圳分公司要求古玩城公司立即搬离并返还租赁土地并无不当。本案无论租赁关系，还是土地权属关系均与次承租人无关。次承租人是否参加诉讼，并不影响案件的实体处理。一审法院不追加次承租人参加诉讼，并无不当。本院对次承租人申请参加诉讼不予准许。
综上所述，古玩城公司、深华物业公司上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费856535.03元，由深圳市古玩城文物监管物品有限公司负担839150元，由深圳市深华物业集团有限公司负担17385.03元。
本判决为终审判决。
审判长 陈小丽
审判员 郑丽容
审判员 晏 鹏
二〇二〇年十月二十九日
书记员 吴钰兰